Altlasten und Konversion Prof. Dr.- Ing. habil. Jochen Großmann BBG mbH, i.V. Dipl.-Ing. Andreas Bielke Quadriga GmbH Kommunales Flächenmanagement – Ist sparsame Flächenpolitik möglich? 13.11.2007, Potsdam Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Altlasten und Konversion Wiederinwertsetzen von Brachflächen als Bestandteil des Flächenmanagements Hindernisse und Risiken bei der Nachnutzung altlastenbehafteter Grundstücke Innovative Methoden zur Minderung des Investitionsrisikos privater Investoren zum Wiederinwertsetzen hat Fr. Podwitz soeben umfassend referiert meinerseits diesbzgl. noch einige Anmerkungen Hindernisse und Riskiken kurz beleuchten, einige Beispiele hierzu auch Fr. Podwitz Innovative Methoden zur Minderung des Investitionsrisikos anhand von SINBAR und einigen Praxisbeispielen der BBG, insbesondere Forschungsvorhaben Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Zu bearbeitende Fragestellungen Wie "wettbewerbsfähig" sind Brachen als Standorte? Unter welchen Bedingungen und mit welchen Instrumenten ist eine Inwertsetzung von Brachen sinnvoll und finanzierbar? Welche Herausforderungen sind zukünftig vertieft zu bearbeiten (weiterer Forschungsbedarf)? ablesen, ausschmücken Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Zielstellung der Grundstücksverwertung = Basis jeglicher Verwertungsstrategien -> Es gibt nicht das Verwertungsziel und somit gibt es auch nicht das zu beseitigende Problem Einzelfallbetrachtung Instrumente (tools) zur Umsetzung einzelener Schritte sind bekannt und werden aktuell i.R. REFINA entwickelt aber jede Verwertung bleibt in hohem Maße individuell Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Spannungsfeld übergreifende politische (incl Spannungsfeld übergreifende politische (incl. umweltpolitische) und kommunale Zielstellungen - privatwirtschaftliche Interessen und Aufgaben pol.: Reduzierung Flächeninanspruchnahme Wahrung Innenstädte wirtsch.: Gesamtpaket muss stimmen Gewinnmaximierung, schneller Investitionsrückfluss Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Spannungsfeld Die übergreifenden politischen (incl Spannungsfeld Die übergreifenden politischen (incl. umweltpolitischen) und kommunalen Aufgaben können nicht durch die Privatwirtschaft übernommen werden, die Politik hat die entsprechenden Zielstellungen als Rahmenbedingungen in geeigneter Form vorzugeben. Abwägungsprozess zwischen Vorgaben zum Brachflächenrecycling und „Werben“ um Investition Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Hindernisse und Risiken bei der Nachnutzung altlastenbehafteter Grundstücke Hemmnisse bei der Grundstücksverwertung welche konkreten Hemmnisse gibt es im einzelnen Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Wesentliche aktuelle Hemmnisse Sicht BBG) militärische Vornutzung mit allen ihren Belastungen (Altlasten, Kampfmittel, Gebäudesubstanz) Schutzgebietsausweisungen (NSG, FFH, LSG usw.) Denkmalschutz (viele Kaserneanlagen stehen unter Denkmalschutz, die mögliche Nachnutzung ist aufgrund der erforderlichen Sanierung mit hohen Kosten verbunden) planerische Belange (die Nachnutzung ehemals militärisch genutzter Anlagen ist nicht ohne Weiteres möglich, es ist immer zunächst Baurecht zu schaffen, was aufgrund der Größe der Liegenschaften in den meisten Fällen über einen Bebauungsplan erfolgen muss, der zeitaufwendig (in der Regel etwa ein Jahr) und mit zusätzlichen Kosten verbunden ist Kampfmittel sehr problematisch Denkmalschutz stark investitionshemmend Planungssicherheit wichtig Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Wesentliche aktuelle Hemmnisse (Sicht BBG) unklare Eigentumssituationen an manchen Flurstücken durch konkurrierende Zuordnungsanträge Dritter unklare Grundstücksverhältnisse durch Zuordnung unvermessener Teilflächen von Flurstücken an mehrere Eigentümer, z. B. Bund/Land kaum Verwertungs-/Entwicklungsmöglichkeiten von Flächen mit früherer Nutzung als Konzentrationslager (KZ Ravensbrück in Fürstenberg) Militärflächen, wie Truppenübungsplätze, Radarstationen, Flugplätze, Kernwaffenlager usw. liegen oft im Außenbereich, sind flächenintensiv, oft stark bebaut und bergen viele Gefahren durch Altlasten und Kampfmittel. Zur Revitalisierung solcher Objekte sind Fördermittel unerlässlich.  Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Handlungsbedarf Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Abgestimmte und von den Beteiligten akzeptierte Bewertungsinstrumente Handlungsbedarf Übergreifende Abstimmung in der Strukturentwicklung, Flächennutzungsplanung etc. (Achtung: möglicher Widerspruch zu privatwirtschaftlichen Interessen) = Kommunikation Eindeutige und umsetzbare Vorgabe der Randbedingun-gen incl. der erforderlichen Förderrahmenbedingungen (gezielte Symbiose von Restriktion und Förderung) Abgestimmte und von den Beteiligten akzeptierte Bewertungsinstrumente Gezielte Flächenentwicklung = Projektentwicklung Kommunikation >>>> SINBRA was soll gefördert werden!!! alle neueren Bewertungsansatze sind von den entscheidenden Stellen der Kredirt- und Versicherungswirtschaft nicht anerkannt, nur die kl. Grundstücksbewertung mit allen bekannten Mängeln wird verwendet >>>>> Kommunikation Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Innovative Methoden zur Minderung des Investitionsrisikos privater Investoren Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Das Projekt SINBRA – Strategien zur nachhaltigen Inwertsetzung nicht wettbewerbsfähiger Brachflächen Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Beispiel: Militärliegenschaft Potsdam-Krampnitz „Residuale Brachfläche“ Charakteristika: Bedingt wettbewerbsfähig (Infrastruktur, Stadtnähe) Strukturierender Denkmalschutz (Gebäudeensemble) Landschaftsschutz Altlasten: CKW und BTEX CKW CKW/BTEX, Quellen und Schadstofffahnen nur teilweise bekannt Konkurrenzlage mit Nachbargemeinden Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Kombinierte Methoden der Kostenminimierung und Wertsteigerung („Revitalisierungsmanagement“) Bodenwert (nach Flächenaufbereitung) Flächenaufbereitungs- und Sanierungskosten A: Kommerziell wettbewerbsfähig (Private Projekte) B: Marginal wettbewerbsfähig (PPP-Projekte) C: Nicht wettbewerbsfähig (Öffentliche Projekte) Methoden der Wertsteigerung Methoden der Kostenminimierung Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Arbeitsziele der Teilvorhaben Entwicklung praktikabler Schätzmethoden zur marktorientierten Wertermittlung von altlastenbehafteten Grundstücken und deren Integration in die standortbezogene Planung. Entwicklung allgemeiner Handlungsempfehlungen für die Wertermittlung auf vornutzungsbedingt belasteten Grundstücken. Teilvorhaben 2 Bewertung von Standortpotenzial aus Sicht anderer gesellschaftlicher Anspruchsgruppen (Kommunen, Nachbarn, Umwelt etc.). Nachhaltigkeitsbewertung unter Berücksichtigung der Effekte der Alternativen zum Flächenrecycling (= Naturflächennutzung). Teilvorhaben 3 Entwicklung eines EDV-basierten Planungs- bzw. Entscheidungshilfeinstruments, welches Nutzungs- und Sanierungsaspekte integriert bewertet. Entwicklung optimaler, nachhaltiger Flächenentwicklungsstrategien aus ganzheitlicher Sicht. Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Arbeitsziele der Teilvorhaben Entwickelt auf der Grundlage einer wissenschaftlichen Bestandsaufnahme der tatsächlichen Flächennutzungskonflikte mit den Nachbargemeinden eine Kommunikationsstrategie zur „Gewinnung“ dieser Gemeinden und ihrer Bürger. Teilvorhaben 5 In Zusammenarbeit mit den lokalen Behörden soll an dem Demonstrationsstandort "Potsdam Krampnitz" eine Synthese der erarbeiteten Methoden und Konzepte entwickelt und erprobt werden und somit deren Funktion und Anwendbarkeit beispielhaft am Demonstrationsstandort nachgewiesen werden. Kernprodukt ist ein praxiserprobter Prototyp eines DV-gestütztes Entscheidungs-unterstützungs- und Managementsystems Teilvorhaben 6 Ergebnisse werden in eine umfassende Strategie der Kommunikation (auch mit der Öffentlichkeit) und der Ergebnisverwertung eingebetet. Im Dialog mit der Fachgemeinschaft (Workshops), werden verallgemeinerbare Werkzeuge für eine nachhaltige Inwertsetzung nicht wettbewerbsfähiger Brachflächen entwickelt. Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Integriertes Managementkonzept („Nachhaltiges Revitalisierungsmanagement“) Ökonomie Ökologie Kommunalpolitik TV1 Marktorientierte Bodenwertermittlung TV2 Ermittlung von Standort- potenzialen aus Sicht nachhaltigen Stadtentwicklung TV4 Analyse Siedlungs- flächenwachstum Kommunikation und Verwertung TV6 TV3 Ganzheitliche Planung u. Optimierung von Sanierungs- und Nutzungsvarianten TV5 Demonstrationsobjekt Krampnitz: Parametrisierung, Validierung und Visualisierung der Methoden Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

TV 2 TV 4 TV 6 TV 3 TV 5 TV 1 Verbundvorhaben SINBRA Vergleichende Bewertung erfolgter Siedlungsänderungen Nachhaltigkeitsbewertung Flächenwert Sanierungskosten Nutzungsmöglichkeiten Nachhaltige Nutzungsbedarf Komplexe Beschreibung Kontaminationssituation Nutzungsszenarien inkl. Kosten Ergebnis-verwertung Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Methoden des Revitalisierungsmanagements Methoden der Kostenminimierung Methoden der Wertsteigerung Objektivierung / Minimierung von Investitionsrisiken (Marktorientierte Wertermittlung) Ganzheitliche Planung: Einbeziehung von ökologischen und städtebaulichen Standortwertkriterien (Nachhaltigkeit) Erhalt der alternativ genutzten Naturflächen (Bodenwertbilanz) Innovative Kommunikations- und Vermarktungsstrategien Einsatz innovativer Erkundungs- und Sanierungstechnologien Technisch-ökonomische Optimierung von Managementoptionen Adaptives Vorgehen Auf die (Nach-) Nutzung bezogene optimierte Sanierungs- und Flächenaufbereitungsplanung Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Innovative Kommunikationsstrategien (Grundlagenermittlung) Ziel: Entwicklung einer regionalen Kommunikationsstrategie zur Konzentration der Siedlungsflächenentwicklung auf Brachflächen/ Konversionsstandorte Arbeitsschritte: Aufklärung der Siedlungsflächenentwicklung: EDV-gestützte Auswertung von Luftbildern Quantifizierung der Flächeninanspruchnahme Räumliche Zuordnung der Flächeninanspruchnahme: Siedlungsränder, Anlage neuer Ortsteile, Weiterentwicklung von Splittersiedlungen, Neuentwicklung von Splittersiedlungen Vergleich mit kommunaler Bauleitplanung Interviews mit kommunalen Akteuren Entwicklung von Kommunikationsstrategien Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Projektstruktur SINBRA Teilvorhaben 1 Uni Tübingen Teilvorhaben 2 IMU München Teilvorhaben 3 Teilvorhaben 4 TU Berlin Projektbeirat Wiss.-techn. Stab Teilvorhaben 6 Kommunikation und Ergebnisverwertung BBG/ Quadriga Projektleitung BBG GmbH Teilvorhaben 5 UFZ/TGAG/TUB/BBG Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Projektentwicklung Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Projektentwicklung Gezielte Flächenverwertung erfordert die Prognose und teilweise Vorwegnahme unternehmerischer Entscheidungen. Kenntnis der relevanten Rahmenbedingungen Prognose der Entscheidungen Investition zur gezielten Flächenentwicklung Gezielte Ansprache der relevanten Investorengruppe Gezielte Projektentwicklung ist mit erheblichen Chancen einer wirtschaftlichen Verwertbarkeit verbunden, birgt aber auch erhebliche finanzielle Risiken in sich Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination

Altlasten als wesentliche Randbedingung Schadstoffbelastungen des Bodens und des Grundwassers sowie von Gebäuden und Einrichtungen Konsequenzen: Maßnahmen zur Gefahrenabwehr erforderlich Verhinderung/ Einschränkung von Nachnutzungen Zusätzliche Kosten zur Verwertung Boden-/Grundwasserkontaminationen führen zu erheblichen Kosten für die Gefahrenabwehr und für die Nachnutzung bzw. zur Einschränkung/ Verhinderung der Nachnutzung

Fazit Es bedarf geeigneter Instrumente zur Optimierung der Gefahrenabwehrmaßnahmen Ermöglichung und Optimierung der Nachnutzung Schwerpunkte: Ableitung wirtschaftlicher Nachnutzungskonzepte Ableitung verhältnismäßiger Sanierungskonzepte insbesondere für Grundwasserschäden

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Prof. Dr.- Ing. habil. Jochen Großmann BBG mbH, i.V. Dipl.-Ing. Andreas Bielke Quadriga GmbH Kommunales Flächenmanagement – Ist sparsame Flächenpolitik möglich? 13.11.2007, Potsdam Verbundvorhaben SINBRA fachliche, administrative und wirtschaftliche Projektleitung und Koordination