Kanzlei Dr. Wienke und Kollegen

Präsentation zum Thema: "Kanzlei Dr. Wienke und Kollegen"—  Präsentation transkript:

1 Kanzlei Dr. Wienke und Kollegen
Vortrag zum Mietrecht – Rechtsanwältin Julia Artz -

2 Vortrag zum Mietrecht Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

3 Vortragsablauf I. Gestaltung des Mietvertrages II. Nebenkosten III. Kaution IV. Mängel Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

4 I. Gestaltung des Mietvertrages
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5 I. Gestaltung des Mietvertrages
Formularmietvertrag oder individueller Vertrag Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

6 I. Gestaltung des Mietvertrages
Form des Mietvertrages Grundsätzlich ist es möglich den Mietvertrag formfrei abzuschließen Üblich sind Formularverträge 3. Notarielle Form wenn Vorkaufsrecht enthalten BGH Urt. v XII ZR 149/05 Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

7 I. Gestaltung des Mietvertrages
§ 550 Form des Mietvertrags Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

8 I. Gestaltung des Mietvertrages
Der Gesetzeszweck 1. Ursprünglich nur der Erwerberschutz 2. Inzwischen auch Beweisfunktion Warnfunktion Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

9 I. Gestaltung des Mietvertrages
Haus und Grund 1. Parteien Geburtsdatum schon vorgegeben 2. Mieträume 3. Mietzeit mit befristetem Kündigungsausschluss und Möglichkeit des Zeitmietvertrages 4. Miete 5. Betriebskosten Hinweis auf Betriebskostenverordnung 6. Zahlung der Miete und Betriebskosten 7. Mietsicherheit 8. Abrechnung, Umlage und Änderung der Betriebskosten 9. Zentrale Heizungsanlage und Warmwasserversorgung , Mieterbund Mieterverein Parteien Geburtsdatum nicht vorgegeben 2. Mieträume 3. Mietzeit mit Ausschluss der ordentlichen Kündigung zu Lasten des V 4. Miete (inkl. Betriebskosten) BK sind einzeln aufzuführen Fälligkeit fehlt Mietsicherheit fehlt 5. Verteilung u. Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten 6. Versorgung mit Heizung und Warmwasser Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

10 I. Gestaltung des Mietvertrages
1. Angabe der Parteien 2. Das Mietobjekt Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

11 I. Gestaltung des Mietvertrages
2. Das Mietobjekt Problem der Flächenangabe Bei der Wohnflächenproblematik handelt es sich um ein verhältnismäßig „junges“ Problem. In alten Mietverträgen gab es gar keine Angaben zur Wohnfläche. In alten Lehr- oder Fachbüchern auch nicht. Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

12 I. Gestaltung des Mietvertrages
Flächenabweichungen Minderung Kündigung BK/Mieterhöhung Flächenermittlung Verschiedene Berechnungsvorschriften Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

13 I. Gestaltung des Mietvertrages
Die Höhe der Minderung Die Minderung der Miete tritt automatisch ein. Es bedarf keiner Gestaltungserklärung. Es ist kein „Recht“ Die Miete mindert sich „angemessen“ Die Minderung bezieht sich auf die Bruttomiete In der Praxis üblich: Mietminderungstabellen mit Zusammenstellung vergleichbarer Urteile Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

14 I. Gestaltung des Mietvertrages
3. Mietzeit Unbestimmt Befristeter Kündigungsausschluss Zeitmietvertrag, § 575 = nur mit sehr konkreter Begründung möglich Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

15 I. Gestaltung des Mietvertrages
4. Miete Fall V vermietet 30 m² Wohnfläche. Der m² kostet in Spenge 5,- €. V benötigt zusätzlich 50,- € für die Heizkosten und 30,- € monatlich für die übrigen Betriebskosten. Wie hoch ist die Miete? Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

16 I. Gestaltung des Mietvertrages
4. Miete Bruttomiete Bruttokaltmiete Nettokaltmiete Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

17 I. Gestaltung des Mietvertrages
4. Miete Lösung des Falles: Bruttomiete: = 230 Bruttokaltmiete: =180 Nettokaltmiete: 150 Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

18 II. Nebenkosten Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

19 Die Betriebskosten (Punkt 5 der Mietverträge) 1. Heizkosten
II. Nebenkosten Die Betriebskosten (Punkt 5 der Mietverträge) 1. Heizkosten 2. Übrige Betriebskosten Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

20 § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
II. Nebenkosten § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

21 § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
II. Nebenkosten § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

22 § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
II. Nebenkosten Betriebskostenvereinbarung Auch durch Verweis auf § 2 BetrKVO Mit Ausnahme von Position 17 = „sonstige“ BK Abrechnungsschlüssel § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

23 Betriebskostenabrechnung
II. Nebenkosten Betriebskostenabrechnung Grundlegend BGH Urt. v NJW 1982, 573 eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters, der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

24 Ist die Betriebskostenabrechnung durchzuführen?
II. Nebenkosten Ist die Betriebskostenabrechnung durchzuführen? Heizkosten übrige Betriebskosten Ja, außer beim „Kleinvermieter“ nein, kann pauschal und nach Verbrauch somit ohne Abrechnung oder Einbuße nach m² im MV mit aufgenommen werden Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

25 II. Nebenkosten Der Abrechnungszeitraum und Die Abrechnungsfrist § 556
Zu unterscheiden ist Der Abrechnungszeitraum und Die Abrechnungsfrist § 556 (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

26 II. Nebenkosten Rechtsfolgen der verspäteten Abrechnung § 556 (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

27 Der Vermieter ist mit Nachforderungen ausgeschlossen
II. Nebenkosten Rechtsfolgen Der Vermieter ist mit Nachforderungen ausgeschlossen Er bleibt zur Abrechnung verpflichtet Er kann aber noch nicht gezahlte Vorauszahlungen verlangen Mieter kann ab Eintritt der Abrechnungsreife Bei bestehendem MV Zahlung der weiteren Vorauszahlungen zurückbehalten Bei beendetem MV: Vorauszahlungen zurückverlangen Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

28 II. Nebenkosten Was kann der Mieter tun? Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erheben! - binnen Jahresfrist ab Zugang der Abrechnung - Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

29 III. Kaution Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

30 III. Kaution Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

31 Gesetzliche Sicherheit des Vermieters ist das Vermieterpfandrecht
III. Kaution Gesetzliche Sicherheit des Vermieters ist das Vermieterpfandrecht §§ 562 – 562d BGB ABER: In der Praxis hat sich die Stellung einer Mietsicherheit als Kaution eingebürgert. Um Missbrauch zu verhindern wurden Grenzen gezogen und zwar in § 551 BGB. Üblich ist Barkaution Sparbuch Bürgschaft Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

32 III. Kaution Beschränkung durch § 551 BGB
Maximal drei Monatskaltmieten Gilt auch wenn mehrere Sicherheiten gestellt werden Verzinsungspflicht Ratenzahlung zulässig Vom Vermögen getrennt anzulegen Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

33 IV. Mängel Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

34 IV. Mängel Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

35 IV. Mängel Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

36 IV. Mängel Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

37 IV. Mängel § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

38 Wann liegt ein Mangel vor?
IV. Mängel Wann liegt ein Mangel vor? Der Mangelbegriff, § 536 Abs. 1 BGB „Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“ Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

39 Rechtsfolgen des Mangels
Rechte des Mieters Nach Übergabe der Mietsache Gewährleistung Sach- oder Rechtsmangel Erfüllung Minderung Schadensersatz Kündigung Selbstvor-nahme Vorschuss

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