4. WOHNBAU ROUND TABLE Herzlich willkommen!. 4. WOHNBAU ROUND TABLE 4. Wohnbau-Roundtable Zusammenfassung der Ergebnisse Salzburg, 8. September 2014.

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1 4. WOHNBAU ROUND TABLE Herzlich willkommen!

2 4. WOHNBAU ROUND TABLE 4. Wohnbau-Roundtable Zusammenfassung der Ergebnisse Salzburg, 8. September 2014

3 ZEITPLAN  08.00 bis 08.15 Uhr: Begrüßung durch LR Hans Mayr  08.15 bis 08.45 Uhr: Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse  Ab 08.45 Uhr: Diskussion  Anschließend Sitzung des Wohnbauförderungsbeirates

4 4. WOHNBAU ROUND TABLE Landesrat Hans Mayr

5 Zeitschiene Wohnbau- förderungsgesetz 2015  Wohnbauförderungsbeirat08.09.2014  Bearbeitung durch die Legistikbis 15.09.2014  Politische Willensbildungbis 01.10.2014  Begutachtung01. bis 28.10.2014  Retour an Abteilung 10, Einarbeitung bis10.11.2014  An Legistik (10.11.2014), Fertigstellung bis27.11.2014  Regierungssitzung11.12.2014

6 Zeitschiene Wohnbau- förderungsgesetz 2015  Zuweisung an Landtag (Haussitzung)17.12.2014  Ausschusssitzung21.01.2015  Haussitzung04.02.2015  Inkrafttreten des Gesetzes01.04.2015

7 4. WOHNBAU ROUND TABLE Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse

8 Problemfelder aus den Arbeitsgruppen  Angespannte Budget- und Liquiditätssituation  Stark rückläufige Zahlen im Bereich der Eigentumsförderung  Mietwohnungen: Staffelannuität im Darlehensmodell führt zu unerwünschten Nebeneffekten  Sanierungsquote im Eigentumsbereich unterdurchschnittlich  Probleme im Wohnbaufonds

9 Lösungen: Allgemeine Anpassungen  Erhöhung der Einkommensgrenzen (für Eigentum und Miete)  Anpassung der Zumutbarkeitstabelle (zuletzt 1998 bzw. 2007)  Ausdehnung der erweiterten Wohnbeihilfe auf befristete Mietverträge  Anpassung der Kaufpreisgrenzen bzw. förderbaren Baukosten

10 Lösungen: Liquiditäts- und Budgetsituation  Umstellung auf Einmalzuschussmodell („Investitionszuschuss“)  Weniger Liquidität, mehr Bauleistung  Land ist nicht mehr in der Rolle der Bank und schafft sich damit Flexibilität  Mehr Platz für Sanierung von bestehenden Problemen (z.B. Sanierung der Altmieten)

11 Lösungen: Eigentum  600 Einheiten im neuen Programm  Grund-Fördersätze je m² förderbarer Wohnnutzfläche:  Eigentumswohnungen: EUR 450,00  Doppel- und Einzelhäuser: EUR 400,00  Zu-, Auf-, Ausbauten, Häuser in der Gruppe: EUR 430,00  Jungfamilien, Alleinerzieher: Erhöhung um EUR 50,00  Kinderreiche Familien: Erhöhung um EUR 100,00  Erhöhung je Zusatzpunkt: EUR 5,00

12 Lösungen: Eigentum  Ausfinanzierung durch Banken und Bausparkassen, reguliert mit Aufschlagsobergrenzen  Verbesserungen in der Grundbuchsgestaltung  Möglichkeit der Tilgungsfreistellung als soziale Absicherung vereinbart  Zusätzliche Annuitätenzuschüsse bei Erreichen eines Zinsniveaus von 6%  Bauen auf fremdem Grund möglich

13 Beispiel: Eigentum  Lage: Bürmoos  Kaufpreis: EUR 280.000  Wohnnutzfläche: 90 m²  Quadratmeterpreis: EUR 3.111,11 (keine Überschreitung)  Ökopunkte: Derzeit 26  Persönliche Daten: 2 Personen, Jungfamilie Förderbare Nutzfläche: 90 m², Eigenmittel: EUR 56.000

14 Beispiel: Eigentum Förderungsberechnung  Annahme: 24 Punkte nach Anlage B  Zuschussberechnung:  Fördersatz:EUR 450,00  Zuschlag Jungfamilie EUR 50,00  Zuschläge: 24 Punkte x EUR 5,00EUR 120,00  EUR 620,00 * förderbare WNFLEUR 55.800,00

15 Beispiel: Eigentum Förderungsberechnung  Gesamtfinanzierung  Kaufpreis:EUR 280.000,00  NebenkostenEUR 19.600,00  GesamtEUR 299.600,00  Abzüglich EigenmittelEUR 56.300,00  Abzüglich WBF-ZuschussEUR 55.800,00  Finanzierung Bank/BausparkasseEUR 187.500,00  Monatliche Rate bei 4% Zinsen und 25 Jahren Laufzeit: EUR 989,69

16 Lösungen: Mietwohnungen  Bis zu 1000 Einheiten im neuen Förderprogramm  Grund-Fördersätze je m² förderbarer Wohnnutzfläche:  Bis 500 m²: EUR 650,00  Ab 2.500 m²: EUR 550,00  Dazwischen: Lineare Interpolation  Zuzüglich Zuschlagspunkte

17 Lösungen: Mietwohnungen  Beseitigung der Staffelannuität aus dem Fondsdarlehen  Einmalzuschuss + freie Möglichkeit der Ausfinanzierung  Öffnung für Gewerbliche und Private (Wettbewerbsfaktor)  Obergrenzen für das Entgelt aus den Baukosten: EUR 4,00 pro m² (Unterschreiten jederzeit möglich)  Betreutes Wohnen: EUR 3,75 pro m²  Startwohnungen: EUR 3,50 pro m²  Maximaler jährlicher Anstieg: 2%

18 Exkurs: Was ist durch die WBF beeinflussbar?  Grundkosten bedingt (Entscheidung durch Bauträger)  Gestaltungsmöglichkeit durch Raumordnung  Baurecht günstiger als Eigentum  Möglichkeit des Grundstücksankaufs durch die Land Invest  Baukosten  Zuschussmodell schafft Gestaltungsmöglichkeiten  Sicherheit für Mieter durch Begrenzung der Kosten  Steigerung max. 2% p.a.

19 Exkurs: Kalkulation der Miete bei geförderten Wohnungen (Einstieg) Beispiel Pinzgau Land Position Modell alt Zuschussmodell neu (ohne Garage) Grundkosten (identisch)1,20 BaukostenFix 2,70Maximal 4,00 EVB (identisch)Maximal 0,43 2% Rücklage0,090,11 Nettomiete „kalt“4,425,74 Betriebskosten (identisch, ca.) Heizkosten (identisch, ca.)3,00 Verwaltungshonorar (identisch, ca.) Umsatzsteuer (ca.)0,901,14 Bruttomiete „warm“8,329,88

20 Billiger oder teurer? Modell alt vs. neu

21 Anpassung auf Zuschussmodell  Identisch bei einem Fixzinssatz von 3,6% für das Bankdarlehen  Sicherheit durch Begrenzung auf maximal 37,5 Jahre (Fondsmodell Arbeitsgruppen), frühere Fälligkeit möglich  Anmerkung: Anteil der Garagen / Stellplätze in der Kalkulation der Obergrenzen für die Miete herausgenommen

22 Modelle im Vergleich

23 Schaffung von Spielräumen für Sanierung von Altmieten  Eigener, transparenter Budgetansatz zur Senkung der Mieten bei bestehenden Objekten  Baukosten (einzige zu beeinflussende Komponente!) wird auf EUR 4,00 pro m² gesenkt, wo sie darüber liegt  Regionale Abschläge: 10 bis 15% (EUR 3,40 bis EUR 3,60)  Gleichstellung zu den Neubauobjekten  Eindämmung des Miettourismus  Anzahl der betroffenen Objekte: ca. 19.000

24 Sanierung Altmieten

25 Lösungen Wohnheime und Sanierung  Bis zu 300 Betten im neuen Förderprogramm  Ebenfalls Umstellung auf Einmalzuschuss  Ankurbelung der Sanierung durch Zuschussmodell  15% bei Sanierung  20% bei großer Sanierung  Maximal Förderbare Kosten: EUR 100.000 je Wohnung  Energie-Aspekt im Vordergrund

26 Transparente Budgetierung  Budgetierung auf einer Ebene im Haushalt  Fonds nicht mehr nötig  Wohnbaubudget: EUR 140 Mio. p.a. (valorisiert)  Jeder Fördersparte (Eigentum, Mietwohnbau, Wohnheime, Sanierung, Wohnbeihilfe, Sanierung Altmieten, Ausübung Kaufoption, Grundankauf, Wohnbauforschung etc.) ist ein Budgetansatz exakt zugeordnet  Klare Nachvollziehbarkeit für Landtag und Wohnbauförderungsbeirat für allfällige Umschichtungen

27 4. WOHNBAU ROUND TABLE Weitere Aspekte aus Arbeitsgruppen und Regierungsprogramm

28 Arbeitsgruppen und Regierungsprogramm  Gleichbehandlung von Eigentum und Miete unter Abstellung auf den tatsächlichen Bedarf („Wohnbedarfserhebung“)  Ansätze zur Entwicklung und Einführung eines Modells der einkommensbezogenen Miete  Maßnahmen zur Mobilisierung von leerstehendem Wohnraum, Maßnahmen gegen Wohnungslosigkeit  Attraktives Fördermodell für Miet-Kauf-Wohnungen

29 Arbeitsgruppen und Regierungsprogramm  Einbindung der Raumordnung: Zuschlagspunkte für Standortkriterien, Dichtebonus  Harmonisierung von Baurecht und Wohnbauförderung: Vereinfachung von Überregulierungen  Förderung innovativer Technologien und des Einsatzes von ökologischen Baustoffen (z.B. Holz)  Modellprojekte für autoreduziertes Wohnen: Erweiterung des Katalogs der förderbaren Maßnahmen um Mobilitätskonzepte  Flexibilisierung Stellplatzschlüssel ist Gemeindesache

30 Arbeitsgruppen und Regierungsprogramm  Zusätzliche Schaffung von Wohnraum durch Ausbau von Dachböden, Zu- und Umbauten  Förderung „Länger zu Hause bleiben können“  Bevorzugung von jungen und kinderreichen Familien

31 4. WOHNBAU ROUND TABLE Potenzial für weitere Verbesserungen

32 Arbeitsgruppen und Regierungsprogramm  Umwandlung von Zweitwohnsitzen in Hauptwohnsitze  Schaffung eines Modells zum Verkauf geeigneter ausfinanzierter Mietwohnungen und Bindung der Mittel für die Wohnbauförderung  Widmung eines Teils der Wohnbauförderung für betreutes Wohnen  Regelungen für transparente und nachvollziehbare Vergabe von geförderten Mietwohnungen