Anlagebuchhaltung Seminar Immobilienmanagement in der Gemeinde Olten, 30. August 2017 Eveline Boller, Leiterin Finanzen und Controlling.

Präsentation zum Thema: "Anlagebuchhaltung Seminar Immobilienmanagement in der Gemeinde Olten, 30. August 2017 Eveline Boller, Leiterin Finanzen und Controlling."—  Präsentation transkript:

1 Anlagebuchhaltung Seminar Immobilienmanagement in der Gemeinde Olten, 30. August 2017 Eveline Boller, Leiterin Finanzen und Controlling

2 Kanton Zürich 1.4 Mio. Einwohner (grösster Kanton der Schweiz) 42’000 Angestellte Aufbau: 7 Direktionen Staatskanzlei Jährliches Budget: ca. 14 Mrd. Franken 1986: Einführung doppelte Buchführung 2009: Umstellung auf IPSAS

3 Rechnungslegungsstandards
In der Schweiz gibt es fünf anerkannte Standards: Swiss GAAP FER: KMU mit nationaler Tätigkeit IFRS: börsenkotierte internationale Unternehmen US GAAP: börsenkotierte internationale Unternehmen, die an US-Börsen kotiert sind HRM: Verwaltungen, Organisationen im öffentlichen Sektor. IPSAS: weitgehend identisch mit IFRS, Verwaltungen, Organisationen im öffentlichen Sektor. Kanton Zürich wendet IPSAS an

4 Wieso Einführung einer neuen Rechnungslegung?
New Public Management Controlling: Output-orientierte Budgetierung Kanton Zürich hält mehrere gewichtige Beteiligungen, die konsolidiert werden müssen Einführung eines international anerkannten Standards für das Rechnungswesen Harmonisiertes Rechnungslegungsmodell 2 war 2007 noch nicht einführungsreif

5 IPSAS: True and Fair Value
Ziel ist die Vermittlung ein den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Kantons. Verständlichkeit Wesentlichkeit Zuverlässigkeit Vergleichbarkeit Fortführung Bruttoverbuchung Periodengerechtigkeit der Verbuchung IPSAS: True and Fair Value Quelle: CRG, § 44, 45

6 IPSAS im Kanton & Ausnahmen
zu Anschaffungskosten oder Verkehrswert legt anzuwendende IPSAS fest Folgende Ausnahmen bestehen: Konsolidierungskreis Vorsorgeverpflichtungen Behandlung Fonds zur Vorfinanzierung von Investitionen Beteiligungswert (keine at-equity-Bewertung) Berichtigung Fehler

7 Budgetierung im Kanton Zürich
Konsolidierter Entwicklungs- und Finanzplan KEF pro Leistungsgruppe (Direktion/Amt) Vierjahressicht mit Budget für Jahr 1 Budget (Jahr 1 KEF) wird vom Kantonsrat verabschiedet KEF beinhaltet Erfolgs- und Investitionsrechnung Hochbau: Investitionsplanung ist Bestandteil des KEF, aber ein gesonderter Prozess über alle Direktionen Prozess wird vom Immobilienamt geleitetet

8 Konsolidierte Rechnung im Kanton Zürich
Teil des Geschäftsberichts des Regierungsrates vom Kantonsrat zu genehmigen Grundlage für die Gesamtsteuerung: mittelfristiger Ausgleich der Gewinn- und Verlustrechnung Verschuldung Nettoinvestition

9 Vermögenslage VW … Verkehrswert
zu VW zu AHK VW … Verkehrswert AHK … Anschaffungs-/ Herstellungskosten Verwaltungsvermögen für Finanzrecht von grosser Bedeutung: kann nicht veräussert werden, ohne öffentliche Aufgabenerfüllung zu beeinträchtigen

10 Aufbau der Anlagebuchhaltung
Aus der Anlagenbuchhaltung müssen folgende Angaben hervorgehen (Inhalt Anlagespiegel). Anschaffungs- bzw. Herstellkosten (Beschaffungs-/ Baukosten): - Anlagewert - Zugänge - Umgliederungen - Abgänge

11 Aufbau der Anlagebuchhaltung
Eigene Anlage pro Grundstück (EGRID Nr. und Kataster Nr. ) Gebäude (EGID Nr. und GVZ Nr.) Mobilien

12 Aufbau der Anlagebuchhaltung
Diese werden in Anlageklassen mit entsprechenden Nutzungsdauern eingeteilt

13 Aufbau der Anlagebuchhaltung
In der Anlagebuchhaltung werden die Werte entsprechend geführt

14 Aufbau der Anlagebuchhaltung
Daraus resultieren die kumulierte Abschreibungen (Abschreibungsmethode): - planmässige Abschreibungen - ausserplanmässige Abschreibungen - Abschreibungen auf Abgängen - Wertberichtigungen - Wertaufholungen - Umgliederungen Die Abschreibungsregeln sind im Handbuchrechnungslegung nach Anlageklassen sehr detailliert aufgeführt

15 Fallstricke Anlagebuchhaltung
Neubewertung des Verwaltungsvermögens Anschaffungs- und Herstellungskosten Abschreibungen Aktivierung der Investitionen Wertberichtigung

16 Neubewertung des Verwaltungsvermögens
Beispiel Kasernenareal Bei Bewertung ging man davon aus, dass das ganze Areal überbaut werden kann. Inzwischen ist klar, dass der Schutz unumstösslich ist. Die Anlage muss integral erhalten bleiben und ein Teil (Freihaltezone) kann nicht bebaut werden Die Landwerte in der Anlagebuchhaltung sind viel zu hoch. Korrektur nur möglich bei einer Nutzungsänderung oder bei einer Neubewertung des gesamten Portfolios

17 Abschreibungen Beispiel Kanton Zürich: Vier Bauteilgruppen: Rohbau 1, Rohbau 2, Haustechnik, Ausbau Abschreibungsdauern aufgrund eines Katalogs von Standardbauten Land wird mit dem Anschaffungswert verbucht, keine Abschreibung Kulturgüter werden sofort abgeschrieben (Buchwert = 0)

18 Aktivierung der Investitionen
Kanton hat als Aktivierungsgrenze 50’000 Franken festgelegt. Dies ist sinnvoll, da viele grosse Investitionen. In einer kleinen Gemeinde ist diese Grenze aber zu hoch. Dauerthema: werterhaltend / wertvermehrend. Wie damit umgehen?

19 Wertberichtigung / Impairment
Gründe für eine Wertberichtigung Abnutzung durch Gebrauch oder Zeit  Abschreibung Um sicherzustellen, dass ein Objekt noch den in der Bilanz eingesetzten Wert hat, wird jährlich geprüft, ob Umstände vorliegen, welche den Wert nachhaltig beeinträchtigen: Umzonung  Impairmentbedarf Umnutzung  Impairmentbedarf Ausserplanmässiger Abbruch  Impairmentbedarf Bei Gebäuden kann der Nutzer selber feststellen, ob ein Impairmentbedarf besteht. Die Beurteilung des Ausmasses erfolgt durch Bau- und Finanzfachleute.

20 Wertberichtigung / Impairment
Beispiel Kriterienraster für die Identifikation eines Impairment (Wertberichtigung)  Mögliche Tatbestände für ein Impairment Ja Nein Dauernde oder sehr langfristige (> 10 Jahre) Umnutzung eines Objektes von einer höheren Nutzung zu einer tieferen Nutzung: Hohe Nutzung z.B. Gefängnis, Labor und Gesundheit; Mittlere Nutzung z.B. Büro, Schulung, Verkauf, Wohnung, Werkhof, Kaserne u.ä.; Niedrige Nutzung z.B. Archiv, Lager, Garage, Schopf, Zeughaus.  Technische, rechtliche oder politische Entwicklungen, welche den Gebrauch / Nutzung von Vermögenswerten einschränkt (z. B. neue Umweltvorschriften, welche den Gebrauch von Vermögenswerten einschränken oder verbieten). Raumplanerische oder andere Nutzen einschränkende Massnahmen (Umzo­nung, Schutzverfügungen, Lärm-, Verkehrs- o.a. Emissionen ausgesetzt u.a.). Beschädigungen des Vermögensgegenstandes (z. B. Feuerschaden an einem Verwaltungsgebäude, Unwetterschäden, Bauschäden etc.). Entscheide (politische, rechtliche oder durch die Führung etc.), ein Projekt während der Bauphase zu stoppen. Geplante Umstrukturierungen, Umnutzungen, Stilllegung oder Veräusserung von Vermögenswerten (z. B. Umnutzung von ehemaligen Verwaltungs­gebäuden, Stilllegung von Betriebsteilen, Betriebsbewilligungen werden nicht mehr erneuert, u.a.). Öffentlicher Nutzen von Vermögensgegenständen liegt unter den internen Erwartungen (z. B. Anlagen sind nicht betriebstüchtig oder erreichen nicht die geplante Kapazität, Projekte werden teurer wegen Planungsmängeln oder Bauschäden, ohne dass der Nutzen steigt u.ä.). Hinweis seitens internen Controllings.

21 Prozess Wertberichtigung / Impairment
Anzeichen für Impairment Aktivum mit direktem Geldfluss Wirtschaftsbetrieb der öffentlichen Hand Buchwert > wiederein-bringbarer Betrag? Keine Impairment Berechnung Impairment Berechnung nach IPSAS 26 Impairment Berechnung nach IPSAS 21 Berechnung wiederein-bringbarer Betrag Berechnung wiederein-bringbarer Dienst-leistungsbetrag Impairment Buchung Keine Impairment Ja Nein

22 Beispiel Wertberichtigung / Impairment
Eine nicht mehr benötigte Klinik wird im Baurecht an einen Zweckverband abgegeben. Dieser möchte die Flächen als Altersheim nutzen. Er schätzt den Wert der Bausubstanz aber nur auf die Hälfte des Wertes in der Anlagebuchhaltung ein. Grund für die Differenz sind umfangreiche Investitionen, die bis kurz vor der Handänderung getätigt wurden, die für den neuen Betreiber aber keinen Wert haben. Es handelt sich somit um Investitionen, die mit der Handänderung abgeschrieben werden müssen (Wertberichtigung oder Impairment). Fehlinvestitionen kommen mit einer Anlagebuchhaltung ans Licht