Inhalt des Vortrages B. Marktvorstellung US-GAAP / IASC E. Ausblick

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1 Inhalt des Vortrages B. Marktvorstellung US-GAAP / IASC E. Ausblick
06/04/2017 Inhalt des Vortrages A. Entwicklung Immobilien und Mobilien Leasing B. Marktvorstellung Immobilien Leasing C. Praxisfall D. Exkurs US-GAAP / IASC E. Ausblick A. Entwicklung Immobilien und Mobilien Leasing B. Marktvorstellung Immobilien Leasing C. Praxisfall D. Exkurs US-GAAP / IASC E. Ausblick

2 Entwicklungen 1991-2000* (Gesamt)
06/04/2017 Entwicklung Entwicklungen * (Gesamt) in Mrd. EUR Mobilien-Leasing Immobilien-Leasing * * Schätzung. vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.) Internetseite; Quelle: ifo Institut für Wirtschaftsforschung / Statistisches Bundesamt; Eigene Bearbeitung. B.3_S.1 (v. 9)

3 06/04/2017 Leasing (Immobilien und Mobilien) Entwicklungen * (in Prozent) in Mrd. EUR Mobilien-Leasing - 6,0 % Immobilien-Leasing * * Schätzung. vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.) Internetseite; Quelle: ifo Institut für Wirtschaftsforschung / Statistisches Bundesamt; Eigene Bearbeitung. B.3_S.2 (v. 9)

4 Leasing-Investitionen Entwicklung der Anteile 1987-2000
06/04/2017 Leasing-Investitionen Entwicklung der Anteile Investitionen der Anlagen- vermietung * (= Leasing gesamt): 1987 14,52 Mrd. EUR 1992 28,88 Mrd. EUR 2000 ** 44,22 Mrd. EUR 9,5 % 13,8 % 17,1 % 90,5 % 86,2 % 82,9 % Anteile Mo- bilien- und Immobilien- Leasing in Prozent: 1987 1992 2000 ** Mobilien Immobilien * soweit erfaßt; Neue Ausrüstungen und Bauten (ab 1992 einschließlich Ostdeutschland) ** Schätzung Quelle: vgl. ifo Investitionstest, Statistisches Bundesamt; Eigene Bearbeitung. B.3_S.5 (v. 9)

5 Leasing Investitionen nach Güterarten
06/04/2017 B. Marktvorstellung Leasing Investitionen nach Güterarten I M M O B I L I E N: Produktionsgeb./Hallen u.a. Handelsobj./Geschäfts-/Bürogeb. M O B I L I E N: Nachrichtentechnik u.a. Produktionsmaschinen/-anlagen* Büromaschinen einschl. EDV Fahrzeuge** * einschließlich kompletter Produktions- u. Versorgungsanlagen ** einschließlich Luft-, Wasser-, Schienenfahrzeuge Quelle: ifo Investitionstest; vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.): Trendmeldung im Internet, März 2001; Angaben für 2000 geschätzt. Eigene Bearbeitung. B.3_S.6 (v. 9)

6 Immobilien-Leasing-Investitionen Entwicklung 1991-2000
06/04/2017 Immobilien-Leasing-Investitionen Entwicklung Datenbasis: Anschaffungswerte der Immobilien-Leasing-Objekte aus neu abgeschlossenen Verträgen in Mrd. EUR Quelle: vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.): Trendmeldung Stand: Eigene Bearbeitung. B.3_S.7 (v. 9)

7 Immobilien-Leasing-Quote 2000*
06/04/2017 Immobilien-Leasing-Quote 2000* LEASING IMMOBILIEN-LEASING Leasing-Quote Als Leasingquote wird der Anteil der Leasinginvestitionen eines Jahres an den gesamten Bruttoanlageinvestitionen der Wirtschaft ohne den Wohnungsbau bezeichnet. * Anhand von Planangaben und nach neuem Statistikkonzept (ESVG) berechnet Quelle: ifo Investitionstest; Eigene Bearbeitung. Leasing-Quote 14,8 % EUR 44,08 Mrd. Immobilien- Leasing-Quote 7,5 % EUR 7,56 Mrd. Grundlage: Gesamtwirtschaftliche Investitionen EUR 297,87 Mrd. Grundlage: Gesamtwirtschaftliche Bauinvestitionen (ohne Wohnungsbau) EUR 100,87 Mrd. B.3_S.8 (v. 9)

8 Anteil am Leasing-Volumen in Europa 1998 (%)
06/04/2017 Anteil am Leasing-Volumen in Europa 1998 (%) B.3_S.9 (v. 9)

9 Deutsche Immobilien-Leasing-Gesellschaften
06/04/2017 Deutsche Immobilien-Leasing-Gesellschaften Hamburg Berlin Dortmund Leipzig Düsseldorf Dresden Frankfurt Mainz Mannheim Stuttgart München Sindelfingen Grünwald IKB IL Hannover Leasing Hauptsitz BIL KG Allgemeine Geschäftsstelle CIL LHI DAL SüdLeasing DIL VR Leasing B.4_S.2 (v.2)

10 PRAXISFALL 1. Ausgangssituation 2. Ablauf (Teil A) 3. Ablauf (Teil B)
4. Objektdaten 5. Kalkulation 6. Vertragsbeziehungen

11 1. Ausgangssituation Situation im April 2000 IKB-Akquisitionsadresse
Hausbanken: 2 Großbanken Keine IL-Verträge Unternehmen CHIP AG ist ein Spezialist für Mikrochips. Kunden sind z.B. Infineon, AMD, Automobilhersteller (VW, BMW, DC etc.), Medizintechnik (Braun etc.) Umsatz: € 31 Mio 1999 (1993: € 1,5 Mio), rund 450 Mitarbeiter Projekt CHIP AG plant den Neubau von Büro- und Funktionsflächen in den Neuen Ländern auf bereits erworbenem Areal Befreundeter Architekt des Gesellschafters hat einen einen Projektsteuerungs-vertrag bis Phase IV, Bauantrag wurde am gestellt 3 Mitbewerber haben bereits eine IL-Konzeption abgegeben Kundenanforderungen IAS-konformes Vertragswerk Berücksichtigung von Investitionszulage/-zuschüssen (GA-Mittel) Einsatz der IMG (Baubetreuung) unter Einbindung des Architekten

12 2. Ablauf (Teil A) 05 – 06/2000 Gespräch mit dem WP w/IAS
IAS-Konzeption: GIK € 17,2 Mio, Finanzierungsvol.: € 14,7 Mio Grundstückskaufvertrag mit CHIP AG Beteiligung CHIP AG zu 100 % (w/GrESt) AfA 4 % p.a. AKR zum steuerlichen RBW n. 18 J. (€ 5,6 Mio) Refinanzier: IKB (50 %) und 2 Großbanken zu je 25 % schriftl. Mandat für die IL-Finanzierung 06- 09/2000 diverse Gespräche und Abstimmung mit CHIP AG und Gesellschafter Nach Prüfung durch die IMG erweist sich die Planung als nicht ausreichend und unvollständig, das Objekt als nur einge- schränkt fungibel: Das Objekt wurde als 7-geschossiges Gebäude in KUBUS- Form geplant mit m2 NF, davon m2 Büro- und 4.400 m2 Fertigungshilfsflächen (im wesentlichen Vorchemie für die unmittelbar angrenzende Wafer-fab). Nur durch eine Vielzahl von einzutragenden Dienstbarkeiten ist die wirtschaft- liche Selbständigkeit darzustellen (Medienversorgung, Zufahrt etc.).

13 Ablauf (Teil A) Der Gesellschafter hält weiter an dem Architekten
und der Planung fest, die Baugenehmigung liegt 09/2000 vor. Neuer Vorstand bei der CHIP AG, mit dem die weiteren Verhandlungen geführt werden. 10 – 12/2000 Aufgrund der stark eingeschränkten Drittverwendungs- fähigkeit des Objektes werden von unserer Seite alle Aktivitäten eingestellt.

14 3. Ablauf (Teil B) 03 – 10/2001 Erneute Aufnahme der Gespräche mit der CHIP AG (Umsatz 2000: € 54 Mio mit gutem Ergebnis und einer EK- Quote von 60 %). In gemeinsamer Akquisition mit IMG wird der Entwurf bzw. vorliegende Baugenehmigung endgültig verworfen und in 05/2001 einer neuer Architekt mit der Planung beauftragt. In enger Führung (IL/IMG) entscheidet sich sich die CHIP AG für den Entwurf „UNIVERSITAT“ mit den folgenden Vorteilen:  Entflechtung des komplexen KUBUS-Entwurfes auf 3 Büro- und 1 Funktionsgebäude mit insge- samt m2  Funktionale, von den Betriebskosten optimierte Objekte mit ansprechender Architektur  Fungible Objekte mit guter Drittverwendungs- fähigkeit und eigener Medienversorgung (die 4 Objekte sind separat nutzbar/selbständig)  Kostensicherheit; Steuerung liegt nun vollständig bei IMG mit der Chance auf Einsparungen bei der Bauausschreibung  wirtschaftlich selbständiges Grundstück mit direkter Zufahrt

15 Ablauf (Teil B) Konzeptionell wurde das Modell gravierend verändert
(insbesondere durch den WP, der sich völlig „gedreht“ hat):  Erbbaurechtsvertrag mit Einmalzahlung (statt Grd-Kauf)  US-GAAP konformes Vertragswerk (statt IAS)  Beteiligung CHIP AG mit 49,99 % (statt 100 %)  16 Jahre Vertragslaufzeit (statt 18 J.)  Verkaufsregelung im GV (kein AKR/VKR)  Tilgung unterhalb des st. RBW durch 3 % AfA  Ertragssteuern in der OG, die in der Miete berücksichtigt wurden 11/01 – 05/02 Refinanzierung über IKB und zwei weiteren Banken zu jeweils 1/3. Die Beurkundung des Vertragswerkes erfolgte im Mai 2002.

16 4. Objektdaten Grundstücksgröße: 22 – 23.000 m2
Erbbaurechtsvertrag mit Einmalzahlung: T€ 26 Gebäude: Nr. 1 / Fertigung NGF m2 Nr. 2 / Büro NGF m2 Nr. 3 / Büro NGF m2 Nr. 4 / Designcentrum NGF m2 ___________________________________________________________________________ Gesamtfläche NGF m2 =========================================== GIK: € 16,889 Mio Finanzvolumen: € 14,579 Mio Finanzierungsrest n. 16 Jahren: € Mio steuerl. RBW n. 16 Jahren: € Mio Investitionszulage (IZ): € Mio Investitionszuschuss (GS-Mittel) € Mio jedoch ohne Ansatz in der Kalkulation/Refi

17 5. Kalkulation Refi: Up-front-fee
Annuitiätisches Darlehen, EURO-Basis, Blockdarlehen, CHF-Basis mit Swap (cross currency) Zwischenfinanzierung der IZ auf EURIBOR-Basis

18 Mieter/Kommanditist)
6. Vertragsbeziehungen CHIP AG (Erbbaurechtsgeber/ Mieter/Kommanditist) Baumanage- Ment (IMG) 49,99 % A GVG mbH (Kommanditist) Erbbaurechts- vertrag Gesellschaftsvertrag Mietvertrag Baubetreuungs- vertrag BA GVG mbH & Co. KG (Vermieter/Bauherr) 6,0 % 44,01 % GU-Vertrag Geschäftsführende B GVG mbH (Komplementär) Darlehens- vertrag/For- derungskauf GP-Vertrag Bauunter- nehmen 3 Banken Architekt (Generalplaner)

19 D. Exkurs IAS/US-GAAP (1)
Die Vorschriften der US-amerikanischen Gesetzgebung (US-GAAP; Generally Accepted Accounting Principles) und der internationalen Rechnungslegungsgrundsätze (IAS; International Accounting Standards) finden sich in den entsprechenden US-Vorschriften FASB-13 (Financial Accounting Standard Boards Statement-13) bzw. in den internationalen Regelungen nach IAS Nr. 17.3;17.8. Die Einordnung einer Leasingtransaktion nach US-GAAP ist innerhalb der IAS-Regelungen identisch. Allerdings sind die einzelnen Kriterien nicht so scharf in ihrer Abgrenzung wie die US-amerikanischen Vorschriften. Die Fragestellung für IL reduziert sich auf den Problemkreis, ob es sich um ein bilanzierungspflichtiges Leasingverhältnis (capital lease) oder um ein reguläres (bilanzneutrales) Mietverhältnis (operate lease) handelt.

20 IAS/US-GAAP (2) Hinsichtlich der Vorschriften wird capital lease dann angenommen, wenn das Leasingvertragswerk eines der nachstehenden Kriterien erfüllt (Negativvermutung): I. Das Eigentum geht am Ende der Grundmietzeit automatisch auf den Leasingnehmer über. II. Eine Kaufoption sieht einen sehr günstigen Preis vor. III. Die unkündbare Grundmietzeit beträgt mehr als 75 % der geschätzten wirtschaftlichen Nutzungs- dauer. IV. Der Gegenwartswert aller fest vereinbarten Mieten ohne Vertragsnebenkosten, wie z.B. Steuern, beträgt 90 % oder mehr der Nettoanschaffungskosten des Leasinggebers.

21 E. Ausblick - wachsende Rolle des Immobilien Leasing durch das “Mittelstands-Rating” (off balance) - Immobilien Leasing bietet AG’s, die nach US-GAAP/ IAS bilanzieren die Möglichkeit der Objektplatzierung außerhalb der eigenen Bilanz bei weiterhin gesichertem Zugriff auf das Objekt - im Wege der Erbschaftsfolge/Generationswechsel kann Immobilien Leasing über das Ankaufsrecht (zugunsten z.B. der Kinder des Unternehmers), das geeignete In- strument sein - steigende Rolle des Immobilien Leasing in Verbindung mit Baumanagement (bereits heute ein Umsatzanteil von ca. 70 %) - Sale and Lease Back-Verträge werden in der Zukunft nur noch eine geringe Bedeutung haben (Umsatzanteil: % mit sinkender Tendenz ) - verstärktes Anforderungsprofil für Immobilien Leasing- objekte hinsichtlich Lage, Fungibilität, Art, Nutzung und Verwertbarkeit - Immobilien Leasing entwickelt sich in Richtung “echter Mietvertrag mit Baumanagement”