Berliner Mieterverein e.V.

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1 Berliner Mieterverein e.V.
Energetische Sanierung aus Sicht der Mieter Reiner Wild, Geschäftsführer Berliner Mieterverein Berlin, Oktober 2012

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Klimaschutzziele der Bundesregierung 40 % Reduzierung der Treibhausgasemissionen bis 2020 im Vergleich zu 1990 Erweiterung erneuerbarer Energien vom gegenwärtigen Umfang von etwa 13 % auf 25 – 30 % bis 2020 (im Vergleich zu 1990) 14 % Steigerung des Einsatzes erneuerbarer Energien bei Heizungstechnologien bis 2020

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€/qm/mtl. Entwicklung der Kaltmiete und der Energiekosten (€/qm/Monat) Beispiel Berlin (2,5% NK-Mietenanstieg/a)

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Grundsatzbewertung Berliner Mieterverein / Deutscher Mieterbund für verstärkte energetische Gebäudesanierung aus ökonomischen Gründen aus ökologischen Gründen aus Gründen der Nutzerwünsche Steigerung der Sanierungsrate mit sozialpolitischen Begleitmaßnahmen

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Inhaltliche Ziele Maximal kWh/qm/Jahr im Bestand bis 2020 Anteil erneuerbarer Energien erhöhen Öko-Mietspiegel Contracting-Lösung

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CO2-Emissionen in kg/qm/a CO2 Emissionen in kg/qm/Jahr für den Gebäudebestand und verschiedene energetische Anforderungsniveaus (Quelle: IWU)

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Instrumente für Energieeffizienz und Klimaschutz im Gebäudebestand Mietrechtliche Rahmenbedingungen Gesetzliche Mindeststandards Förderprogramme Marktstimulanz durch Transparenz

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Anforderungen aus Mietersicht Die Klimaschutzkosten sind fair zwischen Mietern, Vermietern und Staat zu teilen. Mieterhaushalte mit geringem Einkommen (z.B. Wohngeldempfänger) müssen finanziell entlastet werden. Die Mieterhöhungsmöglichkeit muss auf ein für Mieter wirtschaftliches Verhältnis zur Heizkosteneinsparung begrenzt werden. Dabei soll maßgeblich sein, in welchem Umfang Endenergie im Wohngebäude nachweislich gespart wird.

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Mietsteigerungen nach Energieeffizienzmaßnahmen: Durchschnittswohnung mit 70 qm Umlagefähiges Investitionsvolumen 200 – 300 €/qm Gesamtkosten 14 – €/WE Monatliche Mietsteigerung 130 – 195 €

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Veränderungen für das durchschnittliche Mietverhältnis Ausgangsmiete: 5,25 €/qm mtl. nettokalt Hzg und WW: 1,00 €/qm mtl. Mietsteigerung: 1,85 €/qm mtl. bei 200 € Invest.vol. HK-Senkung: 0,50 €/qm mtl. Anstieg von NK-Miete/Hzg./WW um rund 1/5

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Exkurs Anlagenoptimierung Vergleich der Investitionen pro eingesparte Tonne CO2 – Lebensdauer der Investition 20 Jahre, Gaspreis: 0,065 €/kWh, CO2-Emissionen Gas 0,211 kg/kWh (Quelle: Tackobst projekt/GdW) Investition Einsparung Verbrauch CO2-Einsparung Investition pro t CO2 €/qm kWh/qm/Jahr kg/qm/Jahr €/tCO2 Komplett- modernisierung 200 140 30 333 Anlagenoptimierung 4 20 50

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Sonstige Mietrechtsprobleme Mieterhöhungen aufgrund energiesparender Maßnahmen müssen auch für den Mieter in einem wirtschaftlichen Verhältnis stehen. Kürzungsrecht Heizkosten bei Nichterfüllung gesetzlicher Vorgaben zur Energieeinsparung (EnEV, HKVO) Und: Ankündigungspflicht, Härtegründe gegen Duldungspflicht. Primärenergie- oder Endenergieeinsparung, Instandsetzungsabzug etc.

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Verstärkung der energetischen Sanierung Transparenz über den energetischen Zustand (Energieausweis, Betriebskosten- und Heizspiegel, Heizkostenabrechnungen) Gesetzliche Verpflichtungen Öffentliche Förderung Neue mietrechtliche Rahmenbedingungen (Minderungsansprüche, Bindung an Heizkostenersparnis) Einbeziehung des energetischen Zustands in das Vergleichsmietenverfahren

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Transparenz über energetischen Zustand Wo und wann ? Am Markt bei Mietvertragsabschlüssen In bestehenden Mietverhältnissen (Mängel, Mieterhöhungen und Modernisierung) Wie? Durch Energieverbrauchskennwerte (ggf. Bedarfskennwerte) und Kostenkennwerte

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Mieterbefragung Berücksichtigung der Energieeffizienz bei zukünftiger Mietentscheidung, Berlin 2004

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Weitere Transparenzinstrumente Betriebskostenspiegel (geringe Verbreitung, schwer zugänglich, unzureichende Differenzierungen und Erkenntnisse bei Heizkosten) Heizspiegel / HeizCheck (Internetgestützte Kennwertberechnung bundesweit möglich mit differenzierter Klimafaktorenberechnung, Trennung von Gebäude und Wohnung, Differenzierung nach Gebäudetyp, Baualter, Erfüllung gesetzlicher Anforderungen, Energieträger und Versorgungsart)

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Gesetzliche Verpflichtungen Neubau und Bestand Energieeffizienz und CO2-Reduktion (Heizanlage, Gebäudehülle, erneuerbare Energien), z.B. Berliner Klimaschutzgesetz Vollzugskontrolle

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Öffentliche Förderung Programmausweitung (5 Mrd. € p.a.) Differenzierung, Flexibilität & Verknüpfung Zentrale Auszahlung und Infostelle Von der Bank (KfW) zur Städtebauförderung

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Sonderproblem einkommensschwache Haushalte - Subjektförderung Korrelation energetisch schlechter Bestand und geringe Einkommen Energieeffizienz-Mietsteigerungen sind nicht Richtwert (ALG II) bzw. Höchstwert (Wohngeld) bewährt. Lösungen: Generelles Klimawohngeld oder Richtwert-/Höchstwertanpassung (kdU bei ALG II) bei Energieeffizienz (Nachweis des geringeren Endenergiebedarfs)

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„Öko-Mietspiegel“ - Berücksichtigung des energetischen Zustands von Wohngebäuden Operationalisierung durch klimabereinigte Energiekennwerte für Heizung in kWh/qm/Jahr A) Verbrauchskennwert (Heizkostenabrechnung, Energieausweis) B) Bedarfskennwert (Energieausweis)

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Nettokaltmiete in €/qm/Monat Jahr Miete im Zeitverlauf mit Öko-Mietspiegel

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Wohnwertmindernde Merkmale im Berliner Mietspiegel 2011 Wohnwerterhöhende Merkmale Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau vor 1984) Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau einer modernen Heizanlage nach dem oder Energieverbrauchskennwert größer als 180 kWh/qm/Jahr Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kWh/qm/Jahr Energieverbrauchskennwert größer als 220 kWh/qm/Jahr Energieverbrauchskennwert kleiner als 100 kWh/qm/Jahr Energieverbrauchskennwert größer als 260 kWh/qm/Jahr Energieverbrauchskennwert kleiner als 80 kWh/qm/Jahr

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Reiner Wild, Berlin, Oktober 2012