Zukunft Vogelsang Startbild

Programm Begrüssung 19.00 H.C: Daeniker (Moderation) Strategie und Absicht der Gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft Winterthur Christian Gebhardt, Präsident GWG Petition und Anliegen des Stadtrates in Bezug auf das Wohnen Pearl Pedergnana, Stadträtin Departement Bau Erkenntnisse aus der Städtebaulichen Studie Michael Hauser, Stadtbaumeister Lösungsmöglichkeiten für die betroffenen Pünten Konrad Gull, Immobilien Weiteres Vorgehen Fragen aus dem Publikum und Diskussion 20.00 H.C. Daeniker Begrüssung im Namen der GWG und der Stadt Danke fürs Erscheinen Redner / Personen vorstellen Programm erläutern (bis max. 20.00 Uhr) Fragen und Diskussion (je nach Verlauf bis max. 20.30 Uhr) Hinweis Apéro Voraussichtliche Dauer der Veranstaltung bis ca. 21.00 Uhr H. C. Daeniker

Situation GWG HGW Pünten Flächen erläutern HGW: vorerst Ausstieg / Pause im März 2010 bis unbestimmt H. C. Daeniker

Die Absichten der Gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft Winterthur für ihre Wohnüberbauung an der Unteren Vogelsangstrasse GWG will die im Quartier wohnenden und die Püntenpächter über ihre Absichten im Vogelsang informieren Christian Gebhardt, Präsident GWG

Wer ist die GWG 2. grösste Wohnbaugenossenschaft Platz Winterthur 1‘122 Wohnobjekte gegründet 1939 gemeinnützig, nicht gewinnorientiert, Liegenschaften unverkäuflich, günstige Wohnungen anbieten Auftrag: Unterhalt, Erneuerung, wo nötig Ersatzneubau, auch Neubau. Christian Gebhardt

Ausgangslage Liegenschaften 1939 / 41 Sanierungsbedarf: Aussenhülle, Küche und Bäder, Haustechnik Energie und Lärm: Hoher Energieverbrauch, Ringhörigkeit, Strassen- und Zuglärm Grundrisse / Erschliessung: Gefangene Zimmer, schwierig für Familien und Gehbehinderte, kleine Wohnungen (3 Zi à 54m2, 4 Zi à 63m2), kein PP-Angebot Grundriss Häuser Typ A Sanierungsbedarf: Lebenserwartung am Ende; Zyklus 25/25/25 => ab 3. Zyklus genaue Überprüfung Erschliessung: zu weitläufige Treppenanlagen; 15-20 Tritte zusätzlich, Rolllator- und Kinderwagenuntaglich Hohe Fluktuaktuaktion Ca. 1.5 Personen / Wohnung Lärm Kleine Grundrisse -> Heute 120m2 Standard Grundriss Häuser Typ B Christian Gebhardt

Mögliche Strategien Sanierung Mängel bleiben Sanierung und Umbau Teurer, vergleichbar mit Neubau, nicht in bewohntem Zustand möglich, keine sinnvollen Lösungen Ersatzneubau (bestehende Parzellen) Grundstück zu wenig tief Neubauten höher möglich als Bestand Ersatzneubau (Zusatzparzelle) mittels zusätzlichen Land können zeitgemässe Wohnungen und ein grosszüger Freiraum ermöglicht werden Langfristige Planung Sanierung: hoher Investitionsbedarf -> mit Wüest & Partner geprüft Wir haben alle Möglichkeiten eingehend geprüft. Aufgrund der vorhin erwähnten Punkte. Um die Vermietbarkeit langfristig zu sichern, lag es nahe, dass sich der Vorstand für die Variante Ersatzneubau entschieden hat. Christian Gebhardt

Vorgaben für einen Neubau Architekturwettbewerb: Einbezug QV / PIV Etappierung Breiter Wohnungsmix, günstige Neubau- Wohnungen, auch `Budgetwohnungen` Alterswohnhaus Erschliessung von der Unteren Vogelsangstrasse Quartierlokal Naturnaher grosszügiger Freiraum Verbesserungen Energie und Lärmschutz Kombination Ersatzneubau für bestehende Gebäude mit Neubau auf dem Gelände erlaubt Etappierung. Bisherige Bewohner/innen können so direkt in erster Etappe Neubaus beziehen. Das Ziel eines Neubaus ist ein breiteres Angebot an Wohnungen und Wohnformen: - Wohnungsmix wird stark erweitert, von 2 ½ bis 5 ½ Zimmer. - Die GWG erwägt, innerhalb der gleichen Zimmerzahl unterschiedliche Standards anzubieten („Budgetwohnungen“) sowie „Normalwohnungen“ mit grösseren Flächen; eventuell Subventionierung). - Die GWG prüft Möglichkeit und Bedarf für spezifisch altersgerechtes Mehrfamilienhaus (Kleinwohnungen, hindernisfrei, Lift, evtl. Subventionierung), das sich an bisherige Bewohner/innen (allenfalls auch aus der Nachbarschaft) richtet. Auf dem Areal sind rund 110 bis 130 statt heute 72 Mietwohnungen möglich. Weil das heute der GWG gehörende Land bis auf einen tiefen Restwert abgeschrieben ist, werden auch neu erstellte Wohnungen deutlich günstiger als der Markt angeboten werden können. Eine Mischrechnung mit dem zugekauften Land wäre möglich. Die Erschliessung wird über die Vogelsangstrasse erfolgen und die Nachbarschaft nicht tangieren. Es werden Möglichkeiten zur Reduktion der Anzahl Parkplätze und damit des motorisierten Individualverkehrs geprüft. Die GWG will neu ein Quartierlokal erstellen. Dank des vergrösserten Grundstücks eröffnen sich ganz neue Möglichkeiten zur Gestaltung des Aussenraums Christian Gebhardt

2008 bis 2010 Juni 2008: Konkrete Gespräche GWG und Stadt 2009: Städtebauliche Studie Juni 2010: Gespräche mit PIV-Vorstand und Püntiker Juni 2010: Info Mieter der GWG-Wohnungen September 2010: Gespräche Mieterverband (GWG / Stadt) Okt. 2010: Entgegennahme Petition (Stadt) Okt. 2010: Info Püntiker November 2010: Informationsveranstaltung `Zukunft Vogelsang` Info an Mieter schon ab 2004 erfolgt Christian Gebhardt

Petition und Anliegen des Stadtrates in Bezug auf das Wohnen Pearl Pedergnana, Stadträtin Departement Bau

Übergeordnete Ziele der städtischen Wohnungspolitik Nachhaltige Stadtentwicklung in allen Dimensionen Hohe Lebensqualität für alle - Sichere öffentliche Räume - Raum für Bewegung und Sport im Quartier - Stadtteilentwicklung und als Gartenstadt profilieren Winterthur wächst - Wohnungsmarkt ausgetrocknet - Wohnraum für alle Bedürfnisse - Auch bedarfsgerechte Angebote im Alter Klimaschutz und Energie - Bauen für die 2000-Watt-Gesellschaft - Innere Verdichtung statt Zersiedelung der Landschaft Wirtschaftlich, sozial, umweltpolitisch, … Feststellung: Die GWG hat vernünftige Ideen Pearl Pedergnana

Zitat Petition IG Pro Pünten im Vogelsang: In Sorge um die bestehenden Gärten Pünten im Vogelsang, gelegen zwischen Unterer Vogelsangstrasse und Irchelstrasse, fordern die Unterzeichneten: Keine Überbauung auf dem Areal Pünten im Vogelsang Keine Umzonung Pünten im Vogelsang Den Erhalt von Grünflächen in der Stadt, auch zwischen den Häusern Lebensqualität, nicht nur Wohnraum Erhalt von kultureller Vielfalt und Begegnungsmöglichkeit Lebensraum für verschiedene Tierarten: Igel, Blindschleichen, Eidechsen, Feuersalamander, Schmetterlinge und Insekten aller Art, Gartenrotschwanz und weitere Vögel Überrascht nach Wohlwollen Petition Pedergnana und Gick nehmen Anfang Okt. die Petition entgegen Einvernehmliches Gespräch Ansichten der IG im bezug auf Erhalt des Grünraumes doch anders Pearl Pedergnana

Bereich der Bauzone Bestehende Bebauung Überbauungsperimeter Grünfläche Pünten Schlittelhang Gegenüberstellung des Vorhabens von 1991 zu dem von Heute. Keine Pünten mehr 1991 Damals 1991 (Terrassenbauten) Heute (Architekturwettbewerb) Pearl Pedergnana

Erschliessung / Durchwegung Kantonsstrasse Feinerschliessung Fusswege Höhenweg Schlittelhang Rot = Motorfahrzeugerschliessung Notzufahrt über Breitestrasse Damals 1991 (Terrassenbauten) Heute (Projektwettbewerb) Pearl Pedergnana

Erkenntnisse aus der städtebaulichen Studie Michael Hauser, Stadtbaumeister

Städtebauliche Studie 1911 1. Städtebaukunstwettbewerb in Winterthur Siegerprojekt von Bridler & Völki Ort beschreiben Michael Hauser

Beteiligte Gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft Heimstätten-Genossenschaft Winterthur Stadtverwaltung: Amt für Städtebau Stadtgärtnerei Stadtentwicklung Immobilien Quartier: Präsident Quartierverein Vogelsang Präsidentin Verein Pünten im Vogelsang HGW: keine Bauabsicht im Moment (Rückzug bezüglich Ressourcen im März 2010) Oskar Meili sitzt ebenfalls im Publikum Planerteam Michael Hauser

Übersicht Bebauungsszenarien Themen Städtebau: Stadteingang / Akzente Freiraum / Pünten Siedlungsrand / Perimeter Quartiertypologie Erschliessung / Parkierung Aussicht / Topografie Baumasse / Zone Geschossigkeit / Etappierung Emissionen / Lärmschutz Ziel: aufzeigen was am Ort geschehen und mit welchen Rahmenbedingungen in den Wettbewerb starten kann Rahmenbedingungen / Grundlage für planungsrechtliche Anpassung herausfinden Pole ausloten: Hohe Häuser, Siedlungskante, Etappierung Kommunizieren / Argumentarium Michael Hauser

Erkenntnisse aus den Szenarien GWG HGW Pünten unter Höhenweg Pünten über Höhenweg Bebauungs-Perimeter Malerische Umgebung/Quartier erhalten und sanft ausbauen Aussichtspunkt und die Grünbereiche als wichtige Grundlagen der Gartenstadt weitestgehend erhalten Bebauungsperimeter erläutern: Perimeter bis zum Höhenweg und Gründe dafür? Warum Abstand bis zum Höhenweg nicht gerade weiterführen? Höhenweg ist in Topografie bewusst gelegt Vorteile bzw. Möglichkeiten/Potential wäre sonst sehr stark eingeschränkt Michael Hauser

Umzonierung Absicht: Umzonierung der Freifläche als Erweiterung der bestehenden Zone W3/2.6 mit Auflagen der Stadt. (Arealüberbauung möglich) Arealüberbaung -> besonders gut => Wettbewerb Heute: Zone W3/2.6 und E2 Neu: Zone W3/2.6 Michael Hauser

Höhenbegrenzung Mögliche Baulinie Höhenbegrenzung Irchelstrasse Höhenweg Untere Vogelsangstrasse Mittlere Höhe der Fusspunkte der Wohnhäuser an der Irchelstrasse. Mittelachse Irchelstrasse Minus 2m auf Höhe der Sitzplätze Keine Einschränkung der Aussicht von der Irchelstrasse Michael Hauser

Lärmimmission / Lärmschutz Abnahme des Bahn- und Strassenlärms nach Bebauungskonzept. Die Anforderungen für Neubauten sind deutlich höher Beitrag auch für hinterliegende Liegenschaften (Irchelstrasse) Michael Hauser

Pünten und Fusswege Pünten mögliche Fusswege Notzufahrten (Krankenwagen, Feuerwehr, etc.), Zügelwagen Michael Hauser

Parkierung bestehende Parkplatzsituation Linksabbieger oder Mittelstreifen ermöglichen die PP an der Unteren Vogelsangstrasse in eine Genossenschaftsübergreifende Tiefgarage zu erschliessen. Mögliche Lage der Tiefgarage Michael Hauser

Schattenwurf (2h Schatten) Bebauungs-Perimeter Möglicher Bebauungsbereich Zweistunden Schatten Theoretischer Nachweis aber gute Ausgangslage Rahmenbedingungen im Wettbewerb durch Stadt Abstand zu Höhenweg nach BZO min. 5m; ab 14 Gebäudelänge Mehrabstand Rücksicht auf Püntiker beim Übergang zum Höhenweg PBG: mittlerer Wintertag (Nov. bis Febr.) Frühlings- und Herbstsonnenwende Michael Hauser

Ablauf bei Zustimmung Stadtrat 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 Infoveranstaltung Ausstellung Landkauf Frühester Baubeginn Studie Umzonung / Dienstbarkeit Vorber. Projekt- Wettbewerb Vorprojekt Projekt Baueingabe BE 3 Bauetappe 2 Bauetappe 1 V SR GGR V V Warum dieses Vorgehen? Zuerst Umzonung / Dienstbarkeit, dann Wettbewerb => Risiko für GWG zu hoch V = 1. Absichtsvertrag 2. Vorverkaufsvertrag 3. Verkaufsvertrag 1. Ph. 2. Phase GWG, AfS 3. Phase GWG V Vertrag GGR Gemeinderat SR Stadtrat Michael Hauser

Lösungsmöglichkeiten für die betroffenen Pünten Konrad Gull, Immobilien

Situation GWG HGW Pünten unter Höhenweg Pünten über Höhenweg Pächter PIV Konrad Gull

Belegung der Pünten heute (Stand Okt. 2010) Gespräche mit Vorstand Zuerst skeptisch, dann positiv IG Verein Pünten im Vogelsang unabhängig von PIV Konrad Gull

Impression Areal Vogelsang Aktuelle Situation der Pünten (Bild vom 19. November 2010) Konrad Gull

Mögliche Fläche für Püntenverlegung Pünten über Höhenweg Pünten verlegt Hochspannungsleitung Schlittelabfahrtsbereich Bäume Waldbereich Ziel gleiche Voraussetzungen: sonniger Hang guter Boden gute Aussicht je nach Wunsch mehr Fläche (2700 m2 : 120 m2 = 22.50 Pünten) Konrad Gull

Neue Situation mit Püntenverlegung GWG HGW Pünten über Höhenweg Pünten verlegt Bebauungs-Perimeter Der Schlittelhang wird nicht beeinträchtigt Konrad Gull

Benachbarte Püntenareale Konrad Gull

Übersicht Anzahl Pünten (Stand Okt. 2010) Total Pünten bisheriges Areal 119 - nicht verpachtet 39 Total verpachtete Pünten 80 Total Pünten bisheriges Areal 119 - von der Umzonung betroffene Pünten 59 von der Umzonung nicht betroffen 60 + neue Pünten 23 Total Pünten neues Areal 83 Mit der Erweiterung des Püntenareals kann der Bestand der verpachteten Pünten erhalten werden. Seit Bestand PIV ca. 1989 Probleme mit der Vermietung der Pünten. Durchschnittlich 1/3 Leerstand; Preisreduktion durch Stadt für 5 Jahre Konrad Gull

Mitwirkung Immobilien Abwicklung Verkauf (in Zusammenarbeit mit Amt für Städtebau): Kaufvertrag Festsetzung der Bedingungen bzgl. Auflagen für eine Überbauung, Preisfindung, Rückkaufsrecht/Rücktrittsrecht bei Nichterfüllung der Bedingungen usw. Organisation Püntenerweiterung / Püntenverlegung: Erweiterung des neuen Areals (Terraingestaltung inkl. Zufahrt, Wasseranschlüsse usw. und Übergabe des Areals an den PIV) Mitwirkung bei der Verlegung von Pünten (Versetzung von Püntenhäuschen, Unterstützung bei der Räumung des Areals) Grundeigentümervertretung Instandstellung Konrad Gull

Zusammenfassung Umzonung, Abstandslinien, Wann wird gebaut? Vorteile des Perimeters, … H. C Daeniker

Nächste Schritte Stadtrat Entscheidungsgrundlagen zur Ausgangslage im Vogelsang beraten und Antwort an Petitionärinnen und Petitionäre verfassen Bei Zustimmung des Stadtrats zur beabsichtigten Nutzung: Weisung zur Umzonung an den Grossen Gemeinderat Bei Zustimmung des Grossen Gemeinderats: Kaufvereinbarung mit Auflagen der Stadt: Freiraum, Umgebungsgestaltung, Höhenbeschränkung, Architekturwettbewerb (Arealüberbauung) Frühester Baubeginn Frühling 2014 Bebauung in mehren Etappen Bauphasen bzw. Etappen werden 3-4 Jahre dauern Pearl Pedergnana

Fragen aus dem Publikum und Diskussion H. C Daeniker