Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 1 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen.

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1 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 1 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbH PF 2, A 1020 Wien +43 1 968 6008 office@iibw.at www.iibw.at Enquete „Auf die Zukunft Bauen – der künftige Wohnbedarf in Niederösterreich“ 29. April 2015, St. Pölten Der Wohnungsbedarf in Niederösterreich FH-Doz.Dr. Wolfgang Amann

2 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 2 Struktur der „Wohnungsbedarfsanalyse NÖ“ Demographie Status Quo beim Wohnen Wohnbedarf Wohnpolitik

3 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 3 Land der zwei Geschwindigkeiten Viel stärkere regionale Unterschiede als in anderen Bundesländern, z.B. hinsichtlich -Bevölkerungsentwicklung -Altersstruktur -Wohnkosten und ihrer Veränderung -Marktpreisentwicklung Wohnungen, Grundstücke gleichzeitig demographisch/wirtschaftlich schrumpfende und stark wachsende Regionen

4 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 4 Großräumige Gliederung neu denken Vier Viertel? Fünf Viertel mit NÖ Mitte?

5 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 5 Großräumige Gliederung neu denken NUTS = Nomenclature des unités territoriales statistiques) Quelle: Europäische Kommission, St.at oder besser: NUTS-Klassifikation

6 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 6 Megatrend Urbanisierung … auch in NÖ Zwei sich überlagernde Entwicklungen Massive Entwicklung des Umlands Wien Aber auch: Urbanisierung des ländlichen Raums Zukunftsbild: urbaner Siedlungsteppich ähnlich Holland

7 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 7 Niederösterreich und das Eigenheim Mehr als zwei Drittel der Haushalte sind Eigentümer Ambivalente Einschätzung des Eigenheims positiv: -qualitativ hochwertige Wohnversorgung -im ländlichen Raum auch für Geringverdiener -Aktivierung von privatem Kapital -regionale Wertschöpfung -moderater öffentlicher Aufwand negativ: -Zersiedlung und Landschaftsverbrauch -wesentlich höherer Energieverbrauch -zusätzlicher Individualverkehr -höhere Infrastrukturkosten der Gemeinden -Werthaltigkeit nur teilweise gegeben

8 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 8 GBV in Niederösterreich Dominanz der GBV im großvolumigen Wohnbau Geförderter GBV-Mehrwohnungsbau in fast allen Gemeinden Wohnkosten Hauptmietwohnungen Quelle: St.at, IIBW GBV-Dominanz bewirkt niedrige Wohnkosten Neue Herausforderun- gen für GBV: Ortskernentwicklung, urbane Entwicklung in Verdichtungsräumen

9 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 9 Wohnungsmarkt mit riesigen Unterschieden Große Unterschiede zwischen billigsten und teuersten Bezirken Private Mietwohnungen Faktor 2 3,70-8,60 €/m² Eigentumswohnungen Faktor 3 1.150-3.150 €/m² Eigenheime Faktor 2,5 790-1.950 €/m² Baugrundstücke Faktor 15 27-400 €/m² Quelle: WKO Immobilienpreisspiegel 2013, IIBW

10 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 10 Wohnungsneubau und Bevölkerungsdynamik, 2000er Quelle: St.at, Registerzählung 2011; IIBW

11 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 11 Abschätzung des regionalen Wohnungsbedarfs p.a. Quelle: IIBW, St.at

12 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 12 Wohnungsbedarf Wiener Umland urban geprägter ländlicher Raum St. Pölten „Economy“-Sektor großvolumiger Wohnbau kann urbane Strukturen schaffen

13 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 13 Problematik Leerstand Starker Neubau führte in Abwanderungsbezirken zu besonders großen Wohnungsbeständen: Gmünd, Neun- kirchen, Waidhofen/Thaya, Lilienfeld, Horn, Hollabrunn Regionalpolitische Instrumentalisierung der Wohnbauför- derung trug zum Strukturerhalt in peripheren Lagen bei, schafft aber zukünftig große Probleme Zukünftige „Ruinenorte“? Problematik Leerstand im gemeinnützigen und kommunalen Bestand

14 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 14 Umgang mit Leerstand Beendigung des Programms „flächendeckender geförderter Mehrwohnungsbau“, Neuausrichtung auf dessen Erhalt Eigenheimförderung: Ortskernförderung statt Förderung von Abwanderungsgemeinden Übertragung der Verwaltung kommunaler Bestände an GBV Neuregelung der Wohnungsbedarfsprüfung In peripheren Lagen geförderter großvolumiger Neubau nur bei interkommunaler Zusammenarbeit Anreize für Rückbau (großvolumig und Eigenheime)

15 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 15 Warum kompakte Ortschaften Infrastrukturkosten für Kommunen Schutz landwirtschaftlicher Flächen und Naturräume Zivilgesellschaftliche Aspekte: Sozial- und Vereinsleben in den Gemeinden Erhalt der notwendigen Dichte für Infrastruktur, Geschäfte, Wirtshäuser

16 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 16 Kompakte Ortschaften … aber wie? Raumordnung: befristete Widmungen, Baulandverträge Maßnahmen zur Mobilisierung von unbebautem gewidmetem Bauland: Reform der Grundsteuer, Baulückenkataster, Androhung der Rückwidmung Wohnbauförderung: stärkere Hebel für neue Häuser am richtigen Ort und mit geringerem Flächenverbrauch (Eigenheime, Mehrwohnungsbau) Integrierte Ortskernentwicklungen mit GBV als Inkubator Betreutes Wohnen

17 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 17 Bodenpolitik und Wohnen Herausforderung: effektive Bodennutzung trotz großer Reserven Große Nachteile der bisherigen Zersiedlung in kommunalwirt- schaftlicher, ökologischer und zivilgesellschaftlicher Hinsicht Maßnahmenbündel für gewidmetes und ungewidmetes Bauland Große Potenziale eines Baulandfonds: -Nutzen für ländliche Gemeinden -Nutzen für Verdichtungsräume -Finanzierung und Knowhow-Transfer

18 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 18 Chancen der Großstadtregion Wien Verdichtung passiert … … strukturiert oder zufällig Quelle: St.at, Bevölkerungsstatistik, IIBW

19 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 19 Negativszenario … Minimalkonsens bei freiwilliger Kooperation zwischen den Umlandgemeinden „Kirchturmdenken“ Zersplitterte Siedlungs- und Gewerbeentwicklung Ineffiziente Infrastruktur und Erschließung Marktdruck aus Wien verdrängt angestammte Bevölkerung Flächenfraß zerstört Naturräume

20 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien www.iibw.at AKNÖ Enquete “Auf die Zukunft Bauen”, 29. April 2015 20 Positivszenario … Koordinierte Entwicklung unter Federführung übergeordneter Gebietskörperschaften Räumliche Strukturierung über Gemeindegrenzen hinweg Koordinierter Maßstabsprung in Wohnbau- und Ortsentwick- lung zur Entwicklung qualitätsvoller städtischer Räume Entstehung von „Stadt“ im Umland Wiens Nutzung der Wachstumsmotoren Wien und Bratislava für Niederösterreich