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Die Haftung des Architekten für eine haltbare Planung Muss er klüger sein als das Bauordnungsamt ?

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Präsentation zum Thema: "Die Haftung des Architekten für eine haltbare Planung Muss er klüger sein als das Bauordnungsamt ?"—  Präsentation transkript:

1 Die Haftung des Architekten für eine haltbare Planung Muss er klüger sein als das Bauordnungsamt ?

2 Ein Vortrag von RA Dr. Thomas Troidl Kanzlei Schlachter & Kollegen Fachanwalt f ü r Verwaltungsrecht Lehrbeauftragter an der Bayerischen Verwaltungsschule

3 Adressaten des Vortrags Rechtsanwälte Architekten Beratung und Vertretung von Bauherrn und Architekten Haftung

4 Fragestellung Muss der Architekt kl ü ger sein... als das Bauordnungs- amt?

5 Abstandsflächen BGH, III. Senat ( ) Lagerhalle + Ansch ü ttung Baugenehmigung (rechtswidrig) erteilt, aber auf Nachbarwiderspruch aufgehoben. Schaden: ,- DM (Beseitigung der bereits vorgenommenen Aufsch ü ttungen) Zwar (fahrl ä ssiger) Amtspflichtversto ß der Baugenehmigungsbeh ö rde, aber Verweisung an den (vorrangig haftenden) Architekten, auch wenn dieser kein Rechtsberater des Bauherrn, der nicht die Beantwortung schwieriger Rechtsfragen schuldet.

6 Ein Dachgeschoss zuviel BGH, VII. Senat ( ) Umbau eines Fabrikgeb ä udes (Erh ö hung von II auf III) Baugenehmigung + Ausnahmegestattung erteilt, aber auf Nachbarwiderspruch (und gerichtliches Eilverfahren) aufgehoben. Schaden: ,- DM (R ü ckbau des DG) Architekt = im Bauwesen und Baurecht erfahrener Berater und Treuh ä nder des Bauherrn

7 Auflagen als Teil-Versagung BGH, VII. Senat ( ) Baugenehmigung erteilt und nicht mehr aufgehoben. Aber: zus ä tzliche Auflagen (Verpflichtung zur Erstellung eines Sportplatzes) Insbesondere: modifizierende Auflagen ( Rotkorrekturen ), z.B. weggefallene franz ö sische Balkone, Wohnraumh ö he 2,40 m (statt 2,50 m, wie eingegeben)

8 Kein Baurecht im Innenbereich BGH, VII. Senat ( ) Gewerbe- und Dienstleistungs-Center im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) Baugenehmigung schlie ß lich versagt. Architekt muss auch Einf ü gens- und R ü cksichtnahmegebot mitsamt den Modalit ä ten eines eventuellen Nachbarschutzes umfassend w ü rdigen.

9 Vereinfachtes Genehmigungsverf. BGH, VII. Senat ( ) Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren erteilt (ohne Angaben zum Brandschutz) 2 Monate nach Baubeginn: Stilllegung Demontage von 6 H ä usern, Neuerrichtung der Abschlussw ä nde laut Brandschutz- anforderungen Zwar eingeschr ä nktes Pr ü fprogramm, aber kein eingeschr ä nktes Pflichten- programm : Rechtm äß igkeit der Planung insgesamt geschuldet!

10 Zwischenergebnis Ja! Der Architekt schuldet eine haltbare Planung, d.h. Baurecht muss also kl ü ger sein als das Bauordnungsamt! Haftungsver- lagerung durch Privatisierung Reform des Rechtsberatungs- gesetzes Chance oder Risiko?

11 Empfehlungen für Architekten Pr ä ventiver Haftungsausschluss - AGB: (-), § 309 Nr. 7 BGB, § 307 BGB (Kardinalpflichten) - Individualvereinbarung: § 242 BGB Verpflichtung des Bauherrn zum Widerspruch gegen Ablehnungsbescheid Verpflichtung des Bauherrn zur Hinnahme von bzw. zum Widerspruch gegen belastende(n) Auflagen

12 Haftungsbeschränkung durch AGB § 309 Nr. 7 b BGB Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam...ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für sonstige Schäden, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders... beruhen. § 307 BGB Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.... Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung... wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Ereichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

13 Empfehlungen für Architekten Bauvoranfrage Bindung von Nachbarn und Beh ö rde Ausschnitt aus dem feststellenden Teil der Baugenehmigung (Art. 75 BayBO) Hinweis bei bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen Bedenken ( sicherster Weg ): Entwurfs- und Genehmigungsplanung erst nach abgesicherter Vorplanung! Fixierung im Architektenvertrag

14 Empfehlungen für Architekten Aufkl ä rung und Dokumentation Trotz positiven Vorbescheids (s.o.) keine endg ü ltige Planungssicherheit Bauvoranfrage: zus ä tzliche Zeit und Geb ü hren Zus ä tzliche Architektenverg ü tung (Bauvoranfrage = besondere Leistung in Vorplanung) Aufkl ä rung ü ber verbleibende Genehmigungsrisiken (auch soweit Befreiungen, Abweichungen oder sonstige Ermessensentscheidungen erforderlich) Dokumentation (Schriftlichkeit) Beweislast: Architekt! Nicht ausreichend: Unterschrift unter Bauantrag (kein Gew ä hrleistungsverzicht!)

15 Empfehlungen für Architekten Gestufte Beauftragung Zun ä chst nur Entwurfsplanung (§ 15 II Nr. 3 HOAI). Werkerfolg: hinreichende Aussicht auf Genehmigung Sodann Auftrag f ü r Genehmigungsplanung (§ 15 II Nr. 4 HOAI) Auch bei Misserfolg der Genehmigungsplanung verbleibt dem Architekten die Verg ü tung f ü r die Leistungsphasen 1 – 3 (Entwurfsplanung)

16 Empfehlungen für Architekten Sonderfachmann Rechtsanwalt Beauftragung durch Bauherrn (nach Hinweis des Architekten) Sonst: Haftung des Architekten f ü r RA als Erf ü llungsgehilfe (§ 278 BGB) So fr ü h wie m ö glich (m ö glichst vor Einleitung des Genehmigungsverfahrens)

17 Empfehlungen für Bauherrn Formulierung des Architektenvertrags = ausschlaggebend f ü r Pflichtenprogramm des Architekten und seine Haftung M ö glichst genaue Definition des gew ü nschten Werkerfolgs (Art und Ma ß der baulichen Nutzung, Lage auf dem Grundst ü ck) Controlling von Abweichungen der tats ä chlichen Bauausf ü hrung ( Ist ) von der vereinbarten Planung ( Soll )

18 Empfehlungen für Bauherrn Streitvermeidung Nachbar-Zustimmung (Vereinbarung) Bestandskraft (Unanfechtbarkeit): Zustellung der Baugenehmigung an m ö glichst viele Nachbarn (Widerspruchsfrist : 1 Monat ab Bekanntgabe) Ö ffentliche Bekanntgabe (Art. 71 II 4, IV BayBO) Investitionssicherheit

19 Empfehlungen für Bauherrn Widerspruch + Verpflichtungsklage Antrag auf Beiladung des Architekten, § 65 I VwGO (Beteiligung am Verfahren) Bindungswirkung des Urteils inter partes (§ 121 Nr. 1 VwGO) Bindungswirkung des Zivilgerichts an Urteil des Verwaltungsgerichts: Rechtswidrigkeit (Aufhebung) der Baugenehmigung = Mangelhaftigkeit der Architektenplanung

20 Empfehlungen für Bauherrn Sonderfachmann Rechtsanwalt Beauftragung nach Hinweis des Architekten Sonst: Mitverschulden (§ 254 BGB) Risikominimierung und – feststellung (z.B. fehlender Hinweis auf Bauvoranfrage) Haftung des Rechtsanwalts (Berufs- haftpflichtversicherung, § 51 BRAO)

21 Ergebnis Architekten Bauherrn Rechtsanw ä lte m ü ssen VIEL st ä rker als bislang kooperieren, um den R ü ckzug der Beh ö rden aufzufangen

22 ...wie zum Beispiel im Arbeitskreis Bauvertragsrecht Nordbayern! Vielen Dank fürfür Ihre Aufmerksamkeit!


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