Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Baugespräche 10, HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft.

Präsentation zum Thema: "Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Baugespräche 10, HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft."—  Präsentation transkript:

1 Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE
Baugespräche 10, HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst, 16. November 2010, Uhr, Großer Hörsaal Stadt Celle, Dezernat für Stadtentwicklung, Umwelt & öffentliche Einrichtungen Stadtbaurat Dr.-Ing. Matthias Hardinghaus, Architekt BDA & Stadtplaner SRL

2 Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE
Ziele des Vortrags Ziel 1: Zum Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung Ziel 2: Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung Ziel 3: Entwurfsaufgabe & -ergebnis: Architekturwettbewerb Ziel 4: Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen

3 Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE
Gliederung 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung 1.1 Vorgeschichte 1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt 2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl) 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift 2.2 Entwerfen: Der Architekturwettbewerb (Vertiefung) 3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen

4 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung: Städtebauliche Einorndung

5 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung: Städtebauliche Einordnung
>>> Bauen im Bestand…

6 Februar 2009, Wahl des neuen Oberbürgermeisters
1.1 Vorgeschichte , erste konkrete Überlegungen zu einem innerstädtischen Einkaufszentrum, Projektentwickler: ECE 2007, der Projektentwickler Gedo legt eine weitere Variante zu einem innerstädtischen Einkaufszentrum vor, Rückzug („Gedo 1“); Herbst 2008 erneuter Anlauf der Fa. Gedo („Gedo 2“) Ende 2008 kam es (u.a.) über diese Frage zum Rücktritt des damaligen Oberbürgermeisters Februar 2009, Grundsatzerklärung des Rates der Stadt Celle zur „Altstadtgalerie“ Februar 2009, Wahl des neuen Oberbürgermeisters A) Über die vorbezeichneten Stufen ist mittlerweile eine klare parteipolitische Zuordnung nicht möglich. B) Diskussionen über ein innerstädtisches Einkaufzentrum gibt es in Celle seit vielen Jahren. August 2009 Wiedereinführung eines Stadtbaurates

7 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung: Städtebauliche Einordnung

8 - Grundsatzfrage (Polarisierung) - Standortfrage (Einbettung)
1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt Was bewegt? - Grundsatzfrage (Polarisierung) - Standortfrage (Einbettung) - Quadratmeterfrage - Qualitätsfrage (Wettbewerb) - Markenfrage (Ankermieter) - Verkaufsflächenfrage (Struktur)

9 > Einzelhandelsgutachten, Verträglichkeit
2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl) Grundsatzerklärung des Rates vom 12. Februar Städtebauliche Zielstellungen werden formuliert. Auf 1 ½ DIN A4 Seiten fasst der Rat der Stadt Celle sein Ansinnen zusammen, eine innerstädtische Einkauf-Mall „Altstadtgalerie Celle“ zu ermöglichen >>> Auftrag an die Verwaltung Methodisch kann die Grundsatzerklärung in die folgenden Teilschritte bzw. Instrumente operationalisiert werden: > Einzelhandelsgutachten, Verträglichkeit > Städtebauliche Vertrag und Grundstückskaufvertrag > Architektenwettbewerb, städtebauliche Einbettung > Bebauungsplan, inklusive div. Fachgutachten (Verkehr, Lärm)

10 Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB)
2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB) Dringender Handlungsbedarf zur nachhaltigen Stärkung der Innenstadt Erweiterung vorhandenen und Schaffung neuen Einzelhandels Ansiedlung von Geschäftshäusern in Innenstadt verträglicher Art und Weise PHASE 1: Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) Vorbereitung des Beschlusses: Planungs- und Bauausschuss Verwaltungsausschuss: Beschlussfassung: Rat Ortsübliche Bekanntmachung: Cellesche Zeitung

11 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift
Gemeinsame öffentliche Sitzung von Planungs- und Bauausschuss, Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Stadtmarketing und Ortsrat zum Verträglichkeitsgutachten am PHASE 3: Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) Anschreiben Frist bis PHASE 4: Formale Beteiligung der Öffentlichkeit – öffentliche Auslegung – (§ 3 Abs. 2 BauGB) Vorbereitet für Planungs- und Bauausschuss, abgesetzt wegen Rückzug des Investors.

12 21.10.08 Vorlage eines neuen Konzeptes durch den Investor (GEDO II)
2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift Vorlage eines neuen Konzeptes durch den Investor (GEDO II) VA-Beschluss zum weiteren Vorgehen: Planungen sollen wieder aufgenommen werden. Grundsatzerklärung zu GEDO II: Verwaltungsausschuss Rat Wiederaufnahme des B-Plan-Verfahrens: Information der Öffentlichkeit über geändertes Projekt Bekanntmachung in der CZ Versammlung mit Vortrag und Diskussion Informationen zum Zeitplan, Wettbewerb und zum Betreiberkonzept in einer nicht-öffentlichen Ratsveranstaltung am

13 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift
PHASE 5: Formale Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB) – öffentliche Auslegung auf die Dauer eines Monats - und formale Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB)- in angemessener Frist, durchgeführt Ende August bis Ende September 2010 Diese Schritte können gem. § 4a Abs. 2 BauGB parallel durchgeführt werden. >>> Ergebnis: erneute Beteiligung ist erforderlich, weil aufgrund der Anregungen und Einwendungen der Entwurf des B-Plans geändert und ergänzt werden musste. (vgl. § 4a (3) PHASE 6: Satzungsbeschluss (§ 10 Abs. 1 BauGB), war geplant für Anfang November, nach Prüfung der fristgemäß eingegangenen Stellungnahmen (§ 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB) und der Abwägung der privaten und öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander (§ 1 Abs. 7 BauGB). Rechtsverbindlichkeit: Ortsübliche Bekanntmachung (im Amtsblatt für den Landkreis Celle) (§ 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB

14 Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE
Gliederung 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung 1.1 Vorgeschichte 1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt 2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl) 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift 2.2 Entwerfen: Der Architekturwettbewerb (Vertiefung) 3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen

15 2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie

16 2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie

17 2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie

18 Die Beurteilung der Arbeiten erfolgte gemäß nachfolgender
2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie Die Beurteilung der Arbeiten erfolgte gemäß nachfolgender gleichrangiger Kriteriernblöcke: Städtebauliche Einbindung und Transparenz Transparenz und Geschlossenheit der Fassaden Art und Weise der Werbekonzeption Gestalterische Qualität der Fassaden und Dachlandschaft Wirtschaftlichkeit und ganzheitliches energetischen Konzept Technische Realisierbarkeit Denkmalpflegerische Einbindung Spannungsfeld & Philosophie der Aufgabe: Fachwerk/Gestaltungssatzung vs. Freiheit und Innovationskraft des Wettbewerbes

19 Große zusammenhängende Flächen einer Handelsimmobilie versus
2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie Entwurfsaufgabe: Große zusammenhängende Flächen einer Handelsimmobilie versus Kleinteiligkeit und auch hohen Individualität der Bergstraße und des Südwalls

20 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers

21 Parzelle > Einzelhaus > Giebelständigkeit
2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers Parzelle > Einzelhaus > Giebelständigkeit

22 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers

23 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers

24 Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit
2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit

25 Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit
2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit Stadtbaurat Dr.-Ing. Matthias Hardinghaus,

26 Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit
2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit

27 Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit
2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit

28 Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit
2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit

29 Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE
Gliederung 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung 1.1 Vorgeschichte 1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt 2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl) 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift 2.2 Entwerfen: Der Architekturwettbewerb (Vertiefung) 3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen

30 > Kostenübernahme für archäologische Grabungen
3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen Es gab viele Gemeinsamkeiten und die Zusammenarbeit war insgesamt professionell. Diskrepanzen im Rahmen der Vertragsverhandlungen gab es jedoch insbesondere zu: > Kostenübernahme für archäologische Grabungen > Kaufpreisvorstellungen städtischer Grundstücke > Verkaufsflächenstruktur („Dublizierung“ der Innenstadt) > Durchlässigkeit der Läden zur Bergstraße > „Öffnung“ der Heeringgasse > Sicherung der Ergebnisse des Architektenwettbewerbes > Sicherung der städtebaulichen Zielvorstellungen bei Rechtsnachfolge des Investors

31 3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen
Intensive Verhandlungen im Rahmen des Städtebaulichen Vertrages haben mit dazu geführt, dass sich Rat und Verwaltung zu einem Verfahrenswechsel von einem Bebauungsplan als Angebotsplanung hin zu einem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan entschieden haben. Vorteile für die Stadt: Vorgenannte „Details“ würden über den Durchführungsvertrag nach § 12 (3a) BauGB Bestandteil der Bebauungsplanung >>> Norm statt Vertrag. Damit entfällt die Frage: Was passiert bei Weiterveräußerung durch den Investor (Rechtsnachfolge). Vorteile für den Investor: Ein Großteil der einschränkenden Regelungen über Rechtsnachfolge, Vertragsstrafen und der Zeitplan der Baupflichten entbehrlich wäre. Zeitlich würde der Verfahrenswechsel etwa 2- 4 Monate in Anspruch nehmen

32 Beschluss des Rates vom 4. November 2010:
3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen Beschluss des Rates vom 4. November 2010: Zur Sicherung der städtebaulichen Zielvorstellungen, wie sie in der Grundsatzerklärung des Rates vom niedergelegt und in der weiteren Entwicklung des Projektes „Altstadtgalerie“ durch die Verwaltung herausgearbeitet wurden, wird die Verwaltung beauftragt, einen Verfahrenswechsel von einer Angebotsplanung zu einem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan herbei zu führen. Der Investor wird darum gebeten, zeitnah einen entsprechenden Antrag zu stellen. Mit Schreiben vom 12. November 2010 erklärt die Fa. Gedo keinen entsprechenden Antrag nach § 12 (2) BauGB stellen zu wollen.

33 Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE
Ziele des Vortrags Ziel 1: Zum Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung Ziel 2: Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung Ziel 3: Entwurfsaufgabe & -ergebnis: Architekturwettbewerb Ziel 4: Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen

34 Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE
Baugespräche 10, HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst, 16. November 2010, Uhr, Großer Hörsaal Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Stadt Celle, Dezernat für Stadtentwicklung, Umwelt & öffentliche Einrichtungen Stadtbaurat Dr.-Ing. Matthias Hardinghaus, Architekt BDA & Stadtplaner SRL