Köln-Chorweiler Ein Fallbeispiel Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Inhaltsübersicht Der Stadtteil Chorweiler (Lage) 3 Die Situation in den Wohnhäusern 8 Bestandsaufnahme zum Zustand der Häuser 13 Zwangsverwaltung/ -versteigerung 15 Geschäftsmodell Hartz IV 18 Ausblick 19 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Bezirk Köln-Chorweiler einzige Kölner Stadtbezirk, der keine gemeinsame Grenze mit dem Bezirk Innenstadt Landreserve sollte zur Ansiedlung von 100.000 Menschen dienen. Überwiegend ländlich – Konzept „Urbanität durch Dichte“ im Zentrum Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Geschichtliche Entwicklung 1922 Pläne und Beschluss der Eingliederung der Landreserve im Kölner Norden Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Der Stadtteil Chorweiler Chorweiler Stadtbezirk ca. 80.250 „Neue Stadt“ ca. 40.000 Chorweiler Stadtteil ca.12.800 Chorweiler Zentrum 6.250 Chorweiler Nord 6.550 Seeberg Nord ca. 8.500 1957 Pläne zur Umsetzung einer „Stadt der kurzen Wege“ Urbanität durch Dichte Plan: Wohnraum und Arbeit für 100.000 Menschen pyramidische Anlage der Skyline mit dem Stadtteil Chorweiler als Zentrum 1972 ziehen die ersten Bewohner nach Chorweiler Reduzierung der ursprünglichen Pläne stieß an die Grenzen bei Bahn und Betreiber des Einkaufszentrums (Eröffnung 1976) Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Der Stadtteil Chorweiler Größte Plattenbausiedlung in NRW 80 % geförderter Wohnungsbau Lange Sanierungsgeschichte: Seit den 80er Jahren mehrere Programmphasen „Stadtteile mit besonderem Erneuerungsbedarf“ und „Soziale Stadt“ Rückbau überdimensionierter Infrastruktur Aufbau einer breiten sozialen und kulturellen Infrastruktur Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Strukturdaten Chorweiler Chorweiler Zentrum Stadt Migration 80,9 % 31,6 % SGB II Leistungen 15-65Jährigen 40,5 % 12,0 % Jugendarbeitsl. 14,5 % 7,4 % SGB XII 33,7 % (Anteil an allen Haushalten) Die Jugendarbeitslosenquote ist doppelt so hoch wie in Köln Mehr als jedes 2. Kind in Chorweiler, jedes dritte in Seeberg Nord lebt im Existenzminimum, Stand 2008 Dies hat an der Brisanz der Sozialdaten wenig geändert Dennoch ist der Stadtteil weitgehend befriedet. Die Situation der Mieter ist jedoch in weiten Teilen katastrophal! Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Die Wohnsituation im Stadtteil Chorweiler Zentrum ca. 2.700 Wohnungen bei 6.258 Einwohnern ca 1.200 Wohnungen Besitzerin: Marietta Bergstedt, Syke seit 2005 unter Zwangsverwaltung Herr RA Daglianakis, Köln ca. 560 Wohnungen BGP seit 01.07.2009: Hermes Hausverwaltung AG, Berlin davor Krüger Immobilien ca. 479 Wohnung Sahle Wohnen Die Häuser wurde in der Trägerschaft der Neuen Heimat erbaut und betrieben Privatisierung der Bestände nach Zerschlagung der Neuen Heimat. Neben diesen großen Akteuren am Wohnungsmarkt gibt es Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Bausubstanz ca. 35 bis 40 Jahre alt bis 20 Stockwerke hoch Zustand Bausubstanz ca. 35 bis 40 Jahre alt bis 20 Stockwerke hoch bei ca. 2.000 Wohnungen teilweise Sanierungsstau von Jahrzehnten Mieter sind resigniert und verängstigt Infrastruktur Chorweiler hat eine gute soziale Infrastruktur und ist gut untereinander vernetzt (Vernetzungsarbeit seit Beginn der 70er Jahre) Trotz der schwierigen Sozialstruktur ist der Stadtteil ein Gebiet mit vielen Ressourcen und einer guten Infrastruktur. Die Menschen leben überwiegend gern hier und wollen den Stadtteil nicht verlassen. Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Einige Bilder zur Situation in den Häusern. Zeigen Situation vor einiger Zeit. Zwangsverwaltung hat einiges geregelt. Den Zustand erwarten wir beim Eigentümerwechsel zu einem Investor Wertgutachten sagt einiges über die grundsätzliche Problematik des Sanierungsstaus Wasserrohrbrüche (9-10 pro Haus) Schadhafte Isolierungen Marode Fallrohre Nie sanierte Fensteranlagen 8z.b. einfachverglaste Alurahmen – termisch nicht getrennt vom Mauerwerk) Schimmel Heizungsanlagen: Rohre verschlammt Fahrstühle Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Ergebnisse einer Mieterbefragung die meistgenannten Probleme: Mängel in den Wohnungen Angst im Haus (Fremde, Ruhestörungen) Schmutz Vandalismus Probleme mit der Hausverwaltung Drogen 2009 wurden in einer Befragung in der Osloerstr. 3 diese Mängel und Probleme angegeben Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

„Immer entferne ich den Schimmel, aber er kommt immer wieder.“ Zitate einiger Mieter „Ich traue mich ab 17Uhr nicht mehr aus dem Haus.“ „In meiner Wohnung zieht es, weil die Treppenhaustür im Hausflur immer aufsteht. Ich habe aber Angst in der Nacht meine Wohnung zu verlassen um die Türe zu schließen.“ „Ich schäme mich wenn ich Besuch bekomme. Es ist überall schmutzig und dunkel.“ „Immer entferne ich den Schimmel, aber er kommt immer wieder.“ „Einmal habe ich Jugendlichen gesagt, sie sollen sich benehmen. Am nächsten Tag war die Wand neben meiner Wohnungstür beschmiert Lebendiger machen es diese Zitate Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

in 1793 Wohneinheiten wurden 442 Befragungen durchgeführt BGP/Hermes von 643 Wohnungen wurden 36% befragt zwangsverwalteten Häuser von 1150 Wohnungen wurden 19% befragt In diesem Jahr (2012) hat die Mieterkontaktstelle eine Erhebung der Mängelhäufigkeit in den Häusern der BGB und der zwangsverwalteten Häuser gemacht Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Vergleich der einzelnen Mängel: zwangsverwaltete Häuser Fensteranlage: 42% Lüftung: 26% Schimmel: 24% feuchte Stellen: 23% Heizung: 19% Mängel auf dem Balkon 12% BGP/Hermes 64% 40% 39% 34% 25% 8% Die zwangsverwalteten Häuser haben zwar deutlich weniger Mängel als die Häuser der BGB. Der Zustand ist aber dennoch weit hinter dem, was als befriedigend zu bezeichnen wäre. Im Schnitt 50 der Wohungen sind Mängel belastet. Das liegt aber auch viel an sehr grundsätzlichen Baumängeln, wie maroden Isolierungen und völlig veralteten Fensteranlagen. Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Situation der Zwangsversteigerung Mit 1200 Wohnungen geht fast die Hälfte aller Wohnungen des Stadtteils in die Versteigerung Der ermittelte Verkehrswert beträgt ca. 23 Mill. € Hauptgläubiger (NRW-Bank) ca. 30.000.000 privater Gläubiger im Grundbuch direkt hinter der NRW-Bank(Talos) ca. 18.000.000 € (Titel) Geschätzter Investitionsstau: 100.000.000 € Dramatik durch den hohen Anteil der Wohnungen, die versteigert werden. Die Immobilien sind bereits so runtergewirtschaftet, dass eine seriöse Bewirtschaftung kaum möglich erscheint. Der private Gläubiger im Grundbuch steht direkt hinter der NRW-Bank Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Was macht Großwohnanlagen in Chorweiler interessant? Sichere Belegung der Wohnungen, da Köln Zuzugsgebiet ist (Vermietermarkt) Sichere Mieteinnahmen, da der größte Teil der Mieten aus Transferleistungen bezahlt wird. (kein Interesse der Mieter an Mietminderungen) Wenig Widerstand der Mieterschaft: Resignation Kein Vertrauen in den Rechtsstaat Verständigungsschwierigkeiten der Mieter untereinander Was macht Großwohnanlagen in Chorweiler interessant? Sichere Belegung der Wohnungen, da Köln Zuzugsgebiet ist (Vermietermarkt) Sichere Mieteinnahmen, da der größte Teil der Mieten aus Transferleistungen bezahlt wird. (kein Interesse der Mieter an Mietminderungen) Wenig Widerstand der Mieterschaft: Resignation Kein Vertrauen in den Rechtsstaat Verständigungsschwierigkeiten der Mieter untereinander Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Welche Möglichkeiten der ökonomischen Verwertung? Talos ist eine Firma eines „Investoren“-Netzwerkes, dass auch in Finkenberg vor einigen Jahren Wohnungen von Frau Bergstedt ersteigert hat. Der Besitz ging mittlerweile an die nächste Firma des Netzwerks (KPL-Immo). Damit erreichte die Verwahrlosung der Häuser eine neue Stufe. Es ist zu befürchten, dass die weitere Ausquetschung des Wohnungsbestands mit noch krasseren Folgen für die Mieter verbunden ist Talos ist eine Firma eines „Investoren“-Netzwerkes, dass auch in Finkenberg vor einigen Jahren Wohnungen von Frau Bergstedt ersteigert hat. Der Besitz ging mittlerweile an die nächste Firma des Netzwerks (KPL-Immo). Damit erreichte die Verwahrlosung der Häuser eine neue Stufe. Es ist zu befürchten, dass die weitere Ausquetschung des Wohnungsbestands mit noch krasseren Folgen für die Mieter verbunden ist Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

… Pleite oder Insolvenz Verzinsung des vollen Betrags Erwirtschaf-tung des Zahlbetrags Ersteigerung zum Verkehrswert zzgl. Der Höhe des Schuldtitels Kauf des Schuldtitels der Sparkasse zum halben Preis Pleite oder Insolvenz Weiterverkauf der Immobilie innerhalb des Netzwerkes zu deutlich geringerem Wert Verwaltung der Immobilie bei minimalem Erhaltungs-aufwand Verwaltung der Immobilie bei minimalem Erhaltungsaufwand … Weiterverkauf der Immobilie innerhalb des Netzwerkes zu deutlich geringerem Wert Steuerl. Abschreibung der Verlusts durch den Verkauf Das Geschäftsmodell Hartz IV Billiger Einstieg über den Einkauf eines Schuldtitels Amortisierung in den letzten 7 Jahren Günstige Position bei Versteigerung (was passiert eigentlich, wenn jemand ersteigert und Herr Adani geht lehr aus? Ficht er dann die Was macht Großwohnanlagen in Chorweiler interessantgerung an?) Immer das selbe Muster von Miete kassieren, Weiterverkaufen, Verlustabschreiben, Miete kassieren … Bis zur Insolvenz Es ist ja die Frage, ob der gegenwärtige Zustand nich auch schon das Ergebnisses dieses Modells ist? Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Das Dilemma ernsthafter Wohnungsunternehmen Der Verkehrswert liegt weit unter der (Schulden-)Belastung Die NRW-Bank ist gehalten, ihre Geldmittel wieder einzutreiben Der zweite Gläubiger im Grundbuch kann, wenn er mitsteigert, sein Gebot um den Betrag in Höhe der eigenen Schuldtitels aufstocken. Nach der Ersteigerung müsste ein seriöses Wohnungsunternehmen noch in der Lage sein, in die Substanz zu investieren. Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Chorweiler braucht das Engagement der gesamten Stadtgesellschaft Der Stadtteil stellt einen wesentlichen Teil des Bestands an günstigem Wohnraum Der Stadtteil hat eine Funktion für die Integration. Dafür muss er gestärkt werden. Dies ist ein Teil des Kampfes gegen die Spaltung der Stadtgesellschaft. Die Einrichtung eines Sanierungsgebietes Chorweiler kann hier einen Beitrag leisten Die Mieterschaft in Chorweiler benötigt Stärkung und Unterstützung Der Stadtteil stellt einen wesentlichen Teil des Bestands an günstigem Wohnraum Der Stadtteil hat eine Funktion für die Integration. Dafür muss er gestärkt werden. Dies ist ein Teil des Kampfes gegen die Spaltung der Stadtgesellschaft. Die Einrichtung eines Sanierungsgebietes Chorweiler kann hier einen Beitrag leisten Da wissen wir gar nicht, ob die Stadt nach wie vor an dieser Strategie fest hält, da Sanierungen zunächst nur Einfluss auf die Außenbereiche nehmen können. Die Mieterschaft in Chorweiler benötigt Stärkung und Unterstützung Es braucht eine Strategie, die die Ängste und Resignation durch ein Niederschwelliges Konzept aufgreift, schnell wirkt und einem Finanzinvestor finanziell wirklich weh tut. Mietminderung Rückbehaltung Bündelung der Zahlungen Schnelles unbürokratisches Agieren Überprüfung der Kostenmiete Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro