In vier Schritten zum Erneuerungskonzept: Analyse • Strategie Umsetzung • Finanzierung Thomas Ammann Architekt FH HEV Schweiz

Ich habe ein Haus, und jetzt? - minimal sanieren? - erneuern? - verkaufen? - abreissen? - nichts machen? - ….. 2

Baubestand in der Schweiz 87 % der Wohnbauten vor 1990 erstellt Mehr als die Hälfte davon nicht renoviert. Reine Werterhaltung reicht nicht mehr um auf dem Markt zu bestehen. Quelle: Immobilia 8/2008 3

Erneuerungsplanung ist wichtig 4

Analyse Markt-analyse Gebäudeanalyse Bauvorschriften 5

Marktanalyse – Potential der Liegenschaft Wie sieht das Marktpotential der Liegenschaft aus? Wie gut ist die Lage (Lärm, Aussicht, öffentlicher Verkehr, Steuerfuss)? Sind die Mieter bereit, eine Mehrleistung zu bezahlen? Wäre die Lage auch für ein anderes Mietersegment interessant? Entspricht der Verkaufswert noch der Belehnung? Kann ein Mehrwert später auch verkauft werden? 6

Gebäudeanalyse - Erkennen des Sanierungsbedarfs Wie wird der Gebäude- zustand erkannt? Optische Beurteilung des Zustandes: Abblätternder Putz Risse im Mauerwerk Fenster mit rissiger Farbe Rostflecken am Betonbalkon Lebensdauer von einzelnen Bauteilen: Fenster 20 – 30 Jahre Aussenwände 30 – 50 Jahre Dach, Estrichboden 30 – 40 Jahre Heizung, Warmwasser 15 – 25 Jahre 7

Gebäudeanalyse - Energieeffizienz Wie steht es um die Energieeffizienz? Wohngebäude vor 1970 gebaut 12 - 15 Liter/m2a Wohngebäude Sanierung (2009) 7.5 Liter/m2a Minergie-Sanierung 6 Liter/m2a Minergie Neubau 3.8 Liter/m2a 8

Analyse Bauvorschriften Welches Potential lassen die Bauvorschriften zu? Gibt es Reserven bei der Ausnutzungsziffer? Kann ein Anbau oder eine Aufstockung realisiert werden? Existieren Landreserven? Lassen die Grenzabstände Mehrdämmungen zu? Sind Nachbarn für ein Näherbaurecht zu gewinnen? 9

Wie steht es denn um mein Haus? guter Standort Platzbedarf gedeckt altes Dach ungedämmte Mauern DV-Fenster Durchzug Solaranlage möglich 10

Strategie Markt-analyse Gebäudeanalyse Bauvorschriften Strategie 11

Wahl der Erneuerungsstrategie Je nach Strategie ist auch in der Modernisierung der Minergiestandard für Sanierungen oder Neubauten anzustreben. Ersatz-Neubau Umf. Erneuerung Werterhaltung Teilerneuerung 12

Wahl der Erneuerungsstrategie Werterhaltung (20 – 25 Jahre) weitere Nutzung des Gebäudes sichern Bad, Küche, Haushaltgeräte Kellerdecke und Estrichboden dämmen Fensterersatz, Ersatz Heizung Teilerneuerung (40 – 50 Jahre) langfristige Nutzung des Gebäudes sinnvoll Fensterersatz, dämmen Dach und ev. Fassaden Ersatz Heizung, ev. solare Wassererwärmung Minergie-Modernisierung 13

Wahl der Erneuerungsstrategie Umfassende Erneuerung (50 – 100 Jahre) weniger Energie bei gestiegenem Komfort Fensterersatz, dämmen Dach und Fassaden Komfortlüftung, solare Wassererwärmung Minergie-Neubaustandard Ersatz-Neubau (50 – 100 Jahre) optimale Nutzung des Grundstückes aktuelle Anforderungen an Wohnbauten vorbildlicher Energiestandard Minergie-P, Minergie-ECO 14

Welche Strategie verfolge ich mit meinem Haus? gute Bausubstanz guter Markt kein Mehrbedarf innen guter Zustand 15

Umsetzung Markt-analyse Gebäudeanalyse Bauvorschriften Strategie Mietrecht Umsetzung 16

Umsetzung - Etappieren oder alles auf einmal? Wie vorgehen? Welche Massnahmen bringen energetisch am meisten? Sind einzelne Bauteile dringender zu sanieren? Wie lange läuft die Heizung noch? Welche Abhängigkeiten einzelner Bauteile bestehen? Kommt eine Gesamterneuerung günstiger als ein Vorgehen in Etappen? Wie können einzelne Etappen optimal aufeinander abgestimmt werden? 17

Umsetzung - Vermietet oder leerstehend? Wie sag ich es meinem Mieter? Ist meine Liegenschaft bewohnt oder leer? Wie viel Umtrieb kann ich den Bewohnern zumuten? Gibt es einen Wechsel der Mieterstruktur? Müssen Kündigungen ausgesprochen werden? 18

Was will ich umsetzen? 3-fach IV Fenster Dämmen Dach und Aussenwand später: Dämmung Kellerdecke Solarkollektoren Geschossweises Vor-gehen damit bewohnbar. 19

Finanzierung Markt-analyse Steuererleichterungen Gebäudeanalyse Bauvorschriften Förderbeiträge Strategie Mietrecht Umsetzung 20

Finanzierung - Förderbeiträge Woher das Geld nehmen? Vielerorts werden Förderbeiträge ausbezahlt: Gebäudeprogramm der Stiftung Klimarappen. Kantone für Haustechnik Gemeinden, Energieversorger Bei Förderbeiträgen ist zu beachten: Einreichen der Gesuche vor Baubeginn. Werden Förderbeiträge auch für Teilsanierungen ausbezahlt? Hilfestellung durch Projektbegleiter. 21

Finanzierung – Geld und Steuern Woher das Geld nehmen? Beschaffen der finanziellen Mittel: Rückstellungen Banken geben ökologische Darlehen HEV-Hypothek Steuerliche Anreize: Abzug der energetischen Massnahmen Verteilen über mehrere Steuerperioden Dumontpraxis auf Bundesebene abgeschafft 22

Erneuerungskonzept Markt-analyse Steuererleichterungen Gebäudeanalyse Finanzierung Bauvorschriften Förderbeiträge Strategie Mietrecht Umsetzung 23

So kann auch Ihr Haus aussehen! 24