HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung BODENSEE FORUM 2007 REAL ESTATE VALUATION

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 2 Trends aus Immobilienwirtschaft und Wertermittlung 1.Volatile Märkte bedingen Preis- und Wertänderungen, an die sich einige erst gewöhnen müssen. 2.Rein visionäre Cashflow-Betrachtungen am Desktop treten hinter marktorientierten Beurteilungen der Immobilie zurück. Neue Gesichtspunkte etwa zur Energieeffizienz oder zu wertorientiertem Facility Management gewinnen an Bedeutung. 3.Wertermittlung wird zunehmend Teil immobilienwirtschaft- licher Leistung und weniger eigenständige Tätigkeit. Für die immobilienwirtschaftlichen Akteure wird das Bewertungs- geschäft immer wichtiger.

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 3 Marktvolatilität und / oder Nachhaltigkeit t 0 t 5 t 10 t 15 t 20 t 25 t 30 t 35 buy and sell Risikojustierung 6% buy and hold Risikonivellierung 10% 2% Liegenschafts-/Kapitalisierungszinssatz Interner Zinsfuss MarktvolatilitätNachhaltigkeit Grauzone

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 4 Bewertungsgeschäfte* *Ablichtung aus immobilienmanager Seite 19

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 5 Entwicklung des Investmentmarkts* *Ablichtung aus Der Immobilien Brief Nr. 149 vom

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 6 Was sind Bewertungskriterien? Stichworte sind: Nachfrage Kaufpreisfaktoren Jahresnettomiete Renditespanne Spitzenrendite Bruttoanfangs- rendite *Ablichtung aus Der Immobilien Brief Nr. 149 vom

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 7 Was versteht man unter Rendite? Der Begriff Rendite (Synonyme: Rentabilität, Ertragsrate, Kapitalverzinsung, Verzinsungssatz..., engl.: rate of return…) ist ein Fachbegriff der Finanzmärkte. Die gebräuchliche Renditekennzahl ist der Zinssatz. Allgemein gilt: Die Rendite ist somit der jahresdurchschnittliche Gewinn bezogen auf das eingesetzte Kapital in Prozent. Rendite (in %) =x 100 Gewinn eingesetztes Kapital

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 8 Viel(e) Rendite(n) erfreut / erfreuen den Wertermittler... Der Begriff Rendite ist nicht scharf definiert. Es kursieren eine unübersehbare Anzahl an Renditebegriffen: RentabilitätErtragsrate KapitalverzinsungVerzinsungssatz BruttorenditeObjekt-Rendite AnfangsrenditeNetto-Anfangsrendite Cashflow-RenditeMarktrendite Investment-RenditeSpitzenrendite Rate of Return Initial Yield Cap RateReturn on Investment Total Return...

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 9 1. Buch Mose, Kapitel 11 Wohlauf, lasst uns eine Stadt und einen Turm bauen, dessen Spitze bis an den Himmel reiche, damit wir uns einen Namen machen.... Da fuhr der Herr hernieder, dass er sähe die Stadt und den Turm, die die Menschenkinder bauten. Der Bau von Stadt und Turm einer hochmütig gewordenen Menschheit wird mit der Verwirrung der Sprachen beantwortet: Am Ende stand die babylonische Sprachverwirrung.

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 10 Mal ehrlich: Verstehen Sie sich (mit Kollegen) gut? Liegenschafts- zinssatz All Risks Yield Cap Rate

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 11 Anfangsrendite (Initial Yield, All Risks Yield) Anfangsrendite in %=x 100 Kaufpreis / Wert= Investmentmethode / Maklerformel: Kaufpreis / Wert=Einnahmen x Vervielfältiger Einnahmen Kaufpreis / Wert Einnahmen Anfangsrendite in %

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 12 Anfangsrendite - Zahlenbeispiele Anfangsrendite in %= x 100 = 10% Kaufpreis / Wert= = Investmentmethode / Maklerformel: Kaufpreis / Wert= x 10 = %

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 13 Beispiel: Kaufpreise von Investments als Vervielfältiger* *Quelle: DB Immobilien, Ablichtung aus Der Immobilien Brief

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 14 Brutto- und Nettoanfangsrendite Bruttoanfangsrendite= (BAR, Brutto-Rendite) Nettoanfangsrendite 1= (NAR, Netto-Rendite) Nettoanfangsrendite 2= (NAR, Netto-Rendite) anfängl. Bruttomiete (Grundmiete, Rohertrag) x 100 Kaufpreis bzw. Wert anfängl. Bruttomiete (Grundmiete, Rohertrag) x 100 Kaufpreis bzw. Wert + Erwerbsnebenkosten anfängl. Nettomiete x 100 (Grundmiete./. nicht umlf. Bewirtschaftungskosten) Kaufpreis bzw. Wert + Erwerbsnebenkosten

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 15 Brutto- und Nettoanfangsrendite - Zahlenbeispiele Bruttoanfangsrendite=x 100 =10% (BAR, Brutto-Rendite) Nettoanfangsrendite 1=x 100 =9% (NAR, Netto-Rendite) Nettoanfangsrendite 2=x 100 =8,2% (NAR, Netto-Rendite) (Bruttomiete) (Kaufpreis bzw. Wert) (Bruttomiete) (Kaufpreis/Wert + Erwerbsnebenk.) (Nettomiete) (Kaufpreis/Wert + Erwerbsnebenk.)

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 16 Rendite Definitionen: Beispiele Quelle:

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 17 Man muss eben wissen, was sich dahinter verbirgt... In aller Regel sind die Bezugspunkte der Renditen bzw. der Kaufpreisfaktoren unscharf definiert: Rohertrag oder Reinertrag oder... Vertragsmieten oder Marktmieten oder... Kaufpreis oder Gesamtinvestition oder... Objektbezogene oder investorenspezifische Erwerbsnebenkosten oder...

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 18 Für die Analyse der Vergleichsobjekte gilt Die Analyse der Vergleichsobjekte erfolgt auf der Grundlage vorliegender Bestands- und Vertragsdaten. Somit beruhen auch die zum Zwecke der Erkenntnisübertra- gung analysierten und ableiteten Daten auf Bestands- und Vertragsdaten der Vergleichsobjekte.

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 19 Für die Wertermittlung des Bewertungsobjekts gilt Mieten sind in der Regel Marktmieten* zu mietmarktüblichen Bedingungen in Hinblick auf Mietehöhe (Nominal- bzw. Effektivmiete bei Vollvermietung) Zahlungszeitpunkt, Laufzeit und Optionsrechte Anpassungsklausel, Staffelmiete, Festmiete Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten Kündigungsrechte, Incentives u.a.m. *Bei nicht preisgebundenem Wohnraum ist in der Regel die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) heranzuziehen.

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 20 Für Wertermittlung des Bewertungsobjekts gilt weiterhin Marktübliche Bewirtschaftungskosten zu Instandhaltung Betriebskosten Verwaltung Abhängig von der jeweiligen Nutzung sind nur diejenigen Bewirtschaftungskosten zu erfassen, die dem Eigentümer unter mietmarktüblichen Bedingungen entstehen.

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 21 Für Wertermittlung des Bewertungsobjekts gilt außerdem Als objektbezogene Erwerbsnebenkosten sind abhängig von der jeweiligen Nutzung nur diejenigen Kosten zu erfassen, die dem Eigentümer unter grundstücksmarktüblichen Bedingungen entstehen: Grunderwerbsteuer Notar, Grundbuch... Objektbezogene Vermarktungskosten...

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 22 In Sachen Umsatzsteuer gilt grundsätzlich Handelt es sich um Nutzungen, bei denen grundstücksgewöhnlich zur Umsatzsteuer optiert wird, verstehen sich Marktmiete, Bewirtschaftungskosten, Netto- bzw. Bruttokaufpreis, Ertragswert, Teile der Erwerbsnebenkosten usw. ohne mögliche Umsatzsteuer.

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 23 Was soll marktüblich / grundstücksgewöhnlich bedeuten? Marktüblich bzw. grundstücksgewöhnlich ist für den Fall der Immobilien-Wertermittlung im Sinne objektivierender Wertbetrachtung oder objektbezogener Marktreflexion zu sehen. Dies gilt in der Regel nicht für Investitionsrechnung im Sinne subjektiver Wertbetrachtung, Analyse für Investitionsentscheidung, zum Objektvergleich u.a.m.)

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 24 Wertermittlung ist ja so einfach! Brauchen wir also in der Regel nur den zutreffenden Ertrag und die zutreffende Rendite. Und das war´s dann schon? / 6,25% = oder x 16 =

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 25 Relativitätstheorie E = m x c 2 E = Energie m = Masse c = Lichtgeschwindigkeit EW (KP) = E x V EW / KP = Ertragswert (Kaufpreis) E = Ertrag V = Vervielfältiger, Diskontierungssummenfaktor HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 25 Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung Relativitätstheorie und Relativitätspraxis der Wertermittlung

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 26 Brutto- und Nettoanfangsrendite Bruttoanfangsrendite =10%(10-fache der Bruttomiete) (BAR, Brutto-Rendite) Nettoanfangsrendite 1 =9% (11,1-fache der Bruttomiete) (NAR, Netto-Rendite) Nettoanfangsrendite 2 =8,2%(12,2-fache der Nettomiete) (NAR, Netto-Rendite) Liegenschaftszinssatz=6,25%

Bodenseeforum 2007: Renditedefinitionen für die Immobilienbewertung HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Hans Netscher Folie 27 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! HansNetscher Immobilienanalyse & Bewertung Johannes-Hüglin-Weg Meersburg am Bodensee Telefon Telefax Internetwww.netscher.net