Die Präsentation wird geladen. Bitte warten

Die Präsentation wird geladen. Bitte warten

… Alles was Recht ist! Kanzlei Dr. Wienke und Kollegen Vortrag zum Mietrecht - 19.04.2012 – Rechtsanwältin Julia Artz -

Ähnliche Präsentationen


Präsentation zum Thema: "… Alles was Recht ist! Kanzlei Dr. Wienke und Kollegen Vortrag zum Mietrecht - 19.04.2012 – Rechtsanwältin Julia Artz -"—  Präsentation transkript:

1 … Alles was Recht ist! Kanzlei Dr. Wienke und Kollegen Vortrag zum Mietrecht – Rechtsanwältin Julia Artz -

2 16. Mai 2014 | Folie 2 Vortrag zum Mietrecht Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

3 16. Mai 2014 | Folie 3 Vortragsablauf Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) I. Gestaltung des Mietvertrages II. Nebenkosten III. Kaution IV. Mängel

4 16. Mai 2014 | Folie 4 I. Gestaltung des Mietvertrages Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

5 16. Mai 2014 | Folie 5 I. Gestaltung des Mietvertrages Formularmietvertrag oder individueller Vertrag Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

6 16. Mai 2014 | Folie 6 I. Gestaltung des Mietvertrages Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) Form des Mietvertrages 1. Grundsätzlich ist es möglich den Mietvertrag formfrei abzuschließen 2.Üblich sind Formularverträge 3. Notarielle Form wenn Vorkaufsrecht enthalten BGH Urt. v XII ZR 149/05

7 16. Mai 2014 | Folie 7 I. Gestaltung des Mietvertrages Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) § 550 Form des Mietvertrags Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

8 16. Mai 2014 | Folie 8 I. Gestaltung des Mietvertrages Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) Der Gesetzeszweck 1. Ursprünglich nur der Erwerberschutz 2. Inzwischen auch a)Beweisfunktion a)Warnfunktion

9 16. Mai 2014 | Folie 9 I. Gestaltung des Mietvertrages Haus und Grund 1. Parteien Geburtsdatum schon vorgegeben 2. Mieträume 3. Mietzeit mit befristetem Kündigungsausschluss und Möglichkeit des Zeitmietvertrages 4. Miete 5. Betriebskosten Hinweis auf Betriebskostenverordnung 6. Zahlung der Miete und Betriebskosten 7. Mietsicherheit 8. Abrechnung, Umlage und Änderung der Betriebskosten 9. Zentrale Heizungsanlage und Warmwasserversorgung, Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) Mieterbund Mieterverein 1.Parteien Geburtsdatum nicht vorgegeben 2. Mieträume 3. Mietzeit mit Ausschluss der ordentlichen Kündigung zu Lasten des V 4. Miete (inkl. Betriebskosten) BK sind einzeln aufzuführen Fälligkeit fehlt Mietsicherheit fehlt 5. Verteilung u. Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten 6. Versorgung mit Heizung und Warmwasser

10 16. Mai 2014 | Folie 10 I. Gestaltung des Mietvertrages Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) 1. Angabe der Parteien 2. Das Mietobjekt

11 16. Mai 2014 | Folie 11 I. Gestaltung des Mietvertrages 2. Das Mietobjekt Problem der Flächenangabe Bei der Wohnflächenproblematik handelt es sich um ein verhältnismäßig junges Problem. In alten Mietverträgen gab es gar keine Angaben zur Wohnfläche. In alten Lehr- oder Fachbüchern auch nicht. Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

12 16. Mai 2014 | Folie 12 I. Gestaltung des Mietvertrages Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) Flächenabweichungen Minderung Kündigung BK/Mieterhöhung Flächenermittlung Verschiedene Berechnungsvorschriften

13 16. Mai 2014 | Folie 13 I. Gestaltung des Mietvertrages Die Höhe der Minderung Die Minderung der Miete tritt automatisch ein. Es bedarf keiner Gestaltungserklärung. Es ist kein Recht Die Miete mindert sich angemessen Die Minderung bezieht sich auf die Bruttomiete In der Praxis üblich: Mietminderungstabellen mit Zusammenstellung vergleichbarer Urteile Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

14 16. Mai 2014 | Folie 14 I. Gestaltung des Mietvertrages 3. Mietzeit -Unbestimmt -Befristeter Kündigungsausschluss -Zeitmietvertrag, § 575 = nur mit sehr konkreter Begründung möglich Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

15 16. Mai 2014 | Folie 15 I. Gestaltung des Mietvertrages 4. Miete Fall V vermietet 30 m² Wohnfläche. Der m² kostet in Spenge 5,-. V benötigt zusätzlich 50,- für die Heizkosten und 30,- monatlich für die übrigen Betriebskosten. Wie hoch ist die Miete? Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

16 16. Mai 2014 | Folie 16 I. Gestaltung des Mietvertrages 4. Miete Bruttomiete Bruttokaltmiete Nettokaltmiete Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

17 16. Mai 2014 | Folie 17 I. Gestaltung des Mietvertrages 4. Miete Lösung des Falles: Bruttomiete: = 230 Bruttokaltmiete: =180 Nettokaltmiete: 150 Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

18 16. Mai 2014 | Folie 18 II. Nebenkosten Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

19 16. Mai 2014 | Folie 19 II. Nebenkosten Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) Die Betriebskosten (Punkt 5 der Mietverträge) 1. Heizkosten 2. Übrige Betriebskosten

20 16. Mai 2014 | Folie 20 II. Nebenkosten Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort.

21 16. Mai 2014 | Folie 21 II. Nebenkosten Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort.

22 16. Mai 2014 | Folie 22 II. Nebenkosten Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) Betriebskostenvereinbarung Auch durch Verweis auf § 2 BetrKVO Mit Ausnahme von Position 17 = sonstige BK Abrechnungsschlüssel § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

23 16. Mai 2014 | Folie 23 II. Nebenkosten Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) Betriebskostenabrechnung Grundlegend BGH Urt. v NJW 1982, eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, 2.die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, 3.die Berechnung des Anteils des Mieters, 4.der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

24 16. Mai 2014 | Folie 24 II. Nebenkosten Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) Ist die Betriebskostenabrechnung durchzuführen? Heizkostenübrige Betriebskosten Ja, außer beim Kleinvermieternein, kann pauschal und nach Verbrauchsomit ohne Abrechnung oder Einbuße nach m²im MV mit aufgenommen werden

25 16. Mai 2014 | Folie 25 II. Nebenkosten Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) Zu unterscheiden ist Der Abrechnungszeitraum und Die Abrechnungsfrist § 556 (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

26 16. Mai 2014 | Folie 26 II. Nebenkosten Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) Rechtsfolgen der verspäteten Abrechnung § 556 (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten,

27 16. Mai 2014 | Folie 27 II. Nebenkosten Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) Rechtsfolgen Der Vermieter ist mit Nachforderungen ausgeschlossen Er bleibt zur Abrechnung verpflichtet Er kann aber noch nicht gezahlte Vorauszahlungen verlangen Mieter kann ab Eintritt der Abrechnungsreife Bei bestehendem MV Zahlung der weiteren Vorauszahlungen zurückbehalten Bei beendetem MV: Vorauszahlungen zurückverlangen

28 16. Mai 2014 | Folie 28 II. Nebenkosten Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) Was kann der Mieter tun? Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erheben! - binnen Jahresfrist ab Zugang der Abrechnung -

29 16. Mai 2014 | Folie 29 III. Kaution Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

30 16. Mai 2014 | Folie 30 III. Kaution Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

31 16. Mai 2014 | Folie 31 III. Kaution Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) Gesetzliche Sicherheit des Vermieters ist das Vermieterpfandrecht §§ 562 – 562d BGB ABER: In der Praxis hat sich die Stellung einer Mietsicherheit als Kaution eingebürgert. Um Missbrauch zu verhindern wurden Grenzen gezogen und zwar in § 551 BGB. Üblich ist Barkaution Sparbuch Bürgschaft

32 16. Mai 2014 | Folie 32 III. Kaution Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) Beschränkung durch § 551 BGB Maximal drei Monatskaltmieten Gilt auch wenn mehrere Sicherheiten gestellt werden Verzinsungspflicht Ratenzahlung zulässig Vom Vermögen getrennt anzulegen

33 16. Mai 2014 | Folie 33 IV. Mängel Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

34 16. Mai 2014 | Folie 34 IV. Mängel Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

35 16. Mai 2014 | Folie 35 IV. Mängel Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

36 16. Mai 2014 | Folie 36 IV. Mängel Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)

37 16. Mai 2014 | Folie 37 IV. Mängel Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

38 16. Mai 2014 | Folie 38 IV. Mängel Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen) Wann liegt ein Mangel vor? Der Mangelbegriff, § 536 Abs. 1 BGB Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

39 16. Mai 2014 | Folie 39 Rechtsfolgen des Mangels Rechte des Mieters Nach Übergabe der Mietsache Gewährleistung Sach- oder Rechtsmangel ErfüllungMinderung Schadensersatz KündigungSelbstvor- nahme Vorschuss

40 … Alles was Recht ist! Kanzlei Dr. Wienke und Kollegen Vortrag zum Mietrecht – Rechtsanwältin Julia Artz -


Herunterladen ppt "… Alles was Recht ist! Kanzlei Dr. Wienke und Kollegen Vortrag zum Mietrecht - 19.04.2012 – Rechtsanwältin Julia Artz -"

Ähnliche Präsentationen


Google-Anzeigen