Übungen im Obligationenrecht Besonderer Teil Frühjahrssemester 2017

Präsentation zum Thema: "Übungen im Obligationenrecht Besonderer Teil Frühjahrssemester 2017"—  Präsentation transkript:

1 Übungen im Obligationenrecht Besonderer Teil Frühjahrssemester 2017
Fall 7 – Das eigene Studio 27. April 2017 PD Dr. iur. Michael Hochstrasser

2 Fallbearbeitung: allgemeine Tipps
Sachverhalt genau lesen. Keine Tatsachen hinein-interpretieren, die nicht im Sachverhalt stehen. Nur die gestellten Fragen beantworten. Aufbau: Hilfe bietet die Anspruchsmethode (vgl. Fall 1). Ausführlichkeit: dort viel schreiben, wo sich Probleme stellen – im Übrigen kurz halten (z.B. keine langen Ausführungen zu Willensmängel, wenn der Sachverhalt keine Anhaltspunkte dafür enthält). Michael Hochstrasser 27. April 2017

3 Formalien: weiterführende Hinweise
Vorgaben Lehrstühle zu den Formalien in Fallsammlung etc. (z.B. Anzahl Seiten, Schriftgrösse, Zeilenabstand, Rand). Weiterführende Hinweise zu den Formalien, z.B.: Forstmoser Peter/Ogorek Regina/Schindler Benjamin, Juristisches Arbeiten, Eine Anleitung für Studierende, 5. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014. «Hinweise für das Ausarbeiten einer juristischen Arbeit» des Lehrstuhls Huguenin Michael Hochstrasser 27. April 2017

4 Disclaimer Die folgenden Folien sind für die Übung bestimmt.
Sie zeigen nicht, wie richtig zitiert wird (sie sollen vielmehr mögliche Fehler veranschaulichen). Michael Hochstrasser 27. April 2017

5 Inhaltsverzeichnis Grundsachverhalt 1. Vertragsqualifikation 1
2. Fazit 3 Variante 1. Vertragsqualifikation 3 a) Leistungsunmöglichkeit 3 2. Fazit 3 Michael Hochstrasser 27. April 2017

6 Literaturverzeichnis
Gauch Peter, Der Werkvertrag, 4. Aufl., Zürich 1996 Honsell Heinrich/Vogt Nedim Peter/Wiegand Wolfgang (Hrsg.), Basler Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 5. Aufl., Basel/Frankfurt a.M (zitiert: BSK OR-Bearbeiter) Hugenin Claire, Obligationenrecht: Allgemeiner und Besonderer Teil, 2. Aufl., Zürich (zitiert: HUGENIN, Obligationenrecht) Honsel Heinrich, Schweizerisches Obligationenrecht: Besonderer Teil, 7. Auflage, Bern 2003 Meyer Didier, Zusammenfassung Obligationenrecht AT, (abrufbar unter besucht am ) Rey Heinz, Ausservertragliches Haftpflichtrecht, Zürich 2008 (zitiert: Rey, Haftpflichtrecht) x Michael Hochstrasser 27. April 2017

7 Richtig zitieren: Fussnote
_______________________________ 1 BSK-Honsell, S. 312 2 ZK-Schönle/Higi, Art. 201 OR N 25. 3 BGer. 4C.130/2006 E. 4.1; Gauch/Schluep/Schmid, N 660 f.; Guhl/Schnyder, § 52 N 13. 4 Huguenin, Obligationenrecht, S. 200; BGE 82 II 75. 5 vgl. Keller/Siehr, S. 84; BGE 131 III 145, 148 6 Huguenin, Obligationenrecht, N 134. Michael Hochstrasser 27. April 2017

8 Richtig zitieren: Quellenangabe
Die Kaufsache ist mangelhaft, wenn ihr zugesicherte Eigenschaften fehlen oder wenn ihr Wert oder ihre Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch aufgehoben oder erheblich vermindert ist.1 Das Bundesgericht verlangt, dass die Mängelrüge den Mangel konkret bezeichnet sowie zum Ausdruck bringt, dass der Käufer die Kaufsache nicht als vertragsgemäss anerkennt und den Verkäufer haftbar macht.2 «Die Mängelrüge bezweckt eine möglichst rasche Klarstellung der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse im Interesse der Verkehrssicherheit.»3 _____________________ 1 Huguenin, N 2597. 2 Guhl/Koller, §42 N 27. 3 Huguenin, N 2621. Michael Hochstrasser 27. April 2017

9 Aufbau Ein Mangel liegt vor, wenn die Kaufsache nicht so ist, wie sie sein sollte. A durfte davon ausgehen, dass die Heizung funktioniert. Ein Mangel kann dabei körperlicher oder rechtlicher Natur sein.1 Die nichtfunktionierende Heizung stellt einen körperlichen Mangel dar. Es ist zu prüfen, ob A den Mangel rechtzeitig gerügt hat. Der Käufer muss die Sache prüfen, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist (Art. 201 Abs. 1 OR). A hat die Heizung nach dem Kauf angestellt. Versteckte Mängel müssen sofort nach der Entdeckung angezeigt werden (Art. 201 Abs. 3 OR). Das hat A getan. ______________________________________________ 1 ORK-Kostkiewicz, OR 197 N 3. Michael Hochstrasser 27. April 2017

10 Theorie und Subsumtion
Art. 97 Abs. 1 OR (Schlechterfüllung) ist i.c. konkurrierend zur Sachmängelhaftung anwendbar.1 Denn die Gartengrün GmbH erbrachte die Leistung in einer schlechteren Qualität als vereinbart.2 _______________________ 1 BGE 4C.395/2001, E 2 Huguenin, N 2695. Michael Hochstrasser 27. April 2017

11 Sprache Aus Art. 184 Abs. 1 OR ergibt sich die Pflicht der Parteien um gegenseitige Erfüllung ihrer Verpflichtung zur Leistung des Versprochenen. Bei Kokain handelt es sich kraft Art. 2 lit. a BetmG um einen abhängigkeitserzeugenden Stoff. K hat die Fotos i.c. der G geschikt. Es ist klar was sie damit ausdrücken wollte. Sie hat die Mängel i.c. zweifelos gerügt. Damit hat G i.c. unrecht. Michael Hochstrasser 27. April 2017

12 Sprache Das Verschulden ist keine Anspruchsgrundlage, sondern wird vermutet. Ist Kenntnis der Mängel auf Seite der erwerbenden Partei gegeben, so wird deren Einstandspflicht exkludiert, wobei dies nur gilt, wenn sie im Zeitpunkt der Vervollkommnung des Rechtsgeschäfts, das heisst Vorliegens übereinstimmender Willenserklärungen i.S.v. OR 1 I, gegeben ist. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn ein Dritter sein Eigentum oder ein beschränkt dingliches Recht geltend macht. Michael Hochstrasser 27. April 2017

13 Darstellung A kauft ein Haus von B. Am 25. April 2011 erfolgt die Eigentumsübertragung. Als es Anfang November zum ersten Mal richtig kalt wird, dreht A die Heizung voll auf. Trotzdem wird die Stube nur 17 Grad warm. A hatte die Heizung nach dem Einzug kurz ange stellt und festgestellt, dass sie warm wird. Dass die Leistung ungenügend ist, konnte er in der wärmeren Jahreszeit nicht bemerken. Der von A beauftragte Heizungsexperte E stellt fest, dass die Heizungsanlage durch Korrosion und Abnutzung stark beschädigt ist. Auf Wunsch von A hält er den Zustand der Heizung in einem Kurzgutachten schrift­lich fest. A erhält das Kurzgutachten am 7. No­vem­ber Am 10. November 2011 leitet A das Kurzgutachten kommentarlos an B weiter. Am 12. Dezember 2011 schickt A dem B einen eingeschriebenen Brief, in wel­chem er B über den Mangel orientiert und erklärt, ihn dafür haftbar zu machen. B stellt sich auf den Standpunkt, A hätte den Mangel früher geltend machen müssen, jetzt könne er damit nicht mehr kommen. (Das ganze Sachverhalt 1 hat auf einer halben Folie Platz). A kauft ein Haus von B. Am 25. April 2011 erfolgt die Eigentumsübertragung. Als es Anfang November zum ersten Mal richtig kalt wird, dreht A die Heizung voll auf. Trotzdem wird die Stube nur 17 Grad warm. A hatte die Heizung nach dem Einzug kurz angestellt und festgestellt, dass sie warm wird. Dass die Leistung ungenügend ist, konnte er in der wärmeren Jahreszeit nicht bemerken. Der von A beauftragte Heizungsexperte E stellt fest, dass die Heizungsanlage durch Korrosion und Abnutzung stark beschädigt ist. Auf Wunsch von A hält er den Zustand der Heizung in einem Kurzgutachten schrift­lich fest. A erhält das Kurzgutachten am 7. No­vem­ber Am 10. November 2011 leitet A das Kurzgutachten kommentarlos an B weiter. Am 12. Dezember 2011 schickt A dem B einen eingeschriebenen Brief, in wel­chem er B über den Mangel orientiert und erklärt, ihn dafür haftbar zu machen. B stellt sich auf den Standpunkt, A hätte den Mangel früher geltend machen müssen, jetzt könne er damit nicht mehr kommen. (Sogar zweimal – und mehr:). A kauft ein Haus von B. Am 25. April 2011 erfolgt die Eigentumsübertragung. Als es Anfang November zum ersten Mal richtig kalt wird, dreht A die Heizung voll auf. Trotzdem wird die Stube nur 17 Grad warm. A hatte die Heizung nach dem Einzug kurz angestellt und festgestellt, dass sie warm wird. Dass die Leistung ungenügend ist, konnte er in der wärmeren Jahreszeit nicht bemerken. . Michael Hochstrasser 27. April 2017

14 Evaluation https://de.surveymonkey.com/r/HPPCM53 Michael Hochstrasser
27. April 2017

15 Gültigkeit? Zulässigkeit der Entschädigung?
Frage 1 (1) Prüfen Sie, ob der Vertrag zwischen der Privatfinanz GmbH und Milena gültig zustande gekommen und die vereinbarte Entschädigung für den Kredit zulässig ist. Kredit CHF 18’000 Laufzeit 2 Jahre Privatfinanz GmbH Milena monatliche Erhöhung des Kredits um 1/50 des jeweils ausstehenden Saldos, fällig am Ende ? Konsumkreditvertrag Gültigkeit? Zulässigkeit der Entschädigung? Michael Hochstrasser 27. April 2017

16 Frage 1 (2) Zustandekommen des Vertrags
gegenseitige übereinstimmende Willenserklärungen (Art. 1 OR) Qualifikation als Darlehen (Art. 312 OR) Übertragung des Eigentums an einer Geldsumme oder an anderen vertretbaren Sachen (Überweisung eines Geldbetrags) Pflicht der Darlehensnehmerin zur Rückerstattung von Sachen derselben Art und Menge Rechts- (Art. 11 und Art. 53 ZGB) und Handlungsfähigkeit (Art. 12 ff. und Art. 54 ZGB) kein Willensmangel Michael Hochstrasser 27. April 2017

17 Frage 1 (3) Anwendung des Konsumkreditgesetzes (Art. 1 ff. , Art
Frage 1 (3) Anwendung des Konsumkreditgesetzes (Art. 1 ff., Art. 7 KKG) Definition Konsumkreditvertrag gemäss Art. 1 Abs. 1 KKG Kreditgeberin gewährt Konsumentin Darlehen (o.ä.) Kreditgeberin: juristische Person, die gewerbsmässig Konsumkredite gewährt (Art. 2 KKG) Kreditnehmerin: natürliche Person, die Konsumkreditvertrag ausserhalb ihrer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit abschliesst (Art. 3 KKG) kein Ausschlussgrund (Art. 7 KKG) Sicherung durch Grundpfand oder hinterlegte bankübliche Sicherheiten zinsen- und gebührenfrei Betrag von weniger als CHF 500 oder mehr als CHF Rückzahlungsfrist maximal drei Monate oder bis zu vier Raten innerhalb von 12 Monaten  Konsumkreditgesetz findet vorliegend Anwendung Michael Hochstrasser 27. April 2017

18 Frage 1 (4) Mindestanforderungen an Konsumkreditvertrag (Art. 9, Art
Frage 1 (4) Mindestanforderungen an Konsumkreditvertrag (Art. 9, Art. 15 KKG) Form- und Inhaltsvorschriften Schriftform (Art. 9 Abs. 1 KKG) Mindestinhalt des Vertrags (Art. 9 Abs. 2 KKG) Nettobetrag des Kredits (Art. 9 Abs. 2 lit. a KKG) effektiver Jahreszins (Art. 9 Abs. 2 lit. b KKG) etc. falls verletzt: Nichtigkeit (Art. 15 KKG), Rückabwicklung (Rückzahlung ohne Zinsen und Kosten) Kreditfähigkeitsprüfung (Art. 28 KKG) zwingende Prüfung der Kreditfähigkeit durch Kreditgeberin (Art. 28 Abs. 1 KKG) Rückzahlung des Kredits muss innerhalb von 36 Monaten ohne Beanspruchung des pfändbaren Teils des Einkommens i.S.v. Art. 93 Abs. 1 SchKG möglich sein (Art. 28 Abs. 2, Abs. 3 und Abs. 4 KKG) falls verletzt: bei schwerwiegendem Verstoss kein Anspruch auf Rückforderung des Kredits, auch bei geringfügigem Verstoss kein Anspruch auf Zinsen und Kosten (Art. 32 Abs. 1 KKG) Michael Hochstrasser 27. April 2017

19 Frage 1 (5) Höchstzinssatz und Sondervorschriften des Darlehensrechts
Definition Zins Vergütung, welche «ein Gläubiger für die Entbehrung einer ihm geschuldeten Geldsumme fordern kann, sofern diese Vergütung sich nach der Höhe der geschuldeten Summe und der Dauer der Schuld bestimmt» und «die Zeitdauer feststeht, während welcher der Gläubiger das Kapital entbehrt und entsprechend der sich die Vergütung berechnet» (BGer 4A_69/2014 E. 5.1 m.w.H.). maximal zulässiger Zinssatz gemäss Art. 14 KKG aktuell 10 % (Überziehungskredite/Kreditkarten: 12 %; vgl. Art. 1 VKKG)  vorliegend überschritten! falls verletzt: Nichtigkeit (Art. 15 Abs. 1 i.V.m. Art. 14 KKG) Sondervorschriften des Darlehensrechts Zinseszinsverbot (Art. 314 Abs. 3 OR) Ausnahme: Kontokorrentverhältnisse und ähnliche Geschäftsformen (Sparkassen) falls verletzt: (Teil-)Nichtigkeit (Art. 20 Abs. 1 und Abs. 2 OR)  vorliegend unzulässiger Zinseszins! Michael Hochstrasser 27. April 2017

20 Frage 2 (1) ? Mietzinsreduktion wegen Mangels? Mietzinshinterlegung?
Was empfehlen Sie Milena? ? Mietzinsreduktion wegen Mangels? Mietzinshinterlegung? dauerhafte Mietzinssenkung? Michael Hochstrasser 27. April 2017

21 Frage 2 (2) Mietzinsreduktion wegen Mangels und andere Rechtsbehelfe
schriftliche Fristansetzung zur Mangelbeseitigung (Art. 259a OR), sonst gegebenenfalls Kündigungsrecht oder Mängelbeseitigung auf Kosten der Vermieterin (Art. 259b OR) Mietzinsreduktion verlangen (Art. 259d OR), keine eigenmächtige Herabsetzung der Mietzinsen vornehmen Folge einer eigenmächtigen Mietzinsreduktion (Art. 257d OR) Vermieterin kann Zahlungsfrist von 30 Tagen ansetzen und Kündigung androhen (Art. 257d Abs. 1 OR) nach Ablauf kann Vermieterin mit Frist von 30 Tagen auf Ende Kalendermonat kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR) Mietzinshinterlegung (Art. 259g OR) erfolglose Fristansetzung für Mängelbeseitigung, vorgängige Androhung und Ankündigung der Hinterlegung nach Ablauf der Frist kann Mieterin die künftig geschuldeten Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen (Zahlungsfiktion; Art. 259g Abs. 2 OR) es können der gesamte Mietzins inkl. Nebenkosten oder nur ein Teil davon hinterlegt werden Anrufung der Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen (Art. 259h Abs. 1 und Abs. 2 OR) durch Mieterin oder Vermieterin möglich Michael Hochstrasser 27. April 2017

22 Frage 2 (3) Anfechtung des Anfangsmietzinses
Anfangsmietzins als missbräuchlich anfechtbar, wenn sich Mieterin wegen persönlicher oder familiärer Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen sah (Art. 270 Abs. 1 lit. a OR) bejaht, wenn Familie mit drei Kindern eine nicht verlängerbare Zeit von acht Monaten zur Wohnungssuche verbleibt (BGE 142 III 442 E m.w.H.); nicht bei Selbstverschulden sich Mieterin aufgrund der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen sah (Art. 270 Abs. 1 lit. a OR) in Lehre umstritten, ob gleichzeitig persönliche Notlage erforderlich Bundesgericht: Nachweis der Wohnungsnot genügt (BGE 142 III 442) Nachweis kann durch offizielle Statistiken belegt werden, wenn aktuell und auf verlässlichen sowie hinreichend differenzierten Erhebungen beruhend (BGE 142 III 442 E. 3.2)  Stadt Zürich, 1. Juni 2016: Leerwohnungsquote von 0,22 %  Wohnungsnot oder wenn Vermieterin Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht hat alternative Konstellationen, je selbstständig anwendbar (BGE 142 III 442 E. 2.2) Michael Hochstrasser 27. April 2017

23 Frage 2 (4) Anfechtung des Anfangsmietzinses (Fts.)
Missbräuchlichkeit (Art. 270 Abs. 1 OR verweist auf Art. 269 und Art. 269a OR) missbräuchlich, wenn mit den Mietzinsen ein übersetzter Ertrag erzielt wird massgebend ist die Nettorendite der investierten Eigenmittel errechnet aus Differenz zwischen Anlagewert und aufgewendetem Fremdkapital Beweislast trägt Mieterin, Vermieterin hat Mitwirkungspflicht oder wenn die Mietzinsen auf einem offensichtlich übersetzen Kaufpreis beruhen Kaufpreis übersteigt Ertragswert der Liegenschaft (berechnet auf den orts- oder quartierüblichen Mietzinsen für gleichartige Objekte) erheblich (Art. 10 VMWG) vermutungsweise nicht missbräuchlich, wenn eine der Voraussetzungen nach Art. 269a OR erfüllt (vgl. Art. 12 ff. VMWG), etwa: Mietzins liegt im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse Anfechtungsfrist von 30 Tagen seit Übernahme der Sache Michael Hochstrasser 27. April 2017

24 Frage 2 (5) Anfechtung des Mietzinses während der Mietdauer
Missbräuchlichkeit (Art. 270a Abs. 1 OR) Mietzins als missbräuchlich anfechtbar, wenn übersetzter Ertrag aus Mietsache wegen wesentlicher Änderung der Berechnungsgrundlage Voraussetzung der wesentlichen Änderung der Bemessungsgrundlage kommt kaum selbstständige Bedeutung zu  soll Umgehungen der Frist zur Anfechtung des Anfangsmietzinses verhindern; es geht hier darum, dass Mietzins nachträglich missbräuchlich wird Vorgehen (Art. 270a Abs. 1 und Abs. 2 OR) Herabsetzung nur auf nächstmöglichen Kündigungstermin möglich Herabsetzungsbegehren ist schriftlich an Vermieterin zu stellen Vermieterin hat innert 30 Tagen Stellung zu nehmen wird dem Begehren nicht entsprochen, kann Mieter innert 30 Tagen Schlichtungsbehörde anrufen Michael Hochstrasser 27. April 2017

25 Kündigung durch Vermieterin Kündigung durch Käufer (Nachbarn)
Frage 3 (1) Wie beurteilen Sie die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses mit Milena durch die Vermieterin oder, im Fall eines Verkaufs des Studios, durch den Nachbarn? oder ? Kündigung durch Vermieterin Kündigung durch Käufer (Nachbarn) Michael Hochstrasser 27. April 2017

26 Frage 3 (2) Kündigung durch Vermieterin
ordentliche Kündigung (Art. 266a und Art. 266c OR) bei unbefristetem Mietverhältnis ordentliche Kündigung unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten beziehungsweise der gesetzlichen Frist (Art. 266a Abs. 1 OR) vorliegend vereinbarte Kündigungsfrist von sechs Monaten, keine Kündigungstermine festgelegt gesetzliche Kündigungsfrist: bei Wohnungsmiete Kündigungsfrist von drei Monaten auf ortsüblichen Termin (Art. 266c OR); ortsübliche Kündigungstermine in Stadt Zürich: Ende März und Ende September (unmöblierte) Studios unterstehen Kündigungsfrist gemäss Art. 266c OR und nicht Art. 266e OR ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen, welche Vertragserfüllung und -fortsetzung unzumutbar machen (Art. 266g Abs. 1 OR) beim Vertragsschluss nicht vorhersehbare, ausserordentlich schwerwiegende Umstände, beispielsweise persönliche Differenzen, welche nicht mit Erfüllung der vertraglichen Pflichten in Zusammenhang stehen fehlt es an wichtigem Grund, ist Kündigung nichtig weitere im Gesetz angeführte Gründe für ausserordentliche Kündigung (Art. 266h ff. OR) Michael Hochstrasser 27. April 2017

27 Frage 3 (3) Anfechtung der Kündigung der Vermieterin
Anfechtung innert 30 Tagen ab Empfang der Kündigung (Art. 273 Abs. 1 OR) Verstoss gegen Treu und Glauben (Art. 271 und Art. 271a Abs. 1 OR) weil die Mieterin Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR) während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängendes Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn die Mieterin es missbräuchlich eingeleitet hat (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR) wenn die Kündigung vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren ausgesprochen wird, in welchem die Vermieterin (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) zu einem erheblichen Teil unterlegen ist ihre Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat auf die Anrufung des Gerichts verzichtet hat oder mit der Mieterin einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat Ausschlussgründe (Art. 271a Abs. 3 OR) Michael Hochstrasser 27. April 2017

28 Frage 3 (4) Kündigung durch Nachbarn und Anfechtung der Kündigung
ordentliche Kündigung (Art. 266a und Art. 266c OR) ausserordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR) keine Überbindung des Mietverhältnisses im Kaufvertrag unmittelbarer, tatsächlicher und aktueller dringender Eigenbedarf (vgl. BGer 4A_195/2016) keine Abwägung mit Interessen der Mieterin (am Fortbestand des Mietverhältnisses) Haftung der (früheren) Vermieterin für Schaden der Mieterin (Art. 261 Abs. 3 OR) Anfechtung Art. 271a Abs. 1 lit. d und lit. e OR nicht anwendbar auf eine Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR) oder infolge Veräusserung der Sache (Art. 271a Abs. 3 lit. d OR) Erstreckung des Mietverhältnis (Art. 272 OR)  wenn Beendigung der Miete Härte zur Folge hätte; Interessenabwägung, Eigenbedarf des Vermieters und Verhältnisse auf Wohnmarkt relevant Michael Hochstrasser 27. April 2017

29 Zusammenfassung Frage 3: Kündigung des Mietverhältnis
Kündigung durch Vermieterin ordentliche Kündigung möglich (ortsübliche Termine) ausserordentliche Kündigung kaum möglich hohes Anfechtungsrisiko, da Verstoss gegen Treu und Glaube Kündigung innerhalb von drei Jahren seit Abschluss eines mietrechtlichen Verfahrens, worin Vermieterin wohl nachgegeben hat beziehungsweise unterlegen ist Kündigung durch Nachbarn Übergang des Mietverhältnisses kraft Gesetzes ordentliche Kündigung möglich ausserordentliche Kündigung möglich, falls keine Überbindung des Mietverhältnisses im Kaufvertrag dringender Eigenbedarf wohl zu bejahen Anfechtung wegen Verfahrens ausgeschlossen Frage 1: Gültigkeit Kreditvertrag und Zulässigkeit Entschädigung Konsumkreditvertrag ist nichtig, Entschädigung ist unzulässig Privatfinanz GmbH kann Kreditsumme nicht zurückfordern Frage 2: Empfehlungen an Milena Vermieterin schriftlich zur Beseitigung des Mangels innerhalb angemessener Frist auffordern Mietzinsreduktion verlangen, nicht eigenmächtig vornehmen Mietzinshinterlegung androhen kein Risiko für Milena, da Zahlungsfiktion Milena sollte Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme des Studios anfechten (Nachweis von Wohnungsnot in Stadt Zürich und Missbräuchlichkeit) Anfechtung des (Anfangs-)Mietzinses während der Mietdauer nicht mehr möglich Michael Hochstrasser 27. April 2017