NEUBAU – u m b a u der Versuch eines fairen Vergleichs der Vorteile + Nachteile eine Arbeit der FM-Teilnehmer in Wels 2003 ergänzt durch die FM-Teilnehmer.

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1 NEUBAU – u m b a u der Versuch eines fairen Vergleichs der Vorteile + Nachteile eine Arbeit der FM-Teilnehmer in Wels 2003 ergänzt durch die FM-Teilnehmer im Jahr 2004 aufgestockt durch die Teilnehmer im Jahr 2006 perfektioniert durch die Teilnehmer 2007 optimiert durch die Teilnehmer 2008 (praktisch unüberbietbar gemacht)

2 NEUBAU – Vorteile 01 Stand der Technik einfacher erreichbar Bauphysik
Wärmedämmung neue Materialien Haustechnik neue Heizungstechnologie Energiemanagement -rückgewinnung Brandschutz

3 NEUBAU – Vorteile 02 Wunschvorstellungen leichter umzusetzen
Optik, CI, Trends Arbeitsabläufe intern Platzoptimierung Lage am Grundstück variabel Flächenreserven schaffen Mieter- Eigentümerbedürfnisse Vermarktung- Prestigeobjekt

4 NEUBAU – Vorteile 03 Kosten Planung leichter abschätzbar
Entwurf Architekt Statische Berechnung FM, PM HT-Planung Elektro Heizung Sanitär Klima Lüftung Aufzug

5 NEUBAU – Vorteile 04 Kosten Bauleitung günstiger
Versorgungsunternehmen sind im Haus leichter unterzubringen Strom Kanal Gas Wasser Post Kabel-TV Fernwärme

6 NEUBAU – Vorteile 05 Gebäudewert
eindeutiger feststellbar klar definiert Infrastruktur, Umwelt + Nachbarn planbar Hochwasser Verkehrsanbindung Schiene Bewirtschaftungskosten Entsorgung

7 NEUBAU – Vorteile 06 Erweiterungsmöglichkeiten
leicht vorzubereiten in Richtung Höhe, Breite, Tiefe zweites Geschoß Belichtung Brandschutz

8 NEUBAU – Vorteile 07 Bauablauf allgemein SCHNELLER keine Störungen
durch Nachbarn durch Behörden durch unbekannte Probleme unter dem Altbestand

9 NEUBAU – Vorteile 08 Qualitätsbewußtes Bauen
Subventionen durch Betriebsansiedlung Förderung durch Gemeinde für Arbeitsplatzschaffung Nachlaß bei Aufschließungskosten und Kommunalsteuer

10 NEUBAU – Vorteile 08a optimale Sicherheitsausstattung
Niedrigere Reinigungskosten (durch entsprechend ausgesuchtes Material, z.B. WC) Minimierung der Instandhaltungskosten

11 NEUBAU – Vorteile 09 Motivation für Mitarbeiter
Kundenkomfort - repräsentieren ausgebildete Mitarbeiter am neuen Standort vorhanden Lohnniveau steuerbar Mitarbeitereinsparung durch optimierte Abläufe denkbar Mitarbeitereinbindung zur Struktur- und Prozeßoptimierung

12 NEUBAU – Vorteile 10 Mieterertrag höher keine Betriebsunterbrechung
keine Abbruch- u. Entsorgungskosten Erlös aus Verkauf Altbau

13 NEUBAU – Vorteile 11 Erneuerung Maschinenpark Erneuerung Büromöbel
Entrümpelung alter-laxer Gewohnheiten und Abläufe und Aufzeichnungen

14 mer is uns dawei net eigfoin

15 NEUBAU – Nachteile 01 geänderte/stärkere behördliche Auflagen
Flächenwidmung + TBPL Gestaltungsbeirat + Planungsvisite Umweltschutz Feuerwehrzufahrt Stauzonen vor dem Firmengelände

16 NEUBAU – Nachteile 02 ev. weniger Sicherstellung zur Finanzierung vorhanden u.U. höhere AfA durch Baukosten höheres Unternehmerrisiko hohe monatliche Kosten

17 NEUBAU – Nachteile 03 Grundkosten Baugrundrisiko
Grundstücksnebenkosten Baugrundrisiko Kosten für Grünanlagen Versickerungsflächen Bauzeit Umfeld (Nachbarn) Entwurfswildwuchs Arch.

18 NEUBAU – Nachteile 04 jeweils volle Höhe der Anschlußkosten
Anschlußgebühren Strom – Trafo Kanal, Gas, Wasser, Fernwärme Anliegerbeiträge Grundabtretung Gemeinde für spätere Straßenverbreiterung

19 NEUBAU – Nachteile 05 Bau - bewilligung Gewerbe – Wasserrechts –
Brandverhütung/Feuerwehr Arbeitsinspektor-LM-Insp. Zeitverzögerung wegen Aufschließungsarbeiten an ganz neuem Standort (Straßenzufahrt, Autobahnanschluss, ..)

20 NEUBAU – Nachteile 06 Umstellung Anfahrtswege Kunden und Mitarbeiter
keine öffentlichen Verkehrsmittel zum Betrieb es fehlen: Kiga Ärzte Einkaufsmöglichkeit Mittagspause außer Haus

21 NEUBAU – Nachteile 06a Abbruchkosten + Entsorgung Anrainereinsprüche
Übersiedlungskosten logistische Zusammenführung mehrerer Standorte Übersiedlungsdauer

22 NEUBAU – Nachteile 07 Informationskosten über neuen Standort an Kunden
Geschäftspartner Lieferanten

23 NEUBAU – Nachteile 08 neuer Standort kann Nachteil für bisherige Lieferanten und Kunden sein höhere Transportkosten wegen Maut erschwerte Bauüberwachung neue Bausünden möglich

24 NEUBAU – Nachteile 09 des woas

25 u m b a u - vorteile 01 Teilnutzung während Umbau möglich, Standort bleibt geringere momentane Kosten durch kleinere Einzelabschnitte, im Budget leichter verkraftbar geringere Kapital-u. Zinsbelastung

26 u m b a u - vorteile o2 Keine behördlichen Bewilligungen erforderlich
oder nur Ergänzungen zu den bestehenden anzeigepflichtige BV nach Bauordnung freie BV nach Bauordnung auch für gewerberechtlichen Änderungen

27 u m b a u - vorteile 03 selten Probleme mit Gestaltungsbeirat / Planungsvisite Architektonische Erhaltung Jugendstil Anrainerprobleme meist bereits ausgeschaltet

28 u m b a u - vorteile 04 Änderung des Bebauungsplanes stört Bestand nicht und vergrößert die bebaubare Fläche RS Poltura – Altbestand außerhalb der neuen Baufluchtlinie keine Einschränkung durch Änderung gesetzlicher Richtlinien (z.B. Abstand)

29 u m b a u - vorteile 05 Gebäudewert als Sicherstellung für Finanzierung der Umbauetappen vorhandene Infrastruktur Förderung – steuerliche Vorteile

30 Gebäudehülle vorhanden
u m b a u - vorteile 06 Gebäudehülle vorhanden könnte aufgrund der arch. Einschränkungen günstiger sein witterungsunabhängiger Bau Gebäude-Gegebenheiten bekannt Schutz- und Sicherheitskonzepte schon vorhanden wirtschaftliche Vorteile Aufwand = Reparatur

31 u m b a u - vorteile 07 keine Grundkosten Grundreserven nutzen
geringere Anschlußkosten gute Raumhöhe für Installationen und Doppelböden Umbau im zuge der ohnedies erforderlichen Generalsanierung geringere Werbungskosten Firmenpapier Tel-Nr.

32 u m b a u - vorteile 08 Erhaltung des Standortes
Erhaltung des eingeschulten Personals Verkehrsplanung vorhanden ? Eigenleistung kann ich erbringen zeitliche Flexibilität der Umbauabschnitte weniger Stehzeiten

33 u m b a u - nachteile 1 Bindung an Gegebenheiten, damit eingeschränkte Nutzung, Kompromisse erforderlich Raumgrößen, Raumhöhe Fassade (Denkmalschutz) Belichtung Außenanlagen – Parkplätze Statik - Belastbarkeit längere Planungsphase + höhere Planungskosten Bestandsaufnahme Statiker

34 u m b a u - nachteile 2 technische Umrüstung aufwendig
Haustechnik-Installationen Heizung Lüftung Sanitäre Aufzug elektrische Leitungen, Trafo Kanalabflüsse Einbringung von neuer Technik und Medien

35 u m b a u - nachteile 3 Schallschutz an befahrenen Straßen
versteckte Mängel im bau- und installationstechnischen Bereich fehlerhafte / keine Bestandspläne Kamine, Durchbrüche, Leitungsführungen Materialentsorgung (Kosten)

36 u m b a u - nachteile 4 Mehrkosten durch kleinere Bauabschnitte
mehrfache BGK höhere EP durch kleinere Mengen alle paar Jahre „Baustelle“ mehrfache kleine Übersiedlungskosten

37 u m b a u - nachteile 5 eingeschränkte Erweiterungsmöglichkeiten
Bautiefe Breite Höhe Gestaltung Nachbar fixer Teilbebauungsplan

38 u m b a u - nachteile 6 keine deutliche/direkte Verbesserung der Bausubstanz „eine alte Hütte bleibt eine alte Hütte“ oder es wird das Umbauen teurer als das Neubauen ???

39 u m b a u - nachteile 7 Betriebskosten werden höher sein
Energiekosten Umsetzung von Brandschutzkonzepten teuer Verkehrsanbindung für Verwendungszweck geeignet ? Parkflächen Anlieferung

40 u m b a u - nachteile 8 schlechterer ROI
die Kosteneinsparung beim Umbau ergibt leider nur niedrigere Nutzungswerte des Gebäudes, daher niedrigerer Return on Investment

41 u m b a u - nachteile 9 alte Lagerlogistik entfernen
Störungen im Betriebablauf durch Dezentralisierung Anmietung von Ersatzflächen permanente Bau-Reinigungskosten Arbeitsfrust – Demotivierung der MA durch Lärm Staub Kälte

42 u m b a u - nachteile 10 Beweissicherung
Altbau, Nachbar, Prozeß ? Prüfgutachten MWK, Decken, ... Baustelleneinrichtung und –versorgung, Baustellensicherung Fehlerquellen groß im LV, Regien? Massen nicht genau erfaßbar

43 u m b a u - nachteile 11 Verkehrsführung während der Bauzeit
Unfallrisiko Anschlußfugen, Setzungsrisse Ergänzungen wegen Vorschriften nach neuer Bauordnung

44 wem nu wos eifoit, dea sois dazuaschreim dea muas owa vadaumt guad sei