Projektseminar 2011 Abschlusspräsentation Gruppe 4 Susanne Fiddeke, Nils Johannsen, Marcel Wolter Evaggelos Melachrinos, Morteza Mojahed
Gliederung Standort- und Marktanalyse Neues Nutzungskonzept Vermarktungskonzept Wettbewerbsanalyse Wirtschaftlichkeitsanalyse 6. Fazit
Standort und Markt Berliner Büroimmobilienmarkt Topmanager aus aller Welt schätzen Berlin "enorm„ (Berliner Morgenpost 30.05.11) Berliner Immobilienmarkt "stand noch nie so gut da wie jetzt, hier expandieren die Unternehmen„ (Christoph Reschke, Geschäftsführer Hines Deutschland, ImmobilienZeitung vom 10.03.11) 1. Standort und Markt
Standort und Markt Mikrostandort „Das ehemalige Hertie-Haus an der Turmstraße ist an die MIB AG verkauft.“ (Thomas Daily vom 05.05.11 ) „MOABIT - Schultheiss-Brauerei wird zum Shoppingcenter“ (Berliner Morgenpost vom 27.05.11 ) „Huber und Partner kauft Wohngebäude in Berlin-Moabit“ (ImmobilienZeitung vom 26.06.11 ) Sanierungsgebiet Turmstraße 1. Standort und Markt 4
Neues Nutzungskonzept Beseitigung der bislang vorherrschenden monokulturellen Nutzung, Öffnungen des Bogens hin zur innenliegenden Freifläche, Schaffung eines repräsentativen Foyers mit der Möglichkeit des Aufenthaltes, Attraktive Gastronomieangebote zum Verweilen und persönlichen Austausch, Einbindung des Einzelhandels zur Nahversorgung, Abriss des bisherigen Torhauses zur Öffnung des Areals zur Straße hin und Nutzung der Synergien zwischen den Strukturen der „alten Meierei“ und des Bogens. 2. Nutzungskonzept
Hotel Alte Meierei Torhaus Alt Moabit Villa Wohngebiet
Hotel Alte Meierei Alt Moabit Villa Wohngebiet
Hotel Alte Meierei Alt Moabit Villa Wohngebiet
Hotel Alte Meierei Alt Moabit Villa Wohngebiet
Hotel Alte Meierei Alt Moabit Villa Wohngebiet
Hotel Alte Meierei Alt Moabit Villa Wohngebiet
Hotel Alte Meierei Alt Moabit Villa Wohngebiet
Vermarktungskonzept Bestehendes Image ausbauen Moderneres Logo spiegelt neue Gebäudestruktur und Spree wider Vermarktung beginnt mit Baubeginn 3. Vermarktung
Wettbewerbsanalyse Verknappung hochwertiger Flächen in 1A-Lagen Potenzial für 2A-2B-Lagen (innerhalb Berliner S-Bahn-Ring) 4. Wettbewerb
Wirtschaftlichkeitsanalyse Ablaufplanung Beginn umfassende Modernisierungsphase mit Auszug des Innenministerium (BIM) 2016 Vollvermietung bis zweite Halbjahr 2018
Wirtschaftlichkeitsanalyse Akquisition - Marktwert Kaufpreisfindung komplex aufgrund hohen Leerständen und angekündigte Auszug (BIM) Marktmiete mit durchschnittlich 12,35 €/m² plausibel
Wirtschaftlichkeitsanalyse Akquisition - Marktwert
Wirtschaftlichkeitsanalyse Baukosten Brutto ohne MwSt. - nicht indexiert EUR/m² BGF Fläche m² BGF Summe € modernes Büro 611 48.035 29,5 Mio. neue „kulinarische“ EG 826 5.412 4,5 Mio. Abrisskosten (Öffnungen) 5 Mio. Projektmanagement 1,5 Mio. Gesamt 757 53.447 40,5 Mio.
Wirtschaftlichkeitsanalyse Ertragsparameter und zukünftige Marktentwicklung Miete fiktiv heute: 15,75 €/m² und 17 €/m² Inflation 1,8% Mietwachstum 2% Alterswertminderung 1,7% Incentives 3 MM Makler Exit NIY 5,9% / 6,1% Exit Bewk. 9% vom JRohE Finanzierungskonditionen 5,6% p.a. (bei 35% FK) Steuersatz 30%
Wirtschaftlichkeitsanalyse Rentabilität und Finanzkennzahlen (10-Jahreshorizont) EK nach St./Finanz. Gesamtkapital IRR p.a. 5,77% 7,65% Nettobarwert (DR 15%) -31.501.931 Equity Multiple 1,48 Zielbruttokaufpreis bei DR 15% 55.060.257
Wirtschaftlichkeitsanalyse Rentabilität und Finanzkennzahlen (Verkauf nach Vollvermietung) EK nach St./Finanz. Gesamtkapital IRR p.a. 5,99% 8,18% Nettobarwert (DR 15%) -21.010.989 Equity Multiple 1,33 Zielbruttokaufpreis bei DR 15% 65.364.156
Wirtschaftlichkeitsanalyse Rentabilität und Finanzierungsstruktur
Fazit zeitgemäßes, flexibles und nutzerfreundliches Büro Ergänzung der bisherigen Nutzung um ansprechende Gastronomiekonzepte und Nahversorgungsangebote isolierte Areal beleben Marktsituation = Aufbruchsstimmung wirtschaftlich bedingt attraktiv