Feuerwachen und Feuerwehrhäuser

Präsentation zum Thema: "Feuerwachen und Feuerwehrhäuser"—  Präsentation transkript:

1 Feuerwachen und Feuerwehrhäuser
Empirische Untersuchung der Optimierungspotentiale bei Bau und Betrieb

2 1. Problemstellung und Motivation*
Feuerwachen/Feuerwehrhäuser als Spezialimmobilie im kommunalen Immobilienportfolio Spezifische Problemfelder des Brand- und Katastrophenschutzes Rahmenbedingungen des Alarmbetriebs Jede Kommune verfügt über mindestens eine Feuerwehr über Standorte in Deutschland Häufig zentrale Lage Erhebliches Optimierungs- und Einsparpotential!? *Ergebnisse der Studienarbeit von Christpher Boxler (2007) Feuerwehren stellen im kommunalen Immobilienportfolio Spezialimmobilien dar, deren Sonderstatus sich aus den Nutzungs- und Rahmenbedingungen des Brandschutzes ergibt. Gleichzeitig repräsentieren sie mit über Standorten in Deutschland ein Immobilienvermögen, das es nicht zu vernachlässigen gilt. Untersuchungen zum Betrieb von Schulen, Verwaltungsgebäuden oder Turnhallen sind hinlänglich bekannt. Die Effekte der charakteristischen Nutzungskonditionen des Alarmbetriebs der Feuerwehr auf die Bewirtschaftungskosten sind hingegen wenig erforscht. Daher stellt sich die Frage, welche Auswirkungen die spezifischen Bedingungen der Feuerwehr auf die Nutzungskosten haben und wo die größten Einspar- und Optimierungspotentiale liegen. Um angesichts des Investitionsrückstands der öffentlichen Hand handlungsfähig zu bleiben, gewinnen PPP-Lösungen an Bedeutung. Erste Referenzprojekte einer PPP-Umsetzung im Feuerwehrbereich laufen in Deutschland an, es ist jedoch keine Evaluierung der Projekte vorhanden. Doch sind Public Private Partnerships im Rahmen des Brandschutzes sinnvoll umsetzbar? Ob die allgemeinen Voraussetzungen, insbesondere das notwendige Investitionsvolumen, einer möglichen Realisierung von PPP-Modellen im Feuerwehrbereich vorliegen, ist ebenso Gegenstand der vorliegenden Arbeit.

3 2. Zentrale Forschungsfragen
Was sind die spezifischen Rahmenbedingungen und Problemfelder der Feuerwehrgebäude? Welche Kostentreiber liegen im Bereich der Feuerwehrgebäude vor? Welche funktionalen und baulichen Mängel treten in bestehenden Feuerwehrgebäuden auf? Wie groß ist der Instandhaltungs- und Investitionsstau bezüglich Neubauten, Sanierungsmaßnahen und jährlicher Bauunterhaltung? Welche Optimierungspotentiale sind bei Bau und Betrieb ungenutzt? Um angesichts des Investitionsrückstands der öffentlichen Hand handlungsfähig zu bleiben, gewinnen PPP-Lösungen an Bedeutung. Erste Referenzprojekte einer PPP-Umsetzung im Feuerwehrbereich laufen in Deutschland an, es ist jedoch keine Evaluierung der Projekte vorhanden. Doch sind Public Private Partnerships im Rahmen des Brandschutzes sinnvoll umsetzbar? Ob die allgemeinen Voraussetzungen, insbesondere das notwendige Investitionsvolumen, einer möglichen Realisierung von PPP-Modellen im Feuerwehrbereich vorliegen, ist ebenso Gegenstand der vorliegenden Arbeit.

4 3. Forschungsmethodik und Vorgehensweise
Literaturrecherche: Keine Daten vorhanden. Empirie: Primäre Datenerhebung mittels eines standardisierten Fragenbogens und anschließenden Expertengesprächen Einbeziehung von 20 Kommunen in die empirische Erhebung. Regionale Auswahl Stichprobe bezieht sich auf das Bundesland Hessen (18 Hessen, 1 Bayern, 1 NRW) Auswahl der Stichprobe - Einwohnerzahl sowie Größe und Beschaffenheit der Feuerwehr: Vorliegen einer Berufsfeuerwehr, einer freiwilliger Feuerwehr mit ständiger Wache oder freiwilliger Feuerwehr. Ansprechpartner (Experteninterview) jeweils in leitenden Funktionen tätig Zur Beantwortung obiger Fragestellungen analysiert die Ausarbeitung zunächst den Status quo von Feuerwehrgebäuden. Hierzu wurde zunächst eine Literaturrecherche durchgeführt. Es war festzustellen, dass benötigte Daten für eine Sekundäruntersuchung nicht vorhanden sind. Daher war eine Primärdatenerhebung erforderlich. Hierfür wurden in persönlichen Gesprächen technische, funktionale, infrastrukturelle und wirtschaftliche Daten von Feuerwehrgebäuden abgefragt, ausgewertet und interpretiert. Auf Grundlage der quantitativen Auswertung können Optimierungspotentiale der Errichtung und des Betriebs von Feuerwehrgebäuden aufgedeckt werden. Darüber hinaus identifiziert die qualitative Analyse Problembereiche des kommunalen Gebäudemanagements im Umfeld der Feuerwehr. Aus der Erfassung funktionaler und baulicher Mängel können grundsätzliche Planungsaspekte abgeleitet werden, die es bei zukünftigen Neubauten zu beachten gilt. Die quantitative Dimension umfasst die Analyse der Einflussfaktoren der Nutzungskosten von Feuerwehrimmobilien. In der Bewirtschaftungsphase von Gebäuden repräsentiert die Identifizierung der Kostentreiber als maßgebliche Einflussvariablen der Nutzungsaufwendungen den signifikanten Faktor einer effektiven Strategie. Der Einfluss der Nutzungsintensität sowie technischer, infrastruktureller und wirtschaftlicher Faktoren wird hierzu untersucht. Das Ergebnis stellt die Aufdeckung kurz-, mittel- und langfristiger Einsparpotentiale in Bau und Betrieb von Feuerwehrgebäuden dar. Auf Grundlage der Untersuchung der Kostenkorrelationen können zudem notwendige Daten für eine Gebäudedokumentation zusammengestellt werden. Die Quantifizierung des Investitionsstaus bezüglich Neubauten, Sanierungsmaßnahmen und jährlicher Bauunterhaltung ermöglicht die Bewertung von Potentialen alternativer Finanzierungsformen unter Einbeziehung privater Partner. Ziel dieser Studie ist zudem, die Bedeutung eines umfassenden Facility Managements zu akzentuieren. Indem die Arbeit die Signifikanz von Lebenszykluskosten als zentralen Aspekt der Investitionsentscheidung herausstellt, sollen öffentliche Entscheidungsträger diesbezüglich sensibilisiert werden.

5 4. Datenerhebung und Auswertung
Kontaktaufnahme mit Stadtbrandinspektoren, Kreisbrandräten, etc. Zustellung und Ausfüllen des Fragebogens Die Vorgehensweise der Befragung erfolgte in fünf Schritten: In der Regel wurde zunächst das Interesse ausgewählter Stadtbrandinspektoren erörtert, an der Studie teilzunehmen. Der Fragebogen wurde daraufhin nach Herstellung des Kontakts mit der örtlichen Feuerwehr vorab zur Bearbeitung übermittelt. Nachdem dieser ausgefüllt zurückgesandt wurde, erfolgte vor Ort ein Expertengespräch, um verschiedene Themenkomplexe zu vertiefen bzw. unklare Antworten zu präzisieren. Zudem konnte so digitales Fotodokumentationsmaterial zu den einzelnen Feuerwachen, deren baulicher Umsetzung und auftretenden charakteristischen Mängeln erstellt werden. Die vorherige Rücksendung des bearbeiteten Fragebogens ermöglichte eine individuelle Vorbereitung auf das Gespräch und die Auswahl sinnvoll zu vertiefender Fragestellungen. Im persönlichen Gespräch wurden die Konstruktionsweise, die infrastrukturelle Anbindung und bauliche Mängel erfasst sowie eine Einschätzung der Verwertbarkeit des Grundstückes vorgenommen. Des Weiteren wurde vertieft eingegangen auf die Organisationsstruktur der örtlichen Feuerwehr und die Kooperationsqualität mit Verwaltung, Politik sowie lokalen und regionalen Feuerwehren. Gegenstand des persönlichen Gesprächs waren zudem Überdeckungen von Einzugsgebieten und Entscheidungswege von Investitionsmaßnahmen. Expertengespräch mit Fotodokumentation Qualitative & quantitative Auswertung Interpretation & Bewertung

6 5. Abgefragte Themenkomplexe
Allgemeine Angaben: Einwohnerzahl, Typus der Gemeinde, Anzahl der Feuerwehrstandorte, Art der Feuerwehr Gebäudedaten: Größe, Baujahr, baulicher Zustand, zusätzliche Anlagen, Anzahl und Art der Stellplätze, Flächendaten und Volumina Baulich-technische Daten: Technisierungs- und Installationsgrad der Haustechnik, Abnutzungsgrad, Standardisierte Zustandseinschätzungen zur Haustechnik. Lagedaten: Lage, Einzugsgebiet, verkehrstechnische Anbindung. Funktionale Angaben: Vorhandene Räumlichkeiten, selektive Erfassung funktionaler Mängel. Daten zur Kostenerfassung: Errichtungskosten, Budget zur Bauunterhaltung und Unterdeckung, Vergangene und geplante Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Betriebskosten, Instandsetzungskosten. Angaben zu Fördermitteln und zur Erbringung bzw. dem Bezug von Dienstleistungen.

7 6. Ergebnisse der Analyse
6.1 Grunddaten der befragten Kommunen Feuerwache Feuerwehrgerätehaus Bevor die Ergebnisse interpretiert und diskutiert werden, sollen zunächst die wichtigsten Resultate der Erhebung zusammengefasst dargestellt werden. Die Darstellung der Ergebnisse folgt dem Aufbau des Fragebogens. Die Mittelstädte mit einer Einwohnerzahl von bis nehmen mit 45 % den größten Anteil ein. Diese stellen auch im Hinblick auf die Zielsetzung der Untersuchung die interessanteste Gruppe dar. Einerseits sind sie hinsichtlich des Gebäudemanagements noch nicht so weit entwickelt wie etwa Großstädte. Diese weisen häufig bereits viel versprechende Ansätze des Immobilienmanagements auf. Des Weiteren verfügen die Mittelstädte über das notwendige Volumen bezüglich Immobilienwerten und Finanzmitteln, um Umstrukturierungsmaßnahmen effizient umsetzen zu können. Optimierungspotentiale lassen sich bei einer gegebenen Übertragbarkeit auf mehrere Immobilien einer Kommune anwenden, was den Nutzen dieser Untersuchung weiter erhöht. Bei Großstädten über Einwohnern finden sich im Schnitt fünf Feuerwachen und 15,5 Feuerwehrgerätehäuser. In der Kategorie der Mittelstädte bestehen durchschnittlich eine Feuerwache und fünf Feuerwehrgerätehäuser. Allerdings weisen auch kleinere Gemeinden ähnlich viele Feuerwehrgerätehäuser auf: Etwa je zur Hälfte werden Feuerwachen (45 % der beschriebenen Standorte) und Feuerwehrhäuser (55%) beschrieben. Zur Unterscheidung der Begrifflichkeiten s. Kapitel 4.1. Die Standorte der Freiwilligen Feuerwehr ohne Dauerbetrieb bilden mit 65 % die Majorität der beschriebenen Immobilien. Freiwillige Feuerwehren mit ständiger Wache bilden 20 % der erfassten Standorte. Daneben wurden drei der sechs hessischen Berufsfeuerwehren erfasst (15%).

8 6. Ergebnisse der Analyse
6.2 Technische Daten Alter des Gebäudes (a) Der folgende Boxplot zeigt die Altersverteilung der Gebäude. Diese sind im Mittel 29,65 Jahre alt. Die Spanne reicht von 1 Jahr bis zu 57 Jahren. Der Gesamtzustand aller Gebäude wird mit 2,60 bewertet. Dies entspricht einer Gesamtbewertung ‚befriedigend’ mit Tendenz zur besseren Bewertung. Aus Tabelle ist ersichtlich, dass der Gesamtgebäudezustand im Mittel schlechter bewertet wird als der Großteil der technischen Ausstattung. Die Beurteilung des Kühlsystems und der Aufzugsanlage fällt am schlechtesten aus. Dies deutet einen hohen Instandhaltungsaufwand an. Im Anschluss wurde im Rahmen der Befragung die Notwendigkeit von Neuinvestitionen im Hinblick auf die technische Ausstattung ermittelt. Schlauchtrockenschränke sind in vier von 20 Standorten vorhanden. Keiner der befragten Standorte hält eine Anschaffung für notwendig. Die Tendenz geht vielmehr in Richtung Modernisierung der herkömmlichen Trocknung im Turm oder in Richtung der Anschaffung einer Kompakt-Schlauchpflegeanlage. In 15 Standorten (75 %) ist ein Atemluftkompressor vorhanden, wobei einer zu ersetzen ist. Fünfmal ist kein Kompressor vor Ort, wovon vier auch keine derartige Anschaffung planen. Somit planen insgesamt 10 % der Feuerwehren den Erwerb eines Kompressors. In 65 % der Fälle ist eine Notstromversorgung vorhanden. Drei Standorte (15 %) planen eine Anschaffung, die restlichen 20 % halten diese nicht für notwendig. Ein Viertel der Standorte hat noch Nachholbedarf bezüglich der Anschaffung eines Ölabscheiders, 75 % verfügen bereits über einen. Die wertmäßig bedeutendste Investition im Rahmen dieser Aufführung stellt die Absaugeanlage für Abgase dar. 35 % der Standorte planen eine Anschaffung, wovon über die Hälfte bereits über eine Absaugung verfügen und diese ersetzen wollen. Die Majorität (55 %) der Fälle verfügt über eine Anlage und plant keine Neuinvestition. 10 % der Fahrzeughallen verfügen nicht über eine derartige Entlüftung und sehen auch keine Installation vor. Zustand des Gebäudes

9 6. Ergebnisse der Analyse
6.3 Beurteilung der Funktionalität Die Gebäudestruktur erlaubt im Schnitt eine Aufnahme von 100 Personen, wobei das Intervall von 35 bis 200 Personen reicht. Abhängig von der Größe des Standortes und den Anforderungen werden unterschiedliche Räumlichkeiten in die Struktur einbezogen. Auffällig ist hierbei lediglich, dass weniger als die Hälfte der Feuerwehren (40 %) über getrennte Umkleiden verfügt. Die allgemeine Funktionalität wird im Schnitt mit 2,38 bewertet, wobei drei Standorte (15 %) die Funktionalität als ungenügend einstufen. Die Standorte Hähnlein, Hanau und Rodgau sind diesbezüglich als mangelhaft einzustufen. Hanau und Rodgau planen daher einen Neubau, von Hähnlein liegen keine Daten diesbezüglich vor. Die Optimierungspotentiale lassen sich in drei Bereiche subsumieren, (Abbildung links) Die Raumdimensionierung stellt das am zahlreichsten genannte Problemfeld der Funktionalität dar. Dies bezieht sich insbesondere auf die Fläche der Fahrzeughalle, Lagerflächen, Umkleiden und Parkmöglichkeiten. Am zweithäufigsten wird die Raumanordnung als funktionales Hindernis erkannt. Die Anordnung von Werkstätten oder fehlende optische Einsicht der Leitzentrale über ausrückende Fahrzeuge werden als Hauptprobleme benannt. Der Unterschied zu dem Optimierungspotential der Wegbeziehungen ist vage, jedoch bezieht sich letzteres auf den Alarmbetrieb. Als Hauptproblem wird hier die Überschneidung von Laufwegen der ankommenden Feuerwehrleute mit Ausrückwegen besetzter Einsatzfahrzeuge genannt. Auch Stolperfallen, Treppen oder enge Gänge im Alarmierungslaufweg stellen Hindernisse dar. Drei von vier Feuerwehren vergeben ihre Räumlichkeiten, insbesondere die Seminar- und Schulungsräume, auch extern. Die meistgenannten Nutzungsarten sind mit je 40 % Schulungszwecke anderer Feuerwehren und der Kommune. Lediglich 40 % verlangen auch eine finanzielle Gegenleistung der Fremdnutzung ihrer Räumlichkeiten. Insbesondere die Schulungen der Kommune fallen unter das Thema ‚Nachbarschaftshilfe’ Raumanordnung Wegbeziehungen Raumdimensionierung Fremdvergabe Schulung Feuerwehr Schulung Kommune Fremdvergabe Schulung Feuerwehr Schulung Kommune Optimierungspotentiale Allgemeine Funktionalität ø 2,38 Fremdnutzung von Räumen

10 6. Ergebnisse der Analyse
6.4 Wirtschaftliche Daten - Investitionen Zwölf Standorte konnten Angaben zu ihrem jährlichen Budget zur Deckung von Bauunterhaltungskosten machen. Im Schnitt liegt die jährliche Summe bei , 67 €. Zudem wurde die Summe ermittelt, die für die Bauunterhaltung nach Meinung der Experten notwendig wäre. Diese wird in der Spalte ‚Erforderliches Budget’ ausgewiesen. Die Unterdeckung des Budgets beläuft sich durchschnittlich auf nahezu  €. Folglich beeinflusst die hohe Differenz zwischen realem und notwendigem Budget der Berufsfeuerwehr Darmstadt die Mittelwerte maßgeblich. Durchschnittlich dauert es nach Errichtung des Gebäudes 18 Jahre bis zur ersten wertsteigernden Investition. Bemessungsgrundlage ist das aufgezinste Investitionsvolumen an Standorten, die entsprechende investive Maßnahmen durchgeführt haben. Pro Jahr und Standort werden nahezu  € für Erweiterungen ausgegeben. Eine detaillierte Aufgliederung der Werte zeigt die folgende Tabelle (recht oben) Die aufwendigsten Sanierungsmaßnahmen erfolgen an der Außenhülle des Gebäudes. Auf Investitionen in Fassade, Dach und Tore entfallen nahezu 85 % der Gesamtaufwendungen für Sanierungen, die insgesamt über € pro Jahr und Standort betragen. Wird die Gesamtzahl der Investitionsmaßnahmen als Bezugsgröße herangezogen, stellen sich die Sanierungen mit 45 % der realisierten Maßnahmen als häufigste Anwendung heraus. An zweiter Stelle folgen die Erweiterungen mit 36 % aller Maßnahmen: Aufwendungen nach Sanierungsarten pro Jahr und Standort

11 6. Ergebnisse der Analyse
6.5 Wirtschaftliche Daten - Betriebskosten Die Betriebskosten lagen gesamt im Schnitt bei 24,59 €/m². Im Gegensatz zur üblichen Verteilung, bei der die Kosten für Instandhaltung überwiegen, bilden hier die Kosten der Wärmeversorgung den größten Block. Die jeweiligen Kosten für Instandsetzung bzw. Reparatur und Wartung & Inspektion bilden in der Summe nicht immer die Kosten der Instandhaltung ab. Da die Kosten aber meist von verschiedenen Amtsstellen an die Feuerwehr gemeldet wurden, erwies sich die Korrektur des Fehlers teilweise als unmöglich. Daher erfolgen die weiteren Auswertungen dieser Kostenarten im nächsten Kapitel separat und unabhängig voneinander. Bisher wenig genutzt ist die Möglichkeit der Verwendung alternativer Ressourcen zur Betriebskosteneinsparung. Betriebskosten in € pro m2 pro Jahr nach Kostenarten

12 6. Ergebnisse der Analyse
6.5 Wirtschaftliche Daten - Betriebskosten Die Betriebskosten lagen gesamt im Schnitt bei 24,59 €/m². Betriebskosten pro m2 pro Jahr und Standort

13 7. Interpretation der Resultate
7.1 Vorgehensweise Analyse des Status Quo und der spezifischen Rahmenbedingungen Quantitative Analyse abgefragter Daten Qualitative Analyse der Expertengespräche Identifizierung der Kostentreiber der Nutzungsphase Aufdeckung feuerwehr- spezifischer Problemfelder Lösungsansätze zur Optimierung der Bau- und Betriebsphase

14 7. Interpretation der Resultate
7.2 Einflussfaktoren der Nutzungskosten Instandhaltungskosten korrelieren mit der Nutzungsintensität (Art der Feuerwehr), der Unterdeckung des Instandhaltungsbudgets, Mängeln an Flachdach, Haustechnik und Hallenboden Art und Intensität der Schlauchpflege. Heizkosten korrelieren mit der Nutzungsintensität (Art der Feuerwehr), dem Alter und Zustand der Heizung, vorliegenden Mängeln an Außenhülle und Heizung, der Art der Schlauchpflege. Hier sind die Hauptkostentreiber der Betriebs- und Unterhaltungskosten ersichtlich. Den Hauptanteil der Betriebskosten nehmen die Kosten der Wärmeversorgung ein. Dies weicht von der herkömmlichen Verteilung der Betriebskosten ab, bei der meist die Instandhaltungskosten überwiegen. Anzunehmen ist, dass der Grund in der Struktur der Gebäude liegt. Als Arbeitsplatz ist die Fahrzeughalle dauerhaft zu beheizen. Mit einer durchschnittlichen Raumhöhe von 4,84 m und dem erheblichen Fassadenanteil der Hallentore verursacht sie hohe Heizkosten. Dieser Effekt wird durch regelmäßige Auskühlung aufgrund von Toröffnungen und eine mangelnde Isolierung der Außenhülle in Zusammenhang mit einem hohen Glasanteil der Hallentore verstärkt. Die Auswertung hat ergeben, dass ab einem Heizungsalter von 12 bis 15 Jahren eine Zustandsverschlechterung der Anlage eintritt. Diese geht einher mit einem signifikanten Anstieg der Betriebskosten der Wärmeversorgung. Heizkosten werden in Zukunft weiter an Bedeutung gewinnen, zieht man die Entwicklung der Energiepreise in Betracht. Erstaunlich ist insbesondere die Signifikanz der Art und Intensität der Schlauchpflege. Standorte mit traditioneller Schlauchpflege mittels Rinne und Trockenturm weisen erheblich höhere Kosten bei den Gesamtbetriebskosten auf. Im Besonderen sind dies die Kosten der Instandsetzung, Heizkosten und Wasserversorgung sowie der Reinigung. Der Kausalitätszusammenhang mit den Reinigungskosten ist in Frage zu stellen. Die anderen Kostenarten deuten auf eine höhere Ausfallrate der Aufzugsanlage im Turm, einen gesteigerten Wasserverbrauch im Vergleich zu alternativen Schlauchpflegearten sowie auf einen Wärmeverlust durch den Luftzug im Trockenturm hin. Die kausale Beziehung mit der Übernahme der Schlauchpflege für andere Feuerwehren ist eng, da dies die erhöhten Kosten durch eine gesteigerte Nutzungsintensität potenziert. Hier sind neben den Gesamtbetriebskosten auch gesteigerte Instandhaltungskosten zu nennen. Auch der Behebung von Mängeln fällt großes Gewicht zu. Aufgrund der hohen Kostenrelevanz erfordert die Mängelbehebung an Haustechnik und Hallenboden beachtliche zukünftige Investitionen. Das Vorliegen von Mängeln trägt erheblich zu der Verschlechterung des Gesamtzustandes bei. Hohe Betriebskosten der Wärmeversorgung belegen den Wärmeverlust bei mangelnder Isolierung von Fenstern, Fassade, Hallentoren und Flachdach. Diese sind aus dem Budget der Bauunterhaltung zu beheben, das häufig nicht ausreichend ist. Gerade ältere Standorte weisen höhere Unterdeckungen auf, was auch in deren relativ geringem Instandhaltungsbudget begründet ist. Eine detaillierte Auswertung des Einflusses des Installationsgrades bezüglich Lüftungs- und Klimatechnik ist nicht möglich. Hierbei flossen zu wenige Standorte in die Auswertung ein, die über eine spezifische Technik verfügen. Daneben kann auch der Einfluss des Outsourcinggrades nicht analysiert werden. Hier ist keine eindeutige Differenzierung der Leistungserbringung möglich. Die einzige Ausnahme bilden die Reinigungskosten. Dass keine Korrelation der Betriebskosten pro m² zu der Art der Feuerwehr besteht, rechtfertigt die Untersuchung auf Grundlage der Gesamtheit der untersuchten Feuerwehren. Auch die erforderlichen Investitionen lassen hier keine Korrelation erkennen. Dies ist erstaunlich, da die Art der Feuerwehr Ausdruck der Nutzungsintensität des Gebäudes ist und hier eine Korrelation vermutet wurde.

15 7. Interpretation der Resultate
7.1 Vorgehensweise Analyse des Status Quo und der spezifischen Rahmenbedingungen Quantitative Analyse abgefragter Daten Qualitative Analyse der Expertengespräche Identifizierung der Kostentreiber der Nutzungsphase Aufdeckung feuerwehr- spezifischer Problemfelder Lösungsansätze zur Optimierung der Bau- und Betriebsphase

16 7. Interpretation der Resultate
7.2 Problemfelder der Nutzungsphase und Lösungsansätze Mangelnde Datentransparenz Fehlendes Kostenbewusstsein Rivalitätsdenken der Entscheidungsträger der Feuerwehr Investitionsstau bei Bauunterhaltung und Sanierungs- maßnahmen kurzfristige Investitions- strategie Die typischen Mankos des kommunalen Immobilienmanagements decken sich größtenteils mit den im Rahmen der Untersuchung festgestellten Problembereichen der Liegenschaftsverwaltung der Feuerwehr. Insbesondere die mangelnde Datentransparenz sei herausgestellt, die sich bei der Erhebung der Daten bestätigt hat. Jedoch drängt sich die Frage auf, ob es Aufgabe der Feuerwehr sein kann, Bewirtschaftungskosten der in Besitz stehenden Gebäude zu kennen und diese operativ zu beeinflussen. Die Realität offenbart, dass die Feuerwehr einen Alarmbetrieb darstellt, dessen Kernaufgabe im Brand- und Katastrophenschutz besteht. Wenn im Alarmierungsfall das Licht nicht ausgeschaltet oder der Computer nicht heruntergefahren wird und das Hallentor offen stehen bleibt, ist dies nicht mit mangelndem Kostenbewusstsein gleichzusetzen. Daher ist fraglich, ob sich die allgemein anwendbaren Handlungsfelder des kommunalen Immobilienmanagements unverändert auf die Feuerwehr übertragen lassen. Zu dem Rivalitätsdenken auf Seiten der kommunalen Verwaltung kommt ein ausgeprägtes Revierverhalten der Feuerwehren untereinander. Dieses steht häufig auch der Zusammenlegung von Feuerwehrstandorten im Wege. Des Weiteren beschränkt die Finanzknappheit der Kommunen die Handlungsfähigkeit der Feuerwehren hinsichtlich Bauunterhaltung, Neubau- und Sanierungsmaßnahmen sowie der Anschaffung technischer Ausstattung in wachsendem Maße. Daraus ergibt sich aufgrund des immer noch geltenden Finanzierungsengpasses der öffentlichen Hand ein enormer Investitionsstau, der bei den Feuerwehrstandorten offensichtlich ist. Aufgrund der hohen Nutzungsintensität und des damit verbundenen höheren Abnutzungsgrades sind insbesondere Feuerwachen betroffen. Dort ergibt sich eine erhebliche Diskrepanz zwischen dem notwendigen Budget zur Unterhaltung der Gebäude und den verfügbaren Mitteln. Die Finanzierung von investiven Maßnahmen aus dem Unterhaltungsbudget wird als kritisch beurteilt. Übersteigt der finanzielle Umfang der Maßnahme das zur Verfügung stehende Budget, wird die Investition häufig über mehrere Jahre verteilt. Dadurch fehlen jedoch die Mittel für Instandhaltungsmaßnahmen an anderer Stelle. Ausbleibende Instandhaltungen gehen häufig mit erheblichen Spätfolgekosten für die Behebung entstehender substantieller Mängel einher. Die Unterdeckung des Instandhaltungsbudgets wird unterstützt durch einen immer noch hohen Anteil an Eigenleistung auf Seiten der Aktiven hinsichtlich Bau- und Unterhaltungsmaßnahmen. Durch einen repräsentativen Schnitt handwerklicher Berufe sind die Voraussetzungen zur Einbringung fundierter Eigenarbeit optimal. Da dies häufig von Seiten der Politik zwar honoriert, aber auch ausgenutzt wird, besteht eine Tendenz contra freiwillige Einbringung. Ein Vergleich zu anderen städtischen Einrichtungen, in denen der Anteil an Eigenarbeit im Vergleich verschwindend gering ist, bestätigt diese Einstellung. Der Schwund an Eigenleistung verstärkt im Endeffekt den Substanzverlust fehlender Instandhaltung. Häufig sind eine unstrukturierte Sanierungsstrategie und eine kurzfristige Investitionsstrategie anzutreffen. Bei Sanierungsmaßnahmen gilt es, Interdependenzen zwischen betroffenen Gebäudeteilen zu beachten. Dies ist in der Praxis nicht Standard. Durch die Umsetzung von Einzelmaßnahmen ohne Einbeziehung der wechselseitigen Abhängigkeiten verpufft die Wirkung kostensenkender Sanierungen. Ein Beispiel ist die Erneuerung der Heizung ohne Isolierung der Außenhülle oder ein teilweiser Austausch von Hallentoren. Die Umsetzung von Maßnahmen erfolgt meist budgetbedingt und ist nicht von einer weitsichtigen Betrachtungsweise geprägt. Reagiert wird dabei erst, wenn der Ausfall eines ablauftechnisch sensiblen Gerätes zum Handeln zwingt. Sind größere Investitionssummen aufzuwenden, etwa für Absaugeanlagen, ist oft nicht mehr das nötige Budget vorhanden, um diesen Schaden beheben zu können. Das heißt, der Schaden bleibt bestehen und es wird mit geringerer Funktionsqualität weitergearbeitet, bis entsprechende Mittel zur Behebung genehmigt sind. Knappe Kommunalmittel reduzieren somit zudem die Planungssicherheit. Gerade in einem Alarmbetrieb, bei dem höchste Anforderungen an die Funktionalität und Qualität der technischen Ausrüstung, somit auch der technischen Gebäudeausstattung, zu stellen sind, ist dies ein nicht tragbarer Zustand. Noch verheerender stellt sich die Situation im Falle eines geplanten Neubaus dar. Ist dieser auch nur angedacht, werden Investitionen und Unterhaltungsmaßnahmen bis zu dessen Umsetzung aufgeschoben. In diesem Fall sind Nutzungszeiten ohne jegliche Sanierungs- oder Ersatzinvestition von über fünf Jahren Usus. Datentransparenz mittels Gebäude- dokumentation Anreizsysteme zur Kosteneinsparung Ausbau des Kooperations- und Verrechnungsniveaus alternative Beschaffungsformen Ansatz des integrativen Facility Managements Benchmarking Nutzerverhaltenun- abhängige Optimierung der Nutzungskosten Aggregation von Investitions- volumina

17 7. Interpretation der Resultate
7.3 Problemfelder der Planungs- und Bauphase Hoher Einfluss der Politik und Verwaltungsspitze geographische Überdeckung von Einsatzgebieten Fehlende Flexibilität und Funktionalität der Gebäudestruktur Fehlender Einfluss von Lebenszyklus- kosten bei der Investitions- entscheidung Zusammenlegung von Standorten Integration der Feuerwehr in den Planungsprozess Ansatz des integrativen Facility Managements Da Entscheidungen im Bereich der Feuerwehr stets sehr öffentlichkeitswirksam sind, muss ergänzend zu der mangelnden Datentransparenz das große Gewicht des politischen Rahmens auf die Investitionsalternativen der Feuerwehr erwähnt werden. Der Eingriff von Politik und Verwaltungsspitze übt einen nachweislich schlechten Einfluss auf die Erreichung strategischer Zielgrößen aus. Legislaturperioden, politische Strategiewechsel, lange Entscheidungswege aufgrund zahlreicher Instanzen und häufig fehlendes spezifisches Know-how sind Faktoren, die sich negativ auf eine strukturierte und reibungslose Entscheidungsfindung auswirken. Zersplitterte Verantwortlichkeiten auf Seiten der Liegenschaftsverwaltung tragen ihr Übriges bei. Planungsprozesse für Neubauten von zehn Jahren und mehr sind somit nicht unüblich. Anzahl und Standort von Feuerwehrhäusern sind durch die Anforderung der gesetzlichen Hilfsfrist, aber auch durch historisch gewachsene Strukturen bedingt. Die Gemeindegebietsreform hat auf die Wahl des Standorts neuer Feuerwehrhäuser bisher nahezu keinen Einfluss gehabt. Daraus ergeben sich geographische Überdeckungen von Einsatzgebieten, die eine Zusammenlegung von Ortsteilfeuerwehren grundsätzlich anbieten. Hinzu kommt, dass eine schwindende Zahl an Einsatzkräften in Zukunft Schließungen von Standorten wahrscheinlich macht. Gravierende Nachwuchsprobleme und der Verlust von etwa Aktiven pro Jahr erfordern mittelfristig eine Neustrukturierung von Einsatzkräften und ‑gebieten. Eine Änderung des gesetzlichen Rahmens und der vermehrte Einbezug hauptamtlicher Kräfte können erforderlich werden, da die Schutzpflicht der Feuerwehr unverändert bestehen bleibt und das Aufgabengebiet in Zukunft möglicherweise noch erweitert wird. Im Rahmen der Planung und Vergabe ist ebenfalls fehlende Weitsicht festzustellen. In den Experteninterviews wurde vielfach beanstandet, dass die Gebäude streng nach den Vorgaben der DIN bzw. der jeweiligen Brandgefährdungsstufe und nach den Flächenmaßen gebaut werden, die sich aus der Zahl der Aktiven ergeben. Absehbare Veränderungen der Nutzungsanforderungen werden nicht in Betracht gezogen und Reserveflächen nicht eingeplant. Somit sind die Bauten oft funktional nicht flexibel genug angelegt, um abweichende Ansprüche bewältigen zu können. Bei einem wachsenden Aufgabengebiet ist jedoch auch ein wachsender Bedarf an Ausrüstung und somit an Lagerfläche zu verzeichnen. Liegen keine Reserven vor, sind Feuerwehren nicht selten bereits nach relativ kurzer Nutzungszeit gezwungen, Notlösungen in Betracht zu ziehen. Dazu zählen neben dem Hinnehmen funktionaler Mängel ausgelagerte Fahrzeuge und Stellflächen in Containern auf dem Hof, Doppelnutzungen von Stellplätzen, Hochregalbauten für Einsatzmittel oder Lagerböden im umgenutzten Trockenturm. Bei der Berufsfeuerwehr Darmstadt etwa stehen Gerätschaften im Wert von € im Freien, bis der Südbau im Jahr 2011 fertig gestellt ist. Auch ein Mangel an Verwaltungsfläche und an Flächen für die Jugendfeuerwehr ist häufig anzutreffen. Oft ist es lediglich der Kreativität der Umsetzenden zu verdanken, dass trotz fehlender Flächen die Funktionalität erhalten bleibt. Ein weiteres Problemfeld besteht darin, dass grundsätzlich bei der Vergabe von Leistungen den Lebenszykluskosten wenig Beachtung geschenkt wird. Streng nach öffentlichen Vergaberichtlinien wird hierbei der billigste Bieter gewählt, jedoch oft nicht der wirtschaftlichste. Dies führt zu Nachteilen während des Betriebs, etwa bei der Wahl des Bodenbelags. Industrieestriche verlieren oft nach wenigen Jahren intensiver Nutzung bereits ihre Rutschfestigkeit, was neben Nutzungsnachteilen auch Verletzungsgefahren birgt. Industriefliesen sind zwar teurer, dafür langlebiger und mit geringerem Aufwand zu reinigen. Da Bau- und Unterhaltungsleistungen streng nach Kostenaspekten vergeben werden, finden die Nachteile für den Alarmbetrieb kaum Beachtung. So wurde häufig bemängelt, dass bei einem Geräteausfall nach Ende der Gewährleistungsfrist die Abhilfe mangelhaft ist. Neben einer oft unterdurchschnittlichen Leistungsqualität wurde die lange Anfahrt bemängelt, da ein günstiger externer Dienstleister statt des lokalen Anbieters engagiert wurde. Letzterer könnte jedoch schneller für Abhilfe sorgen, was bei einem betriebssensiblen Gerät im Alarmbetrieb unabdingbar ist. Außerdem würde der drohende Imageverlust bei einer Schlechtleistung die Qualität des lokalen Dienstleisters erhöhen. Veräußerung von Innenstadt- grundstücken Höchste Priorität der Funktionalität PPP-Modelle