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Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 1 Immobilien-Schätzung in der Praxis.

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Präsentation zum Thema: "Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 1 Immobilien-Schätzung in der Praxis."—  Präsentation transkript:

1 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 1 Immobilien-Schätzung in der Praxis

2 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 2 Lernziele Die Studenten kennen den Unterschied zwischen Kosten, Preis und Wert die wichtigsten Begriffe in der Schätzungstheorie kennen die wichtigsten Standortwahl-Kriterien die verschiedenen Werte/Methoden und ihre Merkmale bzw. Value Drivers die verschiedenen Immobilien-Typen Die Studenten können dem Immobilien-Typ die adäquate Bewertungs-Methode zuordnen Die Studenten verstehen den Inhalt der wichtigsten Bewertungs-Methoden

3 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 3 Vorgehen Theoretische Grundlagen45 ' - Begriffe - Schätzungstheorie Pause15 ' Theoretische Grundlagen10 ' - Schätzungstheorie Praxisbeispiele30 ' Erkenntnisse / Fragen / Diskussion 5 '

4 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 4 Begriffe Kosten Aufwendungen zum Erwerb einer Landparzelle Aufwendungen zur Erstellung einer Immobilie für den Verkehrswert-Schätzer reine Orientierung dient Versicherungswert-Schätzer (Reproduktion) dient der Buchhaltung (Abschreibungen etc.) Reale Grösse

5 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 5 Begriffe Preis Das volkswirtschaftliche Preisgleichgewicht liegt zwischen der Mindesterwartung des Verkäufers (i.d.R. Herstell- & Verkaufs- kosten) und des durch den Käufer dem Gut bzw. dessen zu- künftigen Nutzen beigemessenen Höchstwert (Nutzenverzicht bei Nichterwerb) Schnittpunkt Angebots- und Nachfragefunktion Bei der Transaktion des Gutes effektiv bezahlter Betrag Reale Grösse

6 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 6 Begriffe Grenzkosten/Grenznutzen Als minimaler Erlös strebt der Verkäufer die Tilgung seiner Herstell- und Verkaufskosten an Den Wert des Verzichts auf das Gut ist der Käufer bereit für das Gut zu bezahlen. Sobald der Käufer den Preis höher einschätzt, als den mit dem Gut erzielbaren Nutzen, tritt er als Kaufinteressent zurück.

7 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 7 Begriffe Wert Subjektive Aussage über Geltung und Bedeutung eines Gutes Individuelle Einschätzung des Nutzens eines Gutes Summe des gesamten zukünftigen Nutzens, den das Gut spendet; diskontiert auf den Bewertungszeitpunkt "0" Resultat von Analysen, Beurteilungen und Wertungen Zukunftsrente Basis für weitere Geschäfte Der Wert wird geschätzt !

8 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 8 Begriffe Zeitwert des Geldes Geld hat dann den grössten Nutzen, wenn man darüber frei verfügen kann Dies, weil das Geld heute weder gegen Güter eingetauscht noch für Zins angelegt werden kann (Zinseszins!) Bewertungsgrundsatz Jeder Vermögensteil bezieht seinen Wert aus der Tatsache, dass er in Zukunft genutzt werden kann – also Nutzen spendet Je später der Geldfluss desto geringer seine Bedeutung heute

9 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 9 Schätzungstheorie Wozu dient das Schätzungsgutachten ? Was ist eine Schätzung ? Vorwegnehmende Einschätzung des Ergebnisses aus dem für ein Gut noch durchzuführenden Preis- Evaluationsprozess (Gleichgewichtspunkt Angebot & Nachfrage), unter Kenntnis und Berücksichtigung des Marktes vergleichbarer Güter mit ver- gleichbaren Attributen Grundlage für Verhandlungen Basis für Besteuerung, Entschädigung, Ausgleichszahlung etc. Wir Schätzer machen keine Preise !!!

10 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 10 Einzelobjektschätzung Schätzungs -Typen Einzelobjektschätzung mit Positionierung im Marktumfeld Portfolio-Analyse Einmalige Bewertung Periodisch wiederkehrende Bewertung Schätzungstheorie

11 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 11 Schätzungstheorie Verkehrswert Aktueller Marktwert, der durch den Preis bestimmt wird, der unter üblichen Bedingungen (ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse) in angemessenem Veräusserungs- zeitraum, bei freiem Spiel von Angebot & Nachfrage erzielbar ist. Markt (Angebot & Nachfrage) ! Übliche Bedingungen ! Angemessener Zeitraum ! Keine persönlichen Verhältnisse !

12 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 12 Schätzungstheorie Werte Landwert (absolut/relativ) Realwert Ertragswert (klassisch) Vergleichswert Discounted Cash Flow Wert (DCF) Barwert Fortführungswert Liquidationswert Praktikerwert (Mischwert) Verkehrswert Liebhaberwert

13 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 13 Schätzungstheorie Landwert Bauland- Reserve Optimale Bebauung Mehr- Umschwung absolut relativ absolut

14 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 14 Schätzungstheorie Landwert Preis-Vergleiche (Abklärungen) Lageklassenmethode Rückwärtsrechnung aus dem Verkaufspreis bzw. Ertrag Landwert steht im Verhältnis zum Neuwert (BKP 2,4,5) Festlegung des Verkehrswertes einer optimalen Bebauung Abzug sämtlicher Erstellungskosten Abzug allfälliger Rückbaukosten für bestehende Gebäudeteile Resultat: Landwert

15 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 15 Schätzungstheorie Realwert Gebäudeneuwert Baunebenkosten Umgebung./. Technische Entwertung./. Wirtschaftliche Entwertung Landwert Realwert Zeitbauwert

16 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 16 Schätzungstheorie Ertragswert (klassisch) Netto-Mietwert (Bruttoertrag) Kapitalisierung mit Netto- Rendite./. Eigentümerlasten Ertragswert Nettoertrag Ertrags- wert R R R R R R R R R RR R etc R Einperioden-Modell

17 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 17 Schätzungstheorie Kapitalisierungssatz Prozentsatz mit welchem der Mietwert zu kapitalisieren ist, um den Ertragswert zu erhalten. Kapitalkosten (Gesamtkapital) abzgl. Realgüterschutz Liegenschaftenspezifisches Risiko Immobilitäts-/Kapitalbindungs-Risiko Zusammensetzung Eigentümerlasten (Betrieb, Verwaltung, Unterhalt) Mietzins-Risiko Rückstellungen für zukünftige Erneuerungen Netto-RenditeBrutto- Rendite Mietwert x 100 Kapitalisierungssatz = Ertragswert

18 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 18 Schätzungstheorie Discounted Cash Flow (DCF) Netto Cash Flow (ewig) Diskontierung Kapitalisierung Wertbeitrag Residualzeitraum Ertragswert (ewig) NPV Zwei- /Mehrperioden-Modell RR R R R RR Residualwert z.B. kapitalisiert R R R Barwerte der einzelnen Cash Flows Wertbeitrag Prognosezeitraum

19 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 19 Schätzungstheorie Konsum- objekte Einfamilienhaus Eigentumswohnung Mehrfamilienhaus Geschäftshaus Rendite- objekte Betreiber- objekte Fabrik-/Gewerbeliegenschaft Industrie-Areale Dienstbarkeiten, Konzessionen Spezial- objekte Kirchen, Freizeitparks etc. Hotels, Tankstellen etc. Immobilien

20 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 20 Schätzungstheorie Realwert Konsumobjekte (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) Substanz, Zustand, Potential Standortkonformität Ertragswert Renditeobjekte (Mehrfamilienhaus, Geschäftshaus) Mietertrag (Substanz, Zustand, Standort) Mietwertpotential Fortführungswert Liquidationswert Betreiberobjekte (Gewerbe-, Industrieliegenschaft etc.) Betriebsrechnung Kerngeschäft Anforderungskonformität für Core Business Spezialobjekte Markt

21 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 21 Schätzungsbericht Aufbau Auftraggeber, Auftragsspezifikation, Grundlagen, Unterlagen, Stichtag Zweck, Verwendung des Gutachtens Daten (Grundstück & Gebäude) Lagebeurteilung (Makro-/Mikrolage) Objekt- & Grundstückbeurteilung Bewertungen, Erläuterungen Verkehrswert, Schlusskommentar, Vorbehalte

22 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 22 Standortwahl-Kriterien Makro-Lage Mikro-Lage BZO Nachbarschaft Verkehrsgunst Infrastruktur Freizeit- angebot Aus-/ Fernsicht Immissionen Arbeitsplätze Nähe z. Zentrum Gemeinde Reputation Angebot Entwicklungsplan Gemeinde Preisniveau Steuerfuss/ Steuerkraft Sozio-/ Demografische Struktur

23 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 23 Immissionen Bahn- Immissionen Strassenlärm Fluglärm Geruchs- Immissionen Elektrosmog Schiess-Stand Restaurants Stadien Freiluft-Bäder Industrie öffentl. Spielplätze Schulen Bauernhof Kehricht- Verbrennung Atom-Endlager

24 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher Beispiel: DCF Geschäftshaus

25 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 25 Spannungsfeld für Architekten Künstlerische Schöpfung Wirtschaftlicher Nutzen Nachhaltigkeit

26 Immobilien-Schätzung in der Praxis Heinz Stecher 26 Eigenschaften eines Immobilien-Schätzers Marktkenntnis se & - Sensibilität Bau-/Planungs- Kenntnisse BWL- Kenntniss e Rechts- Kenntniss e


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