FM-gerechtes Planen und Bauen Studienarbeit im Fach Flächenmanagement I bei Prof. Dr. Kosciolowicz vorgelegt von: Martin Sowinski Matr.-Nr. 518833 TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski

FM-gerechtes Planen und Bauen Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Einführung Kosten im Lebenszyklus eines Gebäudes Betrachtung der Nutzungsflexibilität Betrachtung des Informationsmanagement TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 2

FM-gerechtes Planen und Bauen Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Betrachtung der Einzelphasen als Gesamtprozess Planung Planung Bau- ausführung Nutzung Rückbau FM-gerechte Planung heißt: Betriebskonzept FM-gerechte Materialauswahl Flexible Raumnutzung Flexible Medienversorgung Quelle: [1], [3], [4] TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 3

FM-gerechtes Planen und Bauen Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Betrachtung der Einzelphasen als Gesamtprozess Planung Planung Bau- ausführung Bau- ausführung Nutzung Rückbau FM-gerechtes Bauen heißt: Einsatz von Anlagen mit geringem Wartungs- und Instandhaltungsaufwand Produktauswahl Konstruktionen, die FM-Prozesse unterstützen Qualitätsbewusstes Bauen FM-gerechte Planung heißt: Betriebskonzept FM-gerechte Materialauswahl Flexible Raumnutzung Flexible Medienversorgung Quelle: [1], [3], [4] TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 4

FM-gerechtes Planen und Bauen Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Betrachtung der Einzelphasen als Gesamtprozess Planung Planung Bau- ausführung Bau- ausführung Nutzung Nutzung Rückbau FM-gerechtes Bauen heißt: Einsatz von Anlagen mit geringem Wartungs- und Instandhaltungsaufwand Konstruktionen, die FM-Prozesse unterstützen Qualitätsbewusstes Bauen Hauptgesichtspunkt „Nutzungsoptimierung“: Optimieren von Prozessabläufen Einsparpotentiale nutzen Schwachstellenanalyse Systemoptimierung Nutzungszeit / Nutzerkontinuität / Nutzerverhalten Hinzu kommen natürlich noch Organisation der Betriebs- und Bestandsdokumentation und die Organisation des Betriebes Quelle: [1], [3], [4] TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 5

FM-gerechtes Planen und Bauen Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Betrachtung der Einzelphasen als Gesamtprozess Planung Planung Bau- ausführung Bau- ausführung Nutzung Nutzung Rückbau Rückbau Hauptgesichtspunkt „Nutzungsoptimierung“: Optimieren von Prozessabläufen Einsparpotentiale nutzen Schwachstellenanalyse Systemoptimierung Nutzungszeit / Nutzerkontinuität / Nutzerverhalten FM-gerechter Rückbau heißt: Minimierung der Rückbaukosten Wiederverwendung von Material und Konstruktionen Umweltgerechte Entsorgung Aufbereitung der Rückbauflächen und -areale Quelle: [1], [3], [4] TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 6

FM-gerechtes Planen und Bauen Betrachtung des Gesamtprozesses Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Nutzungskonzept Modernisierung Revitalisierung Planung Realisierung Nutzung Rückbau Quelle: [1], [3], [4] TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 7

FM-gerechtes Planen und Bauen Kosten im Lebenszyklus eines Gebäudes Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz LCCImmobilie= KF + KK + KP + KR + KN + KE LCCImmobilie = Lifecycle Costs KF = Kosten der Finanzierung KK = Kosten in der Konzeptphase KP = Kosten in der Planungphase KR = Kosten in der Realisierungsphase KN = Kosten in der Nutzungsphase KE = Kosten in der Phase Rückbau und Entsorgung Quelle: [1], [4] TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 8

FM-gerechtes Planen und Bauen Betrachtung der Lebenszykluskosten nach Investitions- und Betriebskosten Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Quelle: [4] TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 9

FM-gerechtes Planen und Bauen Betrachtung der Beeinflussbarkeit der Lebenszykluskosten bezogen auf die Gesamtlaufzeit Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Quelle: [1], [4] TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 10

FM-gerechtes Planen und Bauen Betrachtung der Nutzungsflexibilität Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Bei der Planung des Gebäudes sind im Rahmen der Nutzungsflexibilität die Nutzerkontinuität und das Nutzerverhalten zu berücksichtigen. Dabei lässt sich folgender Grundsatz ableiten: Je größer die Nutzerkontinuität, je spezieller kann eine Immobilie ausgerichtet werden. Sollen Immobilien flexibel genutzt werden, müssen über die Erstnutzung hinaus Alternativkonzepte für spätere Nutzungen aufgestellt werden. Quelle: [1], [3], [4] TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 11

FM-gerechtes Planen und Bauen Nutzungsflexibilität am Beispiel einer Büroetage in Bezug auf die Flächennutzung Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Bei dieser Büroimmobilie wurde verstärkt darauf geachtet, die Flächen flexibel gestalten zu können. TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 12

FM-gerechtes Planen und Bauen Nutzungsflexibilität in Bezug auf das TGM: Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Zuordnung des technischen Inventars Zuordnung der Sensortechnik Austausch und Anpassung von Anlagen oder Anlagenteilen Nutzungsflexibilität in Bezug auf die Bautechnik: Wahl des Tragwerks Vorhalten von Ausbaureserven Deckengestaltung Quelle: [1] TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 13

FM-gerechtes Planen und Bauen Betrachtung des Informationsmanagement Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Mit Informationsmanagement ist die Nutzung von zentralen Systemen gemeint, in denen Daten über den Lebenszyklus einer Immobilie gesammelt werden. Folgende Systeme können dabei zum Einsatz kommen: Virtuelle Projekträume (VPR) Internetbasierende Dokumentenverwaltungen (IDV) Projektmanagementsystem auf ERP-Basis (PMS) CAFM-Systeme (CAFM) Quelle: [1], [2] TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 14

FM-gerechtes Planen und Bauen Informationsmanagement im Lebenszyklus Bauherr Projektentwickler Planer (Bautechnik, TGA, Architektur) Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Planung VPR IDV / PMS Bauherr Planer (Bautechnik, TGA, Architektur) GÜ o. GU mit den Leistungserstellern (NU) Realisierung VPR CAFM Bauherr Betreiber u. Dienstleister Planer (Bautechnik, TGA, Architektur) Nutzung GLT / Office / CAFM GLT / Office / CAFM Bauherr Projektentwickler Planer (Bautechnik, TGA, Architektur) Leistungserbringer Rückbau Quelle: [1], [2] TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 15

FM-gerechtes Planen und Bauen Informationsmanagement im Lebenszyklus Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz VPR VPR GLT / Office / CAFM IDV / PMS GLT / Office / CAFM CAFM Informationsverlust Quelle: [1], [2] TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 16

FM-gerechtes Planen und Bauen Kostenaufteilung für die CAFM-Einführung in der Betriebsphase Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Quelle: [2] TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 17

FM-gerechtes Planen und Bauen Optimierung des Informationsmanagements durch Standardisierung Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Definition des Informationsumfangs Welche Informationen werden aus den Phasen Planung und Realisierung für den Betrieb benötigt? Informationsbündelung Für Informationen wird definiert wie und wo sie gesammelt werden. Informationszuweisung Wer kann wann auf welche Informationen zugreifen. TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 18

FM-gerechtes Planen und Bauen Hilfsmittel von AutoCAD® Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Verwendung von Blöcken Exportfunktion zu Attributen von Blöcken mit Hilfe von Textschablonen zur externen Aufbereitung Verbindung von Blöcken und anderen Zeichnungselementen mit Datensätzen aus externen Datenbanken Dies bietet die Möglichkeit grafische und alpha-numerische Daten in der Zeichnung zu speichern. Somit können Informationen zentralisiert werden. TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 19

FM-gerechtes Planen und Bauen Hilfsmittel von AutoCAD® Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Text mit Informationen Block mit Attributen TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 20

FM-gerechtes Planen und Bauen Hilfsmittel von AutoCAD® Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 21

FM-gerechtes Planen und Bauen Einsatz von Tabellenkalkulation als Hilfsmittel Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Ist eine spätere Datenübernahme geplant, muss die Form der Tabelle genau definiert sein. Wenn Tabellen aus dem Originalprogramm verwendet werden, ist es schwierig Eingaben auf Plausibilität zu prüfen. Bei Verwendung von Sonderzeichen oder Steuerelementen (eingefügter Return) kommt es beim Import zu Problemen. Relationen müssen eventuell aufgebaut werden. TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 22

FM-gerechtes Planen und Bauen Einsatz von Tabellenkalkulation als Hilfsmittel Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Einige Regeln für die Verwendung von Instrumenten, wie Excel® oder Open Calculator® Beachtung der Spalten und Zeilenkonventionen von Datenbanken Keine Verwendung von manuellen Returns Keine zusätzliche Spaltung oder Vereinigung von einzelnen Zellen Keine Sonderzeichen Keine Trennzeichen, wie z.B. Semikolon, verwenden Nur eine Information pro Datenfeld (Beachtung der Normalisierungsregeln) TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 23

FM-gerechtes Planen und Bauen Einsatz von Schnittstellen Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 24

FM-gerechtes Planen und Bauen Zusammenfassung Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz Eine erfolgreiche FM-gerechte Planung beginnt in der Konzeptionsphase. FM-gerechtes Bauen erfolgt unter der Beachtung der Betriebskosten für die eingesetzten Bauelemente, Konstruktionen und Materialien. Bei der FM-Betrachtung sind unter anderem folgende Kernpunkte zu Beachten: Kostenentwicklung während des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie Verfolgung einer möglichst großen Nutzungsflexibilisierung zur Gewährleistung einer möglichst großen Vermarktungsflexibilität Einführung eines durchgängigen Informationsmanagements zur Vermeidung von Informationsverlust TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 25

FM-gerechtes Planen und Bauen Literaturverzeichnis Einführung Kosten- betrachtung Betrachtung der Nutzungs- flexibilität Betrachtung des Informations- management Flächenmanagement I Prof. Dr. Kosciolowicz IFMA® - International Facility Management Association, Richtlinie FM-Gerechte Planung und Realisierung May: IT im Facility Management richtig einsetzen 1. Auflage, Springer-Verlag, 2002 ISBN 3-540-04759-X Nävy: Facility Management 3. Auflage, Springer-Verlag, 2003 ISBN 3-540-4416-70 Rhomberg: Mehr PPP-Perspektiven durch Lebenszyklus –Betrachtung von Bauprojekten Unternehmenspräsentation der „Rhomberg Bau GmbH“ Stand 2006 Sorsch, Kiesewetter: Berücksichtigung von Facility Management – Aspekten während der Projektentwicklung Universität Leipzig – Immobilienmanagement Stand 2004 TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENT Martin Sowinski 26