Aktuelle Mietrechtsprechung 20.06.2011 Verwaltertreff Ratingen Rechtsanwälte Riße Focks Keil Düsseldorf

Themen Kaution Betriebskostenabrechnung Fristlose Kündigung Schadenersatz Klage auf zukünftige Leistung

Mietkaution § 551 BGB (1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. (2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Der Mieter zahlt trotz Anforderung des Vermieters nicht die Kaution, sondern bittet um Mitteilung eines „insolvenzfesten“ Kontos. Mit Erfolg?

Was ist ein insolvenzfestes Konto? § 551 Abs.3 BGB Wer trägt das Risiko, das Gläubiger auf Kaution zugreifen, bevor der Vermieter dies insolvenzfest anlegt?

(Kautionsregelung des § 551 BGB gilt nicht für Gewerberaum) BGH: der Mieter darf die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen. BGH Urteil vom 13.01.2010 VIII ZR 98/10 (Kautionsregelung des § 551 BGB gilt nicht für Gewerberaum)

Betriebskostenabrechnung Die Abrechnung der Betriebskosten muß vereinbart sein (§ 556 BGB) Sie kann wie folgt konkretisiert sein:§ 556a BGB Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Umlage nach Verbrauch oder Verursachung ist nur zulässig, wenn die technischen Voraussetzungen für eine gleichmäßige Behandlung der Mieter vorliegen Grundsätzlich kein Anspruch des Mieters, technische Voraussetzungen zu schaffen, es sei denn, das Landesbaurecht sieht Verpflichtung des Vermieters vor.

Der Gesetzeswortlaut scheint eine teilweise Umrüstung ausreichen zu lassen, um nach erfaßten Verbräuchen abrechnen zu dürfen. Dies wird von Rspr und Lit mehrheitlich abgelehnt, da aufgrund „unvermeidlicher“ Zählerdifferenzen ansonsten die Differenzmengen von denjenigen zu tragen wären, die keine Einzelzähler haben. Die Mengenabweichungen sollen auf Verwendung unterschiedlicher Zähler beruhen (?)

Eichung von Zählern Meßgeräte müssen geeicht sein § 2 Abs.1 EichG Ein Verstoß der Verwendung ungeeichter Geräte im Rechtsverkehr kann gemäß § 19 EichG mit einer Buße von bis zu 10 TEUR geahndet werden. Ist die Eichzeit abgelaufen, darf das Gerät nicht mehr genutzt werden (§ 25 EichG)

Ist die Eichfrist abgelaufen, kann der Vermieter nur noch nach dem Regelmaßstab des § 556a BGB, also der Fläche, abrechnen. Wie ist es, wenn ein nach Ablauf der Eichfrist 2 Jahre weiter eingesetzter Zähler später mit dem Ergebnis untersucht wird, die „Verkehrsfehlergrenzen“ seien eingehalten?

Rechtsauffassungen 1. Messung darf nicht verwertet werden 2. Messung, darf nur verwertet werden, wenn mit Abrechnung der Nachweis eingehaltener Verkehrsfehlergrenzen geführt wird 3. BGH meint, ist die Eichzeit abgelaufen, muß der Vermieter spätestens im Prozess den Tatrichter überzeugen, dass die Ablesung innerhalb der Verkehrsfehlergrenzen lag. BGH Urteil vom 17.11.2010 VIII ZR 112/10

Verbrauchsabhängige Abrechnung von Grundgebühren/Zählermiete? Grundsätzlich sind bei verbrauchsabhängi-ger Abrechnung auch Grundkosten oder Zählermiete abzurechnen. Ausnahmen?

Klausel: „Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfaßten Verbrauchswerte umgelegt). …“

Wie sieht die Abrechnung bei Leerständen aus? Zu obiger Klausel hat der BGH entschieden, dass sie gegen § 307 Abs.1 BGB verstößt, weil sie die Grenze der zulässigen Umlage von Grundgebühren nicht beachtet. Bei größeren (sic!) Leerständen kann dies eine unzumutbare Mehrbelastung sein; Mehrkosten durch kleinere (sic!) Leerstände sind hinzunehmen. BGH Urteil vom 06.10.2010, VIII ZR 183/06

Abrechnungsfrist für Nebenkosten Die Frist für „Wohnraum“ folgt aus § 556 Abs.3 S.2 BGB (1 Jahr) Wie verhält es sich bei Gewerberaum? Eine gesetzliche Frist besteht nicht. Also gelten die allgemeinen Verjährungs- und Verwirkungsregeln. § 556 Abs.3 S.2 BGB gilt nicht - auch nicht analog (BGH Urteil vom 17.11.2010 XII ZR 124/09)

Außerordentliche Kündigung?

Fraglich ist, ob der Vermieter auch bei Verletzung wesentlicher ( Fraglich ist, ob der Vermieter auch bei Verletzung wesentlicher (!) Duldungspflichten nur diese Pflichten gegen den Mieter einklagen und vollstrecken kann oder auch außerordentlich kündigen darf (§ 543 BGB). Antwort der Rechtsprechung:

Es kommt darauf an, … „Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten ist, wenn der Mieter die Erfüllung dieser vertraglichen Pflichten (Zutritt zur Wohnung) beharrlich verweigert, ist eine vom Tatrichter anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu treffende Wertung.“ BGH Beschluss vom 05.10.2010 VIII ZR 221/09

Fristlose Kündigung bei verspäteter Mietzahlung? Hempels sind seit 2005 Mieter eines Hauses der Klägerin. Nach dem Mietvertrag ist die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig. Hempels zahlen die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später und setzten dies auch nach Abmahnungen der Klägerin fort. Daraufhin erklärte die Klägerin wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage gegen die Beklagten. Zu Recht?

„… die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter stellt eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Selbst dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.“ BGH Urteil vom 01.06.2011, VIII ZR 91/10

Fristlose Kündigung des Mietvertrages (Arztpraxis) Sachverhalt: Die Parteien schließen einen Gewerberaum-mietvertrag, der u.a. folgenden Inhalt hat: „Nutzungszweck ist der Betrieb einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie“. Noch vor Mietbeginn erfährt der Vermieter, dass der Mieter eine sog. Substitutionstherapie (Drogenersatzbehandlung) anbieten wird.

Der Vermieter mahnt die Nutzung ab, kündigt 13 Tage nach Beginn das Miet-verhältnis und ficht es wegen arglistiger Täuschung hilfsweise an. Zu Recht?

Fristlose Kündigung bei vertragswidriger Nutzung Abwägung, ob der kündigenden Partei unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag zugemutet werden kann

Vermieterinteresse: Mieterinteresse: Mietzahlung störungsfreies Mietverhältnis keine übermäßige Abnutzung Mieterinteresse: Nutzung des Objektes zur Berufsausübung Hier: Behandlung der Patienten (Störung durch Erscheinungsbild der Patienten?)

Substitutionstherapie ist gemäß § 13 Abs Substitutionstherapie ist gemäß § 13 Abs.3 BtmG eine anerkannte Therapie, also naheliegende Berufsausübung durch Psychiater. Zudem: gesellschaftlich wünschenswerte Tätigkeit. Eine Aufklärung vor Vertragsschluss war nicht notwendig. Der Vermieter hätte eigenverantwortlich hinterfragen müssen, welcher Tätigkeit der Mieter nachgeht. Zur Erinnerung: Bei Ungültigerklärung des Beschlusses über die Jahresabrechnung ist Entlastung von Beirat und/oder Verwaltung nicht Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung

So jedenfalls das OLG Köln Urt. vom 12.11.2010 1 U 26/10 Die andere Seite der Medaille: Können Mieter, die sich durch drogen-abhängige Patienten gestört fühlen, die Miete mindern?

Schadenersatz?

Wer trägt die Beweislast dafür, dass der Mieter einen Schaden zu vertreten hat? Vermieter muß nachweisen, dass der Schaden im Obhutsbereich des Nutzungsberechtigten durch den Mietgebrauch entstanden ist und nicht auch aus dem Verhalten eines Dritten herrühren kann, für den der Mieter nicht nach § 278 BGB haftet

Ermittlungsergebnisse der Polizei genügen regelmäßig nicht als alleiniger Nachweis Vielmehr muß der Vermieter andere (denkbare) Ursachen ausschließen können. OLG Naumburg Beschl. 09.11.2010; BGH VIII ZR 28/04

Klage auf zukünftige Leistung Die Eheleute Prell sind Mieter einer Wohnung und zahlten in den Monaten Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete. Der Kläger erklärte im November 2008 ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Der Kläger nimmt die Beklagten unter anderem auf Räumung der Wohnung und zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen, im Hinblick auf die zukünftige Zahlung als unzulässig. Zu Recht?

Begründung des LG war, es könne aus der Nichtzahlung von 3 Monaten innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren nicht geschlossen werden, dass eine dauerhafte Zahlungsunfähigkeit drohe.

Ein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung liegt gemäß § 543 Abs.1 BGB vor. Gemäß § 259 ZPO kann Klage auf zukünftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis besteht, der Schuldner werde sich der rechtzeitigen Leistung entziehen. Bei mehrmonatigem Zahlungsverzug besteht diese Gefahr BGH Urteil vom 04.05.2011, VIII ZR 146/10

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