Mietrechtliche Aspekte der energetischen Gebäudesanierung     Mietrechtliche Aspekte der energetischen Gebäudesanierung Frank Maciejewski Berliner Mieterverein e.V. 20.10.2012

Modernisierung ... Was droht Mietern? Was können Mieter tun? 2   Modernisierung ...   Was droht Mietern?  Lärm, Dreck & Stress  manchmal Wohnwertverschlechterungen  (erhebliche) Mieterhöhungen  manchmal auch der Verlust der Wohnung Was können Mieter tun?  Vertragsvereinbarungen prüfen  Tür zulassen/einstweilige Verfügung  Härte?  Aufwendungsersatzansprüche?  Sonderkündigungsrechte  Minderung & Schadensersatz?  Mieterhöhung überprüfen (Belegeinsicht) 2 Frank Maciejewski - 20.10.2012

Aber ... nicht jede Maßnahme ist eine Modernisierung     Aber ... nicht jede Maßnahme ist eine Modernisierung  § 10 Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) - Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden  Heizkessel vor 1.10.1978    Dämmung von Heiz- und Warmwasserleitungen    Dämmung unbegehbarer Geschossdecken    Dämmung begehbarer Geschossdecken Stichtage sind spätestens seit dem 1.1.2012 verstrichen. Was folgt daraus?  Gewährung der Sollbeschaffenheit oder  Modernisierung? 3 Frank Maciejewski - 20.10.2012

Vorüberlegung: Mietvertraglicher Ausschluss der Modernisierung?   Vorüberlegung: Mietvertraglicher Ausschluss der Modernisierung? Anlässlich einer Mietermodernisierung wurde mietvertraglich häufig folgendes vereinbart: „Der Vermieter verpflichtet sich, für die Dauer von - [handschriftlich eingefügter Strich] Jahren weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen.“ 4 Frank Maciejewski - 20.10.2012

Begriff der „Modernisierung“ (§ 554 BGB)   Begriff der „Modernisierung“ (§ 554 BGB)         Wertverbesserungen durch bauliche Maßnahmen  Energieeinsparmaßnahmen  Wassereinsparung  Schaffung neuen Wohnraums auch Primärenergie    „Luxusmodernisierung“?       Schaffung eines „aliud“?  Anspruch gegen Vermieter auf Modernisierung? 5 Frank Maciejewski - 20.10.2012

Modernisierungsankündigung   Modernisierungsankündigung         Wer darf ankündigen?  Wer darf entgegennehmen?  Form?  Was gehört in die Ankündigung?  Darf Mieter 3 Monate schweigen?  Nachholbar? Korrigierbar? Vermieter; Ermächtigung durch Veräußerer (BGH) Mietermehrheit; Zugangsbeweis Textform (§ 126 b BGB) Bauzeiten- und Bauablaufplan; Bauskizzen? (BGH); Mieterhöhung? Nein, nur bis zum Ablauf der Sonderkündigungsfrist (max. 2. Monate) Die erforderlichen Mitteilungen können nicht sukzessive durch spätere Schreiben nachgeholt werden. LG Berlin v. 21.8.2006 - 62 S 143/06 - 6 Frank Maciejewski - 20.10.2012

Welche Folgen hat eine fehlerhafte Modernisierungsankündigung?   Welche Folgen hat eine fehlerhafte Modernisierungsankündigung?        1.  § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB: Verschiebung des Mieterhöhungseintritts um sechs Monate. In jedem Fall? 2.  Verweigerung der Duldung ... 7 Frank Maciejewski - 20.10.2012

Duldungsverhindernde Härten des Mieters und seiner Familie   Duldungsverhindernde Härten des Mieters und seiner Familie        vorzunehmende Arbeiten  bauliche Folge  vorausgegangene Verwendungen durch Mieter  modernisierungsbedingte Mieterhöhung Immer: Interessenabwägung  Allgemeinüblicher Zustand  Prozentsatz?  Welche Mieterhöhung? 8 Frank Maciejewski - 20.10.2012

Duldung des Mieters – Wie erfolgt sie?   Duldung des Mieters – Wie erfolgt sie?      Ausdrückliche Zustimmung des Mieters  Faktisches Dulden durch schlüssiges Handeln  Außenbereich (Handlungsbedarf des Mieters?)  Umfang der Duldung (Mitwirkungspflichten?)  Vertragliche Vereinbarungen 9 Frank Maciejewski - 20.10.2012

Bagatellmaßnahmen (§ 554 Abs. 3 Satz 3 BGB)   Bagatellmaßnahmen (§ 554 Abs. 3 Satz 3 BGB)   Was ist eine Bagatell-Modernisierung? Welches sind die Folgen?  maximal 5%ige-Mieterhöhung  Unerhebliche Einwirkung auf Wohnung  Entbehrlichkeit der Ankündigung  kein Sonderkündigungsrecht 10 Frank Maciejewski - 20.10.2012

Sonderkündigungsrechte der Mieter   Sonderkündigungsrechte der Mieter (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB und § 561 BGB)   § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB  nach Zugang der Mod.-Ankündigung Beispiel: Zugang der Ankündigung: 17.6. Zugang der Kündigung beim V.: spätestens 31.7. Ende des Mietverhältnisses: 31.8. § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB „spart“ 1 Monat § 561 BGB  nach Zugang der Mieterhöhung Beispiel: Zugang der Mieterhöhung: 17.6. Zugang der Kündigung beim V.: spätestens 31.8. Ende des Mietverhältnisses: 30.10. § 561 BGB nur sinnvoll bei wirksam vereinbartem Kündigungsausschluss 11 Frank Maciejewski - 20.10.2012

Aufwendungsersatz (§ 554 Abs. 4 BGB)   Aufwendungsersatz (§ 554 Abs. 4 BGB)          Erforderlichkeit (Aufwandsminderungspflicht)  Anrechnung ersparter Aufwendungen  Verzug des Vermieters?  Vorschuss  Aufwendungen als Modernisierungskosten? = Entwertung des Aufwendungsersatzanspruches  Vertraglicher Ausschluss?  Verjährung 12 Frank Maciejewski - 20.10.2012

als Kündigungsgrund für den Vermieter   Modernisierung als Kündigungsgrund für den Vermieter         Duldungsverweigerung des Mieters  Nur vorübergehende Unbenutzbarkeit der Wohnung  Teilkündigung nach § 573 b BGB  „Umbau“ und „Wegfall“ der Wohnung 13 Frank Maciejewski - 20.10.2012

Schadensersatzansprüche des Vermieters   Schadensersatzansprüche des Vermieters   Ein Mieter, der sich gegen eine Duldungspflicht gewandt hat und sich mit einer Klage hat überziehen lassen, schuldet Schadenersatz wegen der verzögerten Modernisierungsarbeiten ab dem Zeitpunkt, zu dem er positive Kenntnis von seiner Duldungspflicht erhalten hat. AG Wedding v. 22.12.1983 - 6 C 448/83 - Mieter, die eine Modernisierung erst dulden, nachdem ihnen dies gerichtlich im Duldungsprozess nahe gelegt wurde, machen sich nicht schadenersatzpflichtig. AG Charlottenburg v. 15.2.2011 - 214 C 108/10 - Vorprozessuale Anwaltskosten: Die Beauftragung eines Rechtsanwalts durch einen Großvermieter ist jedenfalls dann im Rahmen der Durchsetzung von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich, wenn es sich nicht um einen einfach gelagerten Fall handelt. AG Hamburg-St.Georg v. 22.3.2011 - 915 C 604/10 - 14 Frank Maciejewski - 20.10.2012

Folgen eigenmächtigen Verhaltens des Vermieters   Folgen eigenmächtigen Verhaltens des Vermieters bei berechtigter Duldungsverweigerung   Grundsätzlich: Anspruch auf Rückbau Beispiel: Der Einbau einer modernen Ölzentralheizung mit höherer Energieeffizienz statt einer funktionsfähigen Öletagenheizung ist eine Modernisierung und keine Instandsetzung. Erfolgt der Einbau aber ohne förmliche Ankündigung und ohne Zustimmung des Mieters, kann der Mieter Wiedereinbau einer Etagenheizung verlangen. LG Berlin v. 14.9.2009 - 67 S 345/08 - 15 Frank Maciejewski - 20.10.2012

Gewährleistungsrechte des Mieters während der Baumaßnahmen und danach   Gewährleistungsrechte des Mieters während der Baumaßnahmen und danach   Grundsatz Die Duldungspflicht des Mieters wegen der Modernisierung der Mietsache lässt seine Gewährleistungsansprüche unberührt.  Mängelbeseitigungsanspruch Beispiel: Führt der Betrieb einer neuen Heizungsanlage zu einer Geräuschbeeinträchtigung in der Wohnung, kann der Mieter die Wiederherstellung der anfänglich vertraglich geschuldeten, geringeren Geräuschkulisse verlangen. LG Landshut v. 6.3.2002 - 13 S 3027/01 - KÜNFTIGE RECHTSLAGE ??: Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient. § 536 Absatz 1a BGB  Minderung Beispiel: Die Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub etc. während einer Modernisierungsmaßnahme berechtigen den Mieter selbstverständlich zur Mietminderung. BGH v. 14.10.2009 - VIII ZR 159/08 - 16 Frank Maciejewski - 20.10.2012

. Die Mieterhöhung nach Modernisierung     Voraussetzungen für die Mieterhöhung:  Bauarbeiten abgeschlossen  ein wirksames Mieterhöhungsverlangen in Textform unter Benennung der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, nach Kosten für jede Wohnung aufgeschlüsselt  Mieter hat der Maßnahme entweder (schlüssig) zugestimmt oder aber war zur Duldung verpflichtet. 17 Frank Maciejewski - 20.10.2012

. Die Mieterhöhung nach Modernisierung     11%ige Modernisierungsumlage möglich, wenn …  Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht  die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert  nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser Nachhaltig ist die Einsparung schon dann, wenn überhaupt eine messbare Einsparung an Energie erzielt wird und diese dauerhaft ist. Für den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die Feststellung einer bestimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich. BGH v. 10.4.2002 - VIII ARZ 3/01 -  Maßnahmen aufgrund von Umständen, die Vermieter nicht zu vertreten hat z.B. Maßnahmen nach der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) 18 Frank Maciejewski - 20.10.2012

Welche Kostenbestandteile führen zu keiner Mieterhöhung?   Welche Kostenbestandteile führen zu keiner Mieterhöhung?    öffentliche Mittel (§ 559 a BGB)  Fällige Instandhaltungen gehören nicht zu den Modernisierungskosten (Abzug der fiktiven Instandhaltungskosten). Darf die Mieterhöhung die Energieeinsparung übersteigen? (Disparität)  Ja, BGH v. 3.3.2004 - VIII ZR 149/03 - Aber:  Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen. BGH v. 17.12.2008 - VIII ZR 41/08 - 19 Frank Maciejewski - 20.10.2012

. Die Mieterhöhungserklärung (§ 559 b BGB)      Zeitpunkt  Form  Erläuterung  Umlegungsmaßstab  Wirkung der Erklärung Abschluss der Arbeiten und Rechnungen (BGH) Textform (§ 126 b BGB) BGH: Bezugnahme auf Ankündigung Wärmebedarfsrechnung entbehrlich  Keine Nachbesserung billig & gerecht (§ 315 BGB): Wohnfläche § 559 b Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 BGB 20 Frank Maciejewski - 20.10.2012

  Was tun bei Zweifeln an der Berechtigung der Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB?   Erhöhungsbetrag nicht zahlen?  Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bzw. ordentliche Kündigung droht!! (BGH v. 18.7.2012) Besser: Zweifel ausräumen durch Belegeinsicht … und Inanspruchnahme von Rechtsberatung Bei andauernden Zweifeln: Zahlung unter Vorbehalt und spätere Rückzahlungsklage … … oder Erhebung einer Feststellungsklage. 21 Frank Maciejewski - 20.10.2012

. Die Mieterhöhung nach Modernisierung     Wie lange muss der 11%ige „Modernisierungszuschlag“ gezahlt werden? Unbegrenzt. Beeinflusst der „Modernisierungszuschlag“ die ortsübliche Vergleichsmiete? Er verschmilzt mit der Grundmiete. Wie verhält sich der „Modernisierungszuschlag“ zur Jahressperrfrist und zu der 20%igen Kappungsgrenze? Er spielt bei der Jahressperrfrist keine Rolle und bei der ... ... Kappungsgrenze erst ab dem vierten Jahr. 22 Frank Maciejewski - 20.10.2012

Modernisierungsvereinbarungen   Modernisierungsvereinbarungen   § 554 Abs. 5 BGB steht dem Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung nicht entgegen. LG Berlin v. 5.11.2001 - 62 S 280/01 - Aber: Eine formularmäßige Regelung im Wohnungsmietvertrag, in der der Mieter sein Einverständnis mit zukünftigen Modernisierungsarbeiten erklärt, ist unwirksam. LG Leipzig v. 20.2.2009 - 8 O 3429/08 - Vorsicht Falle: Sind Vertragsbedingungen vom Mieter in die Verhandlungen eingeführt (hier: Modernisierungsvereinbarung mit von der Mieterberatung entworfenem Formular), hat er sie im Sinne von § 305 BGB „gestellt“. LG Berlin v. 31.1.2012 - 63 S 233/11 - und Die formularvertragliche Vereinbarung zur Verpflichtung des Vermieters zur Zahlung einer Vertragsstrafe auch ohne Verschulden ist unwirksam. LG Berlin v. 31.1.2012 - 63 S 233/11 - 23 Frank Maciejewski - 20.10.2012

  Resümee ...   Geltendes Recht (BGH!) und noch mehr die sog. „Reform“ berücksichtigen Mieterinteressen zu wenig. Kritikpunkte:  11%ige Kostenumlage kann zu erheblicher Mieterhöhung führen (auch bis zu 100%).  Keine Mieterhöhungs-Obergrenze.  Energieeinsparung führt fast nie zur Warmmietenneutralität.  Energieeinsparung kann zu unsinnigen und schädlichen Folgen führen (Schimmelpilz; Verdunkelung).  Härteeinwand greift zu selten (Abwägung „Klimaschutz“).  Modernisierungsankündigung zu unkonkrekt (BGH!).  Aufwendungsersatzanspruch vielfach wertlos (BGH!). 24 Frank Maciejewski - 20.10.2012

Danke für die Aufmerksamkeit.     Danke für die Aufmerksamkeit. 25 Frank Maciejewski - 20.10.2012