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Professor Horst Cerjak, 19.12.2005 1 LV Bau- und Immobilienfinanzierung BAU- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG.

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1 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung BAU- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG

2 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES Die genaue Kostenberechnung bei komplexen Bauprojekten ist grundsätzlich nicht möglich. nicht vorhersehbare Einflüsse und Randbedingungen –Änderungen bei Nutzung / Ausführung –technischer Fortschritt –Konjunkturlage Kostenberechnungen sind immer nur Prognosemodelle!

3 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES Ziel:Kostenplanung mit System (Frühwarn-) System –Risikomanagement –Einschränkung der Toleranz-Bandbreite Dokumentation –Warum ist was teurer/billiger geworden? Know How Basis –Preis-Datenbank als Grundlage der Kostenplanung für nachfolgende Projekte

4 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES Definition Kostenplanung In der ÖNORM wird Kostenplanung unter Begriffsbestimmungen nicht definiert, innerhalb des Begriffes Kostenmanagement versteht man darunter die Gesamtheit aller Maßnahmen der Kostenermittlung In der DIN 276 versteht man unter Kostenplanung den Regelkreislauf Kostenermittlung –Kostenkontrolle – Kostensteuerung

5 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG

6 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG

7 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG ON B Definitionen Bauwerkskosten Als Bauwerkskosten bezeichnet man jene Kosten, die allein die bauliche Errichtung betreffen (Kostenbereiche 2-4: Bauwerk Rohbau, Technik, Ausbau). Im Sprachgebrauch werden diese Kosten auch unter dem Begriff Baunettokosten oder Netto-Herstell-kosten geführt.

8 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG ON B Definitionen Baukosten Als Baukosten werden in der ÖNORM B Pkt Jene Kosten bezeichnet, die sich als Summe der Kostenbereiche 1-6 ergeben (Bauwerkskosten zzgl. Aufschließung, Außenanlagen und Einrichtung, jedoch ohne Honorare, Nebenkosten und Reserven).

9 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG ON B Definitionen Errichtungskosten Als Errichtungskosten werden in der ÖNORM B Pkt Jene Kosten bezeichnet, die sich als Summe der Kostenbereiche 1-9 ergeben (Baukosten zzgl. Honorare, Nebenkosten und Reserven, jedoch ohne Grundstückskosten).

10 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG ON B KOSTENBEREICHE 0 Grund 1 Aufschließung 2 Bauwerk Rohbau 3 Bauwerk Technik 4 Bauwerk Ausbau 5 Einrichtung 6 Außenanlagen 7 Honorare 8 Nebenkosten 9 Reserven Bauwerkskosten

11 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG ON B KOSTENBEREICHE 0 Grund 1 Aufschließung 2 Bauwerk Rohbau 3 Bauwerk Technik 4 Bauwerk Ausbau 5 Einrichtung 6 Außenanlagen 7 Honorare 8 Nebenkosten 9 Reserven Baukosten

12 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG ON B KOSTENBEREICHE 0 Grund 1 Aufschließung 2 Bauwerk Rohbau 3 Bauwerk Technik 4 Bauwerk Ausbau 5 Einrichtung 6 Außenanlagen 7 Honorare 8 Nebenkosten 9 Reserven Errichtungskosten

13 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG ON B KOSTENBEREICHE 0 Grund 1 Aufschließung 2 Bauwerk Rohbau 3 Bauwerk Technik 4 Bauwerk Ausbau 5 Einrichtung 6 Außenanlagen 7 Honorare 8 Nebenkosten 9 Reserven Gesamtkosten

14 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG ELEMENT- GLIEDERUNG

15 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG ELEMENT- GLIEDERUNG

16 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG ELEMENT- GLIEDERUNG

17 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG ELEMENTGLIEDERUNG

18 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG ELEMENTGLIEDERUNG Beispiel: Pflegeheim mit 30 Betten Kosten je Bett: netto Kostenziel: Mio netto KOSTEN- RAHMEN KOSTEN- SCHÄTZUNG KOSTEN- BERECHNUNG KOSTEN- ANSCHLAG KOSTEN- ZIEL KOSTEN- FESTSTELLUNG VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG ENTWURF FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Definition nach ÖN B-1801: Das Kostenziel ist eine aus Regelparametern abgeleitete Kostenvorgabe für die Planung. Vorgabe: Bauherr

19 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG KOSTEN- RAHMEN KOSTEN- SCHÄTZUNG KOSTEN- BERECHNUNG KOSTEN- ANSCHLAG KOSTEN- ZIEL KOSTEN- FESTSTELLUNG VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG ENTWURF FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Kostenrahmen = Entscheidungsgrundlage zur Planung ggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für die Planer Kostenvorgabe Kostenkontrolle Kostentoleranz: ca. +/- 15 bis 40 %

20 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Gewerk Gewerke haupt- gruppe Durchgängigkeit gewährleistet Kennziffern aus Vergleichsprojekten

21 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Kostenschätzung = Entscheidungsgrundlage für Entwurf ggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für den Entwurf KOSTEN- SCHÄTZUNG KOSTEN- RAHMEN KOSTEN- BERECHNUNG KOSTEN- ANSCHLAG KOSTEN- ZIEL KOSTEN- FESTSTELLUNG VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG ENTWURF FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Kostentoleranz: ca. +/- 10 bis 30 % Kostenvorgabe Kostenkontrolle

22 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Gewerk 1.Pos.Ebene 2.Pos.Ebene Durchgängigkeit gewährleistet Qualitative und quantitative Erfassung des Projektes

23 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Kostentoleranz: ca. +/- 5 bis 20 % KOSTEN- BERECHNUNG KOSTEN- RAHMEN KOSTEN- SCHÄTZUNG KOSTEN- ANSCHLAG KOSTEN- ZIEL KOSTEN- FESTSTELLUNG VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG ENTWURF FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Kostenberechnung = Entscheidungsgrundlage für Einreichung und Ausführungsplanung ggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für die Ausführungsplanung Kostenvorgabe Kostenkontrolle

24 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Gewerk 1.Pos.Ebene 2.Pos.Ebene Durchgängigkeit gewährleistet Qualitative und quantitative Erfassung des Projektes

25 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Kostentoleranz: ca. +/- 3 bis 10 % KOSTEN- ANSCHLAG KOSTEN- RAHMEN KOSTEN- BERECHNUNG KOSTEN- SCHÄTZUNG KOSTEN- ZIEL KOSTEN- FESTSTELLUNG VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG ENTWURF FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Kostenanschlag = NACH Ausführungs- und Detailplanung, LV-Erstellung VOR Versand LV Entscheidungsgrundlage für Vergabeverfahren ggf. Varianten, Alternativen Kostenvorgabe Kostenkontrolle

26 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Definition nach ÖN B-1801: Die Kostenfeststellung ist die Ermittlung der tatsächlich entstandenen Kosten und dient als Kostenvorgabe für neue Projekte und Kostenkontrolle für den Kostenan- schlag. KOSTEN- ANSCHLAG KOSTEN- RAHMEN KOSTEN- BERECHNUNG KOSTEN- SCHÄTZUNG KOSTEN- ZIEL VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG ENTWURF FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Kostenvorgabe für neue Projekte Kostenkontrolle

27 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Kostentoleranzen Grundlagen- ermittlung Vorentwurf Entwurf Vorbereitung Vergabe Fertigstellung +/- 15 % +/- 5 % +/- 20 % +/- 3 % +/- 40 % +/- 30 % +/- 20 % +/- 10 % Toleranzbereich Kosten- rahmen Kosten- schätzung Kosten- berechnung Kosten- anschlag Kosten- feststellung Toleranzen lt. dt. Judikatur Toleranzen bei professioneller Kostenplanung

28 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Kostentoleranzen

29 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Kostendatenbank BKI – Starseite Internet

30 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG

31 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Vgl. Kennwert 1 /m² BGF

32 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Ergibt aufsummiert Kennwert 1 /m² BGF

33 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG

34 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Bauobjekte

35 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG n Beispiel: Abdichtungsarbeiten Angabe von 3 Preisniveaus: niedrig – mittel -hoch HEINZE - Preisdatenbank

36 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG

37 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Vergleichsobjekte Kostenschätzung – Befüllen der Elementgruppen mit Kennzahlen

38 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Ergebnis – Kostenschätzung

39 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Kostenberechnung – Definieren der Bauelemente

40 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Kostenberechnung – Definieren der Bauelemente Preis- datenbank

41 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG

42 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG

43 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Plausibilitätsüberprüfung: Für Baukosten: Rohbau:Erdarbeiten 5% Maurer- und Betonarbeiten35% Zimmerarbeiten 4% Dachdecker- u. Klempner 4 % 48% Ausbau:Putzarbeiten 6% Estrich-, Bodenbelag, etc. 7% Schreiner- u. Glaserarbeiten 9% Sanitärarbeiten 8% Elektroarbeiten 3% Heizungsarbeiten 7% Treppenbau 4% Maler- u. Anstreicherarb. 3% Sonstige (Schlosser usw.) 5% 52%

44 Professor Horst Cerjak, LV Bau- und Immobilienfinanzierung Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef HECK Lessingstraße 25/II 8010 Graz Tel +43 (0) Fax +43 (0) – 6752


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