Liestal, 14. März 2012 Vertragsüberprüfung – Die eigenen Verträge im Griff Bundesgerichtsentscheide / Falldarstellung

2 Fehlender Vertragsinhalt Quelle BGE 119 II 347 S, 348 Sachverhalt Partei A (Mieterin) hat mit Partei B (Eigentümerin) ein Mietvertrag über 6 Monate abgeschlossen. Nach vollendetem 6. Monat, wollte die Partei A bei Gericht eine Mieterstreckung gestützt auf die Behauptung, dass der Mietvertrag nun als unbefristet anzusehen ist und deshalb das Mietverhältnis fortdauert, erwirken. Dem Bundesgericht wurde die Frage zur Entscheidung vorgelegt, ob nach dem vollendeten 6. Monat ein neues zeitlich unbeschränktes Mietverhältnis entstanden ist. Urteilsspruch Das Bundesgericht verneint ein fortdauerndes Mietverhältnis, da der Mietpreis ausschliesslich für die 6 Monate bestimmt war und nicht als Referenzwert für ein zeitlich unbefristetes Mietverhältnis angesehen werden kann. «Ist der Mietzins von den Parteien nicht hinreichend bestimmt worden und liegt erst eine grundsätzliche Einigung über die Entgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung vor, ist ein Mietvertrag noch nicht geschlossen.»

3 Verletzung der Formvorschrift beim Vertrag Quelle BGE 120 II 341 Sachverhalt Partei A (Mieterin) ist in den Mietvertrag einer bestehenden Mieterin (B) eingetreten. Partei C (Eigentümerin) hat den Mietzins der Partei A erhöht ohne die kantonalen Formvoraussetzungen zu erfüllen. Die kantonale Vorschrift setzt explizit bei einer Mietzinserhöhung des Folgemieters eine schriftliche Deklaration auf einem vom Kanton zur Verfügung gestellten Formular voraus. Da die Partei C diese Vorschrift missachtet hat, musste das Bundesgericht die Frage entscheiden, welcher Mietzins nun geschuldet ist. Urteilsspruch Das Bundesgericht hält in seinem Entscheid ausdrücklich fest, dass bei diesem Sachverhalt unbestritten ein Formmangel vorliegt. «In den Kantonen, [wo ein Formzwang der Mietzinserhöhung besteht], muss die Begründung einer Mietzinserhöhung bei einem Mieterwechsel im amtlichen Formular selbst angegeben sein.» Diesbezüglich wurde der Fall wieder an die letzte kantonale Instanz zur Neubeurteilung zurückgewiesen.

4 Vor Implementierung des Risikomodells Quelle Bauwerkvertrag / Perspektive des Unternehmers Rechte Rechtsposition Pflichten Der Unternehmer behebt die unter seine Haftung fallenden Mängel auf eigene Kosten. Die Mängel werden innert einer vom Besteller gesetzten angemessenen Frist behoben. Der Unternehmer kann für die Werkserstellung nach vorgängiger Rücksprache mit dem Besteller Hilfspersonen beiziehen. Der Unternehmer darf ohne vorgängige Erlaubnis keine Hilfspersonen zuziehen. Die Pflichten beinhalten ein unlimitiertes finanzielles Risiko. Die Kommunikation ist offen und erlauben einen sehr grossen Auslegungsspielraum.

5 Nach Implementierung des Risikomodells Quelle Bauwerkvertrag / Perspektive des Unternehmers Rechte Rechtsposition Pflichten Der Unternehmer behebt die unter seine Haftung fallenden Mängel auf eigene Kosten. Die Mängel werden innert einer vom Besteller gesetzten angemessenen Frist behoben. Der Unternehmer behebt die unter seine Haftung fallenden Mängel auf eigene Kosten, sofern diese nicht den Arbeitseinsatz von 20 Stunden oder die Grenze 1/100 des Kaufpreises überschreiten. Die Haftung für Hilfspersonen wird auf das gesetzliche Minimum reduziert. Der Unternehmer kann für die Werkserstellung nach vorgängiger Rücksprache mit dem Besteller Hilfspersonen beiziehen. Der Unternehmer ist berechtigt nach eigenem Ermessen jederzeit Hilfspersonen mit dem nötigen Fachwissen für die Erstellung des Dachs, Pools und Erdgeschosses ohne vorgängige Zustimmung des Bestellers einzusetzen. Der Unternehmer darf ohne vorgängige Erlaubnis keine Hilfspersonen zuziehen. Die Pflichten beinhalten ein unlimitiertes finanzielles Risiko. Die Kommunikation ist offen und erlauben einen sehr grossen Auslegungsspielraum. Die Rechte sind nun klar definiert. Die Pflichten sind auf einen finanziellen Betrag (bzw. Arbeitsaufwand) beschränkt. Die Kommunikation ist deutlich und erlauben keinen grossen Auslegungsspielraum.

6 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!