IMMOBILIENLEASING AGI – Regionalkreis Rhein-Ruhr

Präsentation zum Thema: "IMMOBILIENLEASING AGI – Regionalkreis Rhein-Ruhr"—  Präsentation transkript:

1 IMMOBILIENLEASING AGI – Regionalkreis Rhein-Ruhr
DIL Deutsche Baumanagement GmbH IMMOBILIENLEASING 14. Oktober 2008 Stefan Frick

2 Inhalt Seite 1. Erläuterungen zum Thema Leasing 2 - 3 2.
Grundlagen des Leasing / Anforderungen an Leasinggeschäfte 4 - 5 3. Immobilien-Leasing Entwicklung 6 4. Leasingmarkt im Wandel 7 - 10 5. Strukturbeschreibung Immobilien Leasing 11 6. Vertragsbeziehung (Neubau) 12 7. Modellvergleich 13 8. Vorteile für den Leasingnehmer 14 9. Vorteile für den Leasingnehmer durch Einbindung der DIL Deutsche Baumanagement 15 10. Immobilienleasing Europa

3 Erläuterungen zum Thema Leasing
Was heißt Leasing? to lease = mieten, pachten; Finanzierungsalternative - Überlassung des Gebrauchs einer Sache (Leasinggut) gegen ein in Raten gezahltes Entgelt (§ 535 BGB) (atypischer Mietvertrag); sog. Schwebendes Geschäft Immobilienleasing: Langfristige Vermietung von gewerblichen und Kommunalen Grundstücken und Gebäuden an einen Nutzer Seit wann gibt es Leasing? Anfänge lassen sich bis in die Zeit vor Christus zurückverfolgen Der neuzeitliche Beginn wird auf das Jahre 1877 terminiert (Bell Telephone Company vermietet Telefone) Erste Gründung einer Leasinggesellschaft 1953 in San Francisco (United States Leasing Corp.) Im Jahre 1962 kam es zu Gründungen der ersten Leasinggesellschaften in Deutschland Gründung der Deutschen Immobilien Leasing GmbH (DIL) Welche Leasingarten/-formen gibt es? Direktes Leasing/Herstellerleasing und Indirektes Leasing Privatleasing/gewerbliches Leasing Sale-lease-back/Neubau-Leasing/buy-and-lease Operate-Leasing / Finanzierungsleasing - Teilamortisation - Vollamortisation

4 1. Erläuterungen zum Thema Leasing - Fortsetzung -
Was kann geleast werden? Mobilien (Betriebsvorrichtungen, Anlagegüter, Kfz, Maschinen, EDV) Immobilien (Büro-, Lager-, Logistikimmobilien, Fabriken, EH-Objekte, Sozialimmobilen, Hotels, Schulen, Kraftwerke, JVA) Sonstiges (Ver-/Entsorgungsnetze, immaterielle Wirtschaftsgüter ,Kunstobjekte, Edelmetalle, Marken, Tiere usw.) ACHTUNG: Spezialleasing – Wirtschaftsgut ist so auf den Leasingnehmer zugeschnitten, dass es nach Ablauf der Grundmietzeit nur sinnvoll von ihm genutzt werden kann (JVA)

5 2. Grundlagen des Leasing
Wirtschaftliche/rechtliche Grundlagen Kardinalfrage: - Wem wird das Wirtschaftsgut zugerechnet? - § 39 Abs. 1 AO - Die steuerliche Zurechnung erfolgt grundsätzlich beim zivilrechtlichen Eigentümer § 39 Abs. 2 AO - Zurechnung bei einem anderen als dem Eigentümer, wenn dieser andere die tatsächliche Herrschaft über das Wirtschaftsgut in der Weise ausübt, dass er den Eigentümer für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut wirtschaftlich ausschließen kann (wirtschaftliches Eigentum) Leasingerlasse = steuerrechtliche Grundlagen (Konkretisierung der Voraussetzungen zur wirtschaftlichen Zurechnung des Leasingobjekts) Vollamortisationserlasse: für Mobilien v und für Immobilien v : Leasingraten decken in der Grundmietzeit 100% der Anschaffungs-/Verwaltungs- und Finanzierungskosten des Leasinggebers Teilamortisationserlasse: für Mobilien v und für Immobilien v : Leasingraten decken in der Grundmietzeit weniger als 100% der Kosten des Leasinggebers Finanzierungsleasing: Grundsätzliche Zurechnung des Leasingobjektes beim Leasinggeber Wesentliche Kriterien aus den Leasingerlassen: Dauer der unkündbaren Grundmietzeit: 40%/90%-Grenze (betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer) Chance der Wertsteigerung versus Risiko der Wertminderung Kaufoption/Andienungsrecht zu einem fest vorgegebenen Preis in Relation zum steuerlichen RBW Mietverlängerungsoption mit Miete in Relation zum Werteverzehr Übernahme typischer Eigentümerrisiken durch den LN, insbesondere durch Übernahme der Gefahr des Untergangs des Objektes Zahlungen von Leasingraten durch LN trotz Nutzungsausfall Spezialleasing

6 Anforderungen an Leasinggeschäfte
2. Grundlagen des Leasing - Fortsetzung - Anforderungen an Leasinggeschäfte Besonderheiten Berücksichtigung von internationalen Rechnungslegungsvorschriften nach IAS/IFRS bzw. US-GAAP Möglichkeit der Beteiligung an Leasinggeber-Objektgesellschaft Einschränkung der Verlustverrechnung ab 1999 Unternehmensteuerreform 2008 Gewerbesteuerliche Doppelbelastung des Finanzierungsaufwandes bei Leasing-Investitionen (beim LN und LG) durch pauschalierte Hinzurechnung des Zinsanteils der Leasing-Raten bei der Gewerbesteuer des Leasingnehmers (5% der Leasingrate bei Mobilien und 16,25% der Leasingrate bei Immobilien) Zinsschranke (Zinsabzug beschränkt auf 30 % des EBITDA) Anforderungen an Leasinggeschäfte Investitionsvolumen sollte > € 10 Mio. sein Vertragslaufzeit zwischen 10 und 20 Jahre (theoretisch 30 Jahre) Fungible Gebäude mit guter Drittverwendungsfähigkeit Gewährleistung der selbständigen Nutzung (Ver-/und Entsorgung) Kauf von Grundstück oder Einräumung eines Erbbaurechtes Normalerweise kein Teileigentum Ein Vertragspartner (= Leasingnehmer) = „Generalmieter“

7 Entwicklung der Investitionen (in Mrd. Euro)
3. Immobilien-Leasing Entwicklung Entwicklung der Investitionen (in Mrd. Euro) Quelle: ifo-Institut

8 4. Leasingmarkt im Wandel
Immobilien-Leasing Leasing-Quote 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Immobilien-Leasing (in Mrd. Euro) 6,56 6,89 7,76 7,45 9,01 7,52 4,97 5,74 7,46 7,10 Veränderung (in %) 17,1 5,0 12,6 -4,0 20,9 -16,5 -33,9 15,5 30,0 -4,8 Bauinvestitionen (in Mrd. Euro) 101,77 102,12 100,93 98,40 92,21 89,94 86,99 86,02 91,97 102,50 -2,8 0,3 -1,2 -2,5 -6,3 -8,6 -3,3 -1,1 6,9 11,4 Leasing-Quote (in %) 6,4 6,7 7,7 7,6 9,8 8,4 5,7 8,1 Quelle: ifo-Institut

9 4. Leasingmarkt im Wandel - Fortsetzung -
Immobilien-Leasing Entwicklung des akquirierten Neugeschäfts 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Anzahl der neu abgeschlossenen Verträge in Stück 482 282 253 339 340 302 Anschaffungswerte der Objekte aus neu abgeschlossenen Verträge in Mio. Euro 7.554 6.988 4.052 5.613 7.381 5.463 Mitarbeiter im Leasing-Geschäft am Jahresende 1.739 1.761 1.748 1.661 1.692 1.742 Quelle: BDL-Trendmeldung

10 4. Leasingmarkt im Wandel - Fortsetzung -
Immobilien-Leasing Leasing-Objekte Quelle: BDL-Umfrage

11 4. Leasingmarkt im Wandel - Fortsetzung -
Immobilien-Leasing im Inland Quelle: BDL – Ergänzende Umfrage

12 5. Strukturbeschreibung des Immobilien Leasing
Wie erfolgt die Vertragsgestaltung? Objektgesellschaft (Leasinggeber) in der Rechtsform der GmbH & Co. KG, aus grunderwerbsteuerlichen Gründen ggf. mit 94 %iger Kundenbeteiligung Verfügungsrecht der Objektgesellschaft am Grundstück durch Grundstückskauf- bzw. Erbbaurechtsvertrag Baudurchführung entweder durch Generalübernehmervertrag zwischen Leasingnehmer und Objektgesellschaft oder unter Einschaltung des DIL-Baumanagements Immobilien-Leasingvertrag als Teilamortisationsmodell (steuerlicher Restbuchwert auf Basis linearer AfA bleibt als Finanzierungsrestwert = Ankaufspreis offen) oder als Teilamortisationsmodell mit Mietvorauszahlung /Mieterdarlehen (vollständige Tilgung der Gesamtinvestitionskosten) Ankaufsrechtsvertrag zum steuerlichen Restbuchwert auf Basis linearer AfA (beim Teilamortisationsmodell mit Mietervorauszahlung/Mieterdarlehen wird Kaufpreis mit nicht genutzter Mietvorauszahlung/Mieterdarlehen liquiditätsneutral verrechnet) Refinanzierung der Objektgesellschaft durch Darlehens- bzw. Forderungskaufvertrag mit Drittbank. Die Einbindung von zinsgünstigen Sonderdarlehen und/oder Zuschüssen ist grundsätzlich möglich und reduziert die Leasingraten.

13 6. Vertragsbeziehungen (Neubau) – beispielhaft -
1 Initiierung und Geschäftsbesorgung der DIL Objekt xy KG durch DIL Leasingnehmer 2 Kauf - Verkäufer: Leasingnehmer oder Dritter 2 3 4 5 7 3 Beteiligung als Kommanditisten 94%, wenn notwendig ! DIL Objekt xy KG (= Leasinggeber) 4 Leasingvertrag: Abschluss mit Laufzeit i.d.R. zwischen 10 und 20 Jahren 5 Generalübernehmervertrag (bei Neubau) 6 1 6 Refinanzierung refinanzierende Bank AFL / DIL 7 Endschaft: Ankaufsrecht ( Rückübertragung der Objekte an Leasingnehmer oder Übernahme der DIL Objekt xy KG) Kann auch auf Dritte übertragen werden (z.B. Familienmitglieder/Nachfolger)

14 Ankaufsrecht zu festgelegten Werten
7. Modellvergleich Eigenrealisierung Immobilien Leasing-Modell Investoren-/Mietmodell Bilanzneutralität nein ja Finanzierungskosten während der Laufzeit Annuität Leasingrate Mieten Bewirtschaftung eigen eigen (indirekt) * fremd Objekt- und Investitionsmaßnahmen während der Laufzeit beschränkt Nebenkosten/Instandhaltung Endschaft im Eigentum Ankaufsrecht zu festgelegten Werten kein Ankaufsrecht (evtl. Vorkaufsrecht) Wertsteigerungschance in Eigentum ja, am Ende der Laufzeit Risiko der Wertminderung steuerliche Vorteile Im Einzelfall ja Das Leasingmodell ist die ideale Kombination aus Eigenrealisierung und freiem Abverkauf. Der Vorteil liegt u.a. in der Sicherung des Standortes und der Chance auf Erhalt von Wertsteigerungen durch die Ausübung eines Ankaufsrechtes Ergebnis * Über die Nebenkostenregelung trägt der Leasingnehmer diese Posten

15 8. Vorteile für den Leasingnehmer
Welche Vorteile bringt dem Kunden die Immobilien-Leasing-Finanzierung? a) Liquidität 100 %ige, objektbezogene Fremdfinanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz Langfristige Liquiditätssicherung Flexibel gestaltbare Mietverläufe (z. B. progressiv) Ggf. Linearisierung von GuV-Aufwand und Liquiditätsbelastung Klare Kalkulationsgrundlage durch feste Leasingraten Kreditlinien und bankmäßige Sicherheiten bleiben langfristig erhalten (z. B. für Folgeinvestitionen, laufende Finanzierung der Betriebsmittel) b) Bilanzpolitik Bilanzrelationen des Leasingnehmers bleiben gewahrt (off-balance-Gedanke !) Übernahme des Leasingobjekts in das Privatvermögen möglich (z. B. Person aus dem Gesellschafter- oder Familienkreis) c) Steuern Steuerentlastung im Einzelfall durch Vermeidung Zinsschranke beim Kunden; bei Gewerbesteuer Neutralität Übertragung von Rücklagen gemäß § 6b EStG möglich d) Sonstiges Gesicherter Eigentumsanspruch durch notarielles, im Grundbuch gesichertes Ankaufsrecht Ankaufsberechtigter profitiert von Wertsteigerungen des Objektes Synergie aus Bauen und Finanzieren (bei Einsatz des DIL Baumanagements) Die aufgeführten Vorteile sind zum Teil im Vergleich zur Kreditfinanzierung, zum Teil im Vergleich zur konventionellen Miete zu sehen.

16 9. Vorteile für den Leasingnehmer durch Einbindung der DIL Deutsche Baumanagement
Welche Ziele erreicht der Leasingnehmer durch das DIL-Baumanagement? Das technisch-wirtschaftliche Baumanagement der DIL umfasst alle Bauherrenaufgaben von der Planung bis zur Schlussabrechnung, kann aber auch flexibel nur Teilleistungen beinhalten. Folgende Ziele werden durch das Baumanagement erreicht: Wirtschaftliche und kostengünstige Erstellung Koordination aller Leistungen und termingerechte Erstellung Baurechtlich einwandfreie Erstellung des Objektes unter Beachtung aller Behördenauflagen Errichtung eines qualitativ hochwertigen Objektes Entlastung von Kontrollaufgaben Durch die Eigentümerposition der DIL besteht Identität mit den Interessen des Kunden

17 10. Immobilienleasing Europa
Kooperationspartner - Osteuropa - Kooperationspartner - Westeuropa - Vorteile: beschleunigte Abschreibung Leasing u. Finanzierung aus einer Hand (Steuerstundungseffekt) teilweise niedrigere Steuersätze 100% Finanzierung off-balance Finanzierung Freisetzung von gebundenen Kapital professionelle Begleitung bei Bauvorhaben Nachteile: Mangel an langfristigen Refinanzierungspartnern Ermangelung von Refinanzierungsinstrumenten stark geprägt landwirtschaftliches Land noch relativ hohe Rechtsunsicherheit keine verbindliche Rechtsgrundlagen in der Finanzverwaltung keine Möglichkeit der Absicherung von Grund und Boden durch Grundschulden DIL- aktiv Warschau Prag

18 10. Immobilienleasing Europa – Statistik - Fortsetzung -
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