Arbeitsgemeinschaft Gebäudeenergieeffizienz Energieeffiziente Revitalisierung: Eine Mietskaserne in Berlin Treptow wird zum Niedrigenergiehaus Arbeitsgemeinschaft Gebäudeenergieeffizienz Bauherr & Konzept: Dr. Ralf Hemmen -Durchführung & Bauleitung: Dirk Schünemann Vortrag: Dirk Schünemann

Inhalt: Die Arbeitsgemeinschaft Gebäudeenergieeffizienz Warum energetische Gebäudesanierung? Ziele nachhaltiger Immobilien Revitalisierungen Objektauswahl Projektkonzeption Ertragserwartungen Realisierung Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 3

1 – AG Gebäudeenergieeffizienz Dr Ralf Hemmen, Physiker KK3: Initiierung, Konzeption, Finanzierung, Projektsteuerung, Miteigentümer Inhaber der Firma SynErgion - Energie mit Effizienz Energetische Analyse von Gebäuden, Energieberatung, Thermographie, Projektkonzeption Dirk Schünemann, Holzbär KK3: Bauleitung, Ausführungsdetails Bauausführungen, Projektsteuerung, Thermographie

2 – Voraussetzungen für energetische Gebäudesanierung? Investitionen sind prinzipiell auf die Miete umlegbar (Modernisierungsumlage) geringe Heizkosten erhöhen den Spielraum für künftige Mieterhöhungen und sichern die langfristige Vermietbarkeit In Kombination mit Instandsetzungsarbeiten und Wohnwertverbesserungen ist eine gute Wirtschaftlichkeit erreichbar energiesparende Maßnahmen können durch die KfW sehr günstig finanziert werden energetische Sanierung kann im bewohntem Zustand durchgeführt werden

3 - Ziele nachhaltiger Immobilien-Revitalisierung Immobilienwert durch verlängerte wirtschaftliche Lebensdauer steigern Vermietbarkeit dauerhaft erhöhen Risiken steigender Energiepreise mindern langfristige Renditechancen verbessern CO² Bilanz des eigenen Unternehmens verbessern regionale Wertschöpfung erhöhen: Verminderung des Kaufkraftabflusses für Energieimporte Soziale Stabilität durch berechenbare Wohnkosten fördern

4 - Objektauswahl

4 - Objektauswahl Standardkriterien Energetische Kriterien Standort & Mikrolage (Belichtung, Infrastruktur, Wohnumfeld) energetischer Zustand (Heizung, Fenster, Fassade) Mieterstruktur (Soziale Struktur, Zahlungsmoral, Umfeld) Besonnung (Eignung für regenerative Energien) Grundrisse (Schnitt der Wohnungen Balkone, ggf. Möglichkeiten zur Verbesserung (Zusammenlegung) A/V-Verhältnis Auflagen (Denkmalschutz; Sanie-rungsgebiet; Erhaltungsgebiet) Zustand der Fassaden (Eignung für WDVS)

5 - Projektkonzeption Gründliche Untersuchung des Bauzustandes Exakte Erfassung und Berechnung der Energiekosten Aufspüren der Energiesenken (Thermographie, Effizienzanalyse der Heizungstechnik) Information über Fördermöglichkeiten Kombination mit Instandhaltungsmaßnahmen, Wohnwertverbesserung oder/und Dachausbau prüfen Marktfähigkeit prüfen, Zustimmung der Mieter einholen Ziele festlegen (z.B. Sanierung auf Niveau EnEV Neubau-30%) Wirtschaftlichkeit prüfen und vergleichen Günstigste Konzeption wählen

6 - Ertragserwartungen Angemessene Erhöhung des Netto-Mietertrags Verminderung der Leerstandsrisikos Verlängerung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer Wertsteigerung des Objektes (Beleihungswert, Verkaufswert) Verringerung der Instandhaltungskosten Langfristig gute Chancen auf Ertragssteigerungen mit überdurchschnittlicher Rendite Stärkung der Unternehmensreputation Verbesserung der Mieterzufriedenheit

7 - Realisierung Gründliche Planung und Berechnung der Maßnahmen Exakte Ausschreibung der Materialien und der Ausführungsqualität Ständige Qualitätskontrolle während des Bauprozesses Vergabe nur an Qualifizierte Baubetriebe mit guter Handwerklicher Präzision und ausreichender Erfahrung Details für alle Anschlüsse (Wärmebrücken!) Qualitätskontrolle durch Blower Door Test und Thermographie

8.1 - Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 3

8.2 - Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 3 Objekt: Berliner Mietshaus der Gründerzeit, Baujahr 1907, kein Denkmalschutz, typisch für etwa 580.000 WE in Berlin Geometrie: Vorderhaus mit Seitenflügel, entkernter, nach Süden offener Hof, A/V = 0,29 im Bestand Lage: Treptow, nahe Landwehrkanal und Görlitzer Park Investitionsziel: vollvermietetes Renditeobjekt mit geringem Mietausfallrisiko, langfristig im Bestand der Eigentümer Mieter: Modernisierungsumlagen gemäß § 559 BGB, während der Sanierung zu 60 % vermietet, Dachgeschoss-ausbau, 170 m² zusätzliche Wohnfläche Sanierungsziel: Niedrigenergiegebäude im Bestand mit hoher KfW-Förderung und geringem Einsatz an Eigenkapital. Realisierung: Frühjahr 2007 - Frühjahr 2008

8.3 - Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 3 Gebäudedaten 1907-2007 2008-2058 Grundstück 659 m² vermietbare Wohnfläche 1107 m² 1312 m² Anzahl Wohungen 17 18 Spezifischer Transmissionswärmeverlust (HT) 1,58 [W/m²K] 0,42 [W/m²K] Nach EnEV zulässiger Transmissionswärmeverlust (HT) 0,68 [W/m²K] Jahresheizwärmebedarf (Qh) 45,0 [kWh/m²a] Nutzwärmebedarf zur Trinkwassererwärmung 12,5 [kWh/m²a] Anlagenaufwandszahl 0,90 Jahresprimärenergiebedarf (Qp) bezogen auf die Gebäudenutzfläche 250,6 [kWh/m²a] 50,8 [kWh/m²a] Nach EnEV zulässiger Jahresprimärenergiebedarf (Qp) 83,1 [kWh/m²a] Energieversorgung Heizung Kohle oder Gasetagenheizung zentrale Versorgung durch Fernwärme Anschlusswert ca. 55 kW Warmwasserspeicher 1000 l Wärmepumpe Wärmerückgewinnung aus Abluft im Winter Wärmerückgewinnungsgrad für Warmwasseraufbereitung 50% Solarthermische Kollektorfläche 18 m² Nutzung Sommerliche Warmwasseraufbereitung Solarer Deckungsgrad an Warmwasseraufbereitung 44%

8.4 - Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 3 1. Wärmebedarf durch Isolierung senken 2. Kontrollierte Entlüftung und Wärmerückgewinnung 3. Regenerative Energien nutzen

8.5 - Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 3 Bautechnische Besonderheiten: Außendämmung: graphitierte Polystyrol-Hartschaumplatten (Neopor), Dämmstärke konnte auf nur 12 cm begrenzt werden. Die Fenster wurden Fassadenbündig eingesetzt, die Öffnungen so erweitert, dass der Lichtdurchlass trotz erhöhter Wanddicke (fast) gleich dem Ursprungszustand ist Wärmerückgewinnung aus verbrauchter Wohnungsluft mittels kontrollierter Entlüftung und Wärmepumpe. Belüftung erfolgt mittels luftdruckgesteuerter Einlasselemente an den Fenstern Der Dachstuhl wurde komplett neu aufgebaut. Die Dämmung erfolgte als 16 cm PIR Aufdachsparrendämmung incl. Gründachaufbau Thermische Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung Fernwärme zur Deckung des Restwärmebedarfs

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Kontakt: Dr. Ralf Hemmen rh@synergion.info Kontakt: Dirk Schüneman mail@holzbaer.eu www.holzbaer.eu