Bestandssituation und Bewirtschaftungsstrategien privater Kleineigentümer und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau Ost Jürgen Veser IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Workshop Verstärkte Einbeziehung der Privateigentümer in den Stadtumbauprozess am 12. Juli 2007 in Halle (Saale)

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 2 Forschungsprojekt: Bestandssituation und Bewirtschaftungsstrategien privater Eigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau Ost Auftragnehmer: IfS - Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH IRS - Institut für Regionalentwicklung und Strukturplanung e.V. Auftraggeber: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Laufzeit: November 2005 bis Juni 2007 (Veröffentlichung geplant)

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 3 Untersuchungsziele Analyse von Problemkonstellationen in den Beständen der privaten Kleineigentümer bzw. in Altbaugebieten Verbesserung der Kenntnisse über die Gruppe der privaten Eigentümer sowie deren bauliche und wirtschaftliche Situation und die Perspektiven ihrer Bestände Identifikation von Ansätzen der Kommunen zur Einbindung privater Kleineigentümer Rückschlüsse auf Perspektiven der Bestände und zur Einbindung privater Kleineigentümer

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 4 Vorgehen bei der Untersuchung Recherchen / Expertengespräche zu Problemkonstellationen in Altbaugebieten und Ansätzen der Einbeziehung privater Eigentümer Befragung von Kommunen, die am Programm Stadtumbau Ost beteiligt sind Fallstudien in 10 Städten zu Altbaugebieten und Ansätzen der Einbeziehung privater Eigentümer Befragung privater Kleineigentümer in 9 der 10 Untersuchungsstädte

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 5 KommuneLand Einwohnerzahl (ca.) Leipzig Sachsen Halle / Saale Sachsen-Anhalt Magdeburg Sachsen-Anhalt Stralsund Mecklenburg-Vorpommern Görlitz Sachsen Güstrow Mecklenburg-Vorpommern Crimmitschau Sachsen Wittenberge Brandenburg Bad Langensalza Thüringen Wurzen Sachsen Durchführung der Privateigentümerbefragung in 25 Altbaugebieten in 9 Untersuchungsstädten (keine Befragung in Wurzen) Untersuchungsstädte

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IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 7 Mengengerüst zur Struktur der Eigentümer von Mietwohnungen in den neuen Ländern Insgesamt 5,22 Mio. Mietwohnungen im Jahr 2003, davon 48% kommunale/genossenschaftliche Vermieter 41% private Kleineigentümer 12% sonstige Vermieter Anteil privater Kleineigentümer bei Altbaumiet- wohnungen (Baujahr bis 1948): ca. 80% Hohe Bedeutung für Stadtumbau in Altbaugebieten

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 8 Wichtigkeit der Einbeziehung privater Kleineigentümer in den Stadtumbau Die Mehrzahl der Kommunen hält die Einbeziehung privater Eigentümer für wichtig.

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 9 Nur in wenigen Kommunen werden bisher gezielte Ansätze zur Einbeziehung privater Eigentümer verfolgt. Werden Ansätze zur Einbeziehung privater Eigentümer realisiert, handelt es sich zumeist um Einzelmaßnahmen oder kleinteilige Ansätze, die sich oft auf erprobte Instrumente aus der Stadtsanierung stützen. Dementsprechend bestehen in Stadtumbaugebieten, die auch als Sanierungsgebiete ausgewiesen sind, oft bessere Voraussetzungen, gezielte Ansätze zu verfolgen. Ansätze zur Einbeziehung privater Eigentümer in den Stadtumbau

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 10 Befragung von privaten Kleineigentümern in den neuen Ländern Schriftliche Befragung privater Kleineigentümer in 25 ausgewählten Altbaugebieten in 9 Städten Auswahl der Gebiete zusammen mit Kommunen (Baustruktur, Problemkonstellationen, Strategien) über Adressen angeschrieben Befragungsumfang: Fälle (23% Rücklauf)

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 11 Derzeitige Situation im Bestand der befragten privaten Kleineigentümer Im überwiegenden Teil der Bestände haben seit der Vereinigung Maßnahmen stattgefunden Dennoch größerer Teil mit Defiziten, baulichen Schäden, unbewohnbaren Wohnungen und längerfristigen Leerständen Meist schwierige wirtschaftliche Situation Etwa Hälfte der Häuser weist Unterdeckung auf (hoher Leerstand, relativ niedrige Mieten)

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 13 Investitionstätigkeit (Mod./Inst.) Mehr als die Hälfte der Häuser weist Investitionsbedarf auf (Schäden, Defizite) Investitionsvolumen ist in den letzten Jahren stark gesunken Auch in den kommenden Jahren ist sehr geringes Investitionsniveau zu erwarten Nur sehr wenige Kleineigentümer planen umfangreiche Investitionen bzw. grundlegende Verbesserung ganzer Häuser

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 16 Gründe für Nichtinvestition trotz Defiziten/Schäden Häuser mit den größten Defiziten bzw. dem größten Investitionsbedarf befinden sich vielfach in der Hand von Kleineigentümern mit eher ungünstigen Voraussetzungen: persönliche finanzielle Verhältnisse Einnahmensituation des Hauses Weitere Gründe für Nichtinvestition nach Aussage der Eigentümer: fehlende Wirtschaftlichkeit der Investition unzureichende Förderung fehlende Attraktivität / Probleme in der Umgebung des Hauses (Störung durch Ruinen sowie Gebäude mit größeren Schäden bzw. baubedingtem Leerstand)

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 18 Stand der Einbeziehung der Kleineigentümer in den Stadtumbau Ost Insgesamt ist Einbeziehung bislang wenig gelungen Kleineigentümer verzeichnen geringen Kenntnisstand bezogen auf: das Stadtumbaukonzept der Stadt die konkreten Planungen und Maßnahmen zu Aufwertung und Abriss im Gebiet, in dem Haus liegt überdurchschnittliche Kenntnisse in Sanierungsgebieten und Fördergebieten des Programms Städtebaulicher Denkmalschutz Stadtumbauplanungen haben nach Aussagen der Kleineigentümer meist wenig/keinen Einfluss auf ihr Handeln

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 21 Informationsquellen der Kleineigentümer bezogen auf den Stadtumbau Medien mit großem Abstand wichtigste Informationsquelle (51%) Informationen der Stadt (25%) und der Eigentümerverbände (13%) spielen weitaus geringere Rolle In wenigen Fällen gab es ein direktes Gespräch mit Stadt bzw. von ihr Beauftragten (14%)

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 22 Gründe für geringe Einbeziehung auf Seiten der privaten Kleineigentümer Vielfach gibt es wenig Anknüpfungspunkte, da kein Handlungsbedarf (Haus ist modernisiert) keine Handlungsmöglichkeit (fehlende finanzielle Voraussetzungen, fehlende Perspektiven von Maßnahmen) Kleineigentümer Wohnsitz auswärts bzw. in alten Ländern hat Relativ große Gruppe der Kleineigentümer signalisiert, dass sie sich mit der Situation abgefunden hat (Passive/Resignierte)

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 23 Gründe für geringe Einbeziehung auf Seiten der Kommunen Häufig nur Einzelaktionen zur Einbeziehung (Informationsmaterial/-veranstaltung) Kontakt erfolgt dadurch bei vielen Eigentümern zum falschen Zeitpunkt Praktizierte Ansätze zur Einbeziehung erreichen bislang zu wenig Kleineigentümer mit aktuellen bzw. konkreten Anknüpfungspunkten

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 24 Empfehlungen für Einbeziehung Privater (1) Verstärkte Einbeziehung notwendig, um Rückentwicklung im Altbaugebieten zu verhindern Räumliche und bestandsbezogene Prioritätensetzung Aufwertung: Identifizierung von Beständen, die eine langfristige Perspektive haben oder als besonders erhaltenswert erscheinen Rückbau: punktuelle Maßnahmen zur Beseitigung gravierender städtebaulicher Missstände bzw. mit Beitrag zur Qualitätsverbesserung der Umgebung

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 25 Empfehlungen für Einbeziehung Privater (2) Anstatt einmaliger Aktionen der Ansprache/Information von Kleineigentümern sollte eher auf kontinuierliche Arbeitsweisen gesetzt werden Gezielte Ansprache von Adressaten mit besonderer Wichtigkeit für Stadtumbau mit erhöhten Erfolgsaussichten

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 26 Wichtige Voraussetzungen für erfolgreiches Vorgehen der Kommunen (1) Klare Zielsetzung für Handelnde in Kommunen: Benennung von Prioritäten für gezielte Auflösung von Investitions- bzw. Handlungsblockaden Stärkere Operationalisierung und Verortung der Stadtumbauziele bezogen auf Aufwertung und Rückbau in Altbaugebieten bzw. Beständen privater Eigentümer (Stadtentwicklungskonzepte/Strategien sind hier bislang meist sehr vage) Herstellung eines realistischen Bildes von den Interessen und Handlungsweisen privater Kleineigentümer in Stadtumbaugebieten

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 27 Wichtige Voraussetzungen für erfolgreiches Vorgehen der Kommunen (2) Aufbau einer Datenbasis mit Informationen zu Häusern und Eigentümern (Stadtumbaukataster) als Grundlage für gezieltes Vorgehen Verstärkung dauerhaft angelegter Aktivitäten der Kommunen und erhöhter Ressourceneinsatz Hartnäckigkeit und Geduld bezogen auf Erfolge Neben Information und Beratung sind geeignete finanzielle Angebote notwendig, die Kleineigentümern bei einer Ansprache durch die Kommunen unterbreitet werden können

IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Private Kleineigentümer in den neuen Ländern und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau 28 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!