Die Jahresabrechnung im Lichte der BGH-Entscheidung vom 04. 12 Die Jahresabrechnung im Lichte der BGH-Entscheidung vom 04.12.2009 - Praktische Hinweise - 27.03.2010 Verwaltertreff Ratingen Rechtsanwälte Riße Focks Keil Düsseldorf

Die Entscheidung Rechtliche Schlussfolgerungen Praktische Empfehlungen Umsetzung durch Beschlüsse Haftungsfragen (§ 49 Abs.2 WEG)

Erbgroßherzogliches Palais

Das Urteil des BGH Az. V ZR 44/09 Ausgangslage: Häufig wird der Soll-Betrag der Zuführung zur Rücklage unser den Begriff der „Ausgaben“ in die Abrechnung eingestellt. In der Rücklagendarstellung findet sich regelmäßig der Soll-Betrag. Eine Ist-Darstellung ergibt sich nur aus der Kontenentwicklung

Im konkreten Fall hatte der Verwalter einen Betrag von Euro 13 Im konkreten Fall hatte der Verwalter einen Betrag von Euro 13.440 als „Zugang zur Rücklage“ verbucht. Die Summe entsprach dem Sollbetrag. Da nicht alle ME die Hausgeldvorauszahlungen in voller Höhe geleistet hatten, stand der Betrag der Rücklage aber tatsächlich nicht zur Verfügung.

Der V. Senat meint: Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungs-rücklage sind in der Jahresgesamt- und –einzel-abrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben

Zahlungen auf die Rücklage sind weder als Ausgaben noch als sonstige Kosten darzustellen Die Abrechnung hat die Darstellung der Entwicklung der Jahresrücklage zu enthalten Neben dem Soll sind die tatsächlichen Zahlungen und die sich daraus ergebende Differenz aufzuzeigen

Rechtliche Grundlagen § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: … 4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;

Wirtschaftliche Beiträge der Miteigentümer § 28 Abs.1 S.2 WEG: Der Wirtschaftsplan enthält: 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; 2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungs-eigentümer zur Lasten- und Kostentragung; 3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs.5 Nr. 4 WEG vorgesehenen Instandhaltungs- rückstellung

Rechtliche Qualität der Instandhaltungsrückstellung Der Begriff der Rückstellung ist trotz seiner buchhalterischen Fehlerhaftigkeit in das Gesetz aufgenommen worden. Gemeint ist aber eine Rücklage (= Reserve) und nicht ein Betrag zur Deckung unbekannter Schulden. Die Instandhaltungsrücklage ist Verwaltungs-vermögen und steht der Gemeinschaft als teilrechtsfähigem Verband zu

Jeder Miteigentümer hat Anspruch darauf, dass eine Rücklage gebildet wird Die Beitragsleistungen sind in den Wirtschaftsplan aufzunehmen, gegebenenfalls können Sonderumlagen beschlossen werden. Die Miteigentümer können über die Rücklage disponieren, sie sogar durch Vereinbarung vollständig abbedingen

Die Rückstellung muss in angemessener Höhe angesammelt werden Die Rückstellung muss in angemessener Höhe angesammelt werden. Die Angemessenheit bemisst sich nach den „Umständen des Einzelfalls und ist nach objektiven Maßstäben zu beurteilen“ Die Miteigentümer haben einen weiten Ermessensspielraum, der nur bei erheblichen Über- und Unterschreitungen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht (Anhaltspunkte sind das Alter des Gebäudes, die Nutzungsintensität, die Reparaturanfälligkeit, etwaiger Sanierungsstau, Baukosten etc.)

Im Gesetzgebungsverfahren ist die Unauflös-lichkeit der Rückstellung diskutiert (BT-Drucks. 8/161, 18), aber nicht umgesetzt worden. Daher können die Wohnungseigentümer auch die Auflösung der Rücklage beschließen. Ein solcher Beschluss wird aber regelmäßig nicht Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung sein (Ausnahme: Auflösung einer überhöhten Rücklage). Eine Auflösung der Rücklage durch Vereinbarung ist immer möglich.

Zweckbindung der Rücklage Die Rückstellung dient zur Finanzierung aller Instandhaltungs- und Instandsetzungs-maßnahmen. Andere Mittelverwendungen sind unzulässig. Rücklagengelder sind mit dem Zufluss zum gemeinschaftlichen Vermögen der Zweckbindung unterworfen

Die Zweckbindung kann durch sog Die Zweckbindung kann durch sog. Umwidmung gelockert, vorübergehend eingeschränkt oder aufgehoben werden. Auch hierfür bedarf es jeweils eines Beschlusses der Gemeinschaft. Hinweis: Ein im Verwaltervertrag enthaltenes Recht zur Umwidmung ohne Beschluss ist nur zulässig, wenn der gesamte Verwaltervertrag von der Gemeinschaft beschlossen wurde. Eine vollständige Verlagerung des Rechtes zur Umwidmung auf den Verwalter dürfte unzulässig sein.

Wichtig: Eine Umwidmung, die die gesamte Rück-lage erfasst, entspricht nicht ordnungs-gemäßer Verwaltung; ein Sockelbetrag muss der Gemeinschaft immer erhalten bleiben.

Rechtliche Schlussfolgerungen Wie wird das Hausgeld erhoben? Der Wirtschaftsplan sieht eine Jahressumme vor. Ihre ratierliche Zahlung liegt im wirtschaftlichen Interesse der Mehrheit der Miteigentümer; nicht im Interesse der Gemeinschaft. Stichwort: Liquiditätslücken zum Jahresanfang

Die Instandhaltungsrückstellung muss buchhalterisch, nicht aber körperlich gesondert geführt werden. Nicht erforderlich ist, ein eigenes „Rücklagenkonto“ einzurichten

Die Darstellung der Rücklage hat – wie auch die übrige Jahresabrechnung – „transparent“ zu sein. Die Kriterien dieser Transparenz nennen jedoch weder der Gesetzgeber noch die Rechtsprechung konkret.

Beispielsweise erwartet das Landgericht Düsseldorf in der Darstellung der Rücklage den Endbestand des Vorjahres, den Anfangsbestand des Abrechnungsjahres sowie den Endbestand des Abrechnungsjahres. Es begründet dies damit, dass nur so durch die erleichterte Vergleichbarkeit mehrerer Jahresabrechnungen eine Rücklagen-entwicklung hinreichend transparent werde.

Umsetzung durch Beschlüsse Die Inhalte der BGH-Entscheidung gelten für die Jahresabrechnung 2009 und für alle (!) noch nicht bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnungen Es ist die Ist-Rücklage zu ermitteln Wie sind die Hausgeldzahlungen 2009/2010 zu erfassen? Maßnahmen zum Liquiditätserhalt

Kann der Ist-Bestand durch Beschluss festgestellt werden? Teilweise wird die Auffassung vertreten, die Gemeinschaft habe im Rahmen der Bildung einer Rückstellung ein (weiteres) Ermessen. Vor diesem Hintergrund steht die Ansicht, die Gemeinschaft könne durch Beschluss die Höhe der Rücklage als Ist-Bestand festlegen (Elzer/Jacoby). Dagegen spricht, dass Abweichungen des Ist-Bestandes von der Soll-Rückstellung auf Nichtzahlungen trotz eines bestandskräftig festgestellten Wirtschaftsplanes beruhen. Die Gemeinschaft hat also über die Höhe der Rückstellung bereits verbindlich disponiert. Jeder Miteigentümer hat einen Anspruch darauf, dass die Rücklage auch tatsächlich in der beschlossenen Höhe erbracht wird.

Eine andere Ansicht kommt zu dem Ergebnis, die Gemeinschaft könne den Ist-Bestand nicht beliebig ermitteln, aber wirksam einen Teilverzicht durch einfache Mehrheit beschließen (Jennißen). Dies dürfte aber aus den vorgenannten Gründen ebenfalls problematisch sein

Ermittlung des Ist-Bestandes mit dem Ergebnis offener Restforderungen: Die Gemeinschaft muss entscheiden, wie sie mit rückständigen Rücklagengeldern umgehen will. Solange unklar ist, ob die Gemeinschaft offene Restforderungen durch Feststellung eines Ist-Bestandes faktisch „ausbuchen“ kann, bietet es sich an, offene Forderungen in eine Neben-buchhaltung zu überführen.

Dies bietet den Vorteil, dass die Rücklage in der ursprünglich beschlossenen Höhe nachvollziehbar bleibt, aber der Ist-Bestand deckungsgleich mit dem Soll-Bestand wird und die offenen Forderungen nicht in der Rücklagendarstellung (ggfs. über Jahre) ausgewiesen, sondern in einer Nebenbuchhaltung fortgeführt werden. Etwaige Beitreibungen werden der Rücklage wieder zugeführt.

Vorschlag: Die Gemeinschaft beschließt zur Ermittlung der Ist-Rückstellung, die im Abrechnungsjahr ___ festgestellten offenen Forderungen aus der Rückstellung auszubuchen und in die Nebenbuchhaltung „Offene Forderungen“ zu überführen. Die Forderungen werden weiter verfolgt. Hebungen sind der Rückstellung wieder zuzuführen. Ein Forderungsverzicht ist mit der Überführung in die Nebenbuchhaltung nicht verbunden.

Zum Liquiditätserhalt sollte im Fall der ratierlichen Zahlung von Hausgeldern eine Ermächtigung beschlossen werden, dass der Verwalter auf die eingehenden Wohngeldvorauszahlungen in voller Höhe zugreifen kann und darf. Gegebenenfalls kann ein solcher Beschluss mit einer Obergrenze limitiert werden.

Die Gemeinschaft ermächtigt den Verwalter, zum Ausgleich kurzfristiger Liquiditätsengpässe auf sämtliche Beiträge der Wohnungseigentümer zum Verwaltungsvermögen zuzugreifen, sofern dadurch ein Betrag von EUR ___ nicht überschritten wird.

Zinsen Sofern die Rücklagengelder Zinsen erbingen, bedarf es eines Beschlusses, damit die Zinsen der Rücklage zugeführt werden dürfen und nicht mehr im Wirtschaftsplan ausgewiesen werden müssen. Denn sie sollen dann ausschließlich der zweck-gebundenen Instandhaltungsrückstellung dienen.

Die Gemeinschaft beschließt, dass Erträge aus der Anlage der Rückstellungsbeträge der Instandhaltungsrückstellung zufließen.

Haftungsfragen Berücksichtigt der Verwalter die Inhalte der BGH-Entscheidung vom 4. Dezember 2009 nicht, besteht die Gefahr, dass die gleichwohl gefassten Beschlüsse im Anfechtungsverfahren für ungültig erklärt werden. In diesem Fall hat das Gericht die Möglichkeit, dem Verwalter gemäß § 49 Abs. 2 WG die Prozesskosten aufzugeben.

Bei einem Streitwert von 45 Bei einem Streitwert von 45.000 € für die Anfechtung der Gesamt- und Einzelabrech-nungen ergibt sich ein überschlägiges Kostenrisiko von 7000 € in der ersten Instanz und etwa 8200 € in der zweiten Instanz.

Aus der Tatsache, dass die derzeit verwendeten Buchhaltungsprogramme eine vollständige Umstellung auf die nunmehr erforderliche Art der Darstellung noch nicht zulassen, dürfte dem Verwalter mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Haftungsnachteil (grobes Verschulden) nicht entstehen. In der Übergangszeit bietet es sich an, die Darstellung der Rücklage mithilfe einer Excel-Datei oder eines anderen Tabellenkalkulations-programmes zu erstellen.

Zusammenfassung Hausgeldvorauszahlungen enthalten zweckgebundene Rücklagengelder. Eingehende Gelder sind ggfs. quotal zu verteilen Die Darstellung der Rücklage muss den Ist-Bestand, die Soll-Rückstellung und die sich aus der Differenz möglicherweise ergebenden offenen Forderungen umfassen. Eine transparente Darstellung erfordert die Nennung der Vorjahresbeträge als Anfangsbestand

Die Entscheidung des BGH gilt ab sofort und für alle noch nicht bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnungen Dem einzelnen Wohnungseigentümer darf ein auf ihn entfallender Anteil an der Rücklage nicht (mehr) in der Jahresabrechnung ausgewiesen werden.

Weitere Fragen ….