Wowimena 2013 Rechtsanwalt Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fahrgasse 87 60311 Frankfurt/M. Tel. 069 / 9130540 info@lipka-ra.de

Baumaßnahmen in der Wohnungseigentümer-gemeinschaft und deren Finanzierung- Beschlusskompetenz, dingliche Zuordnung mit aktueller Rechtsprechung

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Gliederung I. Grundbegriffe Abgrenzung Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum Beschlusskompetenz Finanzierung der baulichen Maßnahme II. Bauliche Maßnahmen Instandsetzung /modernisierende Instandsetzung Modernisierung Bauliche Veränderung Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Gliederung III. Praktische Fälle Fassadensanierung Heizungssanierung - Blockheizkraftwerk Mehrhausanlage/Dachsanierung Heizungssanierung; Steigleitungen mit Heizkörpern und Anschlussleitung Auswirkungen der BGH Entscheidung (Balkonsanierung) (Kostenüberschreitung – Dispofinanzierung) Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: … 2. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, ............ 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe § 1 Abs. 5 WEG: Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe § 5 Abs. 1 WEG: Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs.1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht …. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe § 5 Abs.1 WEG: ….eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe Abgrenzung Sonder- /Gemeinschaftseigentum § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn für Bestand oder Sicherheit erforderlich Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen § 5 Abs. 3 WEG: Nur Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum, nicht umgekehrt ( BGH WM 68,572) Sondereigentum: kann eingefügt oder beseitigt werden, ohne Beeinträchtigung des GemEigt. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundbegriffe Beispiele für zwingendes Gemeinschaftseigentum: Fundamente Tragende Innenwände Dach Schornstein Keller Fenster Rollläden, etc. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundlagen Problem: Heizungsanlagen Wasserleitungen Im Bereich des Sondereigentums Geschlossenes System - Gemeinschaftseigentum Jennißen, WEG § 5, Rdnr. 33; Riecke/Schmid, WEG 3.Aufl., § 5 Rdnr. 52 mwN. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundlagen Finanzierung der baulichen Maßnahme: Regelfall § 16 Abs.2 WEG – MEA Teilungserklärung Neu: § 16 Abs. 4 WEG Einzelfall Möglichkeit des Gebrauchs Instandhaltung/Instandsetzung, Modernisierung, Anpassung an den Stand der Technik Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundlagen § 16 Abs. 4 ,S.1 WEG: Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung oder Instandsetzung im Sinne von § 22 Abs. 5 Nr.2 oder zur baulichen Veränderung oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Abs. 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht I. Grundlagen Risiko für den Verwalter Verkündung eines Beschlusses in der ETV: Konstitutive Bedeutung (BGH , NJW 2001,3339) Richtige Feststellung des Beschlussergebnisses – Aufgabe des WEG- Verwalters Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen Notwendige Maßnahmen hat der Verwalter zu treffen!- § 27 Abs.1 Nr.2 Instandhaltung: Erhaltung des ursprünglichen Zustandes; erhaltende, vorsorgende Maßnahmen Instandsetzung: Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen Instandsetzung: Schaden liegt vor Eintritt des Schadens steht unmittelbar bevor; wesentliche techn. Teile können jederzeit unbrauchbar werden( BayObLG,WuM 94,504,505 ) Modernisierende Instandsetzung: Schaden liegt vor ! Neue Anlage - Stand der Technik; wirtschaftlich vernünftig (ZMR 2004,442,443) Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen § 22 Abs. 1 WEG: Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte über das in § 14 Nr.1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen § 22 Abs. 2 WEG Bauliche Veränderungen „Maßnahmen gem. Abs. 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Abs. 1 durch eine Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen § 22 Abs. 2 WEG des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinn des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen § 559 Abs. 1 BGB: Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken ( Modernisierung), oder ….. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen Grundsatz nach § 22 Abs.1 WEG: Zustimmung aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen erforderlich! Prinzip der Einstimmigkeit Anspruch auf Willensbildung Entlüftung Dunstabzug (AG Mainz,74 UR 31/07) Fehlerhafter Beschluss nur anfechtbar Modernisierende Instandsetzung- § 22 Abs. 3 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen § 22 Abs. 2 WEG - neue Kompetenz Doppelt qualifizierte Mehrheit Modernisierung nach § 559 Abs.1 BGB: nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes, dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse, Wasser- oder Energieeinsparung Maßnahme sinnvoll Ohne Instandsetzungsbedarf Modernisierung möglich Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen § 22 Abs. 2 WEG Aber: Keine Veränderung der Anlage! Eigenart muss erhalten bleiben; Keine Anbauten, Wintergärten, Aufstockungen, Teilabriss Keine unbillige Benachteiligung Einzelner Kein Anspruch auf Modernisierung Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen Gewollte Erweiterung der Beschlusskompetenz gebietet weite Auslegung Wohnwertverbesserung muss nicht in allen Wohnungen eintreten; aber sie muss überhaupt feststellbar sein Mietrechtliche Wertungen nach § 559 BGB eingeschränkt übertragbar Keine unbillige Benachteiligung Einzelner- Einzelfall – Problematik ! Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht II. Bauliche Maßnahmen 7. § 22 Abs. 3 WEG „Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr.2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4.“ Klarstellung : modernisierende Instandsetzung mit einfacher Mehrheit zu beschließen Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall 1. Praktischer Fall: Sanierung Geplante Maßnahme: Energetische Sanierung Wärmedämmverbund-System Fensteraustausch Balkonsanierung Dachabdichtung Gerüst , etc. Nur teilweise konkreter Reparaturbedarf Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Teilungserklärung: „Zum Sondereigentum gehören: …die Fenster, der jeweiligen Sondereigentumseinheit…. Fenster durch Miteigentümer auf eigene Kosten ausgetauscht Wärmedämmung / Fensteraustausch Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Kann die geplante Gesamtsanierung von der ETV beschlossen werden? Wenn ja, welche Mehrheiten sind erforderlich? Wonach wird unterschieden? Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Lösungsvorschläge ? Was kann beschlossen werden? Welche Mehrheiten? Warum? Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Abgrenzung Sondereigentum – Gemeinschaftseigentum § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn für Bestand oder Sicherheit erforderlich § 5 Abs. 3 WEG Nur Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum nicht umgekehrt Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehörende Gebäudebestandteile können auch durch Vereinbarung nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden. (BGH WM, 1968, 572, Niedenführ WEG , § 5,Rdnr. 44 ff) Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Gerichtliche Lösung des Falles: Modernisierung § 22 Abs 2 WEG Doppelt qualifizierte Mehrheit AG Bensheim, 30.07.09, Az. 6 C 448/09 Rechtskräftig! Berufung wurde nach Hinweis zurückgenommen. (LG Frankfurt 2-13 S 89/09 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall 2.Beispiel: Blockheizkraftwerk 37 Jahre alte Ölzentralheizung, marode Erneuerung erforderlich Gasbrennwertkessel mit zuschaltbarem Blockheizkraftwerk beschlossen Energieeinspeisung Zulässig? Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Doppelt - qualifizierte Mehrheit erreicht Modernisierungsmaßnahme i.S. von § 22 Abs.2 WEG? Funktionsweise eines Blockheizkraftwerkes? Gesetzliche Voraussetzungen erfüllt? Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Energieeinsparung ( Primärenergie) Kosteneinsparung reicht nicht! Blockheizkraftwerk: Problem Energieeinsparung Energieeinspeisung dient (nur) Kostenreduzierung für Energiebezug LG Koblenz 26.5.09, 2 S 52/08: Blockheizkraftwerk nur allstimmig zu beschließen, kein Fall des § 22 Abs. 2 WEG, Revision zugelassen AG Hannover 22.6.07, 70 II 265/07 Bestandskraft, wenn nicht angefochten Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall 3. Beispiel: Mehrhausanlage / Dachsanierung BGH ,18.06.2010 , V ZR 164/09: 3 Gebäude Altbauvilla; Dach reparaturbedürftig 2 Neubauten; kein Reparaturbedarf Beschluss Instandsetzung Altbauvilla Kosten nur Eigentümer der Altbauvilla Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Teilungserklärung sieht keine getrennte Kostenverteilung vor / MEA Doppelt - qualifizierte Mehrheit, Kostenverteilung nur Altbau Instandsetzungsmaßnahme notwendig! Kostenverteilung § 16 Abs. IV WEG ? Rechtmäßig? Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall BGH, § 16 Abs. IV WEG: Beschlusskompetenz grundsätzlich gegeben Aber: Gesteigerte Gebrauchsmöglichkeit am Dach? Nein, kein intensiverer Gebrauch des Daches Nähe zu dem bestimmungsgemäßen Nutzen ist kein gesteigerter Gebrauch Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall BGH: Liegt ein Einzelfall vor? Nur Altbauvilla betroffen Erwartung: keine Kostenbeteiligung bei zukünftigen Dachsanierungen Neubau Problem: Wird in einer zukünftigen ETV erneut doppelt - qualifizierte Mehrheit erreicht? Gleichbehandlungsanspruch Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall BGH: Kein Einzelfall Verdeckte, dauernde Änderung der Teilungserklärung; wg. Gleichbehandlung Keine erhöhte Gebrauchsmöglichkeit am Dach Beschluss Kostenverteilung ungültig! BGH, 18.06.2010, V ZR 164/09 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall 4. Beispiel: BGH 08.07.2011; V ZR 176/11; Heizungserneuerung Sachverhalt: Anfechtungsverfahren TE: „ Vor- und Rücklaufleitungen und Heizkörper vom Anschluss an Steig- und Fallleitung - Sondereigentum Beschluss: Heizung wird komplett erneuert; einschließlich Steigleitungen, Heizkörper und Verteilungsleitungen - Sonderumlagen Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Lösung: Steigleitung – Gemeinschaftseigentum Beschlusskompetenz ok. Heizkörper und Anschlussleitungen nach BGH sondereigentumsfähig TE wirksam, nicht alle Bauteile einer Heizung zwingend Gem.Eigt. Heizkörper können demontiert werden ohne Funktionsfähigkeit der Heizung zu beeinträchtigen Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Daher keine unverzichtbaren Bauteile der Heizung Keine abschließende Entscheidung Fehlende Kompatibilität der Anschlussleitungen und Heizkörper unbeachtlich Gemeinschaft muss nur Möglichkeit des Anschlusses schaffen – Zeit zur Umstellung – Abtrennung möglich Problem: Kasuistik nach technischer Ausstattung Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht BGH V ZR 176/10 Amtlicher Leitsatz BGH: a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelungen in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht BGH V ZR 176/10 Amtlicher Leitsatz BGH: b) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Urteil des BGH: Heizkörper, Anschlussleitungen etc Sondereigentum Unmittelbar nur bei Regelung in der Teilungserklärung Zentrales Argument des BGH: Keine unverzichtbaren Bauteile Anlage funktioniert auch nach Demontage Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Urteil des BGH: Nach der Argumentation jedoch auf alle Fälle übertragbar, wenn keine unverzichtbaren Bauteile Argument § 5 Abs.3 WEG : Nur Sondereigentum kann zu Gemeinschaftseigentum vereinbart werden, nicht umgekehrt. Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Keine Auseinandersetzung mit anderen oder früher vertretenen Auffassungen zur BGH Entscheidung Übersicht: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 5 Rdnr. 52, Heizungsanlage ; mit weiteren Nachweisen Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Ein-Rohr-Heizung Rohrnetzberechnung für gesamte Anlage Nach und nach verjüngte Rohrdurchmesser Vor- und Rücklauf im Heizkörper notwendige Verbindung zum Leitungssystem Unterbrechung direkt an Steigleitung wirkt sich auf gesamtes System aus Heizkörper und Anschlussleitung notwendiger Bestandteil des Heizungssystems Gemeinschaftseigentum Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Ein-Rohr-Heizung Sonderproblem Bypass-Ventile Demontage hinter Bypass-Ventil möglich Einzelner Heizkörper kann ohne größere Auswirkung auf das System nach Bypass-Ventil demontiert werden Heizkörper – Sondereigentum Anschlussleitungen - Gemeinschaftseigentum Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Zwei-Rohr- Heizung (ohne hydraulischen Abgleich) Vor- und Rücklauf zu Heizkörpern separat angesteuert Jeder Heizkörper mit Vor- und Rücklauf verbunden Abtrennung einzelner Wohnungen ohne Auswirkung auf Heizsystem Klassischer Fall der BGH-Entscheidung Anschlüsse , Heizkörper, Ventile - Sondereigentum Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Hydraulischer Abgleich Rohrnetzberechnung – In-Augenscheinnahme und Berechnung auf Basis jeder Wohnung, jedes Heizkörpers Regulierung von Druck und Fliessgeschwindigkeit im System aufeinander abgestimmt Steuerung über die Rücklaufverschraubung jedes einzelnen Heizkörpers und der Thermostatventile Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Nachtäglicher hydraulischer Abgleich: BGH: Heizkörper, Zuleitungen, Thermostatventile und ähnliche Aggregate- Sondereigentum Keine Beschlusskompetenz im Sondereigentum aus § 21 Abs. 5 Nr.2 WEG – nur Gemeinschaftseigentum Keine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG – Austausch der Bauteile erforderlich § 22 Abs. 2 WEG – Modernisierung i.S. § 559 BGB? Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Nach Wortlaut nicht auf Gemeinschaftseigentum beschränkt ( Drabek in Riecke/Schmid WEG, 3.Aufl.; § 22 Rdnr.138) Grenze § 13 Abs.1 WEG ,kein „Hineinregieren“ in das Sondereigentum (aaO.) Keine Beschlusskompetenz ? Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Vorhandener hydraulischer Abgleich am Beispiel einer 2-Rohr-Anlage: Rohrnetzberechnung, Pumpe, Rücklaufverschraubung am Heizkörper, Thermostatventile aufeinander abgestimmt Veränderung an diesem aufeinander abgestimmten System wirken sich auf Druck und Fliesgeschwindigkeit des Wassers aus Wärmeunterversorgung einzelner Wohnungen Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Demontage der Anschlussleitungen, einzelner Heizkörper, Thermostatventile oder Rücklaufverschraubungen nicht möglich ohne Auswirkungen auf Gesamtsystem Trotz BGH Entscheidung: Gemeinschaftseigentum!? Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

III. Folgerungen für verschiedene Heizungssysteme Literaturhinweis: Gerald Lipka, Der Immobilienverwalter 2012/1 Teil 1 S.18 – 22 Teil 2 in 2012/2, S. 86 - 89 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall 5. Beispiel: Balkonsanierung beschlossen Abweichende Kostenverteilung beantragt BGH, 15.01.2010, V ZR 114/09 Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BGH, 15.01.2010, V ZR 114/09; Kostenverteilung I. Tatbestand: WEG mit 14 Einheiten nur 6 davon mit Balkon Sanierung der Balkone beschlossen TE: Kostenverteilung nach MEA Antrag auf abweichende Kostenverteilung nach § 16 Abs.4 WEG, Nach Wohneinheiten! Doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht! Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BGH, 15.01.2010, V ZR 114/09; Kostenverteilung Negativbeschluss angefochten Antrag: 1.Kosten, der Balkonsanierung nur durch die Eigentümer, die über Balkone verfügen 2. hilfsweise: Kosten nach Einheiten statt nach MEA 3. hilfsweise: die Beklagten zu verurteilen, einer Vereinbarung zuzustimmen, dass die Kosten jeglicher Balkonsanierung von den 6 Balkoneigentümern zu tragen sind Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BGH, 15.01.2010, V ZR 114/09; Kostenverteilung II. Entscheidung des BGH: 1. Zulässigkeit Hauptantrag: Anfechtung Negativbeschluss zulässig, in der Regel aber Gestaltungsantrag notwendig! (BGH, 19.09.2002 , V ZB 30/02; NJW 02,3704) Problem Rechtsschutzinteresse Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BGH, 15.01.2010, V ZR 114/09; Kostenverteilung Hauptantrag unzulässig Voraussetzung der Leistungsklage: WEG muss sich in der ETV mit dem konkreten Antrag beschäftigt haben. Rechtsschutzbedürfnis, wenn der konkrete Antrag abgelehnt wurde. Hier: Antrag abweichend 1. Antrag unzulässig (Eigt. Mit Balkonen) Antrag nicht in ETV behandelt; Kein Rechtsschutzbedürfnis Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BGH, 15.01.2010, V ZR 114/09; Kostenverteilung 2. Hilfsantrag (Anspruch auf geänderte Kostenverteilung/ Einheiten) Positiver Beschluss nach § 16 IV WEG ; Prüfung, ob Ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend, wenn doppelt-qualifizierte Mehrheit Hier: Negativbeschluss Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung für Einzelfall oder auf Dauer; § 10 II,3 WEG gleiche Vorraussetzungen Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BGH, 15.01.2010. V ZR 114/09; Kostenverteilung Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung gegen den Willen der Mehrheit nur, wenn Schwerwiegende Gründe Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, Rechte der übrigen Eigentümer Unbillig Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

BGH, 15.01.2010, V ZR 114/09; Kostenverteilung Grundsätzlich Kostenverteilungsregelungen in der Teilungserklärung bei Erwerb bekannt Vertrauensschutz der übrigen Eigentümer Auch wenn die geforderte Kostenverteilung sachgerecht sein kann, belegt dies allein noch nicht die Unbilligkeit der verwendeten Regelung Klage insgesamt abgewiesen Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall 6. Beispiel: BGH , 18.02.2011, V ZR 197/10 Sachverhalt: Sanierungsmaßnahme beschlossen, 4000,- € Erhebliche Kostenüberschreitung, 18.000.- € Finanzierung über Dispokredit ohne Beschluss Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Sachverhalt: Zwischenzeitlich Verwalterwechsel Antrag des Verwalters: Freistellung von Verbindlichkeiten ggü. der Bank Grober Fehler: Kontenführung im eigenen Namen des Verwalters Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht III. Praktischer Fall Lösung: Kein Freistellungsanspruch des Verwalters Keine Befugnis des Verwalters zur Kreditaufnahme ohne Beschluss! ( so schon BGH, 28.4.1993, VIII ZR 109/92) Dispo ist Kredit! Kein Anspruch aus Auftrag, §§ 675, 670 , wg. Sanierungsbeschluss Kein Anspruch aus GoA oder Notgeschäft Wille der Eigentümer beachten Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Welche Fragen stellen sich bei der Beschlussvorbereitung? Ist Gemeinschaftseigentum betroffen? Besteht konkreter Instandsetzungsbedarf? Welche Maßnahmen sind gesetzlich vorgeschrieben? Bei Modernisierung: Energieeinsparung? Welche Mehrheiten? Wie wird die Maßnahme finanziert? Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Gerald Lipka Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fahrgasse 87 60311 Frankfurt/M. Tel. 069/ 9130540 info@lipka-ra.de Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Verband der Immobilienverwalter Hessen e.V. Schwarzburgstraße 28 60318 Frankfurt/M. Tel.: 0700 / 200 500 30 Fax: 0700 / 200 500 40 www. hausverwalter.de info@hausverwalter.de Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht