„Finanzierung und Besicherung in Russland“ Deutsch-Russische Auslandshandelskammer Seminar des Komitees für Rechtsfragen „Finanzierung und Besicherung in Russland“ Florian Schneider Rechtsanwalt, Partner (Moskau, Frankfurt a.M.) Moskau 15. Oktober 2009

Hypotheken in Russland

Inhalt Gesetzliche Grundlagen Allgemeines Entstehung der Hypothek Inhalt des Hypothekenvertrages Vollstreckung der Hypothek Die Hypothek in der Insolvenz Praktische Erfahrungen

Gesetzliche Grundlagen 28 March, 2017 Gesetzliche Grundlagen Notariatsgesetz (vom 11. Februar 1993) Zivilgesetzbuch 1. Teil (1994) Gesetz über die Registrierung von Immobilienrechten und – geschäften (vom 21. Juli 1997) Hypothekengesetz (vom 16. Juli 1998) mit Änderungen vom 30. Dezember 2008 Bodengesetzbuch (vom 25. Oktober 2001) Insolvenzgesetz (vom 26. Oktober 2002) Baubeteiligungsgesetz (vom 30. Dezember 2004) Vollstreckungsgesetz (vom 30. Oktober 2007)

28 March, 2017 Allgemein (1) Die Hypothek nach russischem Recht ist grundsätzlich vergleichbar mit der Hypothek nach deutschem Recht: Realsicherheit an unbeweglichem Vermögen Dingliches Recht Streng akzessorisch Grundschuld nach russischem Recht? Hypothekengegenstand

Allgemein (2) Vorfragen Register für Immobilienrechte und –geschäfte: 28 March, 2017 Allgemein (2) Vorfragen Ist der Hypothekenschuldner Eigentümer der Immoblie? Wurden bereits weitere Hypotheken zugunsten Dritter registriert? Register für Immobilienrechte und –geschäfte: Inhalt Würdigung Auskunftsmöglichkeiten: territoriale Abteilungen des Föderalen Dienstes der staatlichen Registrierung, das Katasters und Kartenwesens (z.B. in der Stadt Moskau) Hypothek an Grundstücken und Gebäuden muss grundsätzlich gleichzeitig vereinbart und registriert werden (Sonderfall: staatliche bzw.kommunale Grundstücke. Hypothek an einem Mietrecht)

Entstehung der Hypothek (1) 28 March, 2017 Entstehung der Hypothek (1) Abschluss eines Hypothekenvertrages: eigenes Dokument Schriftform Sprache staatliche Registrierung keine notarielle Beglaubigung erforderlich abzusichernde Forderungen Geldforderungen (Sonderfall: Absicherung der Vertragsstrafen z.B. aufgrund von LOI, strittig) Besicherung bereits fälliger Forderungen strittig

Entstehung der Hypothek (2) 28 March, 2017 Entstehung der Hypothek (2) kraft Gesetzes bei zweckgerichteten Krediten / Darlehen für den Erwerb von Grundstücken / gewerblichen Immobilien / Wohnungen bei Baufinanzierung u.U. bei nicht vollständiger Zahlung des Kaufpreises

Wesentlicher Inhalt des Hypothekenvertrages 28 March, 2017 Wesentlicher Inhalt des Hypothekenvertrages Zwingende Anforderungen: Beschreibung des Hypothekengegenstandes Bewertung (in den Einzelfällen durch einen unabhängigen Gutachter) Exkurs: Bei dem Gutachten werden 3 Ansätze verwendet (Kostenaufschlags-, Einnahme- und Vergleichsmethode) Beschreibung der abgesicherten Forderung (insbesondere Gegenstand, Höhe und Frist)

Vollstreckung der Hypothek Das Vollstreckungsverfahren besteht aus: Vollstreckung (gerichtliche oder außergerichtliche) Verwertung

Vollstreckung der Hypothek: wesentliche Etappen Sofortige Zwangsvollstreckung (außergerichtlich) Hypotheken- gläubiger Verwertung Vereinbarung über sofortige Zwangsvollstreckung Zustimmung des Hypothekenschuldners Vollstreckung (gerichtlich)

Sofortige Zwangsvollstreckung (1) Sofortige Zwangsvollstreckung möglich: Vereinbarung über die sofortige Zwangsvollstreckung jederzeit möglich Teil des Hypothekenvertrages bzw. eine gesonderte Vereinbarung Keine notarielle Beglaubigung erforderlich ABER Notariell beglaubigte Zustimmung des Sicherungsgebers für die sofortige Zwangsvollstreckung erforderlich

Sofortige Zwangsvollstreckung (2) Sofortige Zwangsvollstreckung nicht möglich (Auswahl) der Abschluss des Vertrages unterliegt der Zustimmung einer dritten Person bzw. einer Behörde, wenn der Hypothekengläubiger eine natürliche Person ist Hypothekengegenstand sind Wohnräumlichkeiten, die im Eigentum von natürlichen Personen stehen Hypothekengegenstand ist Vermögen, das im staatlichen bzw. kommunalen Eigentum steht

Vollstreckung Vollstreckungsverbote: die Verletzung der gesicherten Forderung ist unbeachtlich die Höhe der Forderungen des Hypothekengläubigers ist eindeutig unverhältnismäßig zum Wert der Sicherung Bestimmung der Unbeachtlichkeit bzw. Unverhältnismäßigkeit: Höhe der nichterfüllten Verbindlichkeit unter 5% des Wertes des Hypothekengegenstands Forderungsschuldner ist weniger als 3 Monate mit der Erfüllung der gesicherten Forderung in Verzug Sonderfall: Zwangsvollstreckung aufgrund eines Notarvollstreckungsvermerks. Vorsicht (!): Keine praktische Anweisungen für die Notare. In der Praxis kann diese Möglichkeit nicht umsetzbar sein (hängt von dem jeweiligen Notar ab)

Verwertung (1) im Rahmen einer gerichtlichen Vollstreckung: Versteigerung im Rahmen einer außergerichtlichen Vollstreckung (die konkrete Alternative wird durch den Hypothekengläubiger bestimmt): Versteigerung nach den Regeln des Zivilgesetzbuches Verkauf aufgrund eines Kommissionsvertrages direkter Erwerb einiger Arten von Hypothekengegenständen (Ausnahmen: z.B. Grundstücke, Gebäude)

Verwertung (2) Formelle Anforderungen ist die schriftliche Benachrichtigung des Hypothekenschuldners Inhalt der Benachrichtigung Innerhalb von 10 Tagen ab Erhalt dieser Benachrichtigung ist der Hypothekenschuldner berechtigt, die gesicherte Forderung zu erfüllen die Verwertung erfolgt, soweit die gesicherte Forderung nicht erfüllt wurde: nach Ablauf von 10 Tagen nach Erhalt der o.g. Benachrichtigung oder 45 Tage nach der Übersendung der Benachrichtigung über die Vollstreckung (soweit diese Frist früher endet)

Verwertung (3) Bewertung des Vollstreckungsgegenstandes im Rahmen einer außergerichtlichen Vollstreckung durch einen unabhängigen Gutachter erforderlich: Hypothekengegenstände mit dem Wert von über 500,000 Rubel (ca. 11,100 Euro) Miet- bzw. Pachtrecht In den o.g. Fällen muss der Anfangspreis des Hypothekengegenstands bei der Verwertung im Rahmen der sofortigen Zwangsvollstreckung 80% des Wertes betragen, soweit nichts anders durch die Parteien vereinbart wurde.

Vollstreckungsverfahren Im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens hat der Hypothekengläubiger Vorrang vor anderen Forderungen: Schadensersatzansprüche insbesondere wegen Körper- und Gesundheitsschäden Gehälter und Urherbervergütungen Forderungen des Staates sonstige Forderungen Vorsicht (!): Gilt nicht vollständig für das Insolvenzverfahren

Die Hypothek in der Insolvenz (1) Insolvenzverfahren wird eröffnet, soweit: die anfallenden Forderungen innerhalb von 3 Monaten nicht befriedigt werden können die Summe der Forderungen mindestens 100.000 Rubel (ca. 2.300 Euro) beträgt und der Wert des eigenen Vermögens der betroffenen Person unter der Summe der unbefriedigten Forderungen liegt mehrere Phasen sind denkbar (Aufsicht; Sanierung; Außenaufsicht; Konkurs; gütliche Beilegung)

Die Hypothek in der Insolvenz (2) der Hypothekengegenstand wird aus der Insolvenzmasse nicht ausgesondert keine außergerichtliche Vollstreckung des Hypothekengegenstandes bei Insolvenz (ab der Einführung der Aufsicht) möglich grundsätzlich ist die Verwertung der Konkursmasse erst im Rahmen des Konkurses möglich. Ausnahme für die Hypothekengegenstände: Verwertung im Rahmen der früheren Phasen möglich

Die Hypothek in der Insolvenz (3) Reihenfolge der Befriedigung der Forderungen: gerichtliche und sonstige Kosten in Zusammenhang mit dem Insolvenzverfahren (1. Rang) Schadensersatzansprüche insbesondere wegen Lebens- und Gesundheitsschäden (2. Rang) Gehälter und Urherbervergütungen (3. Rang) gesicherte Forderungen, Forderungen des Staates, sonstige Forderungen (4. Rang) Garantie, dass die Hypothekengläubiger bei der Verwertung der Hypothekengegenständen folgende Mindestsummen erhalten (Vorrang vor den anderen Forderungen): 80% des Erlöses bei der Besicherung von Kreditverträgen 70% des Erlöses bei der Besicherung von anderen Forderungen

Praktische Erfahrung (1) einige Anmerkungen bei der Entstehung von Hypotheken: praktische Schwierigkeiten bei der gleichzeitigen Einreichung von Hypotheken mit verschiedenen Rängen Besicherung der anfälligen Forderungen. Verlängerung der Frist der zu besichernden Forderung erforderlich Sicherungseigentum (z.B. Erwerb von Immobilien mit einem vereinbarten anschließenden Rückkauf). Risiken der Umwirksamkeit zusätzliche formelle Anfragen/Anmerkungen der russischen Behörden

Praktische Erfahrung (2) Vollstreckung Vollstreckung: allgemein wenig Praxis bei der Vollstreckung von Hypotheken in Russland Kernpunkt: außergerichtliche Vollstreckung (Vor- und Nachteile). Diskussion zwischen den Parteien über den Umfang und Bedingungen In der Praxis erfolgt die gerichtliche Vollstreckung mit Fristverzögerungen (Gerichte sind überlastet)

Kontakt Florian Schneider Rechtsanwalt, Partner Salans, Moskau Balchug Plaza 7, Ulitsa Balchug Moskau, 115035 Russland Tel. + 7 495 644 05 00 Fax. + 7 495 644 05 99 FSchneider@salans.com Salans, Frankfurt Platz der Einheit 2 Gebäude Pollux 60327 Frankfurt am Main Deutschland Tel. + 49 69 450012 0 Fax. + 49 69 450012 133 FSchneider@salans.com

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