Schätzung im Kontext der Marktlage und -prognose Dr. Stefan Fahrländer SVIT Bern Immobilientage 2013, Lenk 7. November 2013 Schätzung im Kontext der Marktlage und -prognose Dr. Stefan Fahrländer

0 Agenda Fahrländer Partner Raumentwicklung Bewertungsidee von FPRE Makroökonomischer Rahmen Marktlage Prognosen

1 Fahrländer Partner Raumentwicklung

1.1 Fahrländer Partner Raumentwicklung Facts: Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich (gegründet 2006) 2 Partner - Stefan Fahrländer, Dr. rer. oec., Volkswirt/Ökonometriker - Dominik Matter, lic. oec. publ., Volkswirt/Ökonometriker 10 Mitarbeitende aus den Bereichen Architektur, Betriebswirtschaft, Geographie, Ingenieurwesen, Statistik, Volkswirtschaft Partner: Mitgliedschaften: Swiss Society of Economics and Statistics Swiss Real Estate Think Tank

1.2 Daten, Modelle und Dienstleistungen Raumbeobachtung - Demographie / Soziodemographie - Regionalökonomie - Raumplanung - Immobilienmärkte Daten und Modelle - Nachfragersegmente (Wohnen, Büro) - Detailhandelsmodell - Immobilienumfrage - Prospektivmodell - Real Estate Scenario Cockpit RESC - Lageratings - Bewertungsmodelle (AVM, DCF) Beratung - Immobilien-Anlagestrategie - Quartier- und Arealentwicklungen - Standort- und Marktanalysen - Architekturwettbewerbe - Bauherrenbegleitung Publikationen - Metaanalyse Konjunktur - Metaanalyse Immobilien - Immobilienanlagen Schweiz - Transaktionspreisindizes - Stimmungsindizes - Immobilien-Almanach Schweiz Immobilienbewertung - Entwicklungsprojekte - Mehrwertberechnungen - Enteignungsentschädigungen - Spezialliegenschaften (z.B. Kraftwerke, Plantagen) IMBAS (Immobilien Bewertungs- und Analysesystem) - Analyse der Makrolagen - Analyse der Mikrolage - Bewertungsmodelle (AVM, DCF) - Marktmietemodelle (AVM) Forschung und Lehre - Bundesämter, Kantone - Hochschulen (ETH, Fachhochschulen, Universitäten) - Schweiz. Nationalfonds

2 Bewertungsidee von FPRE – umgesetzt in IMBAS

2.1 Grundüberlegungen zur Marktwertbestimmung Der beste Marktwert ist der heutige Transaktionspreis von identischen Liegenschaften (analog Aktienmarkt) Der zweitbeste Marktwert ist der heutige Transaktionspreis von ähnlichen Liegenschaften (Vergleichswert) Der drittbeste Marktwert ist ein Marktwert basierend auf Annahmen und Modellrechnungen (Realwert, Ertragswert) 7

2.2 Immobilienbewertungsmethoden: 3 Klassen Realwerte Vergleichswerte Ertragswerte Marktwert: Marktwert: Marktwert: Erstellungskosten ./. Altersentwertung + Landwert Transaktionspreis ähnlicher Liegenschaften Summe der Barwerte der künftigen Nettoerträge Praktikermethode (oftmals – irrtümlich – Verkehrswert genannt) Marktwert: Mischwert aus Realwert und Ertragswert 8

2.3 Theorie hinter den Modellklassen Die Theorie hinter den Realwertmethoden Eine Liegenschaft besteht aus einem Haus und dem unterlegten Land. Kenne ich die Baukosten für eine vergleichbare Liegenschaft bzw. kann ich die Baukosten hinreichend gut abschätzen und kenne ich den Wert des Landes, kann ich den Marktwert der Liegenschaft berechnen. Die Theorie hinter den Ertragswertmethoden Ein Anleger ist bereit, sein Geld zu investieren, falls er einen risikogerechten Zins dafür erhält. Kenne ich den erzielbaren (Miet)ertrag sowie den risikogerechten Zinssatz, entspricht der Marktwert der Summe der Gegenwartswerte der künftigen (Miet)erträge.

2.4 Grundzüge der hedonischen Theorie (Vergleichswerte) Jede Immobilie verfügt über eine Reihe von Eigenschaften (z.B. Erreichbarkeit, Aussicht, Grösse) die dem Bewohner einen Nutzen (z.B. Wohlbefinden, Zeitersparnis beim Pendeln etc.) stiften können Für diese Eigenschaften und Kombinationen von Eigenschaften bzw. für den damit verbundenen Nutzen ist ein Interessent bereit, einen Preis zu bezahlen (implizite Preise) Die Summe der Preise für die einzelnen Nutzenaspekte ergibt den Preis, den ein Interessent für die Liegenschaft zu zahlen bereit ist1 1: Falls er in der Lage ist, diesen Preis effektiv zu bezahlen. Der Interessent bezahlt also nicht die Kombination aus Beton, Stein, Holz, Glas etc., sondern seinen Gesamtnutzen Ist ein Anbieter bereit, diesen Gesamtnutzen zu diesem Preis herzustellen, kommt eine Transaktion zustande 10

2.5 «Philosophie» in der Umsetzung in IMBAS Mehrere Antworten auf dieselbe Frage (2 x Hedonisch, Realwert, Ertragswert) Beides möglich: Schnellbewertung (Schuss auf Scheibe), differenzierte Bewertung Detaillierte Herleitung aller Annahmen (Nachvollziehbarkeit) Modellvorschläge, manuelles Übertragen -> Bewertungsmodelle als Unterstützung zur Eingrenzung des Marktwerts - Bewertung als System - Bewertung «für Erwachsene» -> Interpretation der Differenzen zwischen hedonischem Marktwert, Ertrags- und Realwert ist möglich und aufschlussreich

2.6 Unterschiedliche Bewertungstiefe Erfassung und Schnellbewertung Vertiefung der Bewertung mit 8-10 Eingaben in 10 Minuten zum Marktwert Servitute Baurecht Primärinformationen Qualitätsindikatoren Eckwerte Renovationsbedarf Grösseninformationen Erstellungskosten Qualitäten Landwert Nachhaltiger Ertrag Kapitalisierung Beschrieb / Fotos 12

2.7 Hedonisches Modell von Fahrländer Partner Objekt Grösse Makrolage Standort Nettowohnfläche (EWG) -Gebäudevolumen (EFH) -Grundstückfläche (EFH) -Zimmerzahl -Garagen/Parkierung -Aussenräume Qualitäten der Ortschaft -Qualitäten des Stadtkreises Als Benchmark dem Modell hinterlegt Marktwert Qualitative Informationen Mikrolage Baustil (Baujahr) -Zustand bzw. Renovationen -Standard -Lage im Gebäude (EWG) -Freistehend oder nicht Image -Aussicht -Besonnung -Verkehrserschliessung -Dienstleistungen 13

2.8 Daten EWG: 130‘000 Transaktionen, davon 22‘000 sehr aktuelle EFH: 123‘000 Transaktionen, davon 20‘000 sehr aktuelle HNF der EWG Qualitäten der EWG Quellen: UBS, SGKB, 190 Maklerfirmen, Treuhänder, Entwickler* *: Ab Januar 2014 auch AXA, Credit Suisse, ZKB. 14

2.9 Methode: Grundsätzliches Steht das Modell, geht es also um die methodische Umsetzung: Diese erfolgt meistens mittels (robuster) linearer Regression Statistische Messung der Zusammenhänge zwischen Eigenschaften und Preis (implizite Preise) Vorhersage der Marktwerte von anderen Liegenschaften (Marktwert und Bandbreite) Die hedonische Methode ist eine Vergleichswertmethode Hedonische Modelle sind bei Objekten im Wohneigentum heute (fast) Standard. 15

2.10 Methode: Modellierung der Makrolage Bei hinreichender Datenlage werden die Preisniveaus der rund 5‘500 Ortschaften, Quartiere und Weiler direkt aus den Daten geschätzt In ländlichen Gebieten ist die Datenlage teilweise dünn und die Preisniveaus müssen modelliert werden Idee der Modellierung von Makrolagen Die Immobilienpreise einer Ortschaft sind ähnlich wie die Preise in den umliegenden Ortschaften (nächste Nachbarn) Die nächsten Nachbarn werden anhand der Fahrzeiten nicht anhand der Distanzen bestimmt (Fahrzeitenkoordinaten) Weitere Modellparameter: Besteuerung, Urbanisierungsgrad, «Goldküsteneffekt» 16

2.11 Methode: Geographische Koordinaten 17

2.12 Methode: Fahrzeitenbasierte Koordinaten Quelle: Fahrländer (2007). 18

2.13 Methode: Statistisches Handwerk Einfluss des Baujahrs auf den Marktwert: Empirische Messung Quelle: Fahrländer (2007). Linearer Fit Spline 19

2.14 Methode: Schätzgleichung Marktwert = exp(13.53 + 1.00*Makrolage + 0.78*ln(NWF) – 0.31*BAUJ + 0.01*BAUJ2 + 0.15 + 0.18 + 0.15 + 0.02 + 0.122/2) 13.53 Konstante Makrolage Als Benchmark dem Modell hinterlegt NWF EWG mit einer Nettowohnfläche zwischen 100 und 150m2 BAUJ, BAUJ2 Quadratische Berücksichtigung des Baujahrs 0.15 Zuschlag für eine gute Mikrolage 0.18 Zuschlag für einen gehobenen Standard 0.15 Zuschlag für bereits erfolgte Renovationen 0.02 Zuschlag für das Kaufquartal 0.122/2 Statistische Korrektur (Logarithmuskorrektur) 20

2.15 Gesamtkonzept Bewertungsmodelle IMBAS Einsatz der Modelle im 3. Quartal Einsatz der Modelle im 4. Quartal Einsatz der Modelle im 1. Quartal Neuschätzung per Ende 3. Quartal Neuschätzung per Ende 4. Quartal Update -Qualitätsbericht -Erweiterungen Update -Qualitätsbericht -Erweiterungen Laufend: Schulungen, Anfragen, Feedback, Erweiterungen 21

2.16 Benutzung der Web-Applikation IMBAS* Ca. 190 Firmen / 800 User  ca. 4 Logins pro Monat und User *: Ausschliesslich Entwickler, Makler, Treuhänder. Die Nutzung durch Banken erfolgt z.B. mittels WinCredit. 22

3 Marktlage

3.1 Immobilienmärkte – 3 Phasen seit 1980 Anmerkung: Dargestellt anhand der Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen. Quelle: Fahrländer und Matter (2011, Hrsg.: HEV Schweiz).

3.2 Makroökonomische Lage BIP-Wachstum Migration (1‘000 Personen) Beschäftigung / Arbeitslosigkeit Zinsen (Obligationenrenditen) Quelle: Metaanalysen Konjunktur und Immobilien von Fahrländer Partner.

3.3 Wohneigentum: Steigende Preise Quelle: Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner.

3.4 Wohneigentum: Steigende Preise Anmerkung: EWG, mittleres Segment. Quelle: Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner.

3.5 Wohneigentum: Steigende Preise erwartet Anmerkung: Preiserwartung Eigentumswohnungen Schweiz. Quelle: HEV Schweiz, Fahrländer Partner.

3.6 Wohneigentum: Unterschätzte Volatilität? Anmerkung: Vergleich Erwartung und Rückblick für Preise von Eigentumswohnungen Schweiz. Quelle: HEV Schweiz, Fahrländer Partner.

3.7 Region Mittelland: Dynamischer als erwartet Anmerkung: Strukturbrüche im 4. Quartal 1996 und im 2. Quartal 2012, Region Mittelland. Quelle: HEV Schweiz / FPRE.

3.8 Real Estate Scenario Cockpit RESC Marktwert Marktwert 2013 Ausgewogener Marktwert 2013 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 -> Heutige «Markttemperatur» -> Erwartungen bezüglich Trend-Entwicklungen -> Erwartungen bezüglich zyklischer Entwicklungen

3.9 Aktuelle Marktlage Generell hoch, teilweise sehr hoch bewertete Märkte Überhitzung an den stark nachgefragten Standorten (insbes. Genfersee) Überwiegend makroökonomisch begründbar, keine Preisblase Warnungen, Regulierung und Selbstregulierung zeigen an den Hot-Spots langsam Wirkung Verlagerung der Nachfrage von den Hot-Spots an immer peripherere Standorte Mehrheitlich ausgewogene Real-, Ertrags- und hedonische Marktwerte in der Region Bern -> keine oder geringe Überhitzungszeichen in der Region Bern

3.10 Zyklizität der Regionen normal-zyklische Regionen Regionen mit negativem Trend zyklisch volatile Regionen Orte mit geringem Bezug zur Realwirtschaft Quelle: Fahrländer Partner.

4 Prognosen

4.1 Prognosen? Unsicherheit und Risiken! - Frühling 2011: Zinserhöhung durch SNB galt als sicher, offen waren Zeitpunkt und Ausmass Die Realität damals? – und Heute? - Ist die Finanzkrise vorbei? Gelingt der «Kauf von Zeit»? - Regulatorische Änderungen (z.B. BVG)? - Selbstdisziplinierung oder Disziplinierung? - Deflation oder Inflation? - Politische Risiken (z.B. Ecopop, Unternehmensbesteuerung)? -> Es lohnt sich mit Sicherheit, die Markttemperatur zu kennen und es lohnt sich mit Sicherheit, Szenarien durchzuspielen und die Effekte zu quantifizieren.

4.2 Kurzfristiger Ausblick Mehrfamilienhäuser Quelle: Fahrländer Partner 2013.

4.3 Kurzfristiger Ausblick Büro- und Geschäftshäuser Quelle: Fahrländer Partner 2013.

4.4 Zyklische Prognosen Wohneigentum Basisszenario, Region Mittelland Quelle: Immobilien Almanach Schweiz 2013 (FPRE 2012).

4.5 Verschobene Korrektur Hoch bis sehr hoch bewertete Märkte Tiefzinsen bei guter Konjunktur stimmen positiv Überhitzungsdiskussion, Regulierung und Selbstregulierung bremsen Konjunkturelle und regulatorische/politische Risiken Langfristig positiver Ausblick Quelle: FPRE. 39

4.6 Laufendes Monitoring notwendig... Unentgeltliche Dienstleistung von FPRE: http://www.fpre.ch/de/produkte_meta.asp 40

Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Am 20. Dezember 2013 erscheint der Immobilien-Almanach Schweiz 2014 sf@fpre.ch 41