Reconstructing in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft Dipl.-Ing. Walter Hüttler Reconstructing in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft

Gründe für Reconstructing Schwerwiegende bautechnische Mängel Leerstand wg. wirtschaftl. und demografischer Entwicklung Schlechtes Image, Vandalismus, hohe Mieterfluktuation Zeitgemäßer Wohnstandard, Qualität der Grundrisse Zunehmender Aufwand für thermische Sanierungen Mögliche positive Effekte: Nachverdichtung der Ortskerne Bessere energetische, bauökolog. Qualität der neuen Gebäude

gbv-Mietwohnungen vor 1945 errichtet ca. 45.000 WE davon ca. 20-25.000 zw. 1939 u. 1945 errichtet, oft Werkswohnungen in der Nähe kriegswichtiger Industrien, Südtiroler Siedlungen 1945-1960 ca. 50.000 WE davon Gebäude aus den 50er Jahren vielfach in schlechter Qualität gebaut Beispiele von mustergültigen Sanierungen von Wohngebäuden aus diesen Bauperioden (Stmk, Sbg, OÖ) In Summe stellt sich für max. 40-50.000 Wohnungen grundsätzlich die Frage dem Reconstructing

Wohnrechtlicher Rahmen im WGG Wohnrechtsnovelle 2006: §23 Abs 4d WGG Die Bauvereinigung ist verpflichtet, in Zweifelsfällen – insbesondere bei einem unwirtschaftlich hohen energetischen Sanierungsbedarf (§ 14a Abs 2 Z 5) – in einer unternehmensinternen Kalkulation die Kosten einer umfassenden Sanierung den Kosten eines Abbruchs samt den Kosten der Errichtung einer Baulichkeit in räumlicher Nähe (§ 2 Z 1) gegenüber zu stellen. Die Sinnhaftigkeit einer umfassenden Sanierung trotz unwirtschaftlich hoher Sanierungskosten ist zu begründen. Verpflichtung für Vergleichsrechnung in Zweifelsfällen Umsetzung in der Praxis als Konsensmodell

Ökonomische Vergleichsrechnung

Unternehmensinterne Kostenkalkulation

Vergleichsrechnung Entgelt/Belastung

Modelle für die praktische Umsetzung Neubau zentral auf benachbartem Grundstück und Abriss nach Übersiedlung, Neubau am alten Standort (Beispiel GIWOG) Übersiedlung der Mieter dezentral auf unterschiedliche Standorte, Abriss und Neubau inkl. Nachverdichtung (Beispiel Neue Heimat Tirol) Neubau abschnittsweise voranschreitend am selben Grundstück und abschnittsweise Übersiedlung (Beispiel Fortschritt)

Harter Plateau, Linz (GIWOG) erbaut in 70er Jahren, 20 Geschoße, 480 Wohnungen Anonymität, schlechtes Image, Vandalismus, Leerstand Sprengung am 13. April 2003 Ersatzwohnungen in der Nähe („Wohnen am Park“) 322 Wohnungen in 14 Gebäuden, 784 m² Sonnenkollektoren hohe Wohnzufriedenheit in der neuen Umgebung Wiederbebauung Harter Plateau ab September 2007 (209 Wohnungen) Fotos: Dralon, APA, Hüttler

Südtiroler Siedlungen in Absam, Zams, Telfs … (Neue Heimat Tirol) insgesamt 4.000 Wohnungen in rund 200 Gebäuden z.T. massive statische Probleme (Korrosion der Stahlbetondecken) Abriss und verdichteter Neubau von rund 800 Wohnungen geplant Kosten für Mieter im Neubau geringer als bei Sanierung Neubauten mit Lift, Balkon, Tiefgarage, erneuerbarer Energie wahlweise Wohnung im Neubau nebenan oder im Bestand der NHT pro Wohnung 15.000.- € pauschal als „Übersiedlungshilfe“ Projekt Absam, Im Tal Foto, Grafik: Neue Heimat Tirol

Luegerstraße/Ginzkeygasse Klagenfurt (Fortschritt) errichtet Anfang 50er Jahre, 54 Wohneinheiten z.T. statische Probleme (Holz- balkendecken eingebrochen) Kosten für Mieter bei Neubau geringer als bei Sanierung Neubau von 70 Wohnungen am gleichen Grundstück Fernwärme, Lift, Balkon, Tiefgarage schrittweise Übersiedlung der Bewohner in 3 Etappen Foto: Fortschritt

Zusammenfassung Öffentlich-rechtliche Verpflichtung für Vergleichskalkulation in Zweifelsfällen (gem. WGG) Praktische Umsetzung als „Konsensmodell“ Übergangsregelungen für bestehende Mietverträge, die Rechts- und Terminsicherheit für beide Vertragspartner gewährleisten Unterschiedliche rechtlich-administrative Lösungen Privatrechtliche Vereinbarungen Fixe Sätze für Abschlagszahlungen Gegenseitiges Vertrauen Unterschiedliche logistische Lösungen Lokal/Regionalpolitik ist eingebunden

Schlussfolgerungen Reconstructing wird zunehmen Rechtliche Präzisierungen für Vergleichskalkulation Gegenüberstellung der Lebenszykluskosten (z.B. 30 Jahre) Wohnrechtliches Übergangsregime schaffen Literatur: Contracting und Reconstructing im gemeinnützigen Wohnungswesen - Erfahrungen und Potenziale. Studie von e7 im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Arbeit (2009)

Kontakt Dipl.-Ing. Walter Hüttler e7 Energie Markt Analyse GmbH Theresianumgasse 7 1040 Wien Tel.: 01-907 80 26-54 walter.huettler@e-sieben.at