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26.03.2014www.lp-rechtsanwaelte.de VdIV Seminar Die Jahresabrechnung in der WEG Verwaltung Rechtsanwälte Dresden.

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1 www.lp-rechtsanwaelte.de VdIV Seminar Die Jahresabrechnung in der WEG Verwaltung Rechtsanwälte Dresden

2 Teil A Inhalt und Gestaltung der Abrechnung Teil B Die Abrechnung in der Außenwirkung

3 Teil A Inhalt und Gestaltung der Abrechnung 1.Gesetzliche Grundlagen –ausdrückliche Regelungen im WEG –Einnahmen und Ausgabenprinzip –Abrechnung der Sonderumlage und der verbrauchsabhängigen Kosten –Darstellung der Instandhaltungsrücklage –Gesamt- und Einzelabrechnung 2. Abweichungsmöglichkeiten vom Abflussprinzip 3. Korrektur der Abrechnung

4 Teil B Die Abrechnung in der Außenwirkung 1. Die Abrechnungsspitze 2. Die Anfechtung der Abrechnung 3. Die Abrechnung im Verhältnis zum Wirtschaftsplans 4. Die WEG Abrechnung im Verhältnis zur Mieter- abrechnung

5 Teil A Inhalt und Gestaltung der Abrechnung

6 Zur Abrechnung gehört Die Gesamtabrechnung Die Einzelabrechnungen, Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage Die Darstellung der Kontenentwicklung, Der Vermögensstatus [str. so aber OLG Hamm, Beschluss vom W 7/01; LG München I, Urteil vom S 23229/08]

7 1. Gesetzliche Grundlagen der Abrechnung Wo steht eigentlich was ?

8 § 28 WEG § 28 Abs. 3 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.

9 § 16 WEG § 16 Abs. 2 Nutzungen, Lasten und Kosten Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.

10 § 16 WEG § 16 Abs. 3 Kompetenz zur Änderung des Kostenverteilerschlüssels der Betriebskosten i.s.d. § 556 BGB bzw. der Kosten der Verwaltung § 16 Abs. 4 Kompetenz zur Änderung des Kostenverteilerschlüssels der Kosten der Instandhaltung Instandsetzung baulichen Maßnahmen und Modernisierungen

11 § 16 WEG § 16 Abs. 7 Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4. § 16 Abs. 8 Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung

12 § 21 WEG § 21 Abs 8 Kompetenz zur Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand

13 Wo stehen Regelungen zur Fristen der Erstellung der Jahresabrechnung ? Regelungen zum Abflussprinzip ? Regelungen zur Darstellung der Instandhaltungsrücklage ? Regelungen zur Gesamt- und Einzelabrechnung ?

14 Regelungen zur Fristen der Erstellung der Jahresabrechnung

15 Fälligkeit der Abrechnung Beispiel Der Verwalter A beendet sein Verwalteramt zum Das Wirtschaftsjahr der WEG ist das Kalenderjahr. In der Versammlung der WEG am berichtet die neue Verwaltung über die Übergabe der Verwaltungsunterlagen und weist darauf hin, dass der Verwalter A bisher pflichtwidrig die Jahresabrechnung 2010 noch nicht erstellt hat.

16 § 28 Abs. 3 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.

17 Fälligkeit der Abrechnung Beispiel Auf seinen Fehler hingewiesen bitte ein Eigentümer um Auskunft, wieso die Jahresabrechnung noch nicht erstellt wurde. Der Verwalter verweist auf den Wortlaut des § 28 Abs. 3 WEG und meint, dass nach Ablauf des Kalenderjahres ja noch lange nicht vorbei sei.

18 Die Jahresabrechnung ist nicht bereits mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode, sondern erst nach Ablauf einer angemessenen Frist fällig, die in der Regel drei Monate, höchstens jedoch sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres endet. [vgl. für viele OLG Celle, ZMR 2005, 718; BayObLG, WE 1991, Seite 223]

19 Abflussprinzip

20 Kostenerfassungsprinzipien für Abrechnungen Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip meint alle Kosten – nicht Ausgaben – werden erfasst, die während des Abrechnungszeitraums entstanden sind, unabhängig davon, gezahlt wurde. Zufluss- und Abflussprinzip meint Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die sämtliche Zahlungseingänge und –ausgänge während des Abrechnungszeitraums dokumentiert, unabhängig davon, für welchen Zeitraum die Zahlungen erfolgt sind.

21 Abflussprinzip Die Jahresabrechnung ist auf der Grundlage der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, also der Einzahlungen und Auszahlungen in einem Wirtschaftsjahr, aufzustellen. Eine solche einfache Abrechnung entspricht am ehesten der gesetzlichen Regelung, wie sie in § 28 WEG, §§ 675, 666, 259 BGB zu finden ist. [h. Rspr. BayObLG, Beschl. v – 2Z BR 25/92 und vom – 2Z BR 113/92, KG Az. 24 W 5174/86, OLG Zweibrücken, Beschl. v Az 3 W 224/98, ZMR 1999; BGH Urteil AZ V ZR 44/09]

22 Beispiel Der Eigentümer A ist mit seinen Wohngeldzahlungen im Jahre 2010 im Rückstand. Er gleicht die Rückstände im Januar 2011 mit der Leistungsbestimmung Zahlung Rückstand Wohngeld 2010 aus.

23 Richtig ist: Berücksichtigung der Zahlung im Rahmen der Abrechnung 2011 als Geldeingang und Kenntlich- machung dieser Zahlung also Zahlung auf Schuld Wohngeld 2010 Grund: Bei Berücksichtigung der Zahlung in der noch zu beschließenden Abrechnung 2010, stimmt das Abrechnungswerk mit der Darstellung der Kontenentwicklung nicht mehr überein.

24 Beispiel Der Hausmeister erhält auf Grund des Winterdienstes im Dezember 2009 im Januar 2010 die hierzu vereinbarte Vergütung. Die Kosten sind als Abfluss im Jahre 2010 zu verbuchen und gehören hiernach in die Abrechnung des Jahres 2010.

25 Beispiel Die mit Heizöl betriebene Heizung wird zum August 2009 betankt. Die Lieferung wird direkt bezahlt Im Dezember 2010 erfolgt eine weitere Betankung. Die Rechnung geht zum der Verwaltung zu und wird am angewiesen.

26 Derzeit noch herrschende Ansicht Ausnahmen von der Ist-Abrechnung können durch übliche periodische Abrechnungen geboten sein. Dies gilt etwa für die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten (OLG Hamm, ZWE 2001, 446; LG München I, Urteil vom S 23229/08 ) oder lieferbedingte Wasser- und Abwasserkosten (BayObLG, WuM 2002, 333). Verbrauchskosten und Zahlungen brauchen in diesem Fall nicht übereinzustimmen

27 In die Heizungskostenabrechnung einer WEG dürfen die in dem Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten auch dann eingestellt werden, wenn sie mit den in diesem Zeitraum geleisteten Zahlungen nicht übereinstimmen Die Umlage eines von den tatsächlichen Ausgaben abweichenden Betrages auf die Wohnungseigentümer führt notwendig zur Bildung von Abgrenzungsposten. Aufgabe der Abrechnung ist es, diese Rechnungsab- grenzungsposten offen und für den einzelnen Wohnungseigentümer in nachvollziehbarer Weise auszuweisen. Eine bestimmte Darstellungsform ist in diesem Zusammenhang nicht zwingend vorgegeben. [OLG Hamm, Beschluß vom W 7/01 = ZWE 2001, 446 Bestritten z.B. von Drasdo in NZM 2010, 681ff.]

28 Aber: Die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung sind erfüllt wenn die Abrechnung, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlung und die geplanten Ausgaben, sondern die tatsächliche Einnahmen und Kosten ausweist. [BGH Urteil AZ V ZR 44/09]

29 Darstellung der Instandhaltungsrücklage

30 Ursache des Problems Anforderungen an eine Abrechnung Abrechnung muss geordnet und übersichtlich [OLG Hamm ZmR 1997, 251, 252] die Einnahmen- und Ausgaben abrechnen [OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448] und auch die Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklage enthalten. [ OLG Hamburg ZMR 2007, 550, 552] Die Abrechnung muss ohne fachliche Unterstützung verständlich sein. [ BGH Urteil vom , AZ V ZR 44/09]

31 Die Anforderungen sind erfüllt wenn die Abrechnung, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlung und die geplanten Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. [BGH Urteil AZ V ZR 44/09]

32 Das Problem Wirtschaftsplan Bezeichnung SummeVerteiler Anteil I. Ausgaben Kosten12.000,0010/ ,00 Zuführung zur Rücklage 1.200,0010/ , II. Ihre monatliche Vorauszahlung 110,00

33 Das Problem Abrechnung Bezeichnung SummeVerteiler Anteil I. Ausgaben Kosten12.000,0010/ ,00 Zuführung zur Rücklage 1.200,0010/ ,00 II. Einnahmen Hausgelder11.200,0010/ ,00 III. Guthaben/Nachzahlung Ihr Guthaben: 0,00 © RA Rüdiger Fritsch, Solingen

34 Das Problem Entwicklung der Instandhaltungsrücklage Bezeichnung SummeVerteiler Ihr Anteil I. Anfangsbestand ,00 10/ ,00 II. Zuführung zur Rücklage 1.200,0010/ ,00 III. Endbestand ,0010/ ,00 © RA Rüdiger Fritsch, Solingen

35 Instandhaltungsrücklage sind keine Kosten....Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer sind in der Jahresgesamt- und – Einzelabrechnung weder als Ausgaben noch als sonstige Kosten zu buchen.....Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage als fiktive Ausgabe angesetzt wird, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. [BGH Urteil AZ V ZR 44/09]

36 Die Folge Abrechnung Bezeichnung SummeVerteiler Anteil I. Ausgaben Kosten10.000,0010/ ,00 Zuführung zur Rücklage 1.200,0010/ ,00 II. Einnahmen Hausgelder11.200,0010/ ,00 III. Guthaben/Nachzahlung Ihr Guthaben 0,00 Ihr Guthaben: 120,00

37 Anforderungen des BGH an die Darstellung der Instandhaltungsrücklage

38 Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage soll es den Eigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen. Dies geht nur anhand des tatsächlichen Bestandes der Rücklage einschließlich der Information in welchem Umfang Eigentümer im Zahlungsrückstand sind.

39 Lösungsangebot des BGH Die Rücklage muss nicht gesondert abgerechnet werden. Es reicht ein Darstellung die alle Zahlungen ausweist die erbracht wurden -alle Zahlungen ausweist die nicht erbracht wurden

40 Fazit für die Darstellung: Für die Darstellung der Rücklage fordert der BGH also nicht nur eine Darstellung der tatsächlichen Einnahme sondern auch einen Abgleich zwischen Ist-Zahlung und Soll-Zahlung

41 Praktische Umsetzung Ansatzpunkte der Juristen

42 Zu lösende Fragen Wo ist die Anspruchsgrundlage für Forderung der Rücklage ? Wie erfolgt die Erfassung der Zahlungen ? Was geschieht bei geringeren Zahlungen ? Gibt es eine Leistungsbestimmung durch Beschluss ? Wie erfolgt die Darstellung der Rücklage ? Entnahmen aus Rücklage zur lfd. Bewirtschaftung erlaubt ?

43 Anspruchsgrundlage für Forderung ? Ist im Wirtschaftsplan eines Jahres die Instandhaltungs- rücklage beschlossen, so bleibt für die Geltendmachung vor Gericht der Wirtschaftsplan maßgebliche Anspruchsgrundlage.

44 Die Instandhaltungsrücklage kann also wie zuvor Gegenstand des Wirtschaftsplanes bleiben. Alternative: Separater Beschluss über die Erhebung, den Umlageschlüssel und Fälligkeit für die Instandhaltungs- rücklage

45 Erfassung der Zahlungen ? Als Folge der Rechtsprechung des BGH´s muss der Eingang der Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage separat – ähnlich wie bei Mietzahlung die Kaltmiete und die Betriebskosten - erfasst werden.

46 Geringere Zahlungen ? Bei Zahlungen auf den Wirtschaftsplan handelt es sich um einen einheitlichen, der Höhe nach bestimmten Anspruch, der lediglich in Raten aufgeteilt ist. BGH, Urteil vom V ZR 350/03

47 Erfolgt mit der Zahlung des Sondereigentümers keine Leistungsbestimmung, so hat der Gläubiger nach Maßgabe des § 366 Abs. 2 BGB, die Leistung zu verrechnen.

48 § 366 Abs. 2 BGB Trifft der Schuldner keine Bestimmung, so wird zunächst - die fällige Schuld, - unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, - unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, - unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.

49 Beispiel mtl Wohngeld 100,00 darin enthalten 20,00 Rücklage Zahlung Eigentümer 80,00 Erfassung der Zahlung: 20,00 Rücklage u. 60,00 Beitrag zu Kosten [= Es gibt nur ein Wohngeld; Die interne Buchung ist der WEG überlassen] 0,00 Rücklage u. 80,00 Beitrag zu Kosten [= Die im Wohngeld beinhalteten Kosten sind lästiger als die Forderung Rücklage] 16,00 Rücklage u. 64,00 Beitrag zu Kosten [Berechnet nach dem prozentualen Anteil der in der Wohngeldzahlung beinhalteten Rücklage, da gemäß Wirtschaftsplan immer ein Anteil Rücklage leistungsbestimmt ist]

50 Leistungsbestimmung durch Beschluss? Die Leistungsbestimmung trifft nach § 366 Abs. 1 BGB der Schuldner. Für einen Beschluss der WEG zur Leistungsbestimmung besteht damit kein Raum, da hierzu eine Beschlusskompetenz nicht besteht. Demgegenüber kann im Rahmen des § 366 Abs. 2 BGB beschlossen werden, auf welchen Teil des Anspruches Wohngeld die Zahlung verbucht werden soll.

51 Darstellung der Instandhaltungsrücklage

52 Darstellung 1. Alt. Bezeichnung SummeVerteiler Anteil I. Ausgaben Kosten12.000,0010/ ,00 II. Einnahmen Hausgeld für Kosten ,0010/ ,00 Hausgeld für Rücklage 1.200,0010/ , III. Zwischenergebnis Unterdeckung/Überschuss: + 120,00 IV. Mittelverwendung - daraus zu decken die von Ihnen geschuldete Zuführung zur Rücklage gemäß W-Plan 2009: - 120, V. Ihre Nachzahlung / Ihr Guthaben 0,00 © RA Rüdiger Fritsch, Solingen

53 Darstellung 2. Alt. Bezeichnung SummeVerteiler Anteil I. Ausgaben Kosten12.000,0010/ ,00 II. Einnahmen Hausgeld für Kosten ,0010/ ,00 Hausgeld für Rücklage 1.200,0010/ , III. Ihre Nachzahlung / Ihr Guthaben 0,00 Besondere Information: Ihre Zahlung auf die i.H.v. 120,00 geschuldete Instandhaltungsrücklage ,00

54 Darstellung 3. Alt. nach VdIV NRW Bezeichnung SummeVerteiler Anteil I. Ausgaben Kosten12.000,0010/ ,00 Zwischensumme12.000,0010/ ,00 II. Beiträge zur Rückstellung Zahlungspflicht 1.200,0010/ , III. Abrechnungssumme , ,00 IV. Hausgeld-Soll gemäß Wirtschaftsplan , , V. Ihre Abrechnungsspitze 0,00

55 Anmerkung zur 3. Altnative Bezeichnung SummeVerteiler Anteil I. Ausgaben Kosten12.000,0010/ ,00 Kosten11.000,0010/ ,00 Zwischensumme12.000,0010/ ,00 Zwischensumme12.000,0010/ ,00 II. Beiträge zur I-Rückstellung Zahlungspflicht 1.200,0010/ , III. Abrechnungssumme , , , ,00 IV. Hausgeld-Soll gemäß Wirtschaftsplan , , V. Ihre Abrechnungsspitze 0,00 V. Ihre Abrechnungsspitze + 100,00

56 Soll- Abrechnung bisher ein no go !! Weist die Einzelabrechnung dagegen – wie hier – ein Guthaben zugunsten des Wohnungseigentümers aus, kann allenfalls angenommen werden, dass der Verwalter die objektive Feststellungslast dafür hat, dass die in der bestandskräftig beschlossenen Einzelabrechnung ausgewiesenen Zahlbeträge eindeutig unrichtig sind, wenn man nicht insoweit sogar einen ergänzenden Berichtigungsbeschluss der Wohnungseigentümer verlangen muss. [KG: Beschluss vom W 87/03]

57 Eigentümerkonto Minderzahler – quotale Buchung Soll Haben ,00 Hausgeld Kosten 83,33 Hausgeld Rücklage 36, ,00 Zahlungseingang Kosten 69,44 Zahlungseingang Rücklage 30,56 © RA Rüdiger Fritsch, Solingen

58 Darstellung der Instandhaltungsrücklage Entwicklung der Instandhaltungsrücklage Bezeichnung Soll-Betrag Ist-Betrag I. Anfangsbestand , ,00 II. Soll-Zuführung zur Rücklage 1.200,00 III. Ist-Zuführung zur Rücklage 1.000,00 III. Inst. Treppenhaus / Anstrich 7.000, ,00 IV. Soll-Endbestand ,00 V. Ist-Endbestand ,00 VI. Ausstehende Beiträge 200,00 Eigentümer Müller 100,00 Eigentümer Meier 100,00 © RA Rüdiger Fritsch, Solingen

59 Entnahmen aus der Rücklage zur lfd. Bewirtschaftung ? Sinn der Rücklage ist die Vorsorge für künftig erfor- derlich werdende Reparaturen. Es ist daher grundsätzlich nicht gestattet, andere Kosten als Reparaturkosten aus der Rücklage zu bestreiten. Eine Entnahme aus der Rücklage zur lfd. Bewirtschaftung ist unzulässig.

60 Beschlussvorschläge für Bebuchungsbeschluss für Minderzahlungen auf Wohngeld Liquiditätsbeschluss

61 Bebuchungsbeschluss für Minderzahlungen auf Wohngeld Die Verwaltung wird angewiesen im Falle einer geringeren Zahlungen eines Sondereigentümers auf den lfd. Wirtschaftsplan, die eingehenden Gelder zunächst für die lfd. Kosten und erst hiernach für die zu bildende Instandhaltungsrücklage zu buchen, soweit eine Leistungsbestimmung durch den Sondereigentümer bei Zahlung nicht getätigt wurde.

62 Liquiditätsbeschluss Die Verwaltung wird ermächtigt, im Falle eines kurzfristig auftretenden Finanzbedarfes zur Bewirtschaftung, einen Betrag i.H. des dreifachen mtl. Vorauszahlungsbetrages auf das lfd. Wohngeld von der Instandhaltungsrücklage zu entleihen. Im Falle einer Entleihung ist das entliehene Geld binnen 3 Monaten der Instandhaltungsrücklage wieder zuzuführen. Stehen hierzu Geldmittel ohne Gefährdung der lfd. Wirtschaftsverwaltung nicht zur Verfügung, ist unverzüglich eine außerordentliche Eigentümer- versammlung zum Zwecke der Erhebung einer Sonderumlage einzuberufen.

63 Gesamt- und Einzelabrechnung Wieso beides ?

64 Die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers zur Zahlung der Lasten- und Kostenbeiträge nach § 28 Abs. 2 WEG beginnt im Innenverhältnis nicht bereits mit Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst dann, wenn die konkrete Höhe der Zahlungspflicht in einem Eigentümerbeschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über die Beitragsvorauszahlungen nach Maßgabe eines Wirtschaftsplans oder über die Genehmigung der Jahresabrechnung - einschließlich Einzelabrechnung - festgelegt ist.

65 Der Einzelwirtschaftsplan gehört daher zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans, da erst mit diesem eine Zahlungspflicht des Sondereigentümers entsteht. [BGH, Beschluß vom V ZB 32/05] Gleiches gilt auch für die Abrechnung

66 Die tatsächlichen Ausgaben der Gemeinschaft sind daher grundsätzlich nach dem gültigen Kostenver- teilungsschlüssel auf die einzelnen Miteigentümer umzulegen. Kommt im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer eine Belastung nur einzelner Miteigentümer in Betracht, kann die Gemeinschaft solche Kosten auf die jeweils betroffenen Sondereigentümer im Wege der Einzelabrechnung umlegen.

67 Beispiel Gemeinschaftsordnung: In Ergänzung zu § 5 WEG trägt der jeweilige Sondereigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungseingangstüren. Bei der Wohnung des Eigentümers S ist die Eingangstür verzogen und muss ersetzt werden. Der Verwalter beauftragt die Maßnahme und zahlt die Maßnahme aus dem Konto der WEG

68 Beispiel Der Eigentümer S ficht einen Beschluss der WEG vor Gericht im November 2010 an. Der Verwalter beauftragt einen Anwalt für die übrigen Eigentümer und zahlt (wie in der Praxis üblich) die Kostenvorschüsse gemäß Rechnung aus Dezember 2010 – berechnet nach dem RVG - an den Anwalt. Was geschieht mit dem Kosten für die Abrechnung 2010 ?

69 Bis zur rechtskräftigen gerichtlichen Kostenentscheidung sind aus der Gemeinschaftskasse entnommene Beträge für das Verfahren gemeinschaftliche Kosten und demzufolge in zwischenzeitlich erstellte Einzelabrechnungen auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen. Der rechtsfähige Verband, zu dessen Vermögen die Gemeinschaftskonten gehören, ist nicht Partei eines Anfechtungsverfahrens. Gleichwohl wird der Verwalter nach derzeit h.M in der Literatur, der für die Beklagten den Rechtsstreit mit oder ohne Rechtsanwalt führt, für befugt angesehen, Vorschüsse z. B. an den Prozessbevollmächtigten der Beklagten aus dem Vermögen des Verbands zu finanzieren. [str. Müller, Fragen des Wohnungseigentums 5. Auflage 2010 m.w.N.]

70 Beispiel Der Verwalter schließt mit dem Anwalt eine Vergütungsvereinbarung, die 500,00 über den Sätzen nach dem RVG liegt. Das Anfechtungsverfahren endet mit einem Vergleich. Die Kosten des Rechtstreites werden gegen einander aufgehoben. In der folgenden Abrechnung werden alle Eigentümer – mit Ausnahme des Anfechtenden – mit den Kosten des Verfahrens belastet. Nur die 500,00 der Gebührenvereinbarung legt der Verwalter auf alle Eigentümer um.

71 Nach § 16 Abs. 8 WEG sind die Mehrkosten einer Vergütungsvereinbarung auf alle Eigentümer – auch des Gegners eines Anfechtungsverfahrens – umlegbar. Wird jedoch eine schuldrechtliche Vereinbarung zu den Kosten getroffen, so überlagert sie die gesetzliche Regelung des § 16 Abs. 8 WEG. Die angefallenen weiteren 500,00 sind demnach Sonderkosten der übrigen Eigentümer.

72 2. Abweichungsmöglichkeiten vom Abflussprinzip

73 Beispiel Zum Zwecke der Durchführung von Malerarbeiten im Treppenhaus im Januar 2011 hat die WEG im Oktober 2010 die Erhebung einer Sonderumlage, fällig zum beschlossen. Alle Eigentümer zahlen die Sonderumlage pünktlich. Wie ist die Zahlung in der Abrechnung 2010 zu berücksichtigen ?

74 (derzeit ) zulässige Abweichungen Ausnahmen von dem Grundsatz, dass die Jahres- abrechnung nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahrs enthalten darf, bildet die im Hinblick auf die HeizkostenV vorgeschriebene periodengerechte Abrechnung der Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversor- gungsanlage derzeit noch zugelassen. Darüber hinausgehend können Rechnungsabgrenzungs- posten auch bei den Frischwasser- und Entwässerungs- kosten gebildet werden, wenn diese nach dem maßge- benden Kostenverteilungsschlüssel verbrauchsabhängig zu verteilen sind und die Rechnungsstellung durch den Versorgungsträger nicht mit dem Abrechnungszeitraum der Gemeinschaft übereinstimmt.

75 (derzeit) ggf. zulässige Abweichung Es widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer mehrjährige Bauarbeiten am Schluss erstmalig jahresübergreifend abrechnen. [KG, Beschluß vom W 182/02; Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz 19. Auflage 2010 § 28 Rd. 17]

76 Vereinbarung der Eigentümer § 28 WEG ist durch Vereinbarung der Wohnungseigen- tümer in Teilen aber auch insgesamt abdingbar. Damit können die Eigentümer auch durch Vereinbarung das Leistungsprinzip für Abrechnungen vereinbaren

77 Beschluss der WEG ? Die WEG beschließt: Die Verwaltung wird angewiesen, die Jahresabrechnungen der WEG zukünftig nach dem Leistungsprinzip zu erstellen

78 Beschluss der WEG ? Die WEG beschließt die nach dem Leistungsprinzip erstellte Abrechnung für 2010.

79 3. Korrektur der Abrechnung

80 Korrektur der Abrechnung Beispiel Die von der Verwaltung vorgeschlagene Abrechnung wird am Tag vor der Versammlung überprüft. Der Beirat moniert, dass 500,00 an Hausmeisterleistungen in der Abrechnung nicht berücksichtigt wurden.

81 Beschluss: Die vorgelegte Gesamtjahresabrechnung wird mit der Maßgabe beschlossen, dass die Hausmeisterkosten nicht Betragen, sondern sich um 500,00 auf erhöhen. Die jeweiligen Einzelabrechnungen werden mit der Maßgabe beschlossen, dass sich diese Kostenposition um... Pro MEA zu Lasten des Einzelnen Sondereigentümers erhöht. Ausgewiesene Guthaben / Nachzahlungen in der Einzelabrechnung verändern sich entsprechend.

82 Beispiel Ohne erkennen des Fehlers wird die Abrechnung wie vorgelegt beschlossen. Der Beirat erkennt den Fehler später dringt die Verwaltung auf Korrektur.

83 Stellt sich nach bestandskräftig beschlossener Jahresabrechnung heraus, dass den dort u. a. abgerechneten Heizkosten wegen eines fehlerhaft eingebauten Meßgerätes eine unrichtige Erfassung zugrunde lag, so ist die Wohnungseigentümer- gemeinschaft nicht gehindert, die Jahresabrechnung im Wege des Zweitbeschlusses zu korrigieren. [ OLG Düsseldorf, Beschluss vom Wx 414/99]

84 Teil B Die Abrechnung in der Außenwirkung

85 Abrechnungsspitze Was ist das ?

86 Der Betrag, der in der Abrechnung die vereinbarten Vorauszahlungen nach den beschlossenen Vorschüssen überschreitet, nennt sich Abrechnungsspitze. Durch die Einzeljahresabrechnung wird insofern auch nur hinsichtlich dieses Betrages originär eine Schuld begründet.

87 Folge dieser rechtlichen Bewertung ist also, dass für die gemäß Wirtschaftsplan geschuldeten Beiträge der Wirtschaftsplan für die Abrechnungsspitze die Jahresabrechnung die Anspruchsgrundlage ist

88 Praktische Auswirkungen Beispiel Eigentümer A verkauft im Jahre 2010 seine Wohnung an B. B wird zum aufgelassen und im Grundbuch eingetragen. Die Wohngelder für 2010 sind komplett bezahlt. Die Jahresabrechnung 2010 weißt eine Abrechnungsspitze von 200,00 aus. Wer zahlt ?

89 B ist zahlungsverpflichtet. Die Wohngeldabrechnung ist eine objektbezogene Abrechnung und wirkt auch für und gegen den Erwerber einer Wohnung, der in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode noch nicht Eigentümer war, gleich ob der Eigentümerwechsel der Gemeinschaft oder dem Verwalter bekannt ist. [KG: Beschluss vom W 5437/98]

90 Praktische Auswirkungen Beispiel Abwandlung: Der Eigentümer A zahlt im ganzen Jahre 2010 kein Wohngeld. B wird zum aufgelassen und im Grundbuch eingetragen. Die Jahresabrechnung endet - bei einem montl. Wohngeld von 100,00 - mit einer Nachzahlung von 1.300,00. Muß B alles zahlen ?

91 Der Beschluss über die Jahresabrechnung bewirkt eine erstmalige (originäre) Begründung von Verbindlichkeiten grundsätzlich nur in dem Umfang, in dem sich gegen- über dem Wirtschaftsplan des gleichen Rechnungs- jahres eine "Abrechnungsspitze" ergibt. Nur für diese haftet im Falle eines zwischen Beschluß- fassung über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung erfolgenden Eigentumswechsels der neuen Wohnungseigentümer. [OLG Zweibrücken: Beschluss vom W 250/95]

92 5. Anfechtung der Abrechnung

93 Grundsätzliches zur Anfechtungsklage Sie richtet sich gegen die übrigen Eigentümer Die übrigen Eigentümer sind bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung zu benennen. In der Klage sind Ersatzzustellungsvertreter und dessen Vertreter zu benennen. Die Klage muss innerhalb eines Monates nach Beschlussfassung erhoben und innerhalb eines weiteren Monates begründet werden

94 Beispiel Die WEG beschließt die Abrechnung 2010, wobei Nachzahlungen binnen 3 Wochen an die WEG zu zahlen sind.. Eigentümer A muß ob des Beschlusses 500,00 nachzahlen. Er ficht die Abrechnung an und verweigert mit Berufung auf die Anfechtung die Zahlung. Zu Recht ?

95 Im Verfahren über den Antrag auf Zahlung von Wohngeld können Einwendungen gegen das formale Zustandekommen und den sachlichen Inhalt eines zu Grunde liegenden Eigentümerbeschlusses grundsätzlich nicht geltend gemacht werden [BayObLG, NZM 2000, 390] Folglich berührt die Anfechtung die Zahlungsver- pflichtung nicht.

96 Beispiel Der Eigentümer A beantrag – um den Umstand der Fälligkeit wissend – im Verfahren die vorläufige Aussetzung seiner Zahlungsverpflichtung.

97 Der Grundsatz der Gültigkeit und Durchführbarkeit lediglich anfechtbarer Beschlüsse lässt es nicht zu, ein Verfahren, in dem strittige Forderungen nach § 16 Abs. 2 WEG geltend gemacht werden, bis zum Abschluss des Anfechtungsverfahrens auszusetzen [BayObLG, NJWE-MietR 96, 256; LG Hamburg, DerWEer 89, 34]. Folglich kann auch der Eigentümer im Anfechtungsverfahren derartige Anträge nicht erfolgreich stellen.

98 Beispiel Die Anfechtung des A hat inhaltlich drei Angriffspunkte: -Der Hausmeister hat seine Arbeit nie getan, so dass er nicht bereit ist, die Hausmeisterkosten zu zahlen -Die Umlage der Kosten würde nach MEA´s erfolgen, obgleich in der Gemeinschaftsordnung die Abrechnung der Verbrauchskosten nach qm vereinbart sei -In der Abrechnung würden die Salden des Vorjahres in das Abrechnungsergebnis eingestellt

99 Der Hausmeister hat seine Arbeit nie getan, so dass er nicht bereit ist, die Hausmeisterkosten zu zahlen

100 Unberechtigte Ausgaben des Verwalters, die in die Jahresabrechnung eingestellt wurden, sind kein Grund, den Genehmigungsbeschluß für ungültig zu erklären, sofern die Ausgaben tatsächlich erfolgte [KG, Beschluß vom W 6339/91]

101 Die Umlage der Kosten würde nach MEA´s erfolgen, obgleich in der Gemeinschaftsordnung die Abrechnung der Verbrauchskosten nach qm vereinbart sei

102 Die tatsächlichen Ausgaben der Gemeinschaft sind grundsätzlich nach dem gültigen Kostenver- teilungsschlüssel auf die einzelnen Miteigentümer umzulegen, -der in der Gemeinschaftsordnung vereinbart -oder auf Grund Beschlusskompetenz der WEG beschlossen ist.

103 Beispiel Gegen die fragliche Fehlerhaftigkeit des Umlageschlüssels wendet die Verwaltung ein, dass dieser Umlageschlüssel seit Jahren praktiziert wird

104 Eine Anfechtung der Jahresabrechnung kann im Einzelfall bei jahrelanger Hinnahme eines falschen Kostenverteilungsschlüssels verwirkt sein. [str. LG Köln, NJW-Spezial 2008, 707] Vor Anfechtung muss daher der Eigentümer auf eine Änderung der Kostenverteilungsschlüsseln, hin zu den in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten, hinwirken.

105 In der Abrechnung würden die Salden des Vorjahres in das Abrechnungsergebnis eingestellt.

106 Beschließen Wohnungseigentümer in einer Jahresabrechnung zugleich auch über Altforderungen, die bereits in früheren Jahresabrechnungen beschlossen wurden, so ist der Beschluss insoweit mangels Beschlusskompetenz nichtig. [str. Landgericht Nürnberg-Fürth, Urteil vom S 5724/09]

107 4. Jahresabrechnung./. Wirtschaftsplan

108 Zweck des Planes Mit dem Wirtschaftsplan soll aufgrund einer vorläufigen Schätzung festgestellt werden, welchen Gesamtbetrag die Gemeinschaft zur Lasten- und Kostenbestreitung im laufenden Wirtschaftsjahr benötigt und wie viel davon auf den einzelnen Eigentümer entfällt. Seine Bedeutung liegt sodann darin, dass er die Belastung der Wohnungseigentümer mit Vorschüssen verbindlich regelt und deren Zahlungsverpflichtung erst entstehen lässt [BGH in BGHZ 163, 154]

109 Beispiel Der Sondereigentümer A wird im Dezember 2010 auf Wohngeld für November und Dezember i.H.v. 200,00 (= mtl. 100,00) verklagt. Die übrigen Beiträge sind gezahlt. Während des Verfahrens im Jahre 2011 wird die Abrechnung beschlossen.

110 Beispiel Bezeichnung SummeVerteiler Anteil I. Ausgaben Kosten12.000,0010/ ,00 II. Einnahmen Hausgeld 1.000,00 Nachzahlung 100,00

111 Eine spätere Abrechnung überholt nicht die Zahlungsverpflichtung aus dem Wirtschaftsplan, sodass auch keine Schuldumschaffung oder Ersetzung des Wirtschaftsplans durch die Abrechnung erfolgt. Es entsteht lediglich eine bestätigende oder rechts- verstärkende Wirkung durch die Abrechnung. [BGH, Beschl. v , V ZB 16/95]

112 Beispiel Bezeichnung SummeVerteiler Anteil I. Ausgaben Kosten12.000,0010/ ,00 II. Einnahmen Hausgeld 1.000,00 Nachzahlung 300,00

113 Der Anspruch auf Zahlung von Wohngeld für ein Abrechnungsjahr kann einheitlich auf den in der Einzelabrechnung zur genehmigten Jahresabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag auch dann gestützt werden, wenn dieser nicht lediglich die Abrechnungsspitze, sondern betragsmäßig auch den Rückstand nicht geleisteter Wohngeldzahlungen nach dem Wirtschaftsplan umfasst. [OLG Hamm, Beschluß vom W 48/03]

114 6. WEG Abrechnung./. Mieterabrechnung

115 Problemstellung bei vermieteten Wohneigentum -Leistungsprinzip./. Abflussprinzip -MEA´s./. Quadratmeter -Abrechnungszeitraum -Abrechnungsfrist

116 Leistungsprinzip./. Abflussprinzip Nach den Vorgaben der Rechtsprechung soll die Abrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG nach dem Abflussprinzip erfolgen. Die Regelung in § 556 BGB nimmt auf die Betriebs- kosten der BetriebskostenVO Bezug. Daraus ergibt sich zunächst, dass Gegenstand der Abrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB bei einem Gebäude mit Mietwohnungen die im Abrechnungszeitraum erbrachten Leistungen sein müssen, ohne dass es darauf ankommt, wann die jeweiligen Rechnungen bezahlt worden sind.

117 Abrechnungszeitraum Es ist in beiden Fällen jährlich abzurechnen. Beim Wohnungseigentum ist das Wirtschaftsjahr das Kalenderjahr (§ 28 Absatz 3 WEG). Bei der Miete fehlt eine gesetzliche Regelung. Das Wirtschaftsjahr kann im Mietvertrag vereinbart werden; fehlt eine solche Regelung, kann der Vermieter den Beginn der Abrechnungsperiode festlegen.

118 Umlagemaßstab Beim Wohnungseigentum sind die Kosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umzulegen (§ 16 Absatz 1 Satz 2 WEG). Bei der Miete müssen die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt werden (§ 556a Absatz 1 Satz 1 BGB). Bei gemischt genutzten Objekten ist analog § 20 Absatz 2 Satz 2 NMV ein Vorabzug durchzuführen

119 Fälligkeit der Abrechnung Für die Abrechnung nach § 28 Absatz 3 WEG gibt es keine gesetzlichen Fristen. die Abrechnung alsbald nach Beendigung des Wirtschaftsjahrs erfolgen muss. Ca. 6 Monate nach Beendigung des Wirtschaftsjahres, ist der Anspruch auf Rechnungslegung gerichtlich durchsetzbar. Nach § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB ist dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

120 Anpassung der unterschiedlichen Positionen ? -MEA´s./. Quadratmeter -Abrechnungszeitraum -Abrechnungsfrist -Leistungsprinzip./. Abflussprinzip

121 Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann den mietvertraglichen Abrechnungszeitraum der im Wohnungseigentum praktizierten Abrechnungsperiode anpassen. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kann vereinbart werden, dass die Betriebskosten nach dem für die Umlage der Kosten und Lasten (§ WEG § 16 WEG) maßgeblichen Verteilungsschlüssel umgelegt werden. Eine Veränderung der Abrechnungsfristen ist im Mietrecht wegen § 556 BGB nicht möglich

122 Vereinbarung des Leistungsprinzip im Mietvertrag ? Klausel Der Mieter hat alle Betriebskosten i.S. Betriebs- kostenVO zu tragen. Eine Aufstellung der Betriebskosten ist dem Mietvertrag beigefügt. Über die Betriebskosten wird jährlich abgerechnet. Die Höhe der einzelnen Betriebskostenpositionen richtet sich nach der Einzelabrechnung des Verwalters. Der Umlagemaßstab richtet sich nach der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

123 In Rechtsprechung und Literatur ist streitig, ob die Mietvertragsparteien in jedem Falle vereinbaren können, dass die in der Eigentümergemeinschaft praktizierte Kostenerfassung Grundlage der Betriebskostenabrechnung sein soll oder ob eine solche Regelung gegen ein zwingendes mietrechtliches Abrechnungsprinzip verstößt.

124 Beruht die Jahresabrechnung (WEG rechtswidrig) auf einer den mietrechtlichen Grundsätzen entsprechenden Kostenerfassung, so ist die hier dargestellte Regelung zulässig.

125 §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig. BGH, Urteil vom VIII ZR 49/07

126 Aber Ob der Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil das Mietverhältnis der Parteien durchgängig sowohl im Verbrauchs- als auch im Abrechnungszeitraum bestand.


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