ISTA - Seminar März 2017 Herzlich Willkommen ! Referent:

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1 ISTA - Seminar März 2017 Herzlich Willkommen ! Referent:
Dipl.-Ing.(FH) Thomas Grill

2 GRILL Immobilienmanagement GmbH PARI Grundbesitz Verwaltungs GmbH
Immobilienverwaltung GRILL Immobilienmakler GmbH Immobilienmaklertätigkeit Mietgarantiegesellschaft Dipl.-Ing.(FH) Thomas Grill Unternehmensberatung, Dozent Leipzig – Erfurt - Chemnitz - Zwickau Nürnberg - Erlangen– Fürth - Würzburg

3 Übersicht Inhalt Begrüßung 1. Aktuelles aus der Verwalterpraxis 2. Aktuelles aus der BK Abrechnung Thomas Grill

4 Verwaltung - Aktuelles
Vermieterbescheinigung entfiel ab bei Auszug Vermieterbescheinigung u. Adresse des Eigentümers? Berufszulassung Makler/WEG-Verwalter - Gesetzesstand Änderung / Novellierung des WEG – Gesetzes ? Verwaltervergütung nach §26 II.BV auf jährlich: Wohnung: 284,62 € p.a. = mtl. 23,72 € Stellplatz: 37,12 € p.a. = mtl. 3,09 € ETW: 340,31 € p.a. = mtl. 28,36 €

5 Verwaltung - Aktuelles
Umsatz Immobilienverkäufe 2016: ca. 240 Mrd. € Förderung der Verwalterleistung als Baunebenkosten in den Förderprogrammen 151/152/430 Steckdose im WEG für E-Autos ? Erhöhung Mindestlohn Eigentumsquote teilweise sinkend z.Zt.. Ca. 46 % Zertifizierung bei der Immobilienverwaltung

6 Verwaltung – Aktuelles - Digitalisierung
Smart-Metering (Wärme / Wasser / Strom...) – Ablesung, andauerndes Monitoring; Zwischenübersicht Nutzer Digitale Datenübergabe an / zurück Meßdienst Smart- HOME / Heizung / Strom / Zugang (z.B. KIWI) ... 3D Virtuality / Besichtigungen (z.B. smabu.eu) Bewerbungstools für Mietinteressenten (z.B. Immomio.de) Internetanbindung / Geschwindigkeiten Datenschutzproblematik

7 Verwaltung – Aktuelles - Digitalisierung
Fax, s, Stammdaten, Buchhaltung, Zahlungsverkehr Erfassung und Digitalisierung Posteingang / - ausgang Interne Abläufe Digitale Rechnungen erstellen / erhalten / verarbeiten ? Digitale Unterschriften Home Work – Junge Familie Vernetzte Gebäude (Quartier / Stadt) GT Tablet-Einsatz vor Ort (Übergabe / WEG Versammlung etc.) „CHIEF DIGITAL OFFICER“ – Digitale Agenda

8 Verwaltung – Aktuelles - Digitalisierung
Einlagerung von Akten / Vernichtung nach BDSG Digitalisierung / Originale Call Center Digitale Mieterakte / Was soll das umfassen ? DMS – Dokumentenmanagementsysteme z.B. ELO Downloads / Bereitstellung von Unterlagen für Dritte Social Media / Internetseite / Apps / Newsletter / Blogs ? IT – Sicherheitsrichtlinie ? WEG JA – Abrechnung und Zusortierung von Unterlagen Eigener Server oder Cloud ?

9 Lecker Pause !

10 Zulassungsregelungen für WEG-Verwalter
Geplanter Gesetzesentwurf (Verabschiedung in 2017 ????) Erlaubnispflicht nach § 34 c für WEG-Verwalter Sachkundenachweis (IHK-Prüfung ?) Nachweis über Zuverlässigkeit Nachweis über geordnete Vermögensverhältnisse Nachweis Vermögenschaden-/Betriebshaftpflichtversich. Weiterbildungspflicht für Mitarbeiter Alte Hasen Regelung ( Nachweis über 6 Jahre tätig) – Erlass der Sachkundeprüfung Gesetzesentwurf im Bundesrat .... Bisher noch keine Regelung für Mietverwalter

11 Novellierte Betriebssicherheitsverordnung
Archivierung der Prüfbescheinigungen auch digital möglich Zwingende Anbringung einer Prüfplakette mit Angabe von Monat und Jahr der nächsten Prüfung Notfallplan für jeden Aufzug nötig, hinterlegt beim Notdienst (Notbefreiungsanleitung, verantw. Personen, ...) Hinweis: Klärung mit dem Aufzugsbetreiber Umstellung auf VOIP / Funk!

12 Gewerberaummiete Wohnung (gewerbsmäßig) weitervermietet: Wohnraummietrecht anwendbar? Maßgeblich für die Abgrenzung von Wohnraummiete und Miete sonstiger Räume ist nicht die Art der vermieteten Räume, wie z.B. ihre Eignung oder tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken, sondern der Zweck, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt. Besteht der Zweck darin, dass der Mieter seinerseits die Räume an Dritte weitervermietet, die diese ihrerseits vertragsgemäß zum Wohnen nutzen, handelt es sich im Verhältnis zwischen dem Hauptvermieter und dem Hauptmieter nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum. Ob die Weitervermietung durch den Hauptmieter gewerblich erfolgt oder nicht, ist für die Beurteilung des Mietverhältnisses als Wohnraummiete unerheblich. Dem in den Räumen tatsächlich wohnenden Untermieter ist gegenüber dem Hauptvermieter der Schutz für Wohnraummietverhältnisse zu gewähren, nicht jedoch dem nicht dort wohnenden Hauptmieter. OLG Brandenburg, Urteil vom – 4 U 88 / 15

13 OLG Celle, Beschluss vom 13.07.2016 – 2 U 45 / 16
Gewerberaummiete Schönheitsreparaturklausel: Auch Gewerberäume sind zu Beginn renoviert zu übergeben! Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert übergebenen Wohnung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs ist auf die Vermietung unrenoviert übergebener Geschäftsräume zu übertragen. Eine entsprechende Klausel ist mithin auch im Gewerberaummietrecht unwirksam. Dies gilt auch, wenn der Mieter eine Mietfläche unrenoviert übernimmt und selbst zuvor bereits Mieter dieser Fläche war (Anschlussmietvertrag). OLG Celle, Beschluss vom – 2 U 45 / 16

14 BGH, Beschluss vom 26.04.2016 – VIII ZR 54 / 15
Wohnraummiete Mieterhöhung für Reihenendhaus auch mit Mietspiegel für Geschosswohnungen Ein Mietspiegel für Geschosswohnungen kann als Begründungsmittel für Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser benutzt werden. Das gilt selbst dann, wenn der Mietspiegel nach seinem Textteil ausdrücklich die Anwendung auf diesen Wohnungsbestand ausschließt. Es gibt nämlich einen Erfahrungssatz, dass die Quadratmetermieten für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser höher als für Geschosswohnungen ist. Da einem solchen Mietspiegel aber keinerlei Werte für solche Häuser zu Grunde liegen, kommt ihm im Prozess keine Indizwirkung zu. BGH, Beschluss vom – VIII ZR 54 / 15

15 BGH, Urteil vom 13.07.2016 – VIII ZR 296 / 15
Wohnraummiete Kündigungsrecht aus wichtigem Grund unterliegt keiner zeitlichen Beschränkung! § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-) Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung. Ein Wohnraummietverhältnis kann auch wegen eines sieben Monate zurückliegenden Rückstands noch fristlos gekündigt werden. BGH, Urteil vom – VIII ZR 296 / 15

16 Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses ?
Wohnraummiete Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses ? Wie lange? Ab wann zu rechnen? Formulierung nach dem Ende des Kündigungsausschlusses? Formulierung zum Ende des Kündigungsausschlusses?

17 BGH, Beschluss vom 23.08.2016 – VIII ZR 23 / 16
Wohnraummiete Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist dann gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet. Eine Klausel „ Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“ ist dahin auszulegen, dass die Parteien für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden sind (Satz 1), jedoch noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne eine Kündigung „zum Ablauf dieses Zeitraums“ unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig ist, Sie ist damit zulässig. BGH, Beschluss vom – VIII ZR 23 / 16

18 Wohnraummiete Miete rechtzeitig gezahlt?
Auf den Überweisungszeitpunkt kommt es an! Gemäß § 556b Abs. 1 BGB der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrags, der Bestimmt, das die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt. BGH, Urteil vom – VIII ZR 222 / 15

19 Wohnraummiete Nutzungsentschädigung:
Die aktuelle Marktmiete ist der richtige Maßstab! Räumt der Mieter nach Beendigung des Mietvertrags das Mietobjekt nicht, so hat er dem Vermieter Nutzungsentschädigung zu zahlen. Diese ist mindestens so hoch wie die zuletzt geschuldete Miete. Ist die aktuelle Marktmiete aber höher, so schuldet der Mieter diese. Unerheblich ist in der Wohnraummiete die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung entsteht erst nach Abgabe einer darauf gerichteten Willenserklärung des Vermieters, sondern ohne vorherige Ankündigung schlicht durch die Vorenthaltung. Der Anspruch kann auch rückwirkend geltend gemacht werden. BGH, Urteil vom – VIII ZR 17 / 16

20 Betriebs- u. Nebenkostenabrechnung
Rechtliche Ausgangslage: Das BGB sieht eine Aufteilung des Mietzinses in zwei Bereiche, Grundmiete und Nebenkosten nicht explizit vor (§§ 535, 556, 556 a – b, 560 BGB; für Wohnraum). Es schließt eine ausdrückliche Vereinbarung allerdings nicht aus. Somit ist auch eine formularmäßige Vereinbarung möglich. Die Rechtsprechung hat mit vielen Einzelfallentscheidungen hier einen Missbrauch durch den Vermieter stark eingeschränkt bzw. die Umlageabrechnung hierdurch stark kompliziert. In der WEG sind alle Kostenarten, sofern nichts anderes vereinbart wurde, nach den Regelungen des § 16 WEG (=MEA) abzurechnen. Praktische Ausgangslage: Im Sinne von stetigen Kostensteigerungen ist eine Aufteilung in Grundmiete und Nebenkosten sinnvoll, da hier durch verbrauchsabhängiges Verhalten mit diesem Kosten bewusster umgegangen wird und diese Aufteilung auch aus Renditegesichts-punkten zu empfehlen ist. Entscheidend sind hier die rechtzeitigen, bereits im Mietvertrag getroffenen und wohl überlegten Vereinbarungen. Im Regelfall sind diese später einseitig kaum noch zu verändern. Wichtig ist hier die aktuelle Rechtsprechung zu beachten. Im WEG sollten speziell bei vermieteten ETW-Anlagen vor der ersten Abrechnung die Kostenverteilerschlüssel und die Abrechnung, sofern zulässig, sinnvoll beschlossen werden

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22 Betriebs- u. Nebenkostenabrechnung
Wirtschafts- einheiten: Einheitliche Verwaltung Örtlicher Zusammenhang Gemeinsame Bewirtschaftung (Mietvertragliche Regelung)

23 BK Abrechnung – Materieller Fehler
Beispiel - Auszug Abrechnung Mieter : Kostenart Gesamtkosten Anteil WE Objekt ges. Ihr Kostenanteil Hausmeister 5.000,00 € 100 m² m² 500,00 € Materieller Fehler, sofern die nachstehende Erläuterung des Rechenweges bei Belegeinsicht nicht erläutert werden kann oder strittig ist: Hausmeisterkosten p.a. gesamt (12 Rechnungen á 500,00 €): 6.000,00 € hiervon nicht umlagefähig (Reparaturen, Verwaltungshilfsarbeiten): ,00 € ***) Umlagefähige Kosten: ,00 €  ***)Hier ist bei Belegeinsicht zu erläutern wie sich der Anteil der 1.000,00 € ermittelt. 

24 Wohnraummiete Betriebskosten: Änderung der Rechtsprechung zum Vorwegabzug! Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kosten bereinigt hat; eine Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung) BGH, Urteil vom – VIII ZR 93 / 15

25 Betriebskostenkatalog
Grundsatz: Alles was nicht detailliert im Mietvertrag vereinbart ist, kann nicht umgelegt werden. Problematik: Umlagefähigkeit, Schriftformklausel

26 Betriebskostenkatalog
Sonstiges z.B. bei WR: Dachrinnenreinigung, E-Check, Strom für technische Gebäudeausrüstung Rolltore, Parksysteme, Hebeanlagen Feuerlöscher, Rauchwarnmelder, RWA, Befreien der Dächer von Schnee (Schneedruck) Entfernen von Eiszapfen, Mattenreinigung Kosten der Durchführung nach TWVO, Kosten des Energiedatenmanagements etc.

27 Betriebskostenkatalog
Umlagefähigkeit bei Rauchwarnmelder: Installation / Montage / Inbetriebnahme Kauf Miete Wartung und Überprüfung gemäß LBO

28 Betriebskostenkatalog
Sonstiges z.B. bei Gewerberaum: Beiträge / Umlagen für: Verwaltungskosten, Citymanagement, Werbegemeinschaften Diese beiden Kostenarten müssen für Mieter bestimmbar sein, sonst unwirksam, Maximierung im MV (ca. 10 % der Jahresnettokaltmiete)

29 Wohnraummiete Müllentsorgungskosten:
Berücksichtigung einer Mindestmüllmenge zulässig? § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet es verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100% nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen (Fortführung von BGH, Urteil vom – VIII ZR 183/09, IMR 2010, 506 = NJW 2010, 3645). Nach dieser Maßgabe ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen. Eine Änderung des Abrechnungsmaßstabs gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB schließt es nicht aus, das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut auszuüben, weil sich der gewählte Maßstab als korrekturbedürftig erweisen kann. BGH, Urteil vom – VIII ZR 78 / 15

30 BHG, Urteil vom 11.05.2016 – VIII ZR 209 / 15
Wohnraummiete Betriebskosten: Einwendungseinschluss gilt auch für „Nicht-Betriebskosten“ Der Mieter muss innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB geltend machen, dass der Vermieter zu niedrige Vorauszahlungen in die Abrechnung eingestellt hat. Der Einwendungsausschluss gem. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die, die gem. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dem Vermieter ist es aber gem. § 242 BGB verwehrt, sich auf den Einwendungsausschluss zu berufen, wenn er in der Abrechnung bestimmte Kosten selbst als „nicht umlagefähig“ bezeichnet. BHG, Urteil vom – VIII ZR 209 / 15 WEG Abrechnung an M, 22 Monate gewartet mit Einwand; V= vereidigter Buchprüfer sowie als Fachanwalt für Steuer- und Strafrecht VZ um 1 Monat zu niedrig in Abrechnung

31 Wohnraummiete Betriebskosten:
Keine Befriedigung aus Pfand bei Verjährung! Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom – XI ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162, sowie vom – VIII ZR 71/05, IMR 2006,3). Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen. BGH, Urteil vom – VIII ZR 263 / 14

32 Wohnraummiete Heizkostenrechnung: Formelle Anforderungen bei Schätzung
Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zu Grunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Es bedarf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde, noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann. BGH, Urteil vom – VIII ZR 261 / 15

33 Urteile zur BK-Abrechnung
Unverständliche Verteilerschlüssel Ist in der Abrechnung der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formaler Fehler der Abrechnung vor und führt zur Unwirksamkeit der Abrechnung. BGH VIII ZR 85/07 „Erläuterung der Verteilerschlüssel (VS) Gesamtsumme Ihr Anteil .... Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche * Monat “ Was war hier wohl gemeint ???? gemeint waren 318 m² Gesamtwohnfläche und Wohnfläche des Mieters 98 m² jeweils mal 12 Monate Thomas Grill

34 BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329 / 14
Wohnraummiete Heizkostenabrechnung: Keine Vorerfassung nach Nutzergruppen, dann 15% Kürzung! Hat der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV ermittelt, ist in der Regel gleichwohl der ermittelte Verbrauch der Abrechnung zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen. In diesem Fall ist eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen. BGH, Urteil vom – VIII ZR 329 / 14

35 Wohnraummiete Betriebskosten: Vereinbarung setzt keinen Verweis auf gesetzliche Bestimmung voraus Eine wirksame Betriebskostenvereinbarung liegt bereits dann vor, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung formularverträglich getroffen wurde. Eine solche Vereinbarung ist nicht intransparent. Es ist auch nicht erforderlich, in der Vereinbarung auf die II. BV oder die BetrKV Bezug zu nehmen oder deren Betriebskostenkatalog beizufügen. Deshalb ist auch die Bezugnahme auf eine zum Zeitpunkt der Vereinbarung nicht mehr gültige gesetzliche Regelung unerheblich. Etwas anderes gilt jedoch für Betriebskostenpositionen, die als „sonstige Kosten“ umgelegt werden sollen. Diese müssen genau umgeschrieben werden. Liegt zum Zeitpunkt der Berufungsverhandlung Abrechnungsreife vor, kann der Vermieter keine weiteren Vorauszahlungen mehr verlangen. Er muss gegebenenfalls eine Klageänderung auf den Abrechnungssaldo vornehmen. BGH, Urteil vom – VIII ZR 137 / 15

36 Wohnraummiete Vereinbarte Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist!
Die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB kommt zur Anwendung, sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind. Hierbei bleiben Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen. Einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG von einem Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellten Formularklausel, die bestimmt: „Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen, (…)“, ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen. BGH, Urteil vom – VIII ZR 152 / 15

37 OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2015 – 2 U 216 / 14
Gewerberaummiete Übertragung von „sämtlichen Wartungskosten“ in AGB eines Gewerberaummietvertrags? Die Übertragung der Verpflichtung „sämtliche Wartungskosten“ als Betriebs- und Nebenkosten zu tragen, ohne eine nähere Auflistung der einzelnen Kosten und ohne Begrenzung der Höhe nach, in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Geschäftsraummietvertrages ist wirksam. OLG Frankfurt, Urteil vom – 2 U 216 / 14

38 OLG Brandenburg, Urteil vom 22.12.2015 – 3 U 117 / 10
Gewerberaummiete Einkaufszentrum: Unwirksamkeit von AGB-Wartungs- und Instandhaltungsklauseln Formularmäßig vereinbarte Klauseln eines Gewerberaummietvertrags über die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen halten einer Inhaltskontrolle nicht stand, wenn dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen ohne Beschränkung der Höhe auferlegt wird. In einem solchen Fall liegt eine zu große Abweichung vom gesetzlichen Leitbild vor. OLG Brandenburg, Urteil vom – 3 U 117 / 10

39 OLG Brandenburg, Urteil vom 22.12.2015 – 3 U 117 / 10
Gewerberaummiete Betriebskostenabrechnung: Rügeklausel mit Einwendungsausschluss ist unwirksam! Eine Klausel, wonach Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von vier Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich zu erheben und Einwendungen gegen die Abrechnung nach Ablauf dieser Frist ausgeschlossen sind, ist auch in einem Gewerberaummietvertrag jedenfalls dann unwirksam, wenn sie nicht die Verpflichtung enthält, den Mieter mit Übersendung der Abrechnung auf die Bedeutung seines Schweigens hinzuweisen. Ob derartige Fiktionsklauseln generell als Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sind, bleibt offen. OLG Brandenburg, Urteil vom – 3 U 117 / 10

40 Gewerberaummiete Welche Anforderungen bestehen an eine Betriebskostenabrechnung? Der Vermieter muss dem Mieter die im Abrechnungszeitraum anfallenden Betriebskosten durch eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitteilen. Hat er dem Mieter eine in diesem Sinne formell ordnungsgemäße Abrechnung übermittelt, ist dessen Abrechnungsanspruch erfüllt; nur wenn und soweit die Abrechnung an formellen Mängeln leidet, kann dieser eine erneute Abrechnung verlangen. Es ist ausreichend, wenn der Mieter die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachprüfen kann. OLG Düsseldorf, Urteil vom – 10 U 126 / 14

41 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und weiterhin viel Erfolg!