Energieausweis Ursache und Wirkung

Vortrag für BEO am 28.04.08 Vorstellung: der Energieausweis – das unbekannte Wesen Rechtliche Auswirkungen auf Bau, Verkauf und Vermietung „Bare Münze“: Förderung, Steuern und Optimierung Dipl.-Ing. Robert Sander (Architekt) RAin Hermelinde Fröhler-Schlachter (Mietrecht) RA Dr. Matthias Ruckdäschel (Kaufrecht) RA Dr. Thomas Troidl (Baurecht)

I. Teil: Der Energieausweis Wer macht ihn? Energieberater Bauingenieure Handwerker mit Zusatzqualifikation (z.B. Schornsteinfegermeister) Architekten (Haftpflichtversicherung!)

I. Teil: Der Energieausweis Wer braucht ihn? Hauseigentümer = Bauherren = Vermieter = Verkäufer

I. Teil: Der Energieausweis Wer braucht ihn nicht? Zelte Kirchen „kleine“ Gebäude (kleiner 50 qm) Baudenkmäler

I. Teil: Der Energieausweis Ab wann? Errichtung: 01.10.07 (Bauantrag) Altbauten (vor 1965): 01.07.08 „Junge“ Wohngebäude: 01.01.09 Nichtwohngebäude: 01.07.09

I. Teil: Der Energieausweis Was sagt er aus und was kostet er? Verbrauchsausweis Bedarfsausweis Ab 9,90 Euro ca. 500,- Euro „Abfallprodukt der Heizkostenabrechnung“ Neue Gebäude! Förderung! Bis 30.09.08 Wahlrecht Ab 01.10.08 kein Wahlrecht mehr, wenn < 5 Wohnungen und Bauantrag vor 01.10.77

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen § 16 Abs. 1 Satz 1 EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass ihm, wenn er zugleich Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt wird.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen Abnahmeverweigerung? § 5a Satz 3 EnEG: Energieausweise dienen lediglich der Information.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen § 16 Abs. 2 Satz 1 EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Energieausweis mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen arglistige Täuschung (Rückabwicklung und Schadensersatz) Beschaffenheitsangabe (Rechtsprechung bei KfZ–Betriebsanleitung) Beschaffenheitsvereinbarung (Praxis-Tipp: Haftungsausschluss)

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen Praxistipp: Verkäufer, die einen Energieausweis zugänglich machen, sollten klarstellen, dass damit keine bestimmte Beschaffenheit vereinbart wird! Käufer sollten umgekehrt darauf bestehen, dass sich Beschaffenheitsvereinbarungen, soweit solche gewollt sind, auch im Vertrag wiederfinden!

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen § 16 Abs. 2 Satz 2 EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Satz 1 gilt entsprechend für den Eigentümer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen Kein Anspruch auf Erstellung (Energieausweis ist „zugänglich zu machen“) Bestätigung Hiermit bestätigt ............................................. (Mieter), dass ............................................. (Vermieter) heute, ........................., einen Energieausweis über das Objekt ............................................. zu Informationszwecken zugänglich gemacht hat. Eine Zusicherung oder sonstige Haftung ist damit ausdrücklich nicht verbunden.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen Grds. kein Schadensersatz (außer Zusicherung / Beschaffenheitsvereinbarung), Warnung vor DMB-Muster!

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen BGH, Urt. v. 06.10.04 (Az. VIII ZR 355/03): Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend. Fehlt es an einer Beschaffenheits-vereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen Praxistipp: Entschließt sich der Eigentümer im Lauf der Zeit zur Sanierung, so muss er den Anforderungen der im Zeitpunkt der Sanierung geltenden DIN-Normen genügen. Andernfalls entsteht ein Sachmangel, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Denn bei grundlegenden Sanierungsmaßnahmen sind die zu diesem Zeitpunkt geltenden technischen Standards maßgebend.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen Grds. kein Recht auf Minderung (fehlerhafter Energieausweis  Mangel des Mietobjekts) Grds. keine Modernisierungs-verpflichtung Auswirkungen auf Betriebskosten (Keine Umlage / Wirtschaftlichkeitsgrundsatz)

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen § 27 Abs. 2 Nr. 1 EnEV: Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 2 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig entgegen § 16 Abs. 2 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 2, einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht.

II. Teil: Rechtliche Auswirkungen § 8 Abs. 2 EnEG: Die Ordnungswidrigkeit kann ... mit einer Geldbuße bis zu fünfzehntausend Euro geahndet werden. Vermeidbarer Verbotsirrtum: „Unwissenheit schützt vor Strafe nicht“ Problem: Bearbeitungsstau („Bugwelle“): 2 Mio. in zwei Jahren

III. Teil: „Bare Münze“ Förderung (KfW): über 700 Programme - Bedarfs-, nicht Verbrauchsausweis! - erst Antrag stellen, dann bauen!!! Steuerliche Geltendmachung: Werbungskosten / Betriebsausgaben Mieterhöhung (?) oder Vereinbarung

Schlusswort Prinzip der „Nachhaltigkeit“ nicht nur in der Ökologie, sondern auch in der Ökonomie! „Zweite Miete“: Mietermarkt, nicht Vermietermarkt Nicht nur „Lage, Lage, Lage“, sondern auch Energie!

Auf Wiedersehen! Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 