Oö. Grundverkehrsgesetz 1994

Oö. Grundverkehrsgesetz 1994
Oö. Grundverkehrsrecht Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 (Oö. GVG 1994) LGBI.Nr. 88/1994 zuletzt geändert durch die Oö. Grundverkehrs-gesetz-Novelle 2006, LGBl.Nr. 59/2006 idF: LGBl.Nr. 93/1995 (DFB) LGBl.Nr. 93/1996 (DFB) LGBl.Nr. 90/2001(GP XXV RV 1111/2001 AB 1136/2001 LT 38) LGBl. Nr. 85/2002 (GP XXV RV 1146/2001 AB 1478/2002 LT 47) LGBl. Nr. 152/2002 (DFB) LGBl. Nr. 94/2005 (VfGH G 163/04-10 und G 164/04-10 vom ) LGBl. Nr. 59/2006 (GP XXVI RV 758/2005 AB 824/2006 LT 27) Stand: 9. Jänner 2007

Allgemeines und Ziele:
Das Oö. GVG 1994 soll unter Bedachtnahme auf den Umwelt-, Natur- und Landschaftsschutz insbesondere folgende öffentliche Interessen wahren: - an einer geordneten Siedlungsentwicklung, an einer sparsamen und widmungsgemäßen Verwendung von Grund und Boden (einschließlich einer geordneten Entwicklung der Freizeitwohnsitze) sowie an einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft. Dieses Gesetz macht zu diesem Zweck bestimmte Rechtserwerbe an - land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken - Baugrundstücken - allen Grundstücken durch Ausländer von der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörden abhängig.

Allgemeines und Ziele:
Genehmigungspflichtige Rechtserwerbe können erst nach der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörden im Grundbuch eingetragen werden. Bei nicht genehmigungspflichtigen Rechtserwerben reicht eine entsprechende Erklärung dem Grundbuchsgericht gegenüber (zB. gleich direkt in der Vertragsurkunde). In unklaren Fällen kann der Erwerber aber auf eigenen Wunsch auch einen Feststellungsbescheid der Grundverkehrsbehörde beantragen.

Exkurs: Grundbuch Das Grundbuch ist ein von den Gerichten (Bezirksgerichten) geführtes öffentliches Register, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden. Dingliche Rechte an Grundstücken sind gegenüber jedermann wirksame Rechte (z.B. das Eigentum, Pfandrecht, Baurecht oder verschiedene Dienstbarkeiten). Eintragungsgrundsatz: Dingliche Rechte können grundsätzlich nur durch Eintragung ins Grundbuch erworben werden. Vertrauensgrundsatz: Die im Grundbuch enthaltenen Eintragungen genießen öffentlichen Glauben, d.h. jedermann darf sich auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit verlassen.

Exkurs: Grundbuch Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Urkunden-sammlung. Dazu gibt es Hilfseinrichtungen, wie das Personenverzeich-nis, das die Liegenschaftseigentümer alphabetisch geordnet enthält oder das Grundstücksverzeichnis, das die Grundstücke in der Reihenfolge ihrer Nummern enthält. Das Hauptbuch wird jeweils für eine Katastralgemeinde angelegt und wird aus den Grundbuchseinlagen gebildet, die jeweils eine eigene Einlagezahl (EZ) aufweisen. Gegenstand einer Grundbuchseinlage sind alle in ihr zusammengefassten Flächen (Grundbuchskörper).

Exkurs: Grundbuch Die einzelnen Einlagen bestehen aus drei Teilen (Blättern): - dem A-Blatt (Gutsbestandsblatt) - dem B-Blatt (Eigentumsblatt) und dem C-Blatt (Lastenblatt) Das Grundbuch ist öffentlich. Jedermann hat das Recht, in das Grund-buch Einsicht zu nehmen und sich so über die Rechtsverhältnisse an den Liegenschaften zu informieren. Es können dabei auch Abschriften (Ausdrucke) beantragt werden.

System des Oö. GVG 1994: Das Oö. GVG 1994 regelt den zivilrechtlichen Rechtserwerb an Grund-stücken unter Lebenden. Es ist nicht anzuwenden auf: - Rechtserwerbe durch Bescheid (z. B. Enteignungsverfahren) = nicht zivilrechtlich - Rechtserwerbe von Todes wegen (Testament, Erbvertrag, gesetzliche Erbfolge) = nicht unter Lebenden Rechtserwerbe nach dem Liegenschaftsteilungsgesetz, an Eisenbahn- grundstücken und im Zuge von Maßnahmen der Bodenreform nicht dem Oö. GVG 1994. Für die Durchführung im Grundbuch ist in diesen Fällen keine Erklärung notwendig.

Inländer und gleichgestellte EU/EWR-Angehörige
Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 im Überblick: Nur erfasst: zivilrechtliche Rechtserwerbe unter Lebenden Genehmigungspflichten: Inländer und gleichgestellte EU/EWR-Angehörige (Dritt-)Ausländer "Grüner" Grundverkehr (land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) Eigentumserwerbe Ausnahmen (§ 4 Abs. 1 lit. a - d): Freigebiet Miteigentümer (soferne keine Realteilung) eheliche Gütergemeinschaft / Miteigentum Gesamtbetriebsübergabe an nahe Angehörige "Grauer" Grundverkehr (Baugrundstücke) nur in Vorbehaltsgebieten: Rechtserwerbe zur Begründung eines Freizeitwohnsitzes. Ausnahmen (§ 7 Abs. 2): Widmung Zweitwohnungsgebiet Erwerb vom nahen Angehörigen, (bei Eigentumserwerben nur, wenn der Angehörige bereits10 Jahre Eigentümer war) bestehende Freizeitwohnsitznutzung (seit zumindest 5 Jahren) alle Grundstücke alle Rechtserwerbe (§ 1 Abs. 2) Ausnahmen (§ 8 Abs. 2 und 3): nicht verbücherte Wohnungsmieten (die auch nicht der Freizeitwohnsitzbegründung in einem Vorbehaltsgebiet dienen) Geschäftsraummieten uä. im Bauland landwirtschaftliche Pacht bis 1 ha

Inländerrechtserwerb:
Beim Inländerrechtserwerb ist nach der Art der betroffenen Grundstücke zu unterscheiden: Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken (= "grüner Grundverkehr") Verkehr mit Baugrundstücken (= "grauer Grundverkehr") - Verkehr mit sonstigen Grundstücken

"Grüner Grundverkehr" Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind bebaute und unbebaute Grundstücke außerhalb des gewidmeten Baulandes, die zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung geeignet sind und nicht ausschließlich für andere (nicht land- oder forstwirtschaftliche) Zwecke verwendet werden (sh. sonstige Grundstücke). Eigentumserwerbe an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken (zB. durch Kauf, Tausch, Schenkung oder Übergabe) sind grundsätzlich im gesamten Landesgebiet genehmigungspflichtig.

"Grüner Grundverkehr" Ausnahmen: - in Freigebieten
- bei Rechtserwerben durch Miteigentümer, - Eigentumserwerbe zur Begründung ehelicher Gütergemein- schaften bzw. von Miteigentum zwischen den Ehegatten ("Ehegattenan- schreiben") oder Lebensgefährten und Gesamtbetriebsübergaben zwischen nahen Verwandten. Pacht- und Mietverträge, Fruchtgenussrechte etc. sind im "grünen Grundverkehr" (für Inländer und die gleichgestellten EU/EWR-Angehörigen) genehmigungsfrei zulässig!

Genehmigungsvoraussetzungen bei Eigentumsübertragungen:
Eine Genehmigung ist von der Grundverkehrsbehörde zu erteilen, wenn - den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- und forstwirtschaft- licher Nutzflächen und an einer leistungsfähigen Landwirtschaft entsprochen wird und der Rechtserwerber glaubhaft macht, dass er selbst oder eine andere geeignete Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird. Ist dies nicht der Fall, kann die Genehmigung erteilt werden, wenn der Rechtserwerb in einem diese landwirtschaftlichen Interessen überwiegenden Interesse liegt (Interessenabwägung!) und den sonstigen Zielen des O.ö. GVG 1994 nicht widerspricht.

Genehmigungsvoraussetzungen bei Eigentumsübertragungen:
Zu untersagen sind Rechtserwerbe an land- oder forstwirtschaftlichen Gründen jedenfalls wenn sie zu spekulativen Zwecken erfolgen, wenn der Preis den Verkehrswert erheblich übersteigt, wenn der Boden ohne zureichenden Grund der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird (zB. zur bloßen Freizeitnutzung) oder - wenn eine durch Maßnahmen der Bodenreform erzielte günstige Besitzgestaltung grundlos wieder zerstört werden würde.

Erwerb durch Nicht-Selbstwirtschafter – "Interessentenregelung":
Bei Erwerben von land- oder forstwirtschaftlichen Grundflächen im Ausmaß von mehr als m² durch Nicht-Selbstbewirtschafter wird der Rechtserwerb von der Grundverkehrsbehörde durch Anschlag an der Amtstafel kundgemacht. Interessenten, die die Selbstbewirtschaftung beabsichtigen, dafür auch geeignet sind und die außerdem die Flächen zur Aufstockung ihres Betriebes benötigen, können daraufhin binnen Monatsfrist verbindliche Kaufanbote abgeben. Wird von einem geeigneten Interessenten ein Angebot abgegeben, ist die Genehmigung für den ursprünglichen Erwerber zu versagen.

Erwerb durch Nicht-Selbstwirtschafter – "Interessentenregelung":
Neben geeigneten Landwirten kann auch der Landwirtschaftliche Siedlungsfonds für Oberösterreich als Interessent auftreten. Eine Kundmachung ist nicht erforderlich, wenn von vorneherein klar ist, dass eine Genehmigung aufgrund überwiegender anderer Interessen erteilt werden kann, oder einer der absoluten Versagungsgründe vorliegt.

"Grauer" Grundverkehr: Der "graue Grundverkehr" erfasst bestimmte Rechtserwerbe an Baugrund-stücken bzw. Teilen davon (z.B. Wohnungen). Diese Rechtserwerbe sind v.a. die Eigentumsübertragung sowie Miete und Pacht und die Einräumung von Fruchtgenussrechten . Baugrundstücke sind v.a. alle im Flächenwidmungsplan einer Gemeinde als Bauland (§ 21 Oö. ROG 1994) ausgewiesenen Grundstücke.

"Grauer" Grundverkehr Rechtserwerbe an Baugrundstücken sind grundsätzlich unzulässig, wenn sie zu Freizeitwohnsitzzwecken in einem Vorbehaltsgebiet dienen. Vorbehaltsgebiete werden durch Verordnung der Landesregierung ausgewiesen und umfassen zumindest das Gebiet einer Gemeinde. Sie sind von der Landesregierung dort auszuweisen, wo das Verhältnis Freizeitwohnsitze/Hauptwohnsitze erheblich über den Werten in vergleichbaren anderen Gebieten liegt oder einer geordneten Ortsentwicklung entgegensteht, oder wo eine überdurchschnittliche Preiserhöhung bei Baugrundstücken durch die Nachfrage an Freizeitwohnsitzen vorliegt bzw. droht.

"Grauer" Grundverkehr Ausnahmen von der Unzulässigkeit des Rechtserwerbs an Baugrund-stücken zu Freizeitwohnsitzzwecken in einem Vorbehaltsgebiet: bei Grundstücken mit der Widmung Zweitwohnungsgebiet, bei Rechtserwerben zwischen nahen Angehörigen, wobei bei der Übertragung des Eigentums der Rechtsvorgänger zumindest die letzten zehn Jahre Eigentümer des Grundstücks gewesen sein muss - bei Rechtserwerben, deren Gegenstand während der letzten fünf Jahre ausschließlich zu Freizeitwohnsitzzwecken genutzt wurde;

"Grauer" Grundverkehr Darüber hinaus sind Rechtserwerbe zu genehmigen, wenn im unmittelbaren örtlichen Bereich der betreffenden Liegenschaft die Voraussetzungen, die zur Verordnung des Vorbehaltsgebietes führten, nicht zutreffen. Alle anderen Rechtserwerbe des "grauen Grundverkehrs" sind (für Inländer und die gleichgestellten EU/EWR-Angehörigen) genehmigungsfrei möglich.

Verkehr mit sonstigen Grundstücken
Unter sonstigen Grundstücken versteht man solche, die weder Baugrund-stücke noch land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind. Es handelt sich dabei v.a. um Grünlandflächen mit ausschließlich nicht landwirtschaftlicher Nutzung (z.B. Flächen mit einer Sonderausweisung im Flächenwidmungsplan wie etwa Parkanlagen, Spiel- und Liegewiesen, Sportflächen, Freibäder etc.) oder um Verkehrsflächen. Die Widmung alleine ist jedoch nicht entscheidend. Der Rechtserwerb an sonstigen Grundstücken ist für Inländer und die gleichgestellten EU/EWR-Angehörigen im gesamten Landesgebiet genehmigungsfrei.

Ausländerrechtserwerb:
Beim Ausländerrechtserwerb entfällt die Unterscheidung nach der Art der Grundstücke. Die Übertragung von Eigentum, Fruchtgenussrechten und Baurechten, sowie bestimmte Miet- und Pachtverträge und auch bestimmte Pfandrechtserwerbe und Erwerbe von Gesellschaftsanteilen von Gesellschaften, die über Grundeigentum verfügen, bedürfen bei allen Grundstücksarten einer Genehmigung. Genehmigungsfrei sind aber nicht im Grundbuch eingetragene Wohnungsmieten (ausgenommen zu Ferienzwecken an Baugrundstücken in einem Vorbehaltsgebiet) und Geschäftsraummieten.

Ausländerrechtserwerb:
Eine Genehmigung ist zu erteilen, wenn die Voraussetzungen für einen Rechtserwerb durch einen Inländer vorliegen würden und zusätzlich - kulturelle oder sozialpolitische Interessen, - die öffentliche Ordnung und Sicherheit sowie - staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden. EU- und EWR-Angehörige werden wie Inländer behandelt und unter-liegen nicht den besonderen Bestimmungen des Ausländergrundver-kehrs.

Behörden und Verfahren:
Die Vollziehung des Oö. GVG 1994 erfolgt v.a. durch: - die Bezirksgrundverkehrskommissionen (BGVK) Instanz - die Landesgrundverkehrskommission (LGVK) Instanz Behördliche Aufgaben nehmen auch wahr: - die Vorsitzenden der BGVK (sie erlassen Feststellungsbescheide darüber, ob ein Rechtserwerb genehmigungspflichtig ist), - die Landesregierung (erlässt insbesondere Verordnungen), - die Bezirksverwaltungsbehörden (sind Strafbehörden 1. Instanz) und - der Unabhängige Verwaltungssenat (ist Strafbehörde 2. Instanz).

Behörden und Verfahren:
Die LGVK (Berufungsbehörde) ist eine (weisungsfreie) Kollegialbehörde mit richterlichem Einschlag. Gegen ihre Bescheide ist eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, bei Rechtserwerben an Baugrundstücken durch Inländer auch an den Verwaltungsgerichtshof zulässig. Die BGVK sind für den Bereich zumindest eines politischen Bezirks zuständig. Ihre Geschäftsstellen werden bei den Bezirkshauptmannschaften bzw. für die Bezirke Linz, Linz-Land und Urfahr-Umgebung beim Amt der Oö. Landesregierung, Agrar- und Forstrechtsabteilung eingerichtet. Dort ist auch die Geschäftsstelle der LGVK eingerichtet.

Verfahrensgrundsätze:
Parteien im Verfahren sind der Rechtserwerber und der Rechtsvorgänger; Berufungsrechte haben auch die Landwirtschaftskammer (im "grünen Grundverkehr") und die Gemeinden. Bei genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäften ist die Genehmigung innerhalb von 4 Wochen nach Entstehen des Rechtstitels (meistens: Abschluss des Vertrages) bzw. Rechtskraft eines entsprechenden Feststellungsbescheides bei der BGVK zu beantragen.

Verfahrensgrundsätze:
Zur Sicherung der gesetzlich geschützten Interessen können in Genehmi-gungsbescheiden Auflagen vorgeschrieben werden (z.B. die tatsächliche Verwendung der Liegenschaft zu dem vom Erwerber im Genehmigungsverfahren angegeben Zweck). Wird die Auflage nicht eingehalten, droht die Pflicht zur Wiederveräußerung der Liegenschaft und letztlich die Zwangsversteigerung. Ähnliche Sanktionen drohen, wenn die Nutzung einer Liegenschaft entgegen der dem Grundbuchsgericht gegenüber abgegeben Erklärung (der Genehmigungsfreiheit des Rechtserwerbs) erfolgt bzw. eine falsche Erklärung abgegeben wurde.

Aufgaben der Gemeinde:
Die im Oö. GVG 1994 geregelten Aufgaben der Gemeinde sind im eigenen Wirkungsbereich der Gemeinden wahrzunehmen. a) Anhörungsrecht/Berufungsrecht Sowohl bei der Verordnung von Vorbehaltsgebieten als auch bei der Verordnung von Freigebieten durch die Landesregierung haben die betroffenen Gemeinden das Recht, angehört zu werden.

Weiters hat die Gemeinde in Genehmigungsverfahren die Möglichkeit zur Abgabe einer Stellungnahme und kann die Durchführung einer mündlichen Verhandlung beantragen. Sie hat auch das Recht, gegen Bescheide in diesen Verfahren zu berufen. Zuständig zur Abgabe einer Stellungnahme und zur Beantragung einer mündlichen Verhandlung ist der Bürgermeister (die Bürgermeisterin). Dieser (Diese) hat den Gemeindevorstand oder Stadtsenat spätestens bei seiner nächsten Sitzung über die Gelegenheit zur Stellungnahme und eine allfällige Stellungnahme zu informieren. Die Erhebung einer Berufung durch die Gemeinde bleibt dem Gemeindevorstand bzw. dem Stadtsenat vorbehalten.

b) Amtshilfe Die Organe der Gemeinde haben über Ersuchen der zuständigen Grundverkehrsbehörden bei der Vollziehung des Oö. GVG 1994 im Rahmen ihrer gesetzlichen Aufgaben mitzuwirken. Dabei handelt es sich beispielsweise um Erhebungen oder Auskünfte betreffend den (Haupt-)Wohnsitz einer Person oder die Widmung eines bestimmten Grundstückes im Flächenwidmungsplan.

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