Modernisieren geht unter die Haut

Präsentation zum Thema: "Modernisieren geht unter die Haut"—  Präsentation transkript:

1 Modernisieren geht unter die Haut
Sven Harttig, dipl. Arch. FH SIA Februar 2014 Sehr geehrte Damen und Herren Ich möchte Sie zu meinem kurzen Vortrag «Modernisieren geht unter die Haut» herzlich begrüssen . In meinem Büro sind wir je länger je mehr mit dem Thema Sanieren und Modernisieren von Liegenschaften beschäftigt. Mein Vortrag ist eigentlich ein kleiner Werkbericht. Ich möchte dabei meine Erfahrungen mit ihnen Teilen. Sanieren und Modernisieren darf nicht einfach heissen, das Gebäude einpacken und dadurch Energie zu gewinnen. Es geht mir darum eine Sensibilität zu wecken für die Komplexität aber auch die Chancen einer Sanierung.

2 Umgang Energie Bild autofreier Sonntag November 1973
Ich wurde an einem autofreien Sonntag 1973 getauft. Wie wir hier auf diesem Bild sehen, wurden die Autobahnen kurzerhand in grosszügige Picknickplätze umfunktioniert. Die Endlichkeit der Ressource Öl und der Mechanismus von Angebot und Nachfrage und die damit verbundene Verteuerung des Öls war zum ersten Mal ins Bewusstsein gerückt. Man hat dann auch reagiert. Das grösste Sparpotential sah man in den 1970er Jahre im Automobil…..

3 Energieträger und ihre Verwendung CH 1979
Die Grafik zeigt, dass noch 1979, 63% der Energieträger Öl waren und dass 45% für das Heizen von Gebäuden verwendet wurde. Noch 25% wurde für den Verkehr verwendet. Dies hat dazu geführt, dass man in den 1980er Jahren den Fokus auch langsam auf die Gebäude legte. In den 90er Jahren wurde die Verbrennung respektive der Wirkungsgrad der Brenner und Heizkessel verbessert (man erinnere sich an die sogenannten lownox-Brenner-Technologie) Und im neuen Millennium fand man raus, dass das was man nicht rauslässt auch gar nicht aufbereiten muss. Wenn ich mich richtig erinnere fand 1998 eine der erste Minergiefachmessen im Kongresshaus in Biel statt. Seither hat man den Fokus auf die Gebäudehülle nicht mehr verlassen. Wichtig hierzu scheint mir aber die Tatsache, dass in den 1980er Jahren, das Bewusstsein, dass unsere Gebäude grosse Energiescheudern sind erwacht ist.

4 Fokus Neuwert Nutzung / Verbrauch Sanierung Wert Zeit
ich möchte meine Betrachtungen von heute Abend auf eine Gebäudegruppe aus einer bestimmten Zeit richten, daher wird’s in meiner Herleitung kurz ein bisschen theoretisch. Die folgende Darstellung wird in den kommenden Minuten noch ein paar mal auftauchen. Das Stichwort heisst Lebenszyklus. Viele von Ihnen kennen diese Darstellung auch sicher schon. Erläuterung der Grafik Ich möchte meinen Fokus also genau auf diese Gebäude setzen. Nachkriegszeit bis 1985 – eigentlich steht die Schweiz in einem permanenten Bauboom. Es sind Gebäude welche am Ende eines Lebenszyklus stehen und zudem vor dem Bewusstsein des grossen Energieverbrauchs gebaut wurden. Rund 25% aller Wohnungen in der Schweiz befinden sich in Liegenschaften aus dieser Zeit. Das sind knapp 900’000 Wohnungen in rund 100’000 Gebäuden. Lebensdauer Jahre Wert 2014 Zeit

5 …Liegenschaften von aussen
Bilder von Häusern zwischen 1960 und 1980 Also auch Rund ein viertel der Liegenschaften in unserer Region sind betroffen… Hier ein paar Beispiele von Liegenschaften mit welchen wir zur Zeit mehr oder weniger zu tun haben. Ich habe den Gymer am Strandboden bewusst nicht abgebildet. Aber gerade der Gymer ist ein perfektes Beispiel dafür, wie schwierig es ist den verschiedensten Bedürfnissen gerecht zu werden: Obwohl diese Bauten mehrheitlich noch nicht unter Schutz stehen, gelangen sie in den letzten Jahren vermehrt in den Fokus der Denkmalpflege und des Heimatschutzes. Die vermeintliche Unvereinbarkeit zwischen den öffentlichen Interessen nach Reduktion des Energieverbrauchs, dem Erhalt der Baukultur und den veränderten Bedürfnissen der Benutzer stellt eine echte Herausforderung dar. Frau Schwickert kann glaube ich ein Liedchen davon singen.

6 …Liegenschaften von innen
Die angesprochene Gebäudegruppe sind heute, mit Ausnahmen, am Ende eines Lebenszykluses oder haben diesen bereits überschritten ohne dass tiefgreifende Sanierungen getätigt wurden. In der Regel wurden bei Mieterwechsel oder Wechsel der Stockwerkeigentümer oder bei Handänderung, Sanierungsarbeiten im Bereich des Ausbaus getätigt, sprich Oberflächen aufgefrischt, Küchen und Nasszellen erneuert. Zum Teil wurden auch Fenster erneurt Fassaden-Pinselrenovationen vorgenommen. Halt Maquillage – Oberflächengeschichten – dort wo man es sieht, dort wo man blenden kann. Diese Arbeiten werden oftmals – und das stelle ich immer wieder mit bedauern fest – ohne Zuzug von Architekten getätigt. Besitzer oder Verwaltungen holen den Unternehmer und bestellen 1 x neues Bad oder 1 x neue Küche. Konzeptlos und ohne Rücksicht auf den kulturellen Wert einer Liegenschaft wird drauflos saniert… dies ist oftmals eine fatale Wertvernichtung – aber darauf komme ich noch. Aber dann fängt es an: Es tropft, oder spritzt, zieht, ist kalt, schimmelt, quillt, fault, rostet, klemmt, reisst oder bricht…. Mieter werden grantig, verlangen Mietzinsreduktion und künden dann irgendeinmal weil sie in eine günstige Neubauwohnung ziehen können etc. Und dann klingelt bei mir im Büro meistens das Telefon….

7 Lebensdauer Bauteil / Gebäude
Lebenszyklen einer Liegenschaft Neuwert Nutzung / Verbrauch Sanierung Ich komme nochmals auf den Lebenszyklus zurück: Die beiden Achsen stellen Wert und Zeit dar. Das Gebäude wird gebaut und wird genutzt bis das einzelne Bauteil verbraucht ist. Jedes Bauteil hat selbstverständlich eine andere Lebensdauer. Die Lebensdauer eines Bauteils ist relativ einfach zu beurteilen, das arithmetische Mittel der Lebensdauern der Bauteile ergibt theoretisch die Lebensdauer eines Gebäudes. Ist diese verbraucht muss saniert werden. In der Regel sind bei Ablauf der Lebensdauer 35 bis 60% der Gebäudesubstanz zu erneuern. Die Grundsubstanz eines Gebäudes kann unter normalen Bedingungen ausser Acht gelassen werden, da diese nicht zu töten ist. Dieser Vorgang kann theoretisch X mal wiederholt werden, wie unsere Altstädte beweisen. Wert Lebensdauer Bauteil / Gebäude Zeit

8 Neuwertachse: Rückstellungen = Entwertung
Äuffnung Neuwert-achse Wert Nun, dieser Vorgang kann aber nur wiederholt werden, wenn während des Verbrauchs einer Liegenschaft genügend Mittel geäuffnet werden. Wenn nämlich die Rückstellungen in gleichem Mass geäuffnet werden wie die Liegenschaft sich entwertet, würde theoretisch der Wert der Liegenschaft konstant bleiben. Leider leider ist es aber allzuoft nicht der Fall. Das Gebäude ist verbraucht und die Rückstellungskassen sind leer! Das sollte by the way auch den Banken Sorgen bereiten… Entwertung Zeit

9 Unberücksichtigt bei Bewertung
….Die bestehende Bausubstanz wird mit einer einfachen Besichtigung beurteilt. Nicht zugängliche Bauteile wie unterputz verlegte Leitungen oder verkleidete Materialien werden nicht freigelegt. Für die Wertwirkung von versteckten Baumängeln oder Bauschäden, die ohne Aufschlüsse nicht erkennbar sind, wird keine Haftung übernommen…. Es wird aber noch schlimmer. Solche Schäden wie hier im Bild sind nämlich Schäden unter der Haut. Und wenn wir einen Standarttext einer Liegenschaftsbewertung lesen, wird einem bewusst, dass diese oftmals verbrauchten Innereien von Liegenschaften auch bei keiner Bewertung berücksichtigt wurden. Was geschieht?

10 Wertkorrektur Neuwert TE 1 Wert TE 2 Zeit
Diese besagten Liegenschaften werden ohne Berücksichtigung der inneren Krankheiten bewertet, mit einem zu hohen Preis verkauft respektive von den Banken finanziert und dann am Tage X kommen die Fachplaner und sagen, die Leitungen sind durch es muss eine komplette Leitungssanierung gemacht werden: Kosten hoch Auch wenn ein Liegenschaftsbesitzer vorbildhaft Rückgestellt hat wird er in die Falle treten. Faktisch heisst das eine Entwertung respektive eine Wertkorrektur der Liegenschaft. …. und das sollte den Banken noch mehr Sorge bereiten! Das war nur ein kleiner Exkurs, eine Klammerbemerkung aus dem Alltag… Wert TE 2 Zeit

11 …was nun? Nochmals zurück zu unseren Schadenbildern:
Die Frage stellt sich: was nun? Es gibt zwei Varianten:

12 1. Variante: «Pfläschterle»
Unwirtschaftlich durch defensive und konzeptlose Feuerwehrübungen und daraus folgende Doppelausgaben Verschlechterung der Nutzungsbedingungen durch Kompromisslösungen Potential der Liegenschaft wird nicht verbessert sondern verschlechtert Unzufriedene Nutzer und Besitzer (dauernde Baustelle / Lärm / Schmutz / Einschränkungen) Keine übergeordneten Ziele und somit schleichende Verunklärung der Liegenschaft Die eine Möglichkeit habe ich Pfläschterle genannt: Der Name sagt es. Man flickt, flickt, flickt… Man kann ein Leck heute reparieren und morgen leckt es ein Meter daneben. Erläuterung der Punkte Ich empfehle möglichst nicht zu pfläschterlen Abwärtsspirale: Verlust an Attraktivität, «Verslummung» und Wertzerfall der Liegenschaft

13 2. Variante: Sanierungsstrategie
Beizug eines Architekten! Die zweite Variante ist vieeeel besser: Mit dem Beizug eines Architekten meine ich, sich Entscheiden für eine eine Sanierungsstratgie

14 Unternehmung Liegenschaft
Betrachtung der Liegenschaft als eine Unternehmung mit Businessplan Bestand Markt Finanzen Chancen/ Risiken Geschichte Verwandte Pläne Schäden Sanierungen Bauweise Struktur Nutzung Wert Erträge Erneuerungs- fond Belehnung Eigentums-struktur Lage Angebot Nachfrage Preise Entwicklung Lage Region Ich empfehle eine andere Strategie: Jede Liegenschaft ist ein Wirtschaftsgut – denn jede Liegenschaft ist erstmal mit einer Investition verbunden. Die Investition hat unterschiedliche Ziele. So hat ein Einfamilienhausbesitzer andere Vorstellungen von seinem Investment als ein institutioneller Anleger. Jeder Liegenschaftsbesitzer sollte für seine Unternehmung Liegenschaft eine Strategie oder einen Businessplan haben! Bestand: Was weiss man über die Liegenschaft? Marktumfeld: Wo befindet sich die Liegenschaft? Was wird zu welchem Preis angeboten? Finanzen: Wie ist die finanzielle Situation der Liegenschaft? Aktueller Wert der Liegenschaft? Belehnung? Erneuerungsfond? Zukunft: Chancen Aus diesen Parametern muss eine Liegenschaftsstrategie oder ein Liegenschaftskonzept abgeleitet werden!

15 Identität: Gebäude als und im System
Mit dem System ist eben nicht nur das technische System eines Gebäudes gemeint. Hier geht es viel mehr und Identität nach Innen und nach Aussen Gebäude als System Gebäude im Allgemeinen sind Lebensräume mit komplexen räumlichen, sozialen und ökonomischen Wechselwirkungen. Man kann sich die Frage stellen: wie wird im Gebäude gelebt? Wie wird das Gebäude gelebt? Warum wird das Gebäude so gelebt? Welche Identität gibt das Gebäude seinen Nutzern? Das Gebäude ist aber auch Teil eines grösseren Systems. Hier geht es um die Ausstrahlung eines Gebäudes in seinem städtischen Kontext. Man kann sich die Frage stellen: wie wird das Gebäude wahrgenommen? Welche Öffentlichkeit hat das Gebäude? Wie ist es mit seinem Umfeld verflechtet? Welche Identität hat das Gebäude in seinem Kontext? Es gibt also ein inneres und äusseres System. Das Verständnis für diese beiden Systeme ist ebenfalls eine Voraussetzung für eine erfolgreiche Sanierung. Gebäude als System Gebäude im System

16 Akteure – Arbeiten im interdisziplinären Team
Beteiligte und ihre Aufgaben Eigentümer : «Unternehmer» mit Strategie oder Businessplan Architekt: Zusammenstellen Planerteam – Übersicht Konzept - Kommunikation Kostenplaner: Kosten, Termine, Machbarkeit, Etappierbarkeit Spezialplaner: Statik, Haustechnik, Aufnahmen, Filmung etc. Hausunternehmer: Wissen über die Anlage Baubehörde: Stadtentwicklung, Bauvorschriften, Verträglichkeit Ganz wichtig scheint mir auch das interdiszipline Arbeiten Die richtige Zusammensetzung des Planerteams ist eine Voraussetzung für den Erfolg der Sanierung. Es ist sicherlich empfehlenswert mit den Behörden zusammen zu arbeiten. Wir haben sehr gute Erfahrungen mit der Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege gemacht. Gerade bei den erwähnten System sind die Schutzorganisationen oftmals sehr hilfreiche Stützen in einem Sanierungsprozess. Denkmalpflege Heimatschutz: Baukulturelle Bedeutung, Angemessenheit, Qualität Banken: Finanzierbarkeit, Rentabilität, Wirtschaftlichkeit

17 Analyse Sanierungsbedarf - Synergien
Technik Steigzonensanierung Nutzung erneuerbare Energien Mechanische Lüftung WRG Hülle Dämmung Decken gegen unbeheizt /Erdreich Dämmung Aussenwände, Dächer, Terrassen gegen aussen Massnahmen an Fenstern und Türen Storenkasten dämmen und dichten Wärmebrücken Balkone Raum Die Analyse des Sanierungsbedarfs und die Ausarbeitung von möglichen Etappen mit Kostentechnischen und termilichen Konsequenzen ist dann die Arbeit des Panerteams. Die drei Gruppen Technik, Hülle und Raum können dann durchaus durchmischt werden. Bei den Sanierungen gilt noch mehr als sonst beim bauen: Time is money, den jeder Bautag bedeutet nicht nur Ausgaben sondern auch fehlende Einnahmen. Erneuerung Umbau Nasszellen und Küchen Addieren / Vergrössern Balkone / Wintergarten Lifteinbau Dachausbau Anbau Gebäudeteil / zusätzliche Räume / Wohnungszusammenlegung

18 Entwicklung Sanierungsstrategie
Nutzungspotential Bausubstanz Teil- erneuerung Gesamt- erneuerung Mit der richtigen Liegenschaftsstrategie, des Bewusstseins der inneren und äusseren Identität des Gebäudes und der Kenntnisse des Sanierungsbedarfs der Liegenschaft kann eine nachhaltige und spezifische Sanierungsstrategie für die Liegenschaft entwickelt werden. Je nach Potential der Liegenschaft und Potential der Lage kann eine geeignete Sanierungsstrategie abgeleitet werden. In den besagten Liegenschaften aus der 2. Hälfte des 20. Jhdt. Schlummert meiner Ansicht nach ein sehr grosses Potential. Ich wünsche mir, dass Liegenschaftsbesitzer vermehrt langfristig und unternehmerisch denken und den Mut haben eine clevere Liegenschafts- und Sanierungsstrategie zu entwickeln. Werterhalt Ersatzneubau Marktpotential Lage

19 «Bauen ist eine wüste Sache, man weiss wohl wie man anfängt, aber nie, wie (und wann) man aufhört (…)» Jeremias Gotthelf 1842 in «Die schwarze Spinne» Ich möchte mich für Ihre Aufmerksamkeit bedanken! Besten Dank! Sven Harttig, dipl. Arch. FH