Bergschäden und Bestandserfassung Ein Vortrag im Rahmen der „green tour“ der Rosa-Luxemburg-Stiftung Startbild Einleitende Worte allgemein VATTENFALL wird im gesamten Vortrag NICHT ERWÄHNT Dauer ca. 20sec

Bärmann + Partner GbR Beratende Ingenieure Sachverständige Planung und Bauüberwachung von kleinen privaten Anbauten bis zu großen öffentlichen Gebäuden, Neu- und Umbau, Sanierung, Denkmalschutz Gutachtenerstellung für die Sachgebiete: - Schäden an Gebäuden - Immobilienbewertung - Holzschutz - Energieberatung -Guben -4 Partner, Beratende Ingenieure -Mitarbeiter -UNABHÄNGIG Richtlinie des Handelns sind Ethik und Fachwissen Hauptaugenmerk hier auf BERATUNG und GUTACHTENerstellung Gutachter sind alle geprüft, was das bedeutet, wird später erläutert Dauer ca. 60sec

Was sind Bergschäden, wie können sie entstehen ? Warum und wie erfolgt die Bestandserfassung ? Warum eine Immobilienbewertung ? Wer ist Sachverständiger ? -Vorstellung der Gliederung des Vortrages - ÜBERGABE an Kollegen Huschga, Sachverständiger für Schäden an Gebäuden Dauer ca. 30sec

Was sind Bergschäden, wie können sie entstehen ? Warum und wie erfolgt die Bestandserfassung ? Warum eine Immobilienbewertung ? Wer ist Sachverständiger ? (Animationen beachten) Bild 1 erscheint allein Schrift „…das nicht“ erscheint nach ca. 1sec Dieses Bild ist ein Bergschaden im sehr stark erweiterten Sinn. Denn die Ursache lag hier an bzw. ganz gering unter der Erdoberfläche und hatte mit Bergbau im hier gebrauchten Sinn nichts zu tun. Ursache war der sehr nahe am Gebäude liegende Abbau von oberen Erdschichten und die Anhäufung derselben auf der anderen, gegenüber liegenden Gebäudeseite, was unter dem Einfluss von Regen letztendlich zum Abrutschen des Gebäudes in die zuvor geschaffene Grube und dann zum Umfallen führte. Dieser Schaden ist so interessant und tangiert das Thema sehr am Rand, weshalb wir Ihnen diese Bilder zum Einstieg nicht vorenthalten wollten. Im Übrigen war das Gebäude glücklicherweise noch unbewohnt. Bild 2 nach KLICK Dauer ca. 80sec …das nicht !

Ein Bergschaden an Gebäuden ist, grob formuliert, ein „Setzungsschaden“ Bundesberggesetz – Drittes Kapitel „Bergschaden“ – Zweiter Abschnitt „Haftung für Bergschäden“ … – § 114 „Bergschaden“: Wird infolge der Ausübung einer der in § 2 Abs. 1 Nr. 1 und 2 bezeichneten Tätigkeiten oder durch eine der in § 2 Abs. 1 Nr. 3 bezeichneten Einrichtungen (Bergbaubetrieb) ein Mensch getötet oder der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt (Bergschaden), so ist für den daraus entstehenden Schaden nach den §§ 115 bis 120 Ersatz zu leisten. … Zu den Bergschäden an Gebäuden kommen gerade in Reichweite eines Tagebaues noch Schäden an Pflanzen, sogenannte „Aufwuchsschäden“.

Vorkommen der Braunkohle in Schichten (Flöze) Überlagerung mit anderen Schichten (Deckgebirge) Ein Zufließen muss verhindert werden, um den Abbau betreiben zu können Mit zunehmender Tiefe des V-förmigen Einschnittes im Boden tritt das größte Problem des Tagebaus auf: Grundwasser Abbau beginnt mit Entfernung und Ablagerung des Deckgebirges Dauer ca. 70sec

Dauer ca. 10sec Verhinderung des Grundwasserzuflusses durch Abpumpen außerhalb des Tagebaus

Dauer ca. 10sec Das Abpumpen darf jedoch nicht an den Böschungsrändern erfolgen, da damit die Stabilität der Böschungen gefährdet ist, es kann zu Abrutschungen kommen.

Weiträumig um den Tagebau herum muss ein Netz von Pumpen dafür sorgen, dass das Grundwasser auch im Bereich der Grubensohle nicht auftritt. Deshalb sind große Absenktrichter erforderlich. Dies muss frühzeitig geschehen, damit der Absenkerfolg beim Grubenaufschluss bzw. –vortrieb bereits eingetreten ist. Herstellung eines Absenktrichters durch den gewährleistet wird, dass die Standfestigkeit der Grube, insbesondere der Grubensohle, nicht beeinträchtigt wird. Dieser Absenktrichter entsteht natürlich auch auf der anderen, außerhalb des Pumpenringes liegenden Seite. Dort wird der Abstand des Grundwassers von der Geländeoberfläche bzw. das flächige Ausmaß des Absenktrichters um so großer, je tiefer die Abbaugrube ist. Dauer ca. 60sec

Die Absenkung des Grundwassers führt je nach Bodenbeschaffenheit zu Schäden am Gebäude und Pflanzenbestand – oder auch nicht ! Insbesondere sind Schäden an Pflanzen daraus nur für solche zu erwarten, für deren Wachstum das Niederschlags- und Schichtenwasser nicht ausreicht, die das Grundwasser also direkt benötigen. Herstellung eines Absenktrichters durch den gewährleistet wird, dass die Standfestigkeit der Grube, insbesondere der Grubensohle, nicht beeinträchtigt wird. Dieser Absenktrichter entsteht natürlich auch auf der anderen, außerhalb des Pumpenringes liegenden Seite. Dort wird der Abstand des Grundwassers von der Geländeoberfläche bzw. das flächige Ausmaß des Absenktrichters um so großer, je tiefer die Abbaugrube ist. Schäden an Pflanzen spielen also eine eher untergeordnete Rolle , was bei genauerer Betrachtung des Umfeldes bestehender Tagebaue gut beobachtet werden kann. Dem hier genannten Effekt kann durch den Bau von Spundwänden begegnet werden, darauf wird hier aber nicht näher eingegangen. Dauer ca. 70sec

Beim Sinken des Grundwasserspiegels sinkt die Geländeoberfläche gleichmäßig ab  Schäden an der Bebauung bleiben aus Herstellung eines Absenktrichters durch den gewährleistet wird, dass die Standfestigkeit der Grube, insbesondere der Grubensohle, nicht beeinträchtigt wird. Dieser Absenktrichter entsteht natürlich auch auf der anderen, außerhalb des Pumpenringes liegenden Seite. Dort wird der Abstand des Grundwassers von der Geländeoberfläche bzw. das flächige Ausmaß des Absenktrichters um so großer, je tiefer die Abbaugrube ist. Schäden an Pflanzen spielen also eine eher untergeordnete Rolle , was bei genauerer Betrachtung des Umfeldes bestehender Tagebaue gut beobachtet werden kann. Dem hier genannten Effekt kann durch den Bau von Spundwänden begegnet werden, darauf wird hier aber nicht näher eingegangen. Dauer ca. 70sec

Beim Sinken des Grundwasserspiegels werden Torfeinschlüsse (Torflinsen) oder andere, wasserbindende Bodenarten austrocknen und dadurch schrumpfen  Schäden an der Bebauung sind möglich Schrumpfung entsteht durch Austrocknen der Hohlräume sehr feiner Bodenarten. Bei Kiesen und Sanden ohne einen wesentlichen Anteil an bindigen Bodenarten ist der Verkleinerungsprozess geringer, da die Gesteinskörner bereits im Zustand unter Wasser dichter aneinanderliegen. Der dargestellte Einfluss auf die Bebauung ist allerdings nur vorhanden, wenn diese Torflinsen oder Bodenschichten im Verhältnis zum Gebäude klein sind. Anderfalls tritt der gleiche großräumige Effekt, wie zuvor genannt, auf. Dauer ca. 50sec

Beim späteren Wiederanstieg des Grundwasserspiegels werden Torfeinschlüsse (Torflinsen) oder andere, wasserbindende Bodenarten wieder durchnässt und quellen dadurch  erneute Schäden an der vorhandenen und an neuer Bebauung sind möglich Nicht außer acht zu lassen ist der nach der Beendigung eines Tagebaus eintretende Grundwasseranstieg. Dieser kann dann umgekehrt zu unterschiedlichen Hebungen und, wo diese nicht eintritt, zu Versumpfungen von Gebieten mit ehemals hohem Grundwasserstand führen. Dauer ca. 40sec

Ursachen von Gebäudeschäden Sind bei oberirdischem Bergbau demnach nur die Folgen der Grundwasserabsenkung und des späteren Grundwasseranstiegs. Arten von Gebäudeschäden Auftreten vornehmlich in Form von Mauer- und Deckenrissen, klemmende Türen und Fenster, verzogene Treppen. Eine zweite Schadensart ist die durch unterschiedliche Senkungen verursachte Schiefstellung von Gebäuden.

Was sind Bergschäden, wie können sie entstehen ? Warum und wie erfolgt die Bestandserfassung ? Warum eine Immobilienbewertung ? Wer ist Sachverständiger ?

Der Nachweis eines Bergschadens ist schwer und vom Geschädigten zu führen. Die im Berggesetz verankerte Bergschadensvermutung für den Untertage-Bergbau kann als Beweiserleichterung hier nicht herangezogen werden. Dies ist insofern verständlich, da der Schadensbereich gegenüber dem Untertage-Bergbau kaum sinnvoll eingegrenzt werden kann. Um so wichtiger ist es, bei aus den genannten Bodenbewegungen heraus zu erwartenden Schäden, Unterlagen zur Verfügung zu haben, die das Nichtvorhandensein der Schäden vor Beginn des Bergbaueinflusses deutlich belegen und die ggf. bereits vorher konstruktive Mängel aufzeigen.

Diese Bestandserfassung dokumentiert zu Beginn des Bergbaueinflusses vorhandene Risse, allein um vermeintliche Bergschäden nicht erst zur Anzeige zu bringen. Denn oft kommt es vor, dass bereits sehr lange vorhandene Risse als neu wahrgenommen werden.

Beispiele für konstruktiv bedingte Neigungen und Rissbildungen

Beispiele für konstruktiv bedingte Rissbildungen und Verformungen sowie „alte“ Risse

Eventuell baugrundbedingte Ursache ?

Kommt es im Bereich eines Bergbauvorhabens zu Schäden der beschriebenen Art, muss der Grundstückseigentümer diesen Schaden anzeigen, damit der Verursacher davon Kenntnis erlangt und reagieren kann. Um dann möglicherweise folgende Schwierigkeiten bei der Auseinandersetzung der Parteien zu vermeiden (die auf Grund der gegensätzlichen Interessenlage durchaus zu erwarten sind), ist die frühzeitige Dokumentation des baulichen Zustands der Gebäude sehr hilfreich. Der später hinzu gezogene Sachverständige für Bergschäden kann anhand der Unterlagen dann sehr schnell und ohne großen Aufwand die in Frage kommenden (jüngeren) Schäden von den zum Zeitpunkt der Aufnahme bereits vorhandenen trennen.

Eine detaillierte Dokumentation aller Fassaden, Räume und Bauteile ist im Hinblick auf die spätere Aussagekraft die beste, aber auch die finanziell umfangreichste Lösung. Im Bereich der Beweissicherung bei Baumaßnahmen an Gebäuden ist dies sicher sinnvoll, führt hier aber zu weit. Bergschäden müssen – unter Berücksichtigung des bisher genannten – in der Regel bereits an der Hülle des Gebäudes erkennbar sein. Deshalb ist die detaillierte Aufnahme der Fassaden und ggf. die Verfolgung einzelner maßgeblicher Risse in den Innenbereich ausreichend.

Die vorhandene Dokumentation sollte bei späteren Umbaumaßnahmen am Gebäude unbedingt fortgeführt bzw. ergänzt werden um ihre Aussagekraft zu erhalten. Neben dieser grundstücksbezogenen Gebäudedokumentation sollte ein großflächiges Netz von Höhenpunkten vorhanden sein, welches später genutzt wird, um großflächige Setzungen oder Senkungen inner- oder außerhalb von Ortschaften nachweisen zu können. Derartiges ist für das Grundwasser ja mit einer Vielzahl von Messstellen bereits vorhanden.

Was sind Bergschäden, wie können sie entstehen ? Warum und wie erfolgt die Bestandserfassung ? Warum eine Immobilienbewertung ? Wer ist Sachverständiger ?

Ausgangslage In Bergbaugebieten dominiert die Befürchtung der Grundeigentümer, Ihr Eigentum ist nicht unbedingt wegen event. zu erwartender Bergschäden, sondern allein durch die Existenz eines Bergbaus im Wert gemindert. Merkantiler Minderwert Im Allgemeinen sind darunter sämtliche Auswirkungen, die zu einer Wertminderung auf dem Immobilienmarkt führen. Schadenersatz Die Geltendmachung eines Schadenersatzanspruches daraus setzt einen zuvor eingetretenen konkreten Schaden voraus. Von einem konkreten Schaden kann nach derzeitigem in der Literatur angegeben Stand der Rechtsprechung, durch das bloße Vorhandensein eines Bergbaus nicht ausgegangen werden.

Bodenwert Festgelegt durch die jährlich veröffentlichte Bodenrichtwertkarte der Gutachterausschüsse. Vergleichswert Ermittelt aus den Verkäufen vergleichbarer Objekte innerhalb eines Jahres, wenn geeignete Verkaufspreise vorliegen. Ertragswert Ermittelt aus dem zur Zeit erzielten Ertrag aus der Gebäudenutzung und event. Aufwendungen für Reparaturen (Mehrfamilienhäuser und Gewerbegrundstücke). Sachwert Berücksichtigt den baulichen Zustand von Gebäuden (Ein- und Zweifamilienhäuser, Erholungsgrundstücke). Dies ist insbesondere bei Eigennutzung gegeben Verkehrswert Aus den genannten Wertermittlungen resultierender, zu erzielender Verkaufswert am Markt.

Verkäuflichkeit Das Gebäude selbst unterliegt normalen Einflüssen die standardisiert, und im konkreten Fall besonders, berücksichtigt werden. Insbesondere die zuvor beschriebenen Bestandserfassungen können helfen, die Schadensart und vor allem den Zeitraum des Schadenseintritts weitestgehend festzulegen. Die wertmäßige Berücksichtigung von – sicher berechtigten – Befürchtungen, das Grundstück verliere allein wegen der Lage im weiteren Einfluss eines Bergbaus an Wert, kann standardisiert nicht erfasst werden. Hier spielt zum jetzigen Zeitpunkt die rein subjektive Einschätzung des Gutachters eine Rolle, die kaum nachvollziehbar sein wird. Dies kann vermutlich erst später und im Vergleich mit den dann früheren Bodenwerten erfolgen. Sinkende Nachfrage an Immobilien führt zur Reduzierung des Verkehrswertes.

Was sind Bergschäden, wie können sie entstehen ? Warum und wie erfolgt die Bestandserfassung ? Warum eine Immobilienbewertung ? Wer ist Sachverständiger ?

Selbsternannte oder freie Sachverständige Die Bezeichnung "Sachverständiger" ist nicht gesetzlich geschützt, so dass sich jeder diesen Titel auch selbst verleihen darf Es gibt keine kontrollierenden Gremien

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind gesetzlich geregelt müssen einen Eid ablegen, sind bundesweit tätig müssen ihre besondere (d.h. überdurchschnittliche) Sachkunde (i.d.R. im Rahmen einer mündlichen, schriftlichen, teilw. auch praktischen Fachkundeüberprüfung durch ein unabhängiges Gremium) und ihre persönliche Integrität nachweisen sind in Gerichtsverfahren bevorzugt zur Gutachtenerstattung heranzuziehen und gesetzlich verpflichtet, die verlangten Gutachten zu erstatten Unterliegen einem umfangreichen Pflichtenkatalog mit entsprechender Kontrolle durch eine Körperschaft des öffentlichen Rechts und unterliegen einer strengen Weiterbildungsverpflichtung Genießen einen gesetzlich geregelten Bezeichnungsschutz verlieren ihre öffentliche Bestellung durch Widerruf, wenn sie gegen den Pflichtenkatalog verstoßen, wenn sie fehlerhafte Gutachten erstatten, insolvent oder straffällig werden.

Amtlich oder staatlich anerkannte Sachverständige werden aufgrund besonderer, oftmals landesgesetzlicher Bestimmungen in bestimmten Bereichen hoheitlich tätig (Überprüfung von Kraftfahrzeugen, Aufzügen, Druckbehältern, medizinisch-technischen Geräten, Brandmeldeanlagen, Prüfung bautechnischer Nachweise) sind in der überwiegenden Zahl der Fälle Angestellte von staatlich beliehenen Organisationen (TÜV), aber auch selbständig tätig müssen ihre besondere Sachkunde und ihre persönliche Integrität nachweisen unterliegen einer Weiterbildungsverpflichtung

Verbandsanerkannte Sachverständige Sind in Verbänden organisiert, die ein Mitglied erst dann aufnehmen und als Verbandssachverständigen anerkennen, wenn er bestimmte Anforderungen an die Vorbildung und Sachkunde erfüllt und persönlich integer ist. Können Ihre besondere (d.h. überdurchschnittliche) Sachkunde im Rahmen einer mündlichen, schriftlichen, teilw. auch praktischen Prüfung nachweisen. Auf diese Prüfung kann der Sachverständige mit Hinweis auf den prüfenden Verband besonders hinweisen Es dürfen nur solche Verbände Sachverständige anerkennen, die über die dafür erforderliche fachliche Qualifikation, Unabhängigkeit und Objektivität verfügen. Unterliegen einer Weiterbildungsverpflichtung Die Anerkennung eines Sachverständigen wird von den Verbänden anhand o.g. Kriterien in festgesetzten Zeitabständen überprüft

Solargenossenschaft Lausitz eG Eine Alternative für die Lausitz Nichts ist so stark wie eine Idee deren Zeit gekommen ist. V. Hugo www.solar-lausitz.de

Internet: www.baermann-partner.de E-Mail: office@baermann-partner.de Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit ! Beim Sinken des Grundwasserspiegels werden Torfeinschlüsse (Torflinsen) oder andere, wasserbindende Bodenarten austrocknen und dadurch schrumpfen  Schäden an der Bebauung sind möglich Kontakt: Internet: www.baermann-partner.de E-Mail: office@baermann-partner.de Tel. 03561-2618 Fax 03561-2529 Dauer ca. 25sec