Steuerpflichtige Einnahmen (1)

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1 Steuerpflichtige Einnahmen (1)
Ablösen für Mieter-Investitionen (Nicht stpfl = Ablöse f. einzelne Einrichtung-Gegenstände !) Entgelte für Einräumung Dienstbarkeit Schadenersatz für Mietobjekt (Nicht stpfl = Schadenersatz für Minderung der Vermögens-Substanz) Vorleistungen des Mieters (zB für Kündigungs- Verzicht des Vermieters) Mietvorauszahlungen (Mieter-Darlehen = kein Einnahmen-Zufluss)

2 Steuerpflichtige Einnahmen (2)
Mieter-Investitionen (Ausnahme: Wiederherstellung des ursprüngl.Zustandes) Betriebskosten Subventionen (Verrechng Herstellg usw) Einnahmen für Werbeflächen Einnahmen aus Handymasten Erlöse Handy-Betreiber an WEG = Zurechnung an jeweiligen Miteigentümer (Rz 6410 a) Veräußerung von Mietzins-Forderungen (Rz 6417) Schotterabbau-Verträge (Rz 6410 b)

3 Investitionen des Mieters (1)
Der Mieter ist lt. Mietvertrag berechtigt, Investitionen für den Gastro-Bereich zu tätigen: € ,- Wie sind diese Investitionen beim Vermieter zu behandeln ? Lösung: siehe E-RL Rz 6406

4 Investitionen des Mieters (2)
E-RL Rz 6406 : „ Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind auch Investitionen des Mieters zu erfassen, die dem Vermieter als Eigentümer zukommen. Derartige Vorteile fließen dem Vermieter erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu, wenn der Mieter zur Vornahme der Investitionen berechtigt, aber nicht verpflichtet ist und daher die Investition regelmäßig bis zur Räumung des Mietobjektes zurücknehmen kann (VwGH , 96/15/0086) „

5 Investitionen des Mieters (3)
Der Mieter ist lt. Mietvertrag verpflichtet, Investitionen für den Gastro-Bereich zu tätigen: € ,- Wie sind diese Investitionen beim Vermieter zu behandeln ? Lösung: siehe E-RL Rz 6407

6 Investitionen des Mieters (4)
E-RL Rz 6407 : „ Hat sich jedoch der Mieter vertraglich zur Vornahme von Investitionen verpflichtet, so fließt dem Vermieter die entsprechende Einnahme bereits im Zeitpunkt der Vornahme der Investition zu (VwGH ,96/15/0086) und führt – nach der Art der Investition (Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand, siehe Rz 6450 ff) – zu sofort oder verteilt abzugsfähigen Werbungskosten….“

7 Werbungskosten (1) Betriebskosten für (vorübergehend) leer stehende Wohnungen = Ja, WK : siehe Rz 6413 Mieter erhält für Verzicht auf das Mietrecht € ,- = Ja, WK (als Afa) : s. Rz 6414 Mieter erhält € 3.000,- Kaution zurück = keine WK

8 Werbungskosten (2) Rückzahlung Miete-VZ = WK Rückzahlung Darlehen = Keine WK Einzahlung Instandhaltungs-Rücklage = keine WK (erst bei Rep.Zahlung) Rz 6419a AfA vor Vermietung = Ja : WK z.B. Gebäude-Herstellung = Vermietung erst ab s.Rz (vgl. VwGH ,83/14/0046) WK vor Vermietung = Ja, WK , s.Rz „…Vermietungs-Entschluss klar u.eindeutig“

9 Werbungskosten (3) Wertminderung von Gebäuden = keine WK (Erlös = nicht steuerbar) „Investitions-Prämie“ des Vermieters = Prämie = 20 % der Investitionen gem. §§ 3 – 5 MRG = gilt nur für Betriebskosten nach dem Mietrecht (!!) = steuerlich unzulässig ! Daher herauszurechnen ! Vorauszahlung von Werbungskosten Verteilungspflichtige WK = s. Katalog § 19 (3) EStG Sofort absetzbare WK = für laufendes + Folgejahr

10 Werbungskosten (4) Verteilungspflichtige WK lt § 19/3 EStG:
Beratungskosten Bürgschaftskosten Fremdmittelkosten Garantiekosten Mietkosten Treuhandkosten Vermittlungskosten Vertriebskosten Verwaltungskosten

11 Werbungskosten (5) Keine Verteilung ist (in der Vermietung und Verpachtung) erforderlich für : Bearbeitungsgebühren Kreditgebühren Darlehensgebühren Grundbuch-Eintragungsgebühr f. Darlehen Pfandrechtsgebühr f. Darlehen Geldbeschaffungskosten

12 Verausgabungs-Grundsatz
Abfluss-Zeitpunkt = Tatsächliche Zahlung Girokonto-Sollstand: Abfluss = tatsächl. Abbuchg durch die Bank (nicht die Valutierung) KtoKorrent-Kto : Belastung Zinsen + Spesen = Abfluss (unabhängig, ob Guthaben oder Schuld)

13 Abbruchkosten (1) Abbruchkosten = sofort abzugsfähige WK
Wenn baufälliges Gebäude und Neues Gebäude weiterhin vermietet wird s. Rz 6418a ESt-RL 2000

14 Abbruchkosten (2) Abbruch zwecks Errichtung Neubau (Privates Einfamilienhaus) Zählt nicht zu den WK, da private Veranlassung Abbruch für folgenden Grundstücks-Verkauf WK nur insoweit, als die Veräußerung steuerpflichtig ist (zB als Spekulationsgewinn)

15 AFA-Bemessungs-Grundlage
Anschaffungskosten Herstellungskosten Zuletzt festgestellter Einheitswert Fiktive Anschaffungskosten Der höhere gemeine Wert bei erstmaliger Vermietung (Anschaffung > 10 Jahren) Buchwert-Fortführung bei unentgeltl. Übertragung

16 Beginn der AfA Die AfA beginnt noch vor der Vermietung
wenn die Anschaffung in Vermietungs- Absicht erfolgte oder wenn die Errichtung in Vermietungs-Absicht erfolgte (VwGH , 83/14/0046) s. Rz 6423

17 Nachgeholter Instandsetzungs- Aufwand (1)
Aktivierungspflichtiger Aufwand : Kauf Gebäude in vernachlässigtem Zustand Nachgeholte Reparatur-Aufwendungen bis zu 3 Jahren nach der Anschaffung AfA = nur 1,5 % bzw 2 % p.a. (VwGH , 557/75) Werbungskosten = „Aufwendungen … zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen“ Keine Werbungskosten = Aufwand zum Erwerb bzw. Erhaltung der Einkunfts-Quelle (!!)

18 Nachgeholter Instandsetzungs- Aufwand (2)
Nicht aktivierungspflichtiger Aufwand : wenn ein Gebäude überwiegend den Einschränkungen des Mietrechtes hinsichtlich Mietzinsbildung unterliegt und der Steuerpflichtige Bauherr ist VwGH , 91/13/ VwGH , 605/64 siehe Rz 2625

19 Freimachungskosten Ablösen zur Freimachung eines Gebäudes von Mietrechten = nicht Erwerb von Mietrechten, sondern = nachträgliche Anschaffungskosten Verteilung auf die Rest-Nutzungsdauer VwGH , 88/14/0174 Vorsicht: Freimachungskosten zur besseren Veräußerung = nicht WK bei VuV, aber evtl. WK bei Spekulationsgeschäft (Rz 6414) VwGH , 93/13/0289

20 Herstellungsaufwand Herstellungsaufwand = wenn sich die Wesensart des Gebäudes ändert Beispiele: Aufstockung eines Gebäudes Zusammenlegung von Wohnungen Einbau von Zentralheizungen, Lift usw Versetzen von Zwischenwänden Einbau von Badezimmern und WCs Versetzen von Türen u. Fenster Kategorie-Anhebung iSd MRG ( § 15 a MRG)

21 Fiktive Anschaffungskosten
Fiktive AK = jene Aufwendungen, die für das Gebäude zum Stichtag aufzuwenden gewesen wären Maßgebend = Verkehrswert, nicht der Bau- oder Versicherungswert Fiktive Nebenkosten (für gedachten Kauf) 2 % oder 3,5 % GrESt, Grundbuch-Eintragung, Beglaubigung Nicht zu berücksichtigen = fiktive Vermittlungs- Provisionen oder Kosten für Inserate (Rz 6441)

22 Fruchtgenuss Fruchtgenuss = Recht, eine fremde Sache unter Schonung der Substanz ohne alle Einschränkungen zu gebrauchen Vorbehalts-Fruchtgenuss = Übtg Eigentum unter Zurückbehaltung des Fruchtgenusses Zuwendungs-Fruchtgenuss = ohne Übtg des Eigentums (s. Rz 116)

23 AfA und Fruchtgenuss Fruchtnießer = keine AfA, da kein Eigentum
Eigentümer = keine AfA, da keine Einkunfts-Quelle Lösung: Fruchtnießer = wirtschaftl.Eigentümer Wirtschaftlicher Eigentümer = Belastungs- und Veräußerungsverbot (verbüchert) Netto-Fruchtgenuss (Pflicht zur Erhaltung, BK) Übtg Erhaltungs- u. Verbesserungsmaßnahmen Schriftliche Verträge Zahlung für „Substanz-Abgeltung“ in Höhe der AfA (Rz 112)

24 Ablöse Fruchtgenuss Ablöse Fruchtgenuss = unterliegt nicht der Einkommensteuer (!!) VwGH , 83/14/0123, VwGH , 86/14/0125 Jedoch E-pflichtig, wenn die Übertragung des Wirtschaftsgutes und die Ablöse des Fruchtgenusses in wirtschaftlicher Betrachtungsweise einen einheitlichen Vorgang darstellen Einheitl. Vorgang = Ablöse + Entgelt = > 50 % des gemeinen Wertes (Rz 115 a)

25 Instandhaltung (1) Instandhaltung = wenn unwesentliche Gebäudeteile ausgetauscht werden bzw. keine wesentl. Erhöhung des Nutzungs- wertes oder keine Verlängerung der ND Beispiele : - Ausmalen des Stiegenhauses und der Räume Färbeln der Fassade ohne Erneuerung des Außenputzes Überarbeiten des Daches (Auswechseln v.Ziegeln) Auswechseln einiger Fenster o. Innentüren(>25%)

26 Instandhaltung (2) Anstreichen von Fenstern
Ausbessern des Verputzes usw Erneuerung der Parkettböden ohne Erneuerung des Unterbodens Laufende Wartungsarbeiten Brandschäden (= höhere Gewalt) Sturmschäden (intaktes Dach = Instandhaltung) Sturmschäden (reparaturbedürftiges Dach) = Instandsetzung (!!) s. Rz 6468

27 Erhaltungs-Aufwand Erhaltungs-Aufwand = Instandhaltung und Instandsetzung Instandhaltung = Sofort absetzbar Nicht regelmäßig wiederkehrend = 10 Jahre (auf Antrag) Instandsetzungs-Aufwendungen Wohngebäude/Wohnzwecke = zwingend 10 Jahres-Verteilg Nicht-Wohngebäude = sofortige Absetzung oder auf Antrag Verteilung auf 10 Jahre Instandsetzung = nicht AK oder HK, Nutzungswert wesentlich erhöht oder ND wesentl. verlängert

28 Instandsetzung Erneuerung mit Substanz-Änderung
Nutzungsdauer des Gebäudes wird wesentlich verlängert (mehr als 25 %) Nutzwert des Gebäudes wird wesentlich erhöht (mehr als 25 %) Beispiele: siehe Rz 6469

29 Herstellungsaufwand Aufstockung eines Gebäudes
Zusammenlegung von Wohnungen Erstmaliger Einbau von Zentralheizungen, Lift usw Versetzung von Zwischenwänden Einbau von Badezimmern und WC (Kategorie-Anhebung) Versetzen von Türen u. Fenstern

30 Sanierungs-Aufwand im Privatvermögen ab 1.8.2008
EigtÜbtg 1/10 Wohngeb. Unentgeltl. Instandsetzg Ja Kein Wohngeb Erhaltungs- Aufwand Entgeltlich Nein *) Instandhaltg Instandsetzung > 25 % der Fenster *) Nein = Verlust der 1/10, aber keine Verlängerung der Spekulations-Frist, keine „besonderen Einkünfte“