Baurechtsmodelle Vor- und Nachteile Felix Leuppi Leiter Immobilien Christoph Merian Stiftung, Basel

«Es gibt keinen Grund, warum irgend jemand einen Computer in seinem Haus wollen würde.» Ken Olson Präsident Digital Equipment Corp. 1977

Ben Bernanke, US-Notenbankchef 28. Februar 2008 "Einige kleinere US-Banken werden die aktuelle Finanzkrise nicht überleben. Bei den großen, international agierenden Instituten wird es aber wohl keine ernsthaften Probleme geben." Ben Bernanke, US-Notenbankchef 28. Februar 2008

Baurechte Gebäude-Eigentümerin (Baurechtsnehmerin) Grund-Eigentümerin (Baurechtsgeberin)

Baurechte sind auf lange Frist ausgelegt überleben in den meisten Fällen die ursprünglichen Vertragspartner

Wirtshaftlich relevante Elemente Dauer Heimfall Zins Grundpfandrecht

Fall A Restlaufzeit des Baurechts 20 Jahre Wert des Gebäudes CHF 10 Mio. Heimfallentschädigung CHF 0 Das Gebäude muss in 20 Jahren auf CHF 0 abgeschrieben werden Entsprechend ist das Fremdkapital auf diese Zeit zu amortisieren.

Fall B Restlaufzeit des Baurechts 20 Jahre Wert des Gebäudes CHF 10 Mio. Heimfallentschädigung Verkehrswert Das Gebäude muss auf die zu erwartende Restlebensdauer abgeschrieben werden Entsprechend kann die Amortisation des Fremdkapitals auf die zu erwartende Lebensdauer ausgerichtet werden.

Entwicklung des Baurechszinses  Verzinsung des jeweiligen Bodenwerts Koppelung des Baurechtszinses an die Teuerung Entwicklung des Baurechtszinses im Verhältnis des Ertragspotentials der Liegenschaft

Dreispitz Grundstück: 500'000m2 Bauberechtigte: 105 Heimfall: 2053 Gebäude BGF: Ist: 425'000m2 2040: 800'000m2

Wert der Gebäude Total Bauten BGF 800'000 m2 Durchschnittlicher Wert CHF 2'500/m2 Total Wert aller Bauten CHF 2'000'000'000

Anpassung des Bauechtszinses Anpassung an die Veränderung des Bodenwerts Anpassung an Teuerung Anpassung an das Ertragspotential der Liegenschaft

Verzinsung Bodenwert Bodenwert Verzinsung periodische Anpassung laufend entsprechend den Veränderungen der Hypothekarzinse periodisch abgestützt auf den jeweiligen Stand des Hypothekarzinssatzes

Index National Regional Boden Mieten Konsumentenpreise

Partnerschaftsmodell Der Grundbesitzer soll in der Rolle des Baurechtsgebers für seinen Boden denselben Ertrag erwirtschaften, wie er ihn auch als gleichzeitiger Bauherr auf der Komponente Boden erzielen würde. Der Bauherr soll für seine Baute denselben Ertrag erwirtschaften, wie er ihn auch als gleichzeitiger Besitzer des Bodens erzielen würde.

Partnerschaftsmodell Substanzwert der Baute CHF 8 Mio. Bodenwert CHF 2 Mio. Bruttoertrag CHF 700‘000 Kosten CHF 200‘000 Nettoertrag CHF 500‘000 An Grundeigentümer 20% = CHF 100‘000

Berechnungsformel ABW BRZ = NE x ABW + GKB BRZ = Baurechtszins NE = jährlicher Nettoertrag ABW = absoluter Bodenwert GKB = Gestehungskosten der Baute

Partnerschaftsmodell funktioniert optimale Ausnutzung des Grundstücks Mietobjekt Standardprodukt

Berechnung des Baurechtszinses Annahme 1: Parzellengrösse 1'000 m2 Absoluter Bodenwert CHF 1'000/m2 Total CHF 1'000'000 Gestehungskosten der Baute CHF 4'000'000 Mietzinseinnahmen CHF 300'000 Liegenschaftsbetriebskosten CHF 75'000 Baurechtszins CHF 45'000 Der Baurechtszins entspricht 15% der Mietzinseinnahmen Das Grundstück wird mit 4,5% verzinst Annahme 2: Parzellengrösse 2'000 m2 Absoluter Bodenwert CHF 2'000'000 Baurechtszins CHF 75'000 Der Baurechtszins entspricht 25% der Mietzinseinnahmen Das Grundstück wird mit 3,75% verzinst

"Wer Baurechte vergibt, darf sich nicht wundern, wenn auf seinem Grundstück gebaut wird."

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit