Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung in Dortmund Der „Dortmunder Weg“ der kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtung - Stand der Arbeit - Mirjam Brondies Amt für Statistik und Wahlen

Das Dortmunder Wohnungsmarktbeobachtungssystem Einrichtung 1991 unter Bedingung eines angespannten Wohnungs-marktes, seitdem jährliche Berichterstattung Kooperation zwischen Amt für Wohnungswesen (federführend), Amt für Statistik und Wahlen, Uni Dortmund (Fak. Raumplanung), Wfa NRW (Modellversuch „KomWob“), Wohnungsunternehmen und weiteren Akteuren des Wohnungsmarktes Institutionalisierung der Kooperation im „Masterplan Wohnen“ seit dem Jahr 2000 Wohnungsmarktbericht ist „offenes“ Analyse-, Kommunikations- und Evaluierungsinstrument Entwicklung vom Anbieter- zum Nachfragermarkt: Notwendigkeit kontinuierlicher Wohnungsmarktbeobachtung unverändert

Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung - Vorüberlegungen - Kleinräumige Analysen bislang rein quantitativ und unsystematisch Aufwand muss von Verwaltung und Kooperationspartnern zu leisten sein Ergebnis darf keine reine Problemanalyse sein, sondern soll Entwicklungspotentiale aufzeigen Steigender Informationsbedarf der Wohnungsmarktakteure soll gedeckt werden Gleichzeitige Entwicklung eines „Leitfadens zur kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtung“ zur Nachvollziehbarkeit und Vereinheitlichung quartiersbezogener Analysen

„Dortmunder Weg“ der kleinräumigen Wohnungsmarkt-beobachtung – ein Kooperationsprojekt Quartiersauswahl (nach Entwicklung der Leerstandsquoten/des strukturellen Leerstands, tagespolitischer Aktualität und Siedlungsstruktur) I. Leerstands-ursachenanalyse II. SWOT- Analyse III. Portfoliomanagement der Wohnungsunternehmen Ergebnisbericht mit Handlungsempfehlungen Entwicklung des „Leitfadens“

I. Leerstandsursachenanalyse Die „Stromzählermethode“ liefert seit Anfang 2005 quartalsweise Einzeldaten, die auf Unterbezirksebene ausgewertet werden Leerstandsquoten dienen als Hauptindikator bei der Quartiersauswahl Zum Verständnis kleinräumig auftretender Leerstandsbündelungen fehlt jedoch eine (auch qualitativ ausgerichtete) Ursachenanalyse. Diese Lücke soll geschlossen werden durch: Eine Erstellung von Gebietsprofilen Ortsbegehungen (standardisierte Begehungsprotokolle) Eine Befragung der Privateigentümer (liegt vor)

II. SWOT-Analyse (Strengths – Weaknesses – Oppertunities – Threats) Mehrsemestriges Projekt der Ruhr-Universität-Bochum, Inst. f. Geogr. Externe Analyse Interne Analyse Stärken Schwächen Chancen Gefahren Verfolgen neuer Möglich- keiten, die zu den Stärken passen. Schwächen eliminieren, um neue Möglichkeiten zu nutzen. Stärken nutzen, um Gefahren abzuwenden. Verteidigungen ent-wickeln, um Schwächen nicht zur Gefahr werden zu lassen. Soll bisherige „qualitative Lücke“ schließen und einseitige (Problem-)Analysen vermeiden

III. Portfoliomanagement der Wohnungsunternehmen Datensammlungen der Wohnungsunternehmen zur strategischen Erschließung von Erfolgspotenzialen im Bestand / Grundlage für Investitionsentscheidungen Deckungsbeitrag/m² Marktfähigkeit „Frage- zeichen“ „Milch- kühe“ „Arme Hunde“ „Stars“ Verknüpfung mit den für das Quartier ermittelten quantitativen und qualitativen Ergebnissen innerhalb der kleinr. Wohnungsmarktbeob. Zusage aller Wohnungsunternehmen, Einigung auf Mindeststandards

„Dortmunder Weg“ der kleinräumigen Wohnungsmarkt-beobachtung – ein Kooperationsprojekt Quartiersauswahl (nach Entwicklung der Leerstandsquoten/des strukturellen Leerstands, tagespolitischer Aktualität und Siedlungsstruktur) I. Leerstands-ursachenanalyse II. SWOT- Analyse III. Portfoliomanagement der Wohnungsunternehmen Entwicklung des „Leitfadens“ Ergebnisbericht mit Handlungsempfehlungen

Leerstandsursachenanalyse: Befragung der Privateigentümer Versand durch das städt. Steueramt mit dem Heranziehungsbescheid zur Grundsteuer Angeschrieben: 953 Privateigentümer Rücklaufquote: 24 % 33 Eigentümer wünschen Kontaktaufnahme Hörder Neumarkt: 6,9 % Nordmarkt- Südost: 8,9 % Rheinische Straße: 5,7 %

Fragen zum Gebäude Wann wurde das Gebäude erbaut? (%) Wie schätzen Sie den Zustand des Gebäudes insgesamt ein? (%) In allen drei Quartieren hohe Anteile von 3- bis 9-Familienhäusern, in Citynähe rd. 30 % Gebäude mit 10 oder mehr WE 35 % der Gebäude sind von Leerstand betroffen

Angaben zu den leerstehenden Wohnungen Wie lange stehen die Wohnungen leer? (%) Wie viele Räume haben die Wohnungen? (%) 14 % der leer stehenden Wohnungen werden derzeit modernisiert

Ausstattung der leerstehenden Wohnungen Verfügen die Wohnungen über ein eigenes Bad/WC? Antwort „Ja“ (%) Verfügen die Wohnungen über einen Balkon? Antwort „Ja“ (%) Bei über 90 % steht ein Keller/Abstellraum zur Verfügung Ausstattung mit Aufzügen nur selten vorhanden

Beschaffenheit des Gebäudes oder der Wohnungen als Leerstandsgrund Insgesamt 37 % der Befragten sehen in der Beschaffenheit des Gebäudes und oder der Wohnungen einen Leerstandsgrund Beschaffenheit des Gebäudes/der Wohnungen Leerstandsgrund? Antwort „Ja“ nach Baualter (%) Beschaffenheit des Gebäudes/der Wohnungen Leerstandsgrund? Antwort „Ja“ nach Gebäudezustand (%)

Wohnumfeldbezogene Leerstandsgründe Antwortmöglichkeiten „trifft voll zu“ und „trifft eher zu“ (%) 32 % nutzen offene Abschlussfrage für weitere Kommentare – drei Viertel davon thematisieren Probleme des Wohnumfelds

Fazit Stärken / Chancen: Schwächen / Risiken: Modell wurde kooperativ entwickelt: Hohe Bereitschaft der Wohnungsmarktakteure, sich weiterhin einzubringen und „selber“ erarbeitete Handlungsempfehlungen im Quartier auch umzusetzen. Schwächen / Risiken: Gelungener Methodenmix oder willkürliche Mixtur quantitativer und qualitativer Verfahren, die sich nicht in einem Leitfaden abbilden lassen und schließlich keine brauchbare Entscheidungsgrundlage darstellen? Dienstleistungen der Statistik: Neben der Datenbereitstellung, -erhebung und –haltung sind Beratung und Hilfen bei der Interpretation der Daten bis hin zur Rolle des „neutralen“ Moderators gefragt. Weitere Informationen zum Thema: www.wohnungswesen.dortmund.de

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