Willkommen Seminar am Montag, Haus & Grund Freudenstadt

Präsentation zum Thema: "Willkommen Seminar am Montag, Haus & Grund Freudenstadt"—  Präsentation transkript:

1 Willkommen Seminar am Montag, 25.06.2018 Haus & Grund Freudenstadt
Seminar am Montag, Willkommen bei Haus & Grund Freudenstadt zum Vortrag: Steuern rund um die Immobilie Referent: Andreas Schlecker Wirtschaftsprüfer - Steuerberater Häring · Hällfritzsch ·Partner

2 Inhalt A. Die Immobilie im Lebenszyklus
Inhalt A. Die Immobilie im Lebenszyklus 1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie 2 Finanzierung 3 Renovierung - Umbau - Erweiterung 4 Nutzung: durch Vermietung, Selbstnutzung oder Überlassung 5 Verschenken 6 Vererben 7 Verkaufen 1

3 Inhalt B. Sonderthemen 1 Photovoltaikanlagen 2 Blockheizkraftwerke
Inhalt B. Sonderthemen 1 Photovoltaikanlagen 2 Blockheizkraftwerke 3 Stromleitung über Grundstück: Entschädigung versteuern? 4 Nießbrauch (NB) 5 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen gem. § 35a EStG 2

4 Inhalt B. Sonderthemen 6 Umsatzsteuer 7 Grundsteuer
Inhalt B. Sonderthemen 6 Umsatzsteuer 7 Grundsteuer  Es dreht sich alles um die Immobilie im Privatvermögen 3

5 1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie
1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie 1.1 Gesamte Anschaffungskosten ermitteln Kaufpreis inkl. Anschaffungsnebenkosten (ANK) ANK: Makler, Notar (nicht für Grundschuldbestellung bzw. -eintragung), Grunderwerbsteuer, Fahrt- und Besichtigungskosten (falls Immobilie weit entfernt), Kosten für Berater, die beim Kauf involviert (Architekt, Sachverständiger, Gutachter), nicht Finanzierungskosten Kosten der Nachlassaufteilung können auch Anschaffungsnebenkosten sein (lt. BFH) 4

6 1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie
1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie Gesamte Anschaffungskosten ermitteln Abbruchkosten/ Restwert vom abgerissenen Gebäude sind grundsätzlich HK Lt. FG Düsseldorf: technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude wird in der Absicht erworben es abzureißen  enger wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Abbruch und Bau  HK 5

7 1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie
1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie 1.2 Aufteilung der Anschaffungskosten Grund und Boden – Gebäude – Außenanlagen (wichtig für V+V) Grund: Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen der nächsten 50 Jahre (2%) und Ermittlung der Bemessungsgrundlage der anschaffungsnahen Aufwendungen (siehe Kapitel 3.5) Aktuell: Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung Stand März 2018 auf Homepage des BMF (Anleitung und Berechnungshilfe)  KP-Aufteilung selbst vornehmen oder Plausibilität der Wertansätze überprüfen (zB bei Kauf von Bauträger) 6

8 1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie
1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie 1.3 Vertragsgestaltung Kaufpreis im notariellen Vertrag zwingend aufteilen und Aufteilung dokumentieren zwecks Anerkennung durch das Finanzamt (iW bei Neubau) lt. BFH: nach dem Verhältnis der isoliert ermittelten Verkehrswerte von GuB/Gebäude (im Sachwertverfahren) Nicht mehr zulässig ist die Restwertmethode: Gesamtpreis - Bodenwert = Gebäudewert Bis : BaWü: typisierendes Schätzverfahren mit vorgegebenen Formularen Ab 2015: bundeseinheitliches Muster: Werte für GuB (Bodenwerte) fallen höher aus (Bodenrichtwerte steigen); Gebäudewerte niedriger wegen Altersabschlag auch bei Modernisierung 7

9 1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie
1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie Vertragsgestaltung Lt. BFH und Finanzgerichte: der Aufteilung in Bodenwert und Gebäudewert im notariellen Kaufvertrag ist grundsätzlich zu folgen! Ausnahme: unangemessene Werte (Gestaltungsmissbrauch, Aufteilung nur zum Schein) Wegen fehlender wechselseitiger Interessen von Käufer und Verkäufer manipulierte Werte (BFH IX R 12/14) FA Stuttgart: Aufteilung wird anerkannt, wenn Grst.wert mindestens 90 % des Bodenwerts erreicht (Bsp. mind. T€ 450) Bodenwert = Grst.größe (qm) mal Bodenrichtwert (€/qm) € € 1.000 8

10 1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie
1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie Vertragsgestaltung Fehlt eine Aufteilung im Kaufvertrag greift der BFH auf Verkehrswerte zurück, die er grundsätzlich nach der Immobilien-WertermVO aus Sachwerten herleitet Bei der Aufteilung sind die Grundstücke genau zu analysieren: ist die gesamte Fläche Baugrund oder sind Teile mit Bauverbot belegt  Wertabschlag beim GuB 9

11 1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie
1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie Vertragsgestaltung Beim Kauf einer Immobilie fällt Grunderwerbsteuer an. BMG = Kaufpreis (Steuersatz ist abh. vom Bundesland) Nicht der GrESt unterliegen: Mobiliar (Küche, Kamin, Sauna, Markise, Lampen, Gartenmöbel, Einbaumöbel)  im Kaufvertrag mit Zeitwert nennen bei ETW: Instandhaltungsrücklage  im Kaufvertrag nennen Heizölbestand  separat aufführen! Sie sparen somit 5% GrESt in BaWü 10

12 1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie
1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie Vertragsgestaltung Nachträgliche Einbeziehung von Baukosten in die BMG der GrESt bei Erwerb eines unbebauten Grst. (BFH , II R 19/15) Regelungen zum einheitlichen Vertragswerk: - Vereinbarungen der Vertragsparteien (zB bebautes Grst. ist Vertragsgegenstand) - Rechtlicher Zusammenhang (Verträge miteinander verknüpft; in einer Urkunde) - Sachlicher Zusammenhang (Käufer kann nicht mehr frei über Grst. entscheiden) Bauerrichtungskosten können auch nachträglich, nachdem die GrESt vom Finanzamt nur auf den reinen Bodenwert berechnet wurde, in die BMG der GrESt einbezogen werden, wenn zwischen Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang besteht (sog. einheitlicher Zusammenhang).  d.h. wenn Käufer bei Vertragsabschluss bezügl. Ob und Wie der Bebauung gebunden ist (zB Bebauungsplan) 11

13 1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie
1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie Vertragsgestaltung Bei teilweiser Selbstnutzung: Zuordnung der Finanzierungen auf die jeweiligen Einheiten im Kaufvertrag möglichst präzise. Dadurch kann auch ohne Aufteilung eines MFH der selbstgenutzte Teil mit Eigenmitteln und der vermietete Teil mit Fremdmitteln finanziert werden.  voller Abzug der Schuldzinsen als WK bei V+V 12

14 1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie
1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie Fall: Geplant ist Kauf eines leerstehenden 2-Fam.- Hauses, zu 80% auf Kredit. In das EG will die Familie selbst einziehen, das OG soll vermietet werden. Das Haus ist nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Es sollen möglichst viele der anfallenden Schuldzinsen als WK bei V+V abziehbar werden. 13

15 1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie
1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie Lösung: Im notariellen Kaufvertrag wird der Kaufpreis auf die beiden Stockwerke aufgeteilt. Die Finanzierung der beiden Einheiten wird im Kaufvertrag präzise beschrieben: Das zu vermietende OG wird zu 100 % finanziert, mit dem Darlehen Nr. 1; dieses hat eine lange Laufzeit und ist endfällig. Das EG wird nur zu einem Teil mit einem Darlehen Nr. 2 finanziert, das eine kürzere Laufzeit hat und Sondertilgungen zulässt. 14

16 1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie
1 Kauf bzw. Bau einer Immobilie Entscheidend ist die Gestaltung und Durchführung des Zahlungsflusses. Jede Einheit darf nur mit dem dafür aufgenommenen Darlehen bezahlt werden. Entweder durch getrennte Zahlungen auf ein Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer (am Besten unmittelbar von der Bank aus). 15

17 2 Finanzierung 2.1 Darlehen an Angehörige – Erlass des BMF vom (BFH XR 26/11) Zur Finanzierung von Immobilienkäufen werden häufig Verwandtendarlehen eingesetzt. Diese müssen bestimmte Mindestanforderungen erfüllen, um steuerlich anerkannt zu werden. 16

18 2 Finanzierung Die Prüfung der Anforderungen erfolgt unterschiedlich streng je nach Anlass der Darlehensgewährung. Strenge Prüfung bei Darlehensgewährung aus geschenkten Mitteln. Noch strenger bei Nichtzahlung vereinbarter Vergütungen (Zinsen). Erleichterung bei Darlehen zur Anschaffung von Immobilien, die Bankdarlehen ersetzen (zB Aufteilung des KP in Bankdarlehen u. Verwandtendarlehen). Auch die Interessen des Kapitalgebers als Kapitalanleger sind – erleichternd – zu berücksichtigen. 17

19 2 Finanzierung 2.2 Strenge Anforderungen bei Minderjährigen:
2 Finanzierung 2.2 Strenge Anforderungen bei Minderjährigen: - Ergänzungspfleger und ggf. Familiengericht - zivilrechtlich wirksame Verträge - wie vereinbart auch durchgeführt - Konditionen wie unter Fremden üblich: Kündigungsregel Laufzeit Verzinsung Besicherung Form der Rückzahlung 18

20 2 Finanzierung Darlehen an Verwandte (BFH v – VIII R 35/13 und VIII R 8/14) Fall: Enkel sind volljährig. Darlehen an Enkel dient der Finanzierung der VuV-Immobilie BFH: § 32d Abs. 2 Nr. 1 Buchst. a EStG ist anzuwenden: Abgeltungssteuertarif 25% Voraussetzung: Keine finanzielle Beherrschung zwischen Großeltern und Enkel 19

21 2 Finanzierung Änderung der Rechtsprechung zur Abgeltungssteuer bei finanziell unabhängigen Verwandten Bisher: Zinsen aus Verwandtendarlehen unterlagen der normalen Tarifbesteuerung (bis 45%) Neu: Auch auf diese Zinsen kommt die Abgeltungssteuer mit der Günstigerregelung zum Ansatz (BFH v – VIII R 9/13) Auswirkung: 20

22 3 Renovierung - Umbau - Erweiterung
3 Renovierung - Umbau - Erweiterung 3.1 Grundsätzliches Gebäude ist idR über 50 Jahre (2%) abzuschreiben Ausgaben für Erneuerungen bzw. Modernisierungen sind grund- sätzlich nach Fertigstellung des Gebäudes sofort abziehbar (EStR21.1) Ausgaben für etwas Neues was es vorher noch nicht gab wie zB ein Vordach (eigentlich auf 50 Jahre zu verteilende AHK) dürfen sofort abgesetzt werden, wenn die Einzelmaßnahme nicht mehr als € netto kostet Außenanlagen/Vorgärten sind auf 10 Jahre abzuschreiben. Bei Eigennutzung und Vermietung im MFH nur soweit sie der Mieter mitbenutzen darf. 21

23 3 Renovierung - Umbau - Erweiterung
3 Renovierung - Umbau - Erweiterung Bei Vermietung: Zusätzliche AHK oder sogenannte anschaffungsnahe Aufwendungen schaffen nur höheres AfA-Potential, sind aber nicht sofort abziehbar 3.2 Betriebsbereitschaftskosten: Aufwendungen, um Gebäude in betriebsbereiten Zustand zu versetzen (je nach Zweck); zB Umgestaltung Wohnräume in Büroräume  AK Beim Kauf bereits vermietete Gebäude sind stets betriebsbereit 3.3 Umfassende Reparaturen: Schönheitsreparaturen bzw. Instandsetzungsarbeiten an vorhandenen Installationen sind nur dann HK, wenn sie den Ausstattungsstandard in mind. 3 der 4 Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster anheben (über ursprüngl. Zustand hinaus wesentlich verbessert); Verbesserungen in anderen Bereichen gelten als unbeachtlich Gesamtbetrachtung der Maßnahmen über bis zu 5 Jahre 22

24 3 Renovierung - Umbau - Erweiterung
3 Renovierung - Umbau - Erweiterung 3.4 Echte Erweiterungen: Vergrößerung der Nutzfläche eines Gebäudes: Aufstockung, Anbau, Wintergarten, Dachgauben, Umbau Carport in Garage, Dachausbau Einbau bisher nicht vorhandener Bestandteile: Markise, Alarmanlage, Aufzug Substanzvermehrung: Umgestaltung eines Kellers in einen Wohnraum  stets HK 23

25 3 Renovierung - Umbau - Erweiterung
3 Renovierung - Umbau - Erweiterung 3.5 Anschaffungsnahe Aufwendungen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Aufwendungen für Instandsetzungs- u. Modernisierungs- maßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt wurden und netto 15% der AHK des Gebäudes übersteigen  gehören zu HK 3-Jahres-Zeitraum: beginnt mit Erwerb des wirtschaftl. Eigentums, d.h. Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten (im Notarvertrag festgelegt); Maßnahme muss im ZR abgeschlossen sein (bautechnisch zB durch Abnahme); auf die Zahlung kommt es nicht an Zu den Aufwendungen gehören alle Maßnahmen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft, Schönheitsreparaturen wie zB Tapezieren und Streichen usw. und über den ursprüngl. Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserungen des Gebäudes (BMF ) 24

26 3 Renovierung - Umbau – Erweiterung
3 Renovierung - Umbau – Erweiterung 3.5 Anschaffungsnahe Aufwendungen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1aEStG): Ausnahmen - echte Erweiterungen (siehe 3.4) jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten (Wartung Heizung/Aufzug, Rohrverstopfung, Ablesekosten) außerhalb der 3 Jahre anfallende Aufwendungen Beseitigung von Schäden, die eindeutig erst nach Erwerb entstanden sind (versteckte Mängel gehören jedoch dazu) durch Mieter verursachte Substanzschäden oder schuldhaftes Handeln des Mieters (zB randalierende Mieter/mutwillige Beschädigung durch den Mieter) 25

27 3 Renovierung – Umbau – Erweiterung
3 Renovierung – Umbau – Erweiterung 3.6 Verteilung von größerem Reparaturaufwand auf 2 bis 5 Jahre möglich (§ 82b EStDV, EStH 21.1) - Wann ist das sinnvoll? - Steuerbelastung unter Null geht nicht Bei unentgeltlichem Übergang führt der Rechtsnachfolger die Verteilung fort. 3.7 Sofortiger Abzug der Kosten für den Austausch beweglicher Gegenstände (sog. Geringwertige Wirtschaftsgüter) im Wert von bis zu netto 410 €  ab 2018 bis zu netto 800 € 3.8 Erneuerung Einbauküche (alle Elemente inkl. Spüle, Herd, Elektrogeräte, Einbaumöbel) als einheitliches WG über 10 Jahre abzuschreiben (BFH vom ); nicht mehr als Erhaltungs- aufwand sofort als WK bei Einkünfte aus V+V abziehbar 26

28 4 Vermietung 4.1 Verbilligte Vermietung 4.1.1 Regelung in § 21 Abs. 2 EStG vereinbarte Miete < 66 % der ortsüblichen Marktmiete: Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil: soweit unentgeltlich: kein Werbungskostenabzug! neu: der BFH versteht unter ortsüblicher Miete ausdrücklich die Kaltmiete plus umlagefähiger Betriebskosten (Warmmiete), die Kürzung auf 66 % des marktüblichen Werts umfasst daher auch die Betriebskosten (BFH IX R44/15)  positiv, da BK meistens voll abgerechnet werden Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete, so ist volle Entgeltlichkeit anzunehmen, voller Abzug der Werbungskosten. Egal ob an Verwandte oder Fremde Ermittlung ortsüblicher Miete: Vorher Fremdvermietung, örtlicher Mietspiegel, Internetportale wie Immoscout 27

29 4 Vermietung 4.1.2 Beispiel: ortsübliche Miete € 1.000, tatsächliche Miete € 600, Werbungskosten € , Einnahmen € 7.200, abziehbare WK 60% von € = € 6.000, Überschuss € Hätte man eine Miete von € 660 (66%) vereinbart: Einnahmen € 7.920, WK , Verlust €  Unterschied € Bedeutet zB bei einem Steuersatz von 30 % Ersparnis von € 984 pro Jahr. 28

30 4 Vermietung Folge: Handlungsbedarf!
4 Vermietung Folge: Handlungsbedarf! Laufende Überprüfung bzw. Anpassung der betroffenen Mietverträge (ortsübliche Miete ändert sich mit jedem neuen Mietspiegel). Bei Übergang zur unentgeltlichen Überlassung: es liegt idR keine Schenkung vor, da nur Nutzung u. kein eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauch Evtl. sinnvoll wenn Gebäude abgeschrieben, keine Schuldzinsen mehr und Miete mit hohem Steuersatz versteuert werden müsste. 29

31 4 Vermietung 4.1.3 Formalien bei Vermietung an Angehörige beachten (H+G Württb. 10/2012, S. 15, FG Berlin): keine Anerkennung von Vermietungsverlusten, weil keine NK abgerechnet wurden Wohnung auch dem Vermieter offenstand keine Kaution bezahlt wurde Fremdüblichkeit nicht beachtet (wirksamer Vertrag wie unter fremden Dritten muss vereinbart und auch durchgeführt werden) 30

32 4 Vermietung Darüber hinaus wird die Geltendmachung von Verlusten über Jahre hinweg als Steuerhinterziehung behandelt (ernsthafte Vermietung wird angezweifelt)  bei Vermietung an Angehörige wird deutlich schärfer geprüft Zu Mietverträgen mit nahen Angehörigen vgl. R 4.8 und R 21.4 EStR und OFD Frankfurt Am besten Standard-Mietvertrag mit Kaution, NK usw. Achtung: auch Lebensgefährte/in wird als nahestehend behandelt (FG München K 3325/14) mit höheren Anforderungen an Formalitäten 31

33 4 Vermietung 4.2 Langjähriger Leerstand (Verlustanerkennung):
4 Vermietung 4.2 Langjähriger Leerstand (Verlustanerkennung): nur gelegentliche Vermietungsanzeigen sind nicht ausreichend für den Nachweis einer ernsthaften Vermietungsabsicht! (BFH IX R 14/12; IX R 46/13) - EG selbst bewohnt, 1. OG leer - alle 2 Monate kleine Anzeige reicht nicht aus! - besser Makler, Besichtigungstermine, Daueranzeige Internet aber anerkannt bei untervermieteten Räumen in eigen- genutzter Wohnung (nicht so streng) (BFH IX R 46/13) langjähriger Leerstand einer Wohnung in einem nicht vermietbaren Zustand (Betriebsbereitschaft kann nicht hergestellt werden)  keine Einkunftserzielungsabsicht (lt. BFH vom IX R 17/16)  Verluste werden nicht anerkannt 32

34 4 Vermietung 4.3 Verluste aus Vermietung einer Ferienimmobilie:
4 Vermietung 4.3 Verluste aus Vermietung einer Ferienimmobilie: Problem: Einkunftserzielungsabsicht Bei Ferienhäusern, die nicht selbst genutzt werden, ist keine 30-jährige Überschussprognose erforderlich Voraussetzung: Vermietungstage dürfen die ortsübliche Vermietungszeit nicht um weniger als 25% unterschreiten  steuerliche Anerkennung von Verlusten, da FA Einkunfts- erzielungsabsicht typisierend vermutet Bei zeitweiser Selbstnutzung (tatsächliche Selbstnutzung oder durch Selbstnutzungsklausel im Vertrag): 30 Jahre umfassende Prognoseberechnung nötig, Nachweispflicht beim Vermieter (BFH IX B 122/16) Tipp: Selbstnutzung vertraglich ausschließen  tatsächliche Selbstnutzung nicht mehr relevant 33

35 4 Vermietung 4.4 Befristete Vermietung:
4 Vermietung 4.4 Befristete Vermietung: Problem: Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht ist schwierig. Diese wurde abgelehnt vom FG Köln in folgendem Fall: Verluste aus V + V Mietvertrag auf 5 Jahre befristet Klausel im Mietvertrag mit anschließender Selbstnutzung tatsächlich vor Ablauf der 5 Jahre Selbstnutzung  bei befristeter Vermietung u. anschließender Selbstnutzung werden Verluste grundsätzlich nicht anerkannt 34

36 4 Vermietung BFH: Bei auf Dauer angelegter Vermietung ist regelmäßig ohne weitere Prüfung von Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Im Normalfall der unbefristeten Vermietung zu ortsüblichen Bedingungen kann es lt. BFH keine „Liebhaberei“ geben, auch nicht bei langjährigen Verlusten Gefahr entsteht: bei nicht auf Dauer angelegter Vermietung, vor allem bei geplanter anschließender Selbstnutzung. Zeitmietvertrag allein ist noch kein KO-Kriterium, dieser kann ja auch auf Wunsch des Mieters erfolgen. Bei anschließender Selbstnutzung und Verlusterzielung wird es schwierig. 35

37 4 Vermietung 4.5 Vermietung an Miteigentümer einer Grundstücksgemeinschaft Fall: A und B sind Miteigentümer zu 50% eines 2-Familienhauses EG fremdvermietet, OG an A entgeltlich vermietet EG: Erfassung durch einheitliche Gewinnerklärung 50:50 bei A und B (Einkünfte und Aufwendungen/AfA) OG: nur B hat Einkünfte aus V+V und erklärt in seiner EStE die Aufwendungen/AfA, die auf seinen Teil des OG entfallen R 21.6 EStR: Abweichende Nutzungsvereinbarung ist mit steuerlicher Wirkung möglich (B vermietet allein EG und A nutzt dafür OG unentgeltlich); zB lohnend wenn keine AfA bzw. Schuldzinsen mehr  A fällt komplett aus der Besteuerung; für B bleibt es gleich 36

38 4 Vermietung 4.6 Arbeitszimmer für Vermietungseinkünfte:
4 Vermietung 4.6 Arbeitszimmer für Vermietungseinkünfte: Abzug der Kosten nur, wenn das Zimmer nahezu ausschließlich für Vermietung genutzt wird (GrS BFH 1/ ; BFH IX R 23/12)  Separater Raum und büromäßig ausgestattet  Private Mitnutzung (zB zur Gästeunterbringung) darf 10% nicht überschreiten Laut BFH verlangt das Gesetz nicht, dass das Arbeits- zimmer für die Vermietung unbedingt notwendig ist. Nachweis 90%-Nutzung für Mietverwaltung reicht aus. Aufteilung auf verschiedene Mietobjekte möglich. „Arbeitsecke“ in einem Raum, der sonst privat genutzt, nicht abziehbar 37

39 5 Verschenken 5.1 Bei Schenkungen zu beachten:
5 Verschenken 5.1 Bei Schenkungen zu beachten: Ausnutzung der 10-Jahres-Frist für Freibeträge Ausnutzung der Freibeträge von beiden Elternteilen Schenkung Haus an Kind  zweimal Freibetrag T€ 400 Ausnutzung günstiger Bewertungssituationen (derzeit hohe Verkehrswerte, früher günstige Einheitswerte) Schutz der Schenker durch Rückholklauseln (zB bei Vermögensverfall oder Scheidung) Ausnutzung von freiwilligen „Kettenschenkungen“ ohne Weiterschenkungsverpflichtung (an Ehegatte T€ 500, dann an Kind T€ 800 also zweimal T€ 400) 38

40 5 Verschenken Bei Schenkungen zu beachten
5 Verschenken Bei Schenkungen zu beachten Schenkung an Kind, dieses schenkt an dessen Ehegatten weiter (mit jeweils hohen Freibeträgen); ja nicht direkt an Schwiegersohn/ -tochter (Freibetrag nur T€ 20) Schenkung Familienheim an Ehegatten/ Lebenspartner ist steuerfrei (bisher zu eigenen Wohnzwecken genutzt; Mittelpunkt des familiären Lebens)  keine Behaltensfrist, Güterstand ohne Bedeutung, keine wertmäßige Begrenzung, Ehe muss bei Anschaffung noch nicht bestanden haben; Mitbenutzung durch Enkel, Eltern unschädlich Ausnahme: selbstgenutzte Ferien- bzw. Wochenend-objekte sind nicht als Familienheim begünstigt (BFH ) 39

41 5 Verschenken 5.2 Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt - Verzicht des Berechtigten (ab ) Beim Verzicht auf ein vor dem begründetes NB-Recht durch den Schenker liegt eine Schenkung vor! Anwendungsfall des §25 ErbStG a.F. (damals war NB nichtabziehbar vom Wert der geschenkten Immobilie) Wert der Schenkung (Verzicht): nur die Erhöhung des Kapitalwerts des NB seit der Schenkung der Immobilie, etwa durch Mietsteigerung oder gestiegene Lebenserwartung (BFH II R 7/13) 40

42 5 Verschenken 5.3 Verzicht auf ein nach dem begründetes Nießbrauchsrecht durch den Schenker Zuwendung in Höhe des Kapitalwerts des NB am Tag des Verzichts Reinertrag aus dem Objekt x Vervielfältiger (Jahreswert aus Mieteinnahmen abzügl. WK ohne AfA; Vervielfältiger laut BMF-Schreiben je nach Lebenserwartung des Schenkers; je jünger desto höher) Zusammenrechnung aller Vermögensanfälle innerhalb von 10 Jahren (§ 14 Abs. 1 ErbStG), also wird evtl. der Verzicht auf den NB mit der Schenkung selbst zusammengerechnet! Das heißt: Zeitplanung ist wichtig. 41

43 5 Verschenken 5.4 Bei der Berechnung der 10-Jahresfrist für die Zusammenrechnung mehrerer Erwerbe im Sinne von § 14 ErbStG ist vom Ende des Tags der letzten Zuwendung an 10 Jahre rückwärts zu rechnen. (BFH II R 43/11) Schenkungen vom und vom werden daher nicht zusammengerechnet, wenn die Schenkungen jeweils sofort wirksam werden (erst alles ab ) 42

44 5 Verschenken 5.5 Widerruf einer Schenkung gem. § 530 ff. BGB Bei schwerer Verfehlung oder grobem Undank des Beschenkten (zB grobe Beleidigung oder Bedrohung, körperl. Misshandlung, grundlose Strafanzeige, Nichteinhaltung Wohnrecht bzw. Gartennutzung, Ehebruch) Steuerliche Wirkung Erbschaftsteuerlich: Bei Widerruf und Rückgabe des Schenkungsgegenstandes: § 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG erlischt die Schenkung mit Rückwirkung Der Beschenkte ist für die Haltedauer des Gegenstands wie ein Nießbraucher zu behandeln (§ 29 Abs. 2 ErbStG)  Besteuerung des Kapitalwerts 43

45 5 Verschenken 5.6 Grunderwerbsteuer bei Grundstücksschenkung Bei Schenkung einer Immobilie fällt grundsätzlich keine GrESt an! Aber: Schenkungen unter Auflage sind GrESt-pflichtig (zB Nießbrauch/Wohnrecht). BMG = Wert der Auflage, da die Auflage bei der BMG der Schenkungsteuer wiederum abziehbar ist (Kapitalwert Nießbrauch) Ausnahme: Schenkungen unter Auflage zwischen Ehegatten sowie Verwandten in gerader Linie (zB Eltern an Kinder oder Großeltern an Enkel) sind von GrESt befreit. 44

46 5 Verschenken 5.7 Bewertung
5 Verschenken 5.7 Bewertung Bewertung ETW, EFH und ZFH im Sachwertverfahren Diese Objekte sind nach § 182 Abs. 2 BewG eigentlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Da aber so gut wie nie Vergleichswerte der Gutachterausschüsse vorliegen, bewerten die Finanzbehörden im Sachwertverfahren nach §§ 182 Abs. 4 iVm BewG. Dabei ergeben sich häufig Werte, die dramatisch über den Verkaufswerten liegen, da die Regeln der anzuwendenden Wertermittlungsverordnung stark vereinfacht sind. Sachwert = Bodenwert + Gebäudesachwert (Fläche unbebautes Grst. x Bodenrichtwert; Regel-HK x Brutto-Grundfläche des Gebäudes abzügl. Alterswertminderung (bis 25%); Brutto-Grundfläche sind alle überdeckten Bereiche auch Keller; Außenanlagen im Sachwert inkludiert) Neufassung der Anlage 24 zu § 190 BewG (ab 2016): Überdeckte Balkone und Dachspitz gehören nicht mehr zur Brutto-Grundfläche. 45

47 5 Verschenken Bewertung Mehrfamilienhäuser und Geschäfts- grundstücke idR im Ertragswertverfahren § 184 BewG Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert (§ 185 BewG) Bewertungsfaktoren Gebäudeertragswert: Reinertrag bestehend aus Rohertrag: gezahlte oder übliche Miete ohne Umlagen/NK Bewirtschaftungskosten: Pauschalen oder Nachweise Restnutzungsdauer Gebäude: Mindestdauer lt. BewG beachten Bodenwertverzinsung: gesetzliche Pauschalen oder Gutachterwerte Vervielfältiger lt. Tabellen (BewG Anlage 21) Außenanlagen sind mit dem Ertragswert abgegolten Minimum des Ertragswerts: Bodenwert (zB bei negativem Reinertrag des Grst.) 46

48 5 Verschenken 5.8 Abschreibung beim unentgeltlichen Erwerb mit anschließender Vermietung Fortführung der Abschreibung – Fußstapfentheorie: - Absetzung des vom Rechtsvorgänger nicht ausgeschöpften Abschreibungsvolumens (wenn komplett abgeschrieben kein AfA-Potential mehr) - AfA-Satz: Prozentsatz wie beim Rechtsvorgänger - bei mittelbarer Grundstücksschenkung (Geldmittel um Immobilie zu erwerben) ermittelt der Beschenkte die AK neu und die AfA beginnt neu; hat an Bedeutung verloren, da kaum mehr ein steuerlicher Vorteil zwischen dem Nominalwert der Geldschenkung und Verkehrswert der Immobilie (früher Bewertung mit günstigem Einheitswert) 47

49 6 Vererben 6.1 Gestaltungen Gesetzliche Regelung (falls nichts schriftl. geregelt) Testament (ohne Notar, wichtig Unterschrift + Datum) Erbvertrag (mind. 2 Personen beteiligt auch bei Änderung) Gemeinschaftseigentum an Immobilie entstehen lassen (GbR) oder Objekte auf die Berechtigten zuordnen durch Vermächtnisse Ausnutzung aller Freibeträge - Problem „Berliner Testament“ (Eheleute: gegenseitige Einsetzung als Alleinerben)  Freibeträge der Kinder verfallen ungenutzt im ersten Erbfall Einbeziehung der Enkel (immerhin Freibetrag T€ 200) Ausschlagung als Gestaltungsmittel (zB bei hohem Steuersatz; gegen Abfindung) Vorschenkungen wegen Neubeginn der Freibeträge nach 10 J 48

50 6 Vererben 6.2 Familienheim zu 100% steuerfrei
6 Vererben 6.2 Familienheim zu 100% steuerfrei 6.2.1 Vererbung an Ehegatten/eingetragenen Lebenspartner Voraussetzungen: Bebautes Grst. im Inland oder EU Befreiung nur für 1 Objekt (also das „teuerste“) - Selbstnutzung durch den Erblasser als Familienheim bis zum Tod oder Verhinderung aufgrund zwingender Gründe (zB Krankenhaus, Pflegeheim) Unverzügliche Selbstnutzung (sicher binnen 6 Monaten) durch den Erben auf die Dauer von 10 Jahren als Familienheim Ausnahme: zwingende objektive Gründe hindern den Erwerber den Haushalt selbständig zu führen (Pflegebedürftigkeit, Tod, nicht bei psychischen Problemen lt. Hessisches FG oder bei beruflicher Versetzung) bei Anbau/Umbau/Ausbau ist „unverzüglich“ auslegbar (evtl. auch länger als 6 Monate Zeit) 49

51 6 Vererben 6.2.2 Vererbung an Kinder/ Kinder verstorbener Kinder Voraussetzungen: Bebautes Grst. im Inland oder EU Volumengrenze Wohnfläche 200 qm (keine Wertgrenze) - Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken durch den Erblasser bis zum Erbfall oder Verhinderung aufgrund zwingender Gründe (Krankenhaus, Pflegefall) - Unverzügliche Selbstnutzung (sicher < 6 Monate) durch den Erwerber auf die Dauer von 10 Jahren als Familienheim Ausnahme: zwingende objektive Gründe hindern den Erwerber den Haushalt selbständig zu führen (Minderjährigkeit, Pflegebedürftigkeit) 50

52 6 Vererben 6.2.3 Miterben (Geschwister) - Erbauseinandersetzung Sohn/Tochter erben Familienheim zu jeweils 50% (Wohnfläche unter 200 qm) Sohn bezieht dieses unverzüglich (< 6 Monate). Er übernimmt unverzüglich bei der Erbauseinandersetzung die 2. Hälfte des Familienheims gegen Hingabe anderer Nachlassgegenstände Dann ist die Immobilie zu 100% ErbSt-frei, wenn er darin 10 Jahre lang wohnt (BFH II R 39/13, DStR 2015 S. 2006) Ansonsten würden 50% (Anteil Schwester) der ErbSt unterliegen. 51

53 7 Verkaufen 7.1 Spekulationsfrist nach § 23 EStG Fristberechnung:
7 Verkaufen 7.1 Spekulationsfrist nach § 23 EStG Fristberechnung: Gewinn ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffungs- bzw. Kaufvertrag und Verkaufsvertrag mehr als 10 Jahre liegen. Entscheidend ist nur das Datum der notariellen Verträge. Bei Verkauf unter aufschiebender Bedingung (Wirksamkeit des Vertrags wird vom Eintritt einer Bedingung abhängig gemacht) und Eintritt der Bedingung nach Ablauf der Frist:  Vertragsdatum zählt (BFH IX R 23/13 BStBl 2015 II 487) Bei Verkauf einer unentgeltlich erworbenen Immobilie zählt der ZP des entgeltlichen Erwerbs des Rechtsvorgängers! 52

54 7 Verkaufen 7.2 Gewinnermittlung nach § 23 EStG
7 Verkaufen 7.2 Gewinnermittlung nach § 23 EStG Verkaufserlös (VP abzügl. VK-Kosten) abzüglich Buchwert (AK abzügl. kum. AfA – jährlich 2%) Ausnahme: Selbstnutzung dauernd oder im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren (lt. BMF reicht 1 Tag im Jahr aus) Selbstnutzung vom bis genügt, um in steuerfrei zu verkaufen; Unentgeltliche Überlassung an kindergeldberechtigte Kinder genügt (gilt als Selbstnutzung) Neu: Auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen u. Wohnungen bei doppelter Haushalts- führung können als selbst genutzt gelten (BFH IX R 37/16) Problem: Bei Vermietung an Eltern  10-Jahres-Frist beachten Problem: Bei Nutzung der Immobilie durch Kinder: keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, wenn Kind innerhalb der 10-Jahres-Frist älter als 25 Jahre wird  Steuerpflicht 53

55 7 Verkaufen 7.3 Behandlung verbleibender Schulden und Zinsen
7 Verkaufen 7.3 Behandlung verbleibender Schulden und Zinsen Nach Verkauf weiterhin anfallende Schuldzinsen sind als nachträgliche Werbungskosten bei V+V absetzbar wenn: der Verkaufserlös zur Tilgung des bestehenden Darlehens verwendet wird (aber nicht ganz ausreicht); im übrigen unabhängig davon, ob die Immobilie steuerfrei (also zB nach 10 Jahren) verkauft wurde oder aus dem Verkaufserlös ein neues Vermietungsobjekt angeschafft wird (Reinvestitionsabsicht reicht nicht aus) Bei evtl. Umschuldung muss der Folgedarlehensvertrag zwingend eine Tilgungsregel enthalten, damit die Zinsen nachträglich abgezogen werden können. (BFH IX R 45/13) 54

56 7 Verkaufen 7.4 Vorfälligkeitsentschädigung
7 Verkaufen 7.4 Vorfälligkeitsentschädigung Entschädigung wegen vorzeitiger Ablösung eines Bankdarlehens BFH vom IX R42/13 versagt den Abzug, weil diese Aufwendungen eindeutig mit dem Verkauf zusammenhängen. Somit sind diese Aufwendungen nicht bei V+V abziehbar. Aber als Veräußerungskosten bei einem evtl. anfallenden Spekulationsgewinn Wenn es sich nur um eine Umschuldung handelt, ist der Abzug bei V+V zulässig, da kein Verkauf. Allerdings nur wenn die Mietimmobilie weiterhin der Einkünfteerzielung dient. 55

57 7 Verkaufen 7.5 Drei-Objekt-Grenze
7 Verkaufen 7.5 Drei-Objekt-Grenze Achtung: Bei Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren  Gewerblicher Grundstückshandel  Gewinn: ESt-Pflicht und GewSt-Pflicht Frage: Was zählt als Objekt  ETW, Grst., MFH, Gewerbe- bauten; Straßenzug/Häuserzeile besteht aus mehreren Objekten  keine Zusammenfassung zu einem Objekt mögl. Objekte mit Haltefrist > 10 J zählen idR nicht Achtung: Geerbte Objekte sind keine Zählobjekte Geschenkte Objekte sind grundsätzlich Zählobjekte, wenn sie in zeitlichem Zusammenhang zur Schenkung weiter veräußert werden (Gestaltungsmissbrauch) Eigengenutzte Wohnobjekte sind keine Zählobjekte 56

58 7 Verkaufen 7.6 Verkauf Waldgrundstück
7 Verkaufen 7.6 Verkauf Waldgrundstück Kapitalanlage: wegen des niedrigen Zinsniveaus Verkauf nach Ablauf 10-Jahres-Frist: Laut BFH muss ein Privatmann Gewinn aus Verkauf Forstbetrieb versteuern (auch wenn der ET den Wald nicht bewirtschaftet). Mindestgröße für Forstbetrieb gibt es nicht Finanzverwaltung behandelt landwirtschaftl. Flächen (auch Wald) bis 0,3 ha (3.000 qm) nicht als Betrieb Folge: Auch bei Investition in Wald ist die Steuer- belastung des Veräußerungsgewinns zu beachten. 57

59 B. Sonderthemen Sonderthemen

60 1 Photovoltaikanlagen 1.1 Grundsatz: Betreiber einer netzgekoppelten Anlage ist unternehmerisch tätig (sobald der erzeugte Strom nicht ausschließlich selbst genutzt wird, sondern in das örtliche Netz eingespeist wird)  gewerbliche umsatzsteuerpflichtige Tätigkeit (evtl. Gewerbeanmeldung falls kein Bagatell-Betrieb) Folgen: Regelmäßige UST-Meldungen ans FA, da 19 % UST auf Einspeisevergütung abzuführen sind; aber Vorsteuer auf Investition wird erstattet Falls Jahres-Gewinn > € fällt GewSt an Bei EStE muss Anlage GSE (Einkünfte Gewerbebetrieb) und Anlage EÜR ausgefüllt werden  hier können alle laufenden Ausgaben und die Abschreibung über ND 20 Jahre geltend gemacht werden Evtl. Verlust wirkt steuermindernd in EStE Positiv: Vorsteuerabzug und Abzug lfd. Ausgaben und AfA 59

61 1 Photovoltaikanlagen 1.2 Befreiung von UST-Pflicht möglich: Kleinunternehmer wenn Umsatz Vj. < € und lfd. Jahr < € ; dann kein Vorsteuerabzug (zB für Anschaffung)  lohnt idR nicht Verzicht auf Kleinunternehmerregelung erfolgt mit Abgabe der UStE und bindet 5 Jahre  lohnend wg Vorsteuerabzug Bei Lieferung Strom nur an Mieter  UST-frei ohne Vorsteuer- abzug  lohnend freiwilliger Verzicht auf Steuerbefreiung 1.3 Dachvermietung an Betreiber einer Anlage: UST-freie Grundstücksvermietung (auch hier Verzicht möglich) 1.4 Achtung: Gefahr der „Infizierung der übrigen Vermietung“ als gewerblich ( GewSt) Ausweg: Gründung einer 2. GbR mit eigenem Gesellschafts- zweck und Außenauftritt; eine GbR für die Vermietung der Wohnungen (Grundstücksgesellschaft) und eine GbR für die Photovoltaikanlage (da eigenständiges Wirtschaftsgut) 60

62 2 Blockheizkraftwerke Neu geregelt Errichtung BHKW z.B. in Neubau = HK des Gebäudes mit AfA nur noch 2%; nicht wie bisher als eigenständiges WG über 10 Jahre (10%) abzuschreiben  BHKW ist Gebäudebestandteil (Gegensatz zu Photovoltaik) Ersatz BHKW anstelle alter Heizung bzw. altem BHKW = Erhaltungsaufwand sofort abziehbar (bisher nur 10% AfA) Wird Strom/Wärme an die Mieter veräußert oder ins öffentl. Netz eingespeist, handelt es sich um Betriebseinnahmen aus gewerblicher Tätigkeit und nicht wie bisher Einkünfte aus V+V. Bei Energielieferung an die Mieter und lediglich Umlage der lfd. Kosten, liegen Einkünfte aus V+V vor, die derzeit noch als umsatzsteuerfreie Nebenleistung an die Wohnungsmieter anerkannt werden (auch hier ist Verzicht möglich). 61

63 3 Stromleitung über Grundstück: Entschädigung versteuern?
3 Stromleitung über Grundstück: Entschädigung versteuern? Erhalten private Eigentümer für die Überspannung ihres Grundstücks eine einmalige Entschädigung, stellt sich die Frage nach der steuerlichen Behandlung dieser Gelder. Laut FG Düsseldorf, , 10 K 2412/13 E: steuerpflichtige Einnahme  Problem: St.pflichtige Nutzungsüberlassung (vgl. FG Düsseldorf) oder Entschädigung für die Wertminderung der Vermögenssubstanz? BFH ( ) fordert das BMF auf, dem Verfahren IX R 31/16 beizutreten (Frage: steuerbar oder nicht). Wer entsprechende Entschädigungen erhalten hat und versteuern soll, kann Einspruch gegen seinen EStB einlegen und auf das anhängige Revisionsverfahren vor dem BFH verweisen  Bescheid bleibt offen 62

64 4 Nießbrauch 4.1 a) Unentgeltlicher Zuwendungs-NB idR zwischen nahen Angehörigen  Übergang Nutzungsbefugnis auf NB Bei vermietetem Objekt tritt Nießbraucher (NB) in Rechtsstellung des Eigentümers als Vermieter ein  Einkunftserzielung + WK-Abzug allein beim NB  Empfehlung: Schriftl. Vereinbarung (NB hat alle Reparaturen/ Erneuerungen auch außergewöhnl. zu tragen) Auf NB-Recht keine AfA zulässig; NB und Eigentümer können Gebäude-Afa steuerlich nicht geltend machen  lohnend nur z.B. bei hoch besteuerten Eltern, die Mieteinkünfte durch NB auf Kind verlagern, das evtl. unter Grundfreibetrag liegt oder wenn Gebäude bereits abgeschrieben  Einkünfte verlagerbar, AfA verloren 63

65 4 Nießbrauch Beispiel (Finanzierung studierender Kinder) - Eheleute mit unterhaltsberechtigter studierender Tochter - Tochter erhält unentgeltl. NB bis Studienende an Mietshaus - Tochter tritt in bestehende Mietverträge ein u. führt sie fort - Mietzahlungen fließen auf Konto der Tochter; verwendet diese für lfd. Grst.aufwendungen u. Lebensunterhalt  Mietüberschüsse unterliegen bei Tochter niedriger Steuerbelastung, da keine weiteren Einkünfte  FG BaWü: kein Gestaltungsmissbrauch; Eltern können Unterhalt sowohl durch Barmittel als auch durch Übertragung einer Einkunftsquelle sicherstellen  NB muss zwingend notariell beurkundet sein; Mietern muss Eintritt Tochter in Mietverträge angezeigt werden Steuerlich zulässig! 64

66 4 Nießbrauch (NB) b) Entgeltlicher Zuwendungs-NB  wie Vermietung des Eigentümers (ET) an den Nießbraucher (NB) ET erzielt durch NB-Entgelt Einkünfte aus V+V Einmalzahlung kann auf Zeitraum gleichmäßig verteilt werden für den das Entgelt geleistet wird; Gebäude-AfA ist hier abziehbar, da Einkunftserzielung des ET NB hat regelmäßige Mieteinkünfte; Instandsetzungs- aufwendungen sind abziehbar; ebenso AfA auf NB-Entgelt 65

67 4 Nießbrauch (NB) 4.2 Vorbehalts-NB: Eigentum geht über aber Nutzungs- befugnis verbleibt beim bisherigen ET EStlich ändert sich nichts; Bisheriger ET hat weiterhin Einkünfte aus VuV als Nutzungsberechtigter und nicht mehr als ET; AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen können geltend gemacht werden (Stichwort „wirtschaftl. ET“) Neuer ET hat keine Nutzungsbefugnis und somit keine Einkünfte; ein evtl. Gleichstellungsgeld an Geschwister kann steuerlich nicht geltend gemacht werden  auch hier wichtig: damit größere Instandsetzungsaufw. abziehbar: ausdrückliche Vereinbarung (klar und eindeutig), dass NB alle Ausbesserungen/Erneuerungen auch außergewöhnliche auf eigene Kosten zu tragen hat 66

68 5 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, § 35a EStG
5 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, § 35a EStG Neuere Entscheidungen Ergebnis - Einbau/Wartung Kachelofen begünstigt - Pauschalen (Schönheits- nicht begünstigt mangels reparaturen) Aufteilung - Reinigung u. Schneeräumung begünstigt von öffentlichen Gehwegen (BFH VI R 55/12) Ausbau Hoftor, Reparatur in begünstigt, Leistungserfolg Werkstatt und anschl. Einbau im Haushalt (BFH VI R 18/14) - Kosten Einbruchschutz (Alarm- anlage, Kameras, Fenster) Einbau begünstigt nicht die verbaute Sicherheitstechnik 67

69 5 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, § 35a EStG
5 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, § 35a EStG Neuere Entscheidungen Ergebnis - Neubau in 2010, nachträgliche begünstigt Neuanlage des Gartens in 2018 (BFH VI R 50/10 vom ) samt Errichtung einer Mauer Haushalt war bereits angelegt; Arbeiten eines Handwerkers an bestehendem Haushalt sind immer begünstigt! (Subventionsziel des Gesetzes); nur Arbeitslohn samt Anfahrtskosten inkl UST; nie Materialkosten; nie Barzahlung 68

70 5 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, § 35a EStG
5 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, § 35a EStG Neuere Entscheidungen Ergebnis - Erstmalige Anbringung Außen- nicht begünstigt putz an Neubau, erstmalige (BMF vom ) Pflasterung Einfahrt/Terrasse Maßnahmen dürfen nicht oder erstmalige Errichtung Zaun der Fertigstellung des bzw. Legen von Rollrasen Haushalts dienen; Neubau- maßnahmen sind nicht begünstigt (enger zeitlicher Zusammenhang) 69

71 5 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, § 35a EStG
5 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, § 35a EStG Neuere Entscheidungen Ergebnis - Kaminfeger, Gutachter wieder abziehbar, schon seit 2014 (BFH BStBl 2015 II 481) - Arbeiten in unmittelbarer Nähe begünstigt: Anschluss an zum Grundstück öffentliches Versorgungsnetz nicht begünstigt: Anliegerbeiträge zum Ausbau von Gehwegen/Straßen- beleuchtung (dient Allgemeinheit) - Renovierung, Umzug begünstigt auch in alter Wohnung bis zur Ummeldung, Abzug haushaltsbezogen - Schlüsseldienst bei Türen des begünstigt (unter üblichen privaten Haushaltes Bedingungen RE + Überweisung) 70

72 5 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, § 35a EStG
5 Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, § 35a EStG Neuere Entscheidungen: Ergebnis - Rechtsstreit mit Handwerkern Prozesskosten im Zusammenhang (auch kein Abzug nach § 35a) mit mangelhaften Werkleistungen sind keine außergewöhnlichen Belastungen (BFH , VI R 19/2014; BFH , VI R 72/2014) - Grundgebühr für Notrufdienst nicht begünstigt, da Rufbereitschaft (Einbruch, Brand, Gasaustritt) außerhalb des Haushalts - Hundegassiservice begünstigt, da üblicherweise von Familienmitgliedern ausgeübt, dem Haushalt dient; nicht Hundehotel 71

73 6 Umsatzsteuer 6.1 Vermietung und Verpachtung gem. § 4 Nr. 12 UStG Grundsatz: steuerfrei Folge: kein Vorsteuerabzug für Eingangsleistungen Ausnahme: kurzfristige Vermietung ähnl. Hotel (< 6 Monate); reine Garagenmiete (ggf. Kleinunternehmer) Steuerfrei auch: Hausboote, möblierte Räume auf Dauer, Flüchtlingsheime Option zur USt-Pflicht: an VSt-abzugsberechtigte Mieter  Mietvertrag gilt als Rechnung (Jahresdauerrechnung) Die Finanzämter achten zunehmend auf Formalien: Steuer-Nr., Anschriften, Mietdauer, fortlaufende Vertrags- nummer, Objektbezeichnung, Nettobetrag, Steuersatz, Steuerbetrag  ansonsten wird die Vorsteuer des Mieters gestrichen 72

74 6 Umsatzsteuer 6.2 Nebenleistungen teilen das Schicksal der Hauptleistung: UStAE 3.10(5) Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung unterliegen alle Nebenleistungen dem Regelsteuersatz von 19 % (OFD Karlsruhe) Nebenleistungen sind: Heizung, Wasser, Licht, Strom, Versicherungen, Hausmeister, GrSt, usw  Bei BK-Abrechnung: alles mit 19% USt 73

75 7 Grundsteuer Grundsteuer war bisher Einheitswertsteuer
7 Grundsteuer Grundsteuer war bisher Einheitswertsteuer Bemessungsgrundlage: Einheitswert zum („alte Länder“) bzw. zum („neue Länder“) Berechnung: Einheitswert multipliziert mit Grundsteuermesszahl (abh. von Art der Immobilie) multipliziert mit von Kommune festgelegtem Hebesatz BVerfG Urteil vom : Verfassungswidrig!!! Kritik: völlig veraltete Einheitswerte (seit 1964 bzw. 1935) Ungleichbehandlung ist nicht durch erheblichen Verwaltungs- aufwand für Neubewertung aller Immobilien gerechtfertigt Gesetzgeber muss bis Ende 2019 stimmige BMG finden Übergangszeit bis Ende 2024; danach zwingend neue Regelung 74

76 7 Grundsteuer Mögliche Berechnungsmodelle
7 Grundsteuer Mögliche Berechnungsmodelle komplette Abschaffung: aber für Kommunen wichtige Einnahme reine Bodenwertsteuer: Basis Bodenrichtwerte (schnell umsetzbar) Kostenwertmodell: Bodenkomponente (Fläche x Bodenrichtwert) und Gebäudewert (Brutto-Grundfläche mal HK-Pauschale pro qm) Pauschale Berücksichtigung der Gebäudeart und des Alters  extrem aufwendig und Verteuerung Marktunabhängiges Modell: Grst.komponente (Fläche mal fester Faktor) und Gebäudekomponente (Fläche mal fester Faktor)  einfach/transparent aufgrund fester Faktoren (Gewerbe/Wohnen) Höhe der GrSt wird sich ändern: noch ungewiss ob Steuerlast steigt oder (ent)fällt (abhängig vom Berechnungsmodell) Betroffen sind auch die Mieter: GrSt kann auf Miete umgelegt werden 75

77 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !
Haus & Grund Freudenstadt Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit ! Andreas Schlecker Wirtschaftsprüfer – Steuerberater Häring · Hällfritzsch ·Partner 78