Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung Master Forum Tourismus Strategien der Hotelfinanzierung Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung Werner Doetsch

Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen Immobilie Hotel- betrieb Ist eine Hotelfinanzierung eine Unternehmens- oder eine Immobilienfinanzierung?

Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen Immobilie Hotel- betrieb z.B. Bewertung DCF *) Welchen Teil des Cashflows wird von der Immobilie und welcher Teil vom Betrieb „geschuldet“? *) Discounted Cashflow

Hotel Hotel- Immobilie betrieb langfristig kurzfristig sicher riskant Eine Immobilienfinanzierung unterscheidet sich von einer Betriebsfinanzierung! Hotel Immobilie Hotel- betrieb langfristig kurzfristig sicher riskant günstiger Zins hoher Zins

Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten Hotel Finanzierung Immobilien Investor Hotel- betrieb Immobilie Hohe Pachten wirkten hier „werttreibend“

Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten Hotel Finanzierung Immobilien Investor Hotel- betrieb Immobilie Einrichtungen Die einmalige Chance, Mobilien mit Hypotheken zu finanzieren

Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten Hotel Finanzierung Immobilien Investor Hotel- betrieb Immobilie Einrichtungen „Pre“-Opening Finanzierung von Anfangsverlusten über Hypotheken

Theorie & Praxis

Risikoverteilung Standardabweichung

Risikoverteilung - „Expected / Unexpected Loss“ Basis für das Eigenkapital der Bank „risk adjusted pricing“ Unexpected Loss

Kreditrisikomodelle Der Schlüssel zu „Structured Finance“ Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung des Kreditpreises benötigen wir also den „Expected Loss“. Wie ermitteln wir ihn? Theoretische Basis Praktische Tools Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene.

Kreditrisikomodelle EL = PD x LGD Der Schlüssel zu „Structured Finance“ EL = PD x LGD Expected Loss = Probability of Default x Loss Given Default Erwarteter Verlust = Ausfallwahrscheinlichkeit x Schwere des Verlustes Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen (vorgeschriebenen) Modells „Basel II“ Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene.

Kreditrisikomodelle EL = PD x LGD Der Schlüssel zu „Structured Finance“ EL = PD x LGD Expected Loss = Probability of Default x Loss Given Default Erwarteter Verlust = Ausfallwahrscheinlichkeit x Schwere des Verlustes Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen (vorgeschriebenen) Modells „Basel II“ Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene. G(PD) 1-R R 1-R RWA=LGD x N + x G (0,999) x (1+b x (M-2,5)) x 12,5 x EAD

wahrscheinlichkeiten PD = Benotung von Risiken = Rating Hinter den Rating-Noten stehen Ausfall- wahrscheinlichkeiten AAA AA A BBB BB B CCC z.B. AAA = 0,004 % bei Standard & Poors

Der Weg zum strukturierten Denken LGD = Loss Given Default Verwertungserlös für ein Objekt z.B. 75 % Finanzierungsstruktur Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene. 0 % 100 %

Der Weg zum strukturierten Denken LGD = Loss Given Default Verwertungserlös für ein Objekt z.B. 75 % Finanzierungsstruktur Senior Loan Mezza nine EK Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene. 0 % 100 % LGD = 100 %

Der Weg zum strukturierten Denken LGD = Loss Given Default Verwertungserlös für ein Objekt z.B. 75 % Finanzierungsstruktur Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene. 0 % 100 % LGD = 0 %

Der Weg zum strukturierten Denken LGD = Loss Given Default Verwertungserlös für ein Objekt z.B. 75 % Finanzierungsstruktur Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene. 0 % 100 % LGD = 50 %

Projekt- / Objektfinanzierung Nach dem Structured Finance-Prinzip werden Forderungen risikoadjustiert „tranchiert“ AAA Kreditportfolio AA A BBB BB First Loss Projekt- / Objektfinanzierung Senior Loan Junior Loan Mezza- nine Equity sequenziellen Verlustallokation

Projekt- / Objektfinanzierung Nach dem Structured Finance-Prinzip werden Forderungen risikoadjustiert „tranchiert“ Kreditportfolio AAA AA A BBB BB First Loss Senior Loan Projekt- / Objektfinanzierung Junior Loan Mezza- nine Equity Grundstück Hotelfinanzierung Baukosten FF&E Pre- Opening

Zurück zum „Expected Loss“: Beispiel: Kreditportfolio-Volumen = € 100 Mio PD = 3 % LGD = 50 % Expected Loss = € 1,5 Mio

Kreditrisikomodelle Der Schlüssel zu „Structured Finance“ Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung des Kreditpreises Benötigen wir also den „Expected Loss“. Wie ermitteln wir ihn? Theoretische Basis Praktische Tools Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene.

x = EL DSCR LTV Über DSCR und LTV zu PD und LGD NOI Debt Service Loan Value DSCR LTV (Rangstelle) PD Wahr- scheinlichkeit des Ausfalls LGD Schwere des Ausfalls x = EL

Debt Service Coverage Ratio Strukturierungsprozess über DSCR Pacht NOI Tilgung Zins Gesamtinvestitionskosten DSCR = 1,0 Debt Service Coverage Ratio

(Bruttomiete/Pacht – BWK) Strukturierungsprozess über DSCR NOI 20 % Risikopolster Tilgung Zins Gesamtinvestitionskosten (Bruttomiete/Pacht – BWK) (Zins + Tilgung) z.B. DSCR 1,20

Ermittlung eines Senior Loans über DSCR Beispiel: - Brutto- Mieteinnahmen 2.750.000 Bewirtschaftungs- Kosten (z.B. 15 %) 412.500 DSCR 1,30 1.798.077 …ergibt einen maximal möglichen Kapitaldienst von 2.750.000 – 412.500 = 2.337.500 / 1,30 = 1.798.077 Zinsen 5 % Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene. Ermittlung der Höhe des Senior Loans Finanzierungsstruktur Tilgung 2 % 25.687.000 1.798.077 x 100 (5 + 2)

Beispiel Pachtvertrag Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) Beispiel Pachtvertrag Beispiel bei DSCR 1,25, 10 % BWK, um 1,0 % verminderten Zins und auf 1,5 % gesenkter Tilgung: 1.950.000 – 10 % = 1.755.000,- / 1,25 = 1.404.000 x 100 (4 + 1,5) = 25.527.272 DSCR 1,30: 1.950.000 – 15 % = 1.657.500 / 1,30 = 1.275.000 1.275.000 x 100 (5 + 2) = 18.215.000 (Kreditsumme) Jahr: 1 2 3 4 5 Umsatz: 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360 Kosten: 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685 GOP: 1.848 2.042 2.244 2.455 2.675 Pacht: 1.950 1.950 1.950 1.950 1.950 NOI 102 92 294 505 725 Rechnung Immobilieninvestor: NOI 1.657 1.657 1.657 1.657 1.657 Kapitaldienst: 1.275 1.275 1.275 1.275 1.275 NOI nach DS 382 382 382 382 382 DSCR: 1,30 1,30 1,30 1,30 1,30

Beispiel Managementvertrag ohne Garantien Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) Kreditsummen bei DSCR 1,25 aus Saldo 1.294 = 18.822.000 1.462 = 21.265.000 1.639 = 23.840.000 1.823 = 26.516.000 Beispiel Managementvertrag ohne Garantien Jahr: 1 2 3 4 5 Umsatz: 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360 Kosten: 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685 GOP: 1.848 2.042 2.244 2.455 2.675 Fees: 304 329 355 382 410 Saldo: 1.544 1.712 1.889 2.073 2.266 Kalk.Rückl. 250 250 250 250 250 Saldo 1.294 1.462 1.639 1.823 2.016 Kapitaldienst: 1.404 1.404 1.404 1.404 1.404 NOI: 110 58 235 419 612 DSCR: 0,92 1,04 1,17 1,30 1,44 Lösungen für den nicht risikostrategischen DSCR: Kreditkürzung Rücklagenkonto Cash-Trap-Covenant Sonstige Covenants

Beispiel Staffelpachtvertrag Hotelfinanzierung Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) Beispiel Staffelpachtvertrag DSCR 1,20: 2.106.000 - 10 % / 1,25 = 1.516.320 1.516.320 x 100 (4 + 1,5) = 27.569.000 (Kreditsumme) Jahr: 1 2 3 4 5 Umsatz: 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360 Kosten: 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685 GOP: 1.848 2.042 2.244 2.455 2.675 Pacht: 1.560 1.755 1.950 2.106 2.106 NOI 288 287 294 349 569 Rechnung Immobilieninvestor: NOI vor DS: 1.350 1.545 1.740 1.896 1.896 Kapitaldienst: 1.516 1.516 1.516 1.516 1.516 NOI nach DS: 166 29 224 380 380 DSCR: 89 102 115 125 125 Lösung wie auf Folie zuvor

Sprechen Sie mich gerne an! Werner Doetsch Managing Director Westdeutsche ImmobilienBank Tel: 0 61 31 / 92 80-72 70 werner.doetsch@westimmobank.com