Garten, Stellplatz, Dachboden usw.

Garten, Stellplatz, Dachboden usw.
Sondernutzung von Gemeinschaftseigentum

Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum
Klaus Eichhorn Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Dozent - EBZ Bochum - RDM Essen - VNWI Veröffentlichungen WE verwalten NaWEGator Ratgeber RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Ablauf des Vortrages Grundlagen Hintergrund und Entwicklung Begründung des Sondernutzungsrechtes Bereiche, Form/Vereinbarung, Eintragung im Grundbuch, Geltung früherer Sondernutzungsrechte, Zustimmung dinglich Berechtigter, Bestimmbarkeit der Fläche, konkrete Abgrenzung Sondernutzung/Gebrauchsregelung Rechte und Pflichten Recht zur bestimmungsgemäßen Nutzung, Grenzen der Nutzung, Sonderfälle Pflichten zur Gewährung von Durchgang, Zugang, Verkehrssicherungspflicht, Beseitigungsanspruch Kostentragung Kostenpflicht, Vereinbarung, Sonderfälle Übertragung des Sondernutzungsrechtes Berechtigte, Verkauf, Vermietung Entziehung des Sondernutzungsrechtes Vereinbarung, Ausgleichsanspruch Checkliste für den Verwalter RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Allgemeine Entwicklung
Gesetzlich vor der WEG-Reform nicht geregelt Regelung durch Vereinbarung immer möglich §§ 15 I, 10 II 2 Wirkung für Rechtsnachfolger bei Eintragung im Grundbuch § 10 III Ohne Eintragung nur Wirkung für die aktuellen Eigentümer Begründung durch Mehrheitsbeschluss nicht möglich, da der Eigentümerversammlung die absolute Beschlusskompetenz fehlt. Ein solcher Beschluss ist nichtig. BGH, Beschluss vom – V ZB 58/99 Jetzt ausdrücklich anerkannt in § 5 IV 2 WEG Regelmäßig in TE begründet aber auch nachträglich möglich RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Allgemeine Definition
Normalfall: Recht auf Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums § 13 II WEG z.B. Treppenhaus, Waschküche, Sondernutzung Ausnahme Einräumung eines Gebrauchsrechtes zu Gunsten Einzelner an Gemeinschaftsflächen z.B. Garten, Stellflächen, Dachboden Konsequenz Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch (negativ) Und Befugnis zum alleinigen Gebrauchs eines bestimmten Teils des Gemeinschaftseigentums (positiv) RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Begründung des Sondernutzungsrechtes
1. Bestellung von Sondernutzungsrechten in der TE o. Vereinbarung im Grundbuch (dinglich) 2. Vorbehalt in der TE möglich (dinglich), Sondernutzungsrechte – z.B. an Stellflächen beim Verkauf weiterer Wohneinheiten - nachträglich zuzuweisen, zulässig OLG Frankfurt. Beschluss vom – 20 W 54/98 – 3. Vereinbarung ohne Grundbuch (schuldrechtlich) RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Keine Begründung des Sondernutzungsrechtes
durch Mehrheitsbeschluss kein Sondernutzungsrecht Beschluss nichtig, da keine Beschlusskompetenz BGH, Beschluss v – V ZB 58/99 - 2. Durch Beschluss ohne ausreichende Öffnungsklausel in der TE 3. Durch alleinigen Verweis im Kaufvertrag Dem Käufer ist bekannt, dass aufgrund einzelner vertraglicher Vereinbarung dem Eigentümer der Erdgeschosswohnung schuldrechtlich das alleinige Sondernutzungsrecht am Garten eingeräumt ist. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Fall 1 Außenwasserhahn Im gemeinschaftlichen Garten einer WEG-Anlage befinden sich 3 Außenwasserhähne. Die Versammlung beschließt mit Mehrheit, die Hähne bestimmten WE zur alleinigen Nutzung zuzuweisen, die auch die erfassten Kosten ihres Wasserhahnes tragen sollen. A hält den Beschluss für ungültig und ficht ihn an. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Lösung zu Fall 1 Gegenstände des Gemeinschaftseigentums (hier Außenwasserhähne im gemeinschaftlichen Garten) können nicht durch Mehrheitsbeschluss einzelnen WE zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden. OLG München, B.v – 34 Wx 2007, 807 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Gesetzliche Regelung des § 15 WEG
Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sonder- eigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen. Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und … dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer … entspricht. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Ordnungsgemäßer Gebrauch
Nutzung, die sich im Rahmen der durch die Regelungen der §§ 13 und 14 WEG und der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung bestimmten Rechte und Pflichten hält und nicht gegen gegen öffentlich-rechtliche Bestimmungen oder sonstiges höherrangiges Recht verstößt und unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten dem Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme und billigem Ermessen entspricht RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Abgrenzung §§ 15 I und 15 II Sondernutzungsrecht § 15 I WEG Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums Vereinbarung Gebrauchsregelung § 15 II WEG Ordnungsgemäßer Gebrauch Beschluss, soweit eine Vereinbarung nach § 15 I nicht entgegensteht RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Beschlusskompetenz Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass auch dies beschlossen werden kann. BGH Urteil vom – V ZR 193/09 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Gebrauchsregelung § 15 II
Beschränkung (zeitlich) der Ein- und Ausfahrt (zeitlich) des Biergartenbetriebs (zeitlich) der Kfz-Stellplätze Verbot i. S. der §§ 13,14 = Konkretisierung der Grenze der Anbringung von Blumenkästen Verbot von Außenantennen jeder Art Vermietung/Verpachtung von GE Ver-/Entsorgungsregelungen Heiztemperatur Nachtstrombenutzung Belüftung Benutzung Gemeinschaftseigentum Zuweisung einer SN-fläche als Fluchtweg für den Notfall Öffnungszeit und Sicherung der Haustür RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Sondernutzungsrecht § 15
Verbot eines zulässigen Gebrauchs Haustierhaltung Vermietung allgemein Ausübung eines Berufs oder Gewerbes Führung eines Konkurrenzbetriebes Wäschewaschen, -trocknen verbotsähnliche Beschränkung Reparatur nur durch Handwerker Nutzung nur i.S betreuten Wohnens Vermietung nur an bestimmte Personen Musizieren nur in Zimmerlautstärke Gestattung unzulässigen Gebrauchs Überschreitung der zulässigen Immission durch Balkongrill ohne Beschränkung RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Fall 2 Nachtregelung Anlage hat 81 Wohneinheiten aber nur 55 gemeinschaftliche Stellplätze. Einigen gehört auf dem Nachbargrundstück eine Garage als Teileigentum. Die Versammlung beschließt, dass die gemeinschaftlichen Stellplätze von Uhr bis Uhr nur von WE oder Mietern von den mit Nummern gekennzeichneten Wohnungen genutzt werden dürfen, zu denen keine Garage auf dem Nachbargrundstück gehört. Anspruch auf die Stellplätze haben die WE aber nicht. Der Beschluss wird bestandskräftig. A verkauft seine Garage auf dem Nachbargrundstück und fühlt sich nun durch die Regelung der Stellplatznutzung enteignet. Er beantragt, die Nichtigkeit des Beschlusses festzustellen, weil die WE SN-Rechte ohne Beschlusskompetenz festgestellt hätten. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Lösung zu Fall 2 Beschließt eine Eigentümergemeinschaft, dass die gemeinschaftlichen Stellplätze zu bestimmten Zeiten (hier von: Uhr bis Uhr) nur von bestimmten Personen genutzt werden dürfen, (hier: Bewohner solcher Wohnungen, zu denen keine Garage gehört.) handelt es sich nicht um einen nichtigen Beschluss zur Begründung eines Sondernutzungsrechtes. Ein Sondernutzungsrecht liegt nur dann vor, wenn sich gegenüberstehen: Negative Komponente: Ausschluss vom Mitgebrauch Positive Komponente: Befugnis der Sondernutzungs- berechtigten zum ausschließlichen Gebrauch OLG Frankfurt B.v – 20 W 403/2005 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Gebrauchsregelung Sondernutzungsrecht Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs § 15 I = das WIE der Nutzung Negative Komponente: Ausschluss vom Mitgebrauch Positive Komponente: Befugnis der Sondernutzungsberechtigten zum ausschließlichen Gebrauch § 15 II = das OB der Nutzung Beschränkung (zeitlich) der Ein- und Ausfahrt (zeitlich) des Biergartenbetriebs (zeitlich) der Kfz-Stellplätze Verbot i. S. der §§ 13,14 = Konkretisierung der Grenze der Anbringung von Blumenkästen Verbot von Außenantennen jeder Art Vermietung/Verpachtung von GE Ver-/Entsorgungsregelungen Heiztemperatur Nachtstrombenutzung Belüftung Benutzung Gemeinschaftseigentum Zuweisung einer SN-fläche als Fluchtweg für den Notfall Öffnungszeit und Sicherung der Haustür Verbot eines zulässigen Gebrauchs Haustierhaltung Vermietung allgemein Ausübung eines Berufs oder Gewerbes Führung eines Konkurrenzbetriebes Wäschewaschen, -trocknen verbotsähnliche Beschränkung Reparatur nur durch Handwerker Nutzung nur i.S betreuten Wohnens Vermietung nur an bestimmte Personen Musizieren nur in Zimmerlautstärke Gestattung unzulässigen Gebrauchs Überschreitung der zulässigen Immission durch Balkongrill ohne Beschränkung RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Fall 3 Dachgarten Bei Terrassenhaus von 7 Etagen sind die Balkone der darüber liegenden Wohnungen die Dachflächen der darunter liegenden Wohnungen. Vom Balkon der oberen Wohnung gelangt man ohne Absperrung auf eine Dachfläche von ca. 300m². Weitere Zugangsmöglichkeiten hierzu bestehen nicht. Weder in TE von 1971 noch im AP ist die Fläche gekennzeichnet gestaltet A die Fläche zum Dachgarten beschließen die WE die Sanierung der Dachflächen. Sie fordern A auf, zu räumen und Zugang zu gewähren. Für neue Gestaltung solle er eine Genehmigung einholen. A ist nicht einverstanden. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Lösung zu Fall 3 Auch wenn die WE die Nutzung eines im GE stehenden Gebäudeteils durch A jahrelang dulden, (hier ca. 24 Jahre) wird noch kein Sondernutzungsrecht begründet. Die Umgestaltung des Gebäudeteils (hier: durch Bepflanzung) ist eine unzulässige bauliche Bepflanzung. OLG München, B.v – 34 Wx 119/04 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Zustimmung der dinglich Beteiligten
Dingliche Berechtigung § 5 Abs.4 S.2 WEG Hypothek, Grund oder Rentenschuld Reallast (Geldrente, Altenteil, Naturalien etc.) Zustimmung nicht erforderlich § 5 Abs.4 S.3 wenn alle WE gleichartiges Sondernutzungsrecht erhalten auch das belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird in öffentlich beglaubigter Form = (notarielle Beurkundung) RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Bestimmbarkeit der ausgewiesenen Fläche
Ausdrückliche Kennzeichnung auf Lageplan farbige Markierung, Umrandung wörtliche Beschreibung in der TE Kombination von beidem durch Bezugnahme Nicht Allgemeine Beschreibung Konkretisierung vorbehalten Einigung der Parteien vorbehalten RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Fall 4 Geländestreifen Reihenhausanlage in Parkanlage, von der einzelnen Teile als Sondernutzungsfläche ausgewiesen sind, insbesondere auch der Hintergarten eines Reihen-Endhauses. Hierzu gehört auch ein Geländestreifen entlang der Giebelwand. Grundlage des Sondernutzungsrechtes ist die Beschreibung in der TE und ein Lageplan ohne Maßstab oder Maßangaben. A nutzt den Steifen zunächst in einem Abstand von 1,80m, erweitert ihn dann auf 2,80m und begrenzt ihn mit einem Holzzaun. Nachbar B verlangt Rückbau und Begrenzung auf 1,50m. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Lösung zu Fall 4 Soweit der Lageplan, auf den die Eintragungs bewilligung gemäß § 10 Abs.2 WEG verweist, keinen zuverlässigen Schluss darauf zulässt, dass eine bestimmte Grundstücksfläche zu einem bestimmten Sondernutzungsrecht gehört, entsteht mangels ausreichender Bestimmtheit kein Sondernutzungs- recht. OLG Hamm Beschluss vom – 15 W 72/03 - RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Formulierungsbeispiel 3
"Danach haben als Sondernutzungsfläche zu erhalten: Der jeweilige Eigentümer des Hauses Nr. 13 die Grundstücks fläche - begrenzt von den Zahlen Die Erschienene verpflichtet sich, die erforderliche Teilungserklärung abzugeben und die Gemeinschaftsordnung aufzustellen, sobald die vom Bezirksamt geprüften Aufteilungspläne und Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Im übrigen soll die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung sich in dem allgemein üblichen Rahmen halten und vom Verkäufer nach billigem Ermessen ausgestaltet werden, worüber zwischen den Parteien Einigkeit besteht.„ BGH, Urteil vom V ZR 90/ 01 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Im Aufteilungsplan sind Teile des Grundstück rot und grün eingefärbt. Dem Eigentümer des Wohnungseigentums Nr.1 steht das alleinige Recht zu – unter Ausschluss der übrigen Wohnungs- eigentümer - die im vorgenannten Lageplan rot eingefärbte Fläche als Garten zu nutzen. Dem Eigentümer des Wohnungseigentums Nr.2 steht das alleinige Recht zu – unter Ausschluss der übrigen Wohnungs- eigentümer - die im vorgenannten Lageplan grün eingefärbte Fläche als Garten zu nutzen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Sonderfall: nachträgliche Zuordnung
Einräumung eines Sondernutzungsrechtes in der TE mit dem Vorbehalt der nachträglichen Zuordnung durch den Aufteiler zulässig Voraussetzung: eindeutige Bestimmung/Bestimmbarkeit - Ausschluss der anderen Sondereigentümer vom Mitgebrauch - konkrete Bestimmung der Zuweisung durch Aufteiler KG Berlin, Beschluss vom W 28/07 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Es werden nach §§ 15 I,10 II WEG Sondernutzungsrechte bestellt: - an dem oberirdischen Kfz-Abstellplatz mit S-1 bezeichnet an dem oberirdischen Kfz-Abstellplatz mit S-2 bezeichnet an dem oberirdischen Kfz-Abstellplatz mit S-3 bezeichnet Die Lage der Stellplätze ist in dem beigefügten Aufteilungsplan mit den vorbezeichneten Kennzeichnungen dargestellt. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Der Aufteiler schließt die Sondereigentümer von der Mitbenutzung der Stellplätze aus und behält sich vor, die Flächen einem bestimmten Sondereigentum zuzuweisen. Er ist berechtigt, bei Beurkundung der Kaufverträge über die erstmalige rechtsgeschäftliche Veräußerung einer Einheit die Zuordnung durch einen Eintragungsantrag festzulegen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Unter der aufschiebenden Bedingung, dass der zur Sondernutzung des Stellplatzes allein berechtigte Sondereigentümer in der benannten Form bestimmt wird, sind die anderen Sondereigentümer von der Nutzung des Stellplatzes ausgeschlossen und haben die Sondernutzung zu dulden. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Rechte Nutzung im Rahmen der Zweckbestimmung durch gärtnerische Gestaltung nach dem eigenen Geschmack Nicht Zweckwidrige Nutzung durch Wohnen im Dach- oder Spitzboden ohne Genehmigung Bewirtung von Gästen an Tischen des Restaurants auf dem Gehweg, wenn die Sondernutzung berechtigt, dort Verkaufseinrichtungen aufzustellen Nicht Bauliche Veränderung durch Errichtung v. Gartenhäuschen, Begrenzung von Stellplätzen, Absperrvorrichtungen) auf der betroffenen Fläche Errichtung eines Maschendrahtzauns und Pflanzung einer Hecke Errichtung von Jägerzaun Errichtung eines Geräteschuppens oder Gartenhauses Errichtung von Mobilfunkantennen RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Fall 5 Kaninchen Die TE bestimmt ein Sondernutzungsrecht für 600 m² großen Garten mit dem Recht zur Nutzung der Rasenfläche als Spielmöglichkeit. In dem Bereich befindet sich bereits ein Sandkasten, eine Schaukel, und ein Gartenhäuschen. E hält in einem Anbau des Gartenhäuschens 4 Kaninchen. Die anderen Wohnungseigentümer B und C verlangen Unterlassung bezüglich der Kaninchenhaltung. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Lösung zu Fall 5 Hält ein WE in dem Teil des Gartens, der ihm zur SN zugewiesen ist, 4 Kaninchen, bedeutet das für die anderen WE keinen über das unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil. Das gilt insbesondere, wenn das Gehege nur einen kleinen Teil der Gartenfläche in Anspruch nimmt (hier 6m² von 600 m²) Auch der im Gehege entstehende Kahlfraß ist hinzunehmen. OLG Köln, B. v – 16 Wx 58/05 - RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Fall 6 Thujenhecke Zu der im Wohnungseigentum stehenden Doppelhaushälfte gehört eine Sondernutzungsfläche am anschließenden Garten. Seit 1987/88 wird die Gartenfläche auf einer Länge von etwa 15 m von einer aus 19 Bäumen bestehenden Thujenhecke begrenzt, die unterdessen eine Höhe von ca. 7,6 m erreicht hat. Nach langjährigen und erfolglosen Verhandlungen über den Rückschnitt erhält die Hausverwaltung die Genehmigung zur gerichtlichen Verfolgung, die im Frühjahr 2004 eingeleitet wird. Das Amtsgericht hat Anfang 2007 den Rückschnitt auf 4 m verfügt. Das Landgericht hat den Störungsbeseitigungsantrag dagegen insgesamt zurückgewiesen. Das OLG hat im hier noch anwendbaren alten FGG-Verfahren die Sache dem BGH vorgelegt. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Lösung zu Fall 6 Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet sein. BGH, Beschluss vom – V ZB 130/09 - RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Pflichten Durchgang bzw. Mitgebrauch zu anderer Sondernutzungsfläche, wenn nicht anders erreichbar Zugang zu anderer Sondernutzungsfläche, wenn nicht anders erreichbar zum Spielplatz, wenn nicht anders erreichbar Verkehrssicherung durch Räumung von Schnee und Eis bei Sondernutzung an Zuwegen Instandhaltung und Instandsetzung bei entsprechender Übertragung durch Vereinbarung Kostentragung RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Fall 7 Balkonausbau Aufteilerin A will die Loggia einer Einheit deutlich erweitern. Mit Genehmigung der Bauaufsichts- behörde vom wird ein Balkon angebaut, der deutlich vom Aufteilungsplan abweicht, nicht nur 60 cm, sondern 150 cm auskragt, erheblich breiter ist und auf einer Ständerkonstruktion steht. A verkauft die Wohnung an G, der am ins Grund- buch eingetragen wird. Die Eigentümerversammlung vom beschließt mehrheitlich den Rück -bau und setzt eine Frist bis zum Dies lehnt G ab. Die Gemeinschaft erhebt Klage auf Verpflichtung der Bauträgerin zum Rückbau und auf Duldung des Rückbaus durch G. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Lösung zu Fall 7 1. Der Antrag auf Duldung eines Rückbaus kann nicht in einen Antrag auf Verpflichtung zum Rückbau umgedeutet werden. 2. Wird die Verpflichtung des Handlungsstörers zum Rückbau rechtskräftig abgewiesen, so kommt eine Inanspruchnahme des Zustandsstörers nicht mehr in Betracht. OLG Düsseldorf, Beschluss v – 3 WX 128/09 - RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Fall 8 Stellplatztrennung
E trennt seine Stellplätze durch Gitterelemente und ein Rolltor vom Rest der gemeinschaftlichen Garage ab. Sein Antrag auf Genehmigung dieser Maßnahmen wurde auf der Eigentümerversammlung vom abgelehnt. Vielmehr beschlossen die WE, ihn "zum Rückbau der Garagenbox aufzufordern und zu verpflichten". Der Aufforderung, die Abgrenzung zu beseitigen, kam SE auch nach Bestandskraft der Beschlüsse nicht nach. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Lösung zu Fall 8 Eine Beschlusskompetenz besteht nur, wenn sie durch Teilungs- erklärung, Vereinbarung oder Gesetz vorgesehen ist. Sonst ist die Auferlegung von Pflichten durch Mehrheitsbeschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dies betrifft auch den (bestandskräftigen) Beschluss, mit dem ein Wohnungseigentümer zum Rückbau einer baulichen Veränderung verpflichtet wird. Zwar kann die Eigentümerversammlung über Angelegenheiten des Gebrauchs (WEG § 15), der Verwaltung (WEG § 21) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (WEG § 22) mit Mehrheit befinden. Hieraus ergibt sich jedoch nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Pflichten aufzuerlegen. Die Mehrheit kann nur beschließen, ob diese Ansprüche geltend gemacht werden. BGH, Urteil vom – V ZR 193/09 - RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Rechte Pflichten Nutzung im Rahmen d. Zwecks durch gärtnerische Gestaltung nach dem eigenen Geschmack Nicht Zweckwidrige Nutzung durch Wohnen im Dach- oder Spitzboden ohne Genehmigung Bewirtung von Gästen an Tischen des Restaurants auf dem Gehweg, wenn die Sondernutzung berechtigt, dort Verkaufseinrichtungen aufzustellen, Nicht Bauliche Veränderung durch Errichtung v. Gartenhäuschen, Begrenzung von Stellplätzen, Absperrvorrichtungen) auf der betroffenen Fläche Errichtung eines Maschendrahtzauns und Pflanzung einer Hecke Errichtung von Jägerzaun Errichtung eines Geräteschuppens oder Gartenhauses Errichtung von Mobilfunkantennen Durchgang bzw. Mitgebrauch zu anderer Sondernutzungsfläche, wenn nicht anders erreichbar Zugang zu anderer Sondernutzungsfläche, wenn nicht anders erreichbar zum Spielplatz, wenn nicht anders erreichbar Verkehrssicherung durch Räumung von Schnee und Eis bei Sondernutzung an Zuwegen Instandhaltung und Instandsetzung bei entsprechender Übertragung durch Vereinbarung Kostentragung RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Kostentragung Regelfall Sondernutzungsfläche ist Gemeinschaftseigentum, sodass die bei Instandhaltung/Instandsetzung entstehenden Kosten von der Gemeinschaft zu tragen sind außer sie wurden dem Sondereigentümer im Zusammenhang mit der Begründung des Sondernutzungsrechtes in der TE übertragen. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Fall 9 Kostenverteilung
SE baut den ihm zugewiesenen Spitzboden zu Wohnraum aus. Die Kosten in der Anlage werden bislang nach MEA verteilt. Der Antrag des K, die Kosten wegen des Ausbaus künftig nach Wohnfläche zu verteilen, findet keine Mehrheit. Dagegen klagt K. Er beantragt, den ablehnenden Beschluss für ungültig zu erklären und die anderen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG zu verurteilen, ihre Zustimmung zu erklären, dass für die Verteilung der Kosten nunmehr das Verhältnis der Wohnflächen gelte. Das Amtsgericht gibt der Klage statt, das Landgericht weist sie ab. Mit der zugelassenen Revision erstrebt K die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Lösung zu Fall 9 Der Kläger hat keinen Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungs- schlüssels. Bei einer Kostenmehrbelastung besteht ein Änderungsan- spruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG (KG – Urteil NZM 2004, 549), wenn die Wohn- oder Nutzfläche vom für die Kostenverteilung maß- geblichen Miteigentumsanteil um mehr als 25 % bei den verbrauchs- unabhängigen Kosten abweicht. Dieser Wert ist keine feste Grenze, aber Orientierungsgröße und hier nicht überschritten. Maßgeblich ist nur die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt. Seine Belastung muss nicht in Relation zum Vorteil des Wohnungseigentümers stehen, den der nachteilig Betroffene gleichsam mitbezahlt. Das Maß der Kostenmehrbelastung ist nicht das alleinige Kriterium. Abzuwägen sind die gesamten Umstände des Einzelfalls. BGH, Urteil vom – V ZR 174/09 - RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Sonderfall: OLG Hamm Räumliche Aufteilung einer gemeinschaftlichen Gartenfläche und deren Zuweisung an jeweils eine Gruppe von Sondereigentümern durch Beschluss möglich, wenn die Regelung - von einer gleichrangigen Nutzungsberechtigung aller WE an der Gesamtfläche ausgeht - sich auf eine räumliche Abgrenzung beschränkt - die den räumlich ausgeschlossenen WE in gleichem Maße ein Teilstück zuweist. OLG Hamm b.v – 15 W 351/04 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Nutzungsregelung des Gartens laut OLG Hamm
Die Nutzung des in zwei Hälften geteilten Gartens erfolgt so, dass - - die Bewohner der rechten Haushälfte (rot gekennzeichnet) weiterhin die rechte Gartenhälfte benutzen, - die Bewohner der linken Haushälfte (grün gekennzeichnet) den linken Gartenanteil nutzen Jede Haushälfte ist für die Pflege ihres Gartens zuständig. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Übertragung des Sondernutzungsrechtes
Verkauf oder Übertragung Ohne WE nicht übertragbar Nur mit WE auch an außenstehende Dritte Vermietung an anderen Sondereigentümer möglich Gegebenenfalls nur mit Zustimmung der WE RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Fall 10 Nutzungsänderung
E steht nach der TE für seine Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht an Garten und Terrasse zu werden zu Beginn der WE auf dieser Fläche PKW-Stellplätze errichtet. Diesen veränderten Zustand genehmigen die Eigentümer durch einstim- migen Beschluss von 1997, ohne dies im Grundbuch einzutragen verkauft E an Mieterin M. Sie erfährt erst 2004 von der Regelung in der TE. Sie verlangt eine Umgestaltung Stellplätze in Garten und Terrasse. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Lösung zu Fall 10 Hat ein WE seinen Anspruch auf Sondernutzung einer Gemeinschaftsfläche verwirkt, muss sich auch sein Sonderrechtsnachfolger die entstandene Rechtslage zurechnen lassen. Dies gilt auch dann , wenn die Verwirkung aus dem Grundbuch nicht hervorgeht. OLG Celle, B.v – 4 W 101/06 RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Entziehung des Sondernutzungsrechtes
Vereinbarung wie die Begründung nur durch Vereinbarung möglich Zustimmung der dinglich Berechtigten erforderlich Ausgleichsanspruch alt: Anspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung § 812 BGB gegen andere Eigentümer neu: Seit der WEG-Reform gegen die Gemeinschaft Höhe Abhängig von der Art der Nutzung (z.B. Baulandpreise) nicht bei Schaffung eines Kinderspielplatzes RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Checkliste für den Verwalter I
1. "schuldrechtliches" Sondernutzungsrecht (SNR) ohne Bindung für Rechtsnachfolger und ohne Grundbuch- eintragung? 2. „Öffnungsklausel„ in TE, die Beschluss über SNR ermöglicht? 3. Genügt "Öffnungsklausel" zur Begründung von SNR per Beschluss? 4. Vereinbarung aller Eigentümer zur Begründung des SNR möglich? 5. Eigentumsverhältnisse durch Grundbuchauszug klären, da für Vereinbarung die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Checkliste für den Verwalter II
6. Belastung von Einheiten mit Rechten Dritter, deren Zustimmung bei Begründung eines SNR erforderlich ist, unabhängig davon, ob es mehrheitlich beschlossen oder durch Vereinbarung eingeräumt wird. 7. Genaue Bezeichnung des TOP in Einladung zur Versammlung und Hinweis auf erforderliche Vereinbarung. Bei Mehrheitsbeschluss nach "Öffnungsklausel" reicht klare Bezeichnung des Gegenstands. 8. Für die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch ist die Bewilligung der Wohnungseigentümer erforderlich. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Checkliste für den Verwalter III
9. Zustimmungserklärungen der nachteilig betroffenen dinglich Berechtigten an allen Wohnungseigentumseinheiten einholen. 10. Notarielle Beglaubigung der Unterschriften/Bewilligungen der Wohnungseigentümer und Drittberechtigten. 11. Eintragung in das Grundbuch durch den Notar. Einen entsprechenden Antrag kann auch der Verwalter selbst beim zuständigen Grundbuchamt unter Einreichung der öffentlich beglaubigten Bewilligung der Wohnungseigentümer sowie der ebenfalls öffentlich beglaubigten Zustimmungen der Drittberechtigten stellen. 12. Abstimmung der erforderlichen Schritte mit Fachanwalt und/oder Notar. Nach Absprache Teilnahme des Notars an Eigentümerversammlung, um die Vereinbarung im Idealfall direkt zu beurkunden. RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Fragen kostet nichts….. …. allenfalls die Antwort Klaus Eichhorn KordtRechtsanwälte Girardetstraße 2-38 45131 Essen Tel Fax RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

Vielen Dank für die Aufmerksamkeit
RA/FA MuW Klaus Eichhorn Garten, Stellplatz, Dachboden –Sondernutzung am Gemeinschaftseigentum Kurzseminar VNWI Köln

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