Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 1 Dorfkern Meilen Orientierungsveranstaltung 12. März 2007.

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1 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 1 Dorfkern Meilen Orientierungsveranstaltung 12. März 2007

2 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 2 Baurechtsvertrag Hans Isler, Gemeindepräsident Grundlagen Rechte und Pflichten Beginn und Dauer Baurechtszins Heimfall spezielle Risiken u. Sicherheiten

3 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 3 Perimeter

4 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 4 Baurechts-Vertrag Pol. Gde. Baurechts- geber Swisscanto Baurechts- nehmer Schule Baurechts- geber Bau- und Dienstbar- keitsvertrag bestehend Bau- und Dienstbar- keitsvertrag bestehend Miteigentümervertrag Nutzungsvertrag Provisorium Vertragskonstrukt

5 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 5 Baurechtsvertrag (BRV) Der BRV regelt Beziehung zwischen Miteigentümerschaft und Swisscanto: Dauer Baurechtszins Rechte und Pflichten, u.a. Nutzungen und Parking Heimfall Der BRV ist von der Gemeindeversammlung zu genehmigen und wird im Grundbuch eingetragen

6 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 6 Philosophie BRV Partnerschaft mit win-win-Situation: tiefer Investitions- und Projektierungsaufwand für die Gemeinde zur Lösung der Dorfkernentwicklung zukunftsträchtige Entwicklung des Meilemer Dorfkerns für die gesamte Bevölkerung nachhaltige Kapitalanlage mit sicherer und angemessener Rendite für Swisscanto

7 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 7 Gegenstand BRV "Selbständiges und dauerndes Baurecht für die Neugestaltung des Meilemer Dorfkerns mit unterirdischem Parking" Das kommerzielle Risiko (Planungs- und Erstellungskosten sowie Vermietungsrisiko) trägt die Swisscanto. Die Festsetzung der Mietzinsen auf der Grundlage eines definierten Niveaus liegt deshalb alleinig bei der Swisscanto.

8 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 8 Baurechtsnehmer Pflichten Einreichung Baugesuches innert 12 Monaten Grundlage bildet Vorprojekt Nucleus Ökologische Nachhaltigkeit Erstellung eines unterirdischen Parkings Pflicht zum Unterhalt

9 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 9 Baurechtsgeber Rechte Einflussnahme auf Bauprojekt Ausgestaltung und Nutzung der Plätze Miete von ca. 140 unterirdischen Parkplätzen Partizipation an möglichen Mehrnutzungen

10 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 10 Aussenräume

11 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 11 Baurechtsgeber Pflichten Vorlage des BRV an die Gemeindeversammlung Übernahme Kosten Gestaltung Plätze über Fr. 150.--/m2 -> separates Kreditgesuch Unterhalt der Plätze rechtzeitige Auflösung Mietverhältnisse Übernahme von Entsorgungskosten bei kontaminiertem Baugrund

12 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 12 Beginn und Dauer Beginn mit Datum des Grundbucheintrags Dauer 99 Jahre (= gesetzliches Maximum) langfristige Dauer des BRV in beiderseitigem Interesse

13 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 13 Baurechtszinsmodell Basis: Berechnungsmodell gemäss Offerte Swisscanto Berechnungselemente: nutzbare m2/Parkplätze x Mietpreis pro m2 und Platz/Jahr = Ertrag auf Baurechtsfläche kapitalisiert (= Bruttorendite) mit 6.4% = Anlagekosten davon Anteil Land xx%

14 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 14 BR-Zinsberechnung* Baurechtszinsertrag:1820000.- Anlagekosten (6.4%):28443000.- Baurechtszins:400000.- bis 450000.-/Jahr Beginn der Zinspflicht mit Bezugsbereitschaft *auf Basis Vorprojekt gerechnet

15 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 15 Anpassungen Zins ordentliche Anpassung: alle 5 Jahre zu 70% des Landesindexes ausserordentliche Anpassung: wenn mehr als 10% Anstieg, Erhöhung vor 5 Jahren generelle Anpassung: nach 25/50/75 Jahren, Berechnungselemente gemäss Modell

16 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 16 Heimfall ordentlicher Heimfall mit Ablauf der Baurechtsdauer zum dannzumaligen Verkehrswert vorzeitiger Heimfall bei grober Verletzung auf Verlangen und gegen angemessene Entschädigung

17 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 17 Risiken und Sicherheiten Übertragung des Baurechts gleiche Bonität zudem Vorkaufsrecht Sicherung Baurechtszins Eintragung Grundpfandrecht Haftpflicht Haftung beim Baurechtsnehmer Untergang und Wiederaufbau Pflicht zum Wiederaufbau unter Voraussetzungen

18 Dorfkern Meilen / Orientierungsveranstaltung vom 12. März 2007 18 zeitliche Abfolge Mai 07 11.6.07 Aug. 07 Dez. 07 Feb. 08 Apr. 08 Mai 08 Juni 08 Okt. 09 Beurkundung Bewilligung GV Baugesuch Baubewilligung Festsetzung Baurechtszins Auflösung Mietverhältnisse Grundbucheintrag Baubeginn Bezug 1. Teil