Energieausweis Ursache und Wirkung

Vortrag am 23.09.08 für den Haus- & Grundbesitzerverein Regensburg Vorstellung: der Energieausweis – das unbekannte Wesen Rechtliche Auswirkungen auf Bau, Verkauf und Vermietung „Bare Münze“: Förderung und Steuern RA Dr. Thomas Troidl (Baurecht) RA Dr. Matthias Ruckdäschel (Kaufrecht) RAin Hermelinde Fröhler-Schlachter (Mietrecht) Dipl.-Ing. Robert Sander (Architekt)

I. Teil: Der Energieausweis Wer macht ihn? Energieberater Bauingenieure Handwerker mit Zusatzqualifikation (z.B. Schornsteinfegermeister) Architekten

I. Teil: Der Energieausweis Wer braucht ihn? Hauseigentümer = Bauherren = Vermieter = Verkäufer

I. Teil: Der Energieausweis Wer braucht ihn nicht? Zelte Kirchen Wohngebäude mit Nutzungsdauer < 4 Monate jährlich („Ferienhausklausel“) „kleine“ Gebäude (kleiner 50 qm) Baudenkmäler (Ensemble!?)

I. Teil: Der Energieausweis Art. 1 Abs. 1 DSchG: Begriffsbestimmungen (1) Denkmäler sind von Menschen geschaffene Sachen oder Teile davon aus vergangener Zeit, deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundlichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt.

I. Teil: Der Energieausweis Art. 1 Abs. 2 DSchG: Begriffsbestimmungen (2) 1Baudenkmäler sind bauliche Anlagen oder Teile davon aus vergangener Zeit ... einschließlich dafür bestimmter historischer Ausstattungsstücke und mit der in Absatz 1 bezeichneten Bedeutung. ...

I. Teil: Der Energieausweis Art. 1 Abs. 3 DSchG: Begriffsbestimmungen (3) Zu den Baudenkmälern kann auch eine Mehrheit von baulichen Anlagen (Ensemble) gehören, und zwar auch dann, wenn nicht jede einzelne dazugehörige bauliche Anlage die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllt, das Orts-, Platz- oder Straßenbild aber insgesamt erhaltenswürdig ist.

I. Teil: Der Energieausweis § 2 Nr. 3 a EnEV: Begriffsbestimmungen Im Sinne dieser Verordnung sind Baudenkmäler nach Landesrecht geschützte Gebäude oder Gebäudemehrheiten.

I. Teil: Der Energieausweis Ab wann? Errichtung: 01.10.07 (Bauantrag) Altbauten (vor 1965): 01.07.08 „Junge“ Wohngebäude: 01.01.09 Nichtwohngebäude: 01.07.09

I. Teil: Der Energieausweis Was sagt er aus und was kostet er? Verbrauchsausweis Bedarfsausweis Ab 9,90 Euro ca. 500,- Euro „Abfallprodukt der Heizkostenabrechnung“ Neue Gebäude Förderung! Bis 30.09.08 Wahlrecht Ab 01.10.08 kein Wahlrecht mehr, wenn < 5 Wohnungen und Bauantrag vor 01.10.77

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen § 16 Abs. 1 Satz 1 EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass ihm, wenn er zugleich Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt wird.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen Abnahmeverweigerung? § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB: Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. § 5a Satz 3 EnEG: Energieausweise dienen lediglich der Information.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen § 16 Abs. 2 Satz 1 EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Energieausweis mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen arglistige Täuschung (Rückabwicklung und Schadensersatz) Beschaffenheitsangabe (Rechtsprechung bei KfZ–Betriebsanleitung) Beschaffenheitsvereinbarung (Praxis-Tipp: Haftungsausschluss)

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen Praxistipp: Verkäufer, die einen Energieausweis zugänglich machen, sollten klarstellen, dass damit keine bestimmte Beschaffenheit vereinbart wird! Käufer sollten umgekehrt darauf bestehen, dass sich Beschaffenheitsvereinbarungen, soweit solche gewollt sind, auch im Vertrag wiederfinden!

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen § 16 Abs. 2 Satz 2 EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Satz 1 gilt entsprechend für den Eigentümer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen Kein Anspruch auf Erstellung (Energieausweis ist „zugänglich zu machen“) Bestätigung Hiermit bestätigt ............................................. (Mieter), dass ............................................. (Vermieter) heute, ........................., einen Energieausweis über das Objekt ............................................. zu Informationszwecken zugänglich gemacht hat. Eine Zusicherung oder sonstige Verpflich-tung ist damit ausdrücklich nicht verbunden.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen Grds. kein Schadensersatz, außer - bei bewusst falschen Angaben - oder im Falle einer Beschaffenheitsvereinbarung oder Zusicherung, Warnung vor DMB-Muster!

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen Grds. kein Recht auf Minderung fehlerhafter Energieausweis  Mangel des Mietobjekts

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen BGH, Urt. v. 06.10.04 (Az. VIII ZR 355/03): Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend. Fehlt es an einer Beschaffenheits-vereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen Achtung: Entschließt sich der Eigentümer im Lauf der Zeit zur Sanierung, so muss er den Anforderungen der im Zeitpunkt der Sanierung geltenden DIN-Normen genügen. Andernfalls entsteht ein Sachmangel, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Denn bei grundlegenden Sanierungsmaßnahmen sind die zu diesem Zeitpunkt geltenden technischen Standards maßgebend.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen Grds. keine Modernisierungsverpflichtung Auswirkungen auf Betriebskosten - Keine Umlage - Wirtschaftlichkeitsgrundsatz Mieterhöhung (?) oder Vereinbarung

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen § 27 Abs. 2 Nr. 1 EnEV: Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 2 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig entgegen § 16 Abs. 2 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 2, einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen § 8 Abs. 2 EnEG: Die Ordnungswidrigkeit kann ... mit einer Geldbuße bis zu fünfzehntausend Euro geahndet werden. Vermeidbarer Verbotsirrtum: „Unwissenheit schützt vor Strafe nicht“ Problem: Bearbeitungsstau („Bugwelle“) - 2 Mio. in zwei Jahren

III. Teil: „Bare Münze“ - Förderung Über 700 Programme (v.a. KfW) auf gemeindlicher, Landes- und Bundesebene (z.T. nicht kumulierbar) Nicht Verbrauchsausweis, sondern Bedarfsausweis! Erst Antrag stellen, dann bauen!!!

III. Teil: „Bare Münze“ - Steuern Steuerliche Geltendmachung: Werbungskosten Betriebsausgaben

Schluss Prinzip der „Nachhaltigkeit“ nicht nur in der Ökologie, sondern auch in der Ökonomie! „Zweite Miete“: Mietermarkt, nicht Vermietermarkt Nicht nur „Lage, Lage, Lage“, sondern auch Energie!

Auf Wiedersehen! Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 