Orientierungsversammlung vom

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1 Orientierungsversammlung vom 25.10.2017
Politische Gemeinde Wilen TG revision Ortsplanung Orientierungsversammlung vom

2 Ablauf Begrüssung, Einleitung Kurt Enderli
Ausgangslage Elena Gizdovski Vorgaben Bund und Kanton Elena Gizdovski Zonenplan Andreas Niklaus Baureglement Andreas Niklaus Fragenbeantwortung, Diskussion Kurt Enderli Vernehmlassung, weiteres Vorgehen Kurt Enderli Apéro

3 1. Begrüssung, einleitung
Planungsgeschichte Planungsorganisation

4 2. ausgangslage Zielsetzung heutige Orientierung
Orientierung über planerisches Umfeld und Stand des Verfahrens Vorstellung Entwürfe der Planungsinstrumente Sicherstellung Mitwirkung

5 2. ausgangslage Zielsetzung Revision Ortsplanung
Letzte generelle Überarbeitung Zonenplan und Baureglement vor 16 Jahren Notwendige Anpassungen von Nutzungsplanung, damit Zonenplan und Baureglement den Vorgaben KRP 2017, Agglomerationsprogramm Wil und kommunalem Richtplan 2016 entsprechen

6 2. ausgangslage Bestehende Ortsplanung Zonenplan 2001
Zonenplanänderung Lärchenfeld mit DBU-Entscheid Nr. 24 vom Zonenplanänderung Engistrasse mit DBU-Entscheid Nr. 89 vom Baureglement 2001 Anpassung Baureglement mit DBU-Entscheid Nr. 53 vom Schutzplan Natur- und Kulturobjekte Änderung mit DBU-Entscheid Nr. 53 vom Richtplan 2016

7 3. Vorgaben bund und kanton
Revidiertes Raumplanungsgesetz (Bund), Stand Zentrale Elemente der RPG-Revision: Siedlungsentwicklung nach Innen gewinnt an Bedeutung Ausdehnung Mindestinhalt KRP im Bereich Siedlung Sicherstellung Verfügbarkeit von neuen Bauzonen Bedarfsnachweis für neue Bauzonen Einführung einer Pflicht zur Mehrwertabschöpfung Stärkerer Schutz von Fruchtfolgeflächen (FFF)

8 3. Vorgaben bund und kanton
Kantonaler Richtplan Teilrevision KRP bis ca. Anfang 2018 Einzonungsmoratorium bis Inkraftsetzung Integration Raumkonzept Thurgau in KRP Umsetzung Gefahrenkartierung innert 3 Jahren in Nutzungsplanung Resultate Gemeindegespräche ARE im August 2015 Neues Planungs- und Baugesetz Anpassung der Rahmennutzungspläne innert 5 Jahren (bis Ende 2017) Harmonisierung Baubegriffe nach IVHB

9 3. Vorgaben bund und kanton
Siedlungskonzept KRP (Quelle ARE TG) Siedlungskonzept Kanton: Wilen befindet sich im Urbanem Siedlungsraum: übrige Gemeinde ÖV-Erschliessung mit Kategorie C beinahe flächendeckend.

10 3. Vorgaben bund und kanton
Fakten und Handlungsbedarf Bestehende WMZ-Bauzonen sind eher knapp bemessen (Auslastung Zonenplan 2030: 105 %) WMZ-Richtplangebiete gemäss Richtplan 2016 sind richtig (Auslastung 2040: 100 %) Die Gemeinde hat die Dimensionierung und räumliche Verteilung der Arbeitszonen und öffentlichen Zonen zu analysieren Raumnutzerdichten in den WMZ-Zonen: Urban: Übrige Gemeinden Raumnutzerdichte 59 RN/ha Mindestdichte gemäss KRP Revision 2017 63 RN/ha - Zusätzliche Einzonungen möglich - Raumnutzerdichte zu niedrig

11 4. zonenplan Anpassungen Zone mit Gestaltungsplanpflicht: Sämtliche Zonen mit Gestaltungsplanpflicht werden aufgehoben, da alle bereits über einen rechtskräftigen Gestaltungsplan verfügen. Ausscheidung Gefahrenzone: Entsprechend dem Auftrag im Kantonalen Richtplan werden neu Gefahrenzonen ausgeschieden. Diese sind ohne jegliche Anpassungen entsprechend der aktuell vorhandenen Gefahrenkarte abgegrenzt.

12 4. zonenplan Änderungen Bauzonen
1) Umzonung der Freihaltezone auf der Parzellen Nrn. 501 und 1333 in die Wohnzone W2b resp. Arbeitszone Gewerbe: Die bestehende Nutzung mit privater Erschliessung, Schwimmbad sowie Fahrzeugabstellfläche sind in der heutigen Freihaltezone nicht zonenkonform. Daher wurde eine Zonenanpassung an die angrenzenden Zonen vorgenommen. 2) Umzonung der Freihaltezone in die Wohnzone W2b resp. Arbeitszone Gewerbe: Im bestehenden Gestaltungsplan Lärchefeld (genehmigt mit Entscheid Nr. 24 vom ) ist beidseitig vom Gewässer ein bis zu 3.00 m breiter Streifen für Gewässerunterhalt und interne Erschliessung ausgeschieden. Diese Fläche ist heute der Freihaltezone zugewiesen. Innerhalb dieser Fläche befindet sich jedoch eine Baulinie für Anlagen. Neu wird daher bis zu der Baulinie für Anlagen die Fläche der Wohnzone W2b resp. der Arbeitszone Gewerbe zugewiesen. Gleichzeitig wurde die asphaltierte Verkehrsfläche entlang den östlichen Parzellengrenzen von 1248 und 1328 von der Freihaltezone in die Gewerbezone umgezont. 3) Umzonung des Friedhofs von der Friedhofszone in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeBA 2: Die bisherige Friedhofszone dient der Erstellung von Bauten und Anlagen des Friedhofs und zugehöriger Parkanlagen. Da der Friedhof dem öffentlichen Interesse dient, wird diese Umzonung vorgenommen. Dies erfolgt ebenfalls in Übereinstimmung mit § 9 Abs. 1 PBV welcher besagt, dass die Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen die Gebiete erfassen, welche für die Erstellung von öffentlichen oder öffentlichen Interessen dienen Bauten und Anlagen bestimmt sind. 3a) Umzonung der privaten Parzellenteile von der Freihaltezone zur angrenzenden Wohnzone W2a: Aus raumplanerischer Sicht ist die Freihaltezone an diesem Standort angrenzend an die Parkanlage des Friedhofs wenig sinnvoll. Durch die Umzonung wird zudem eine Bebauung der Parzelle 1407 ermöglicht, welche vom weitgehend überbauten Baugebiet umschlossen ist und damit zum weitgehend bebautem Gebiet gehört. Gleichzeitig wird der Umschwung der bestehenden Doppeleinfamilienhäuser der richtigen Zone zugewiesen und eine allfällige bauliche Erweiterung nach Westen ermöglicht, was auch im Sinne der haushälterischen Bodennutzung ist. 4) Verzicht auf Erweiterung der Bauzone W2a im Gebiet Hoogebrune: Da die Gemeinde Bedarf auf eine Erweiterung ihrer Bauzonenkapazitäten hat, sollte der östliche Teil der Parzelle Nr. 522 in die Wohnzone W2a eingezont und mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert werden. Diese Fläche ist im kommunalen Richtplan auch als neues Wohngebiet festgesetzt. Mit dem Gestaltungsplan soll sichergestellt werden, dass die geforderte Raumnutzerdichte von 63 RN/ha trotz Zuordnung zur W2a erreicht wird. Die Zuordnung zur W2a soll aus Gründen der ortsbaulichen Anpassung erfolgen. Wie im Kapitel 2.5 Bauen und Wohnen aufgeführt, dominieren in Wilen Einfamilienhäuser die bauliche Entwicklung. Ein Bedarf nach Wohnzonen W2a ist für die Bevölkerungsstruktur von Wilen entsprechend der Nachfrage ausgewiesen. Auch in der Wohnzone W 2a kann im Rahmen des Gestaltungsplanes eine verdichtete Bauweise vorgegeben werden, jedoch muss diese der bestehenden Siedlungsstruktur im Umfeld angepasst sein. Auf Wunsch des Grundeigentümers wird jedoch derzeit auf die Erweiterung der Bauzone W2a verzichtet. Das Gebiet verbleibt weiterhin im Richtplan als langfristiges Wohngebiet.

13 4. zonenplan Änderungen Bauzonen 5) Grenzbereinigung:
Zuweisung der schmalen Fläche nördlich des Grottenwegs zu der Zone W2b der übrigen Parzelle Nr Die Grünfläche auf der Parzelle Nr. 459 der Schulgemeinde wird entsprechend Nutzung und Eigentum von der Wohnzone W2a der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zugewiesen. 6)7)8)14) Bereinigung Dorfzonen, Verzicht auf Ortsbildschutzzone: Die Abgrenzung der Dorfzone mit Schutzfunktion wird auf die historischen Ortsteile mit entsprechender Bausubstanz reduziert und Gebiete mit neuen und modernen Bauten werden daraus entlassen. Auf die Ortsbildschutzzone kann mit der neuen Dorfzone verzichtet werden, da diese dieselben Vorschriften umfasst.

14 4. zonenplan Änderungen Bauzonen
8) Bereinigung Dorfzonen, Verzicht auf Ortsbildschutzzone: Die Abgrenzung der Dorfzone mit Schutzfunktion wird auf die historischen Ortsteile mit entsprechender Bausubstanz reduziert und Gebiete mit neuen und modernen Bauten werden daraus entlassen. Auf die Ortsbildschutzzone kann mit der neuen Dorfzone verzichtet werden, da diese dieselben Vorschriften umfasst. 9) Umzonung von der Wohn- und Gewerbezone in die Wohnzone W2b: Bei den bestehenden Bauten handelt es sich um Wohnbauten neueren Datums, weswegen eine Umzonung in die Wohnzone W2b vorgenommen wird. 10)11)Umzonung von der Wohn- und Gewerbezone WG2 in die Wohn- und Arbeitszone WA3: Beidseitig der Dorfstrasse stehen bereits heute mehrheitlich dreigeschossige Bauten. Aus diesem Grund wird eine Aufzonung und Anpassung an die angrenzende Wohn- und Arbeitszone WA3 vorgenommen. 12) Umzonung von der Wohnzone W2b in die Wohnzone W3: An der Kreuzung Dorfstrasse / Steinackerstrasse sowie nördlich der Steinackerstrasse stehen bereits heute dreigeschossige reine Wohnbauten, weswegen eine Umzonung in die Wohnzone W3 vorgenommen wird. 13) Umzonung von der Wohnzone W2b in die Wohnzone W3: Die bestehende Bebauung gemäss Gestaltungsplan Engi (genehmigt mit Entscheid Nr. 606 vom ) sieht eine dichtere Bebauung als die Wohnzone W2b vor. Entsprechend der heutigen Nutzung wird eine Aufzonung in die Wohnzone W3 vorgenommen. Die nördlich angrenzenden Bauten bis zur Dorfstrasse werden ebenfalls der Wohnzone W3 zugewiesen. Dadurch entsteht eine zusammenhängende Wohnzone W3, welche sich von der Dorfstrasse bis zur Langwiesenstrasse erstreckt.

15 4. zonenplan Änderungen Bauzonen
14) Umzonung von der Dorfzone in die Wohnzone W3 Diese mit Mehrfamilienhäuser für Wohn- und Pflegeheim bebaute Fläche wird entsprechend der heutigen Bebauung der Wohnzone W3 zugewiesen. 15) Bereinigung Verkehrsflächen im Eigentum der Gemeinde 16)17) Umzonung von der Wohnzone W2a in die Wohnzone W2b: Die bestehende Bebauung entspricht den Vorgaben der Wohnzone W2b, weshalb eine Umzonung vorgenommen wird. 18) Einzonung Wohnzone W2a: Die bestehende Garage befindet sich in der Landschaftsschutzzone. Im Sinne der zonenkonformen Zuweisung wird diese kleine Fläche in die Wohnzone W2a eingezont.

16 4. zonenplan Änderungen Bauzonen
19) Umzonung von der Wohnzone W2a in die Wohnzone W2b: Die bestehende Bebauung entspricht den Vorgaben der Wohnzone W2b, weswegen eine Umzonung in diese vorgenommen wird. Gleichzeit wird auf der Parzelle Nr. 695 mit der Umzonung dem rechtskräftigen Gestaltungsplan Langewis (genehmigt mit Entscheid Nr. 89 vom ) entsprochen. Darin ist auf dieser Parzelle eine dichtere Bebauung vorgesehen.

17 4. zonenplan Aenderungen Landwirtschafts-, Schutzzonen, überlagernde Zonen 31) Anpassungen Landwirtschafts-/Landschaftsschutzzone: Im Gebiet Sooret, Bachwis, Bettere, Röggenägger, Waldhof und Chrüz werden die topographisch wenig exponierten und intensiv landwirtschaftlich genutzte Gebiete neu der Landwirtschaftszone zugeteilt (Parzellen Nr. 1131, 692, 759, 75, 1446, 761, 773, 774, 777, 778, 784, Teil 785). Die in der Ebene liegende Flächen sind mit der Zuweisung zum Gebiet mit Vorrang Landschaft im KRP genügend geschützt. Gleichzeitig werden bestehende landwirtschaftliche Bauten aktiver Landwirtschaftsbetriebe zonenkonform der Landwirtschaftzone zugewiesen. 32) Anpassung Freihaltezone: Östlich des Alpbachs ist heute auf einer Länge von knapp 200 m eine Fläche der Freihaltezone (Teil Bauzone) zugewiesen. Da es sich dabei um einen offensichtlichen Fehler handelt, wird diese Fläche neu der Landschaftsschutzzone zugewiesen.

18 4. zonenplan Aenderungen Landwirtschafts-, Schutzzonen, überlagernde Zonen 33) 36) Anpassungen Wald: Die Waldflächen gemäss Amtlicher Vermessung werden neu auch als Waldflächen im Zonenplan festgelegt. 34) 35) Anpassung Naturschutzzone: Die heutige Naturschutzzone geht über die bestehende Abgrenzung in der amtlichen Vermessung und die tatsächliche Grenze hinaus. Die kleine Fläche wird deshalb neu der Landschaftsschutzzone zugewiesen. Gleichzeitig wird eine Waldfläche im Süden der Gemeinde der Naturschutzzone im Wald zugewiesen. Des Weiteren existiert für das Gebiet des Flachmoores Ägelsee eine Schutzanordnung des DBU vom

19 4. flächenberechnung, bilanz
Planungsinstrument Änderungsfläche in ha WMZ Arbeitszone Öffentliche Zone Spezialbau-zonen Total Bilanz Zonenplan +0.17 +0.07 +1.03 -1.32 -0.05 Beurteilung Flächenbilanzen: Die aus diesen Änderungen resultierende WMZ-Erweiterung vom 1‘676 m2 stellt keine eigentliche Erweiterung der Bauzone, sondern eine reine Optimierung mit dem Ziel einer haushälterischen Bodennutzung. Arbeitszonenflächen: Die Arbeitszone Gewerbe wird durch die Zuweisung der überbauten privaten Verkehrsflächen im Gebiet Lärchefeld (Zonenplanänderung Nr. 2) von der bisherigen Freihaltezone zur Gewerbezone um minimale 859 m2 vergrössert. Dabei handelt es sich um eine Anpassung an tatsächliche Verhältnisse und die geltenden Baulinien. Zonen für öffentliche Nutzungen: Bedingt durch die Zuweisung der bisherigen Spezialbauzone Friedhofzone zur Zone für öffentliche Bauten und Anlagen vergrössert sich die Zone für öffentliche Nutzungen um 1.02 ha. Die übrige Vergrösserung um 136 m2 ist bedingt durch Zonenplanänderung Nr. 5, wo eine Anpassung an tatsächliche Verhältnisse erfolgt. Spezialbauzonen: Entsprechend der oben beschriebenen neuen Zuweisungen verkleinert sich die Fläche der Spezialbauzonen um 1.32 ha, wobei die Reduktion der Freihaltezone gemäss Zonenplanänderung Nr. 32 von 506 m2 eine Fehlerbereinigung darstellt. Insgesamt resultiert damit eine Reduktion der Bauzone um 0.05 ha. Das Richtplangebiet bleibt unverändert. Das Siedlungsgebiet reduziert sich damit um insgesamt 0.05 ha, verursacht durch die Fehlerbehebung bei der Freihaltezone (Zonenplanänderung Nr. 32) und die Zuordnung einer kleinen Fläche zur Strassenfläche (Zonenplanänderung Nr. 15). Die Vorgaben des Kantonalen Richtplans an die Flächenbilanzen sind damit eingehalten.

20 5. Baureglement I ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN II ZONENVORSCHRIFTEN
A Allgemeines B Bauzonen C Landwirtschaftszonen D Schutzzonen E Weitere Nichtbauzonen F Überlagernde Zonen III BAUVORSCHRIFTEN A Massvorschriften B Ausstattung C Weitere Bauvorschriften IV GESTALTUNGSVORSCHRIFTEN A Allgemeine Gestaltungsvorschriften B Zusätzliche Gestaltungsvorschriften für die Dorfzone C Umgebungsgestaltung D Weitere Gestaltungsvorschriften V WEITERE BESTIMMUNGEN VI ÜBERGANGS- UND SCHLUSSBESTIMMUNGEN Gliederung und Inhalt Baureglement gemäss Musterbaureglement Regionen Ober- und Mittelthurgau Einführung der neuen Begriffe und Messweisen gemäss IVHB Anpassungen an die neuen Zonenarten gemäss PBV Zusätzlicher Anhang mit Illustrationen und Auszügen von zum Verständnis erforderlichen Gesetzes- und Verordnungsauszügen, Auszügen aus IVHB

21 5. Baureglement Art. 5 Masstabelle
- Neu Geschossflächenziffer anstelle Ausnützungsziffer, in der Regel aus Gründen einer haushälterischen Bodennutzung leicht höher als bisherige Ausnützungsziffer. Bei der Dorfzone Verzicht auf die Festlegung einer Nutzungsziffer, da die bestehenden Bauten sehr unterschiedliche und teilweise sehr hohe Baudichten aufweisen. - Grenzabstände grossenteils übernommen, teilweise verkleinert, insbesondere grosse Grenzabstände, im Interesse haushälterischer Bodennutzung. - Neu Fassaden- und Gesamthöhen für Höhenregelung anstelle bisheriger Gebäude- und Firsthöhen sowie Anpassung der Masse an die neuen Normen und Vorgaben des regionalen Musterreglements. Bei der Arbeitszone Gewerbe Übernahme der bisherigen Höhen. - Die Differenzierung zwischen W2a und W2b wird klarer definiert. - W 3, WA 2 und WA 3 im Interesse haushälterischer Bodennutzung nur noch für Bauten mit entsprechender Anzahl Vollgeschosse. - Ausschluss von grossen Einkaufs- und Einzelhandelsgeschäften sowie Betrieben mit intensivem Publikumsverkehr in Arbeitszone Gewerbe, da hier nicht erwünscht. - Verzicht auf Regelung Gebäudeabstände im Interesse einer haushälterischen Bodennutzung. Einführung von Regelungen für eine haushälterische Bodennutzung sowie minimale Nebennutzflächen gemäss Musterbaureglement sowie Mindestnutzflächen von Wohn- und Schlafräumen zur Sicherstellung guter Wohnverhältnisse. - Zusätzliche Gestaltungsvorschriften für die Dorfzone anstelle der bisherigen Ortsbildschutzzonenvorschriften. - Verzicht auf Regelungen für höhere Häuser und Hochhäuser. Solche sind aus Ortsbildgründen nicht erwünscht. - Einführung neuer Vorschriften für künstliche Beleuchtungen und Sicht- und Schallschutzwände gemäss Vorschlag im Musterbaureglement. Der Gemeinderat erachtet diese Vorschriften als für das Ortsbild nützlich.

22 Definition Geschossflächenziffer

23 Umrechnungstabelle AZ / GFZ

24 5. Baureglement Bisher OeBA und Friedhofzone: Neu Differenzierung in
OeBA 1 u. OeBA (Art.12) Neue Zonendefinition: Zone mit Gestaltungsplanpflicht GP (Art.16) Neuer Zonentyp: Gefahrenzone GF (Art.17) Zone mit Gestaltungsplanpflicht: Definition in PBV. Erfasst Gebiete, die insbesondere der Einpassung von Bauten und Anlagen ins Orts- und Landschaftsbild sowie der differenzierten baulichen Verdichtung oder der Regelung von Schutzmassnahmen in Gefahrenzonen dienen. Auch dient diese der Regelung der Erschliessung. Gefahrenzone: Definition in PBV. Diese überlagerte Zone umfasst Gebiete, die gemäss Gefahrenkarte durch Rutschungen, Überschwemmungen oder andere Naturereignisse bedroht sind. Baubewilligungen dürfen nur erteilt werden, wenn mit Massnahmen zum Objektschutz sichergestellt ist, dass Menschen, Tiere und erhebliche Sachwerte nicht gefährdet sind.

25 7. Fragenbeantwortung, diskussion

26 8. vernehmlassung Gespräche mit einigen betroffenen Grundeigentümern bereits erfolgt, Orientierung und Vernehmlassung für Übrige Vernehmlassung von Zonenplan, Baureglement und Planungsbericht vom bis Zur Diskussion stehende Unterlagen sind abrufbar auf: unter «Verwaltung/Publikationen» Eingaben an Gemeinderat schriftlich

27 8. weiteres vorgehen Terminplanung

28 Einladung apéro