Tagung „Der energetische Mietspiegel“ 28./29.3.2014, Hannover 05.04.2017 Tagung „Der energetische Mietspiegel“ 28./29.3.2014, Hannover Dr. Adolf Völker Die Integration der energetischen Beschaffenheit in Mietspiegeln - Politische Einordnung des Konzepts DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 1 1
Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 05.04.2017 Neue Zuordnung der Wohnungs- und Städtebaupolitik in der Bundesregierung Mit Beginn der neuen Legislaturperiode ist die Abteilung Stadtentwicklung und Wohnen Teil des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit Die Leitung des Hauses: Ministerin: Dr. Barbara Hendricks Parlamentarischer Staatssekretär: MdB Florian Pronold Beamteter Staatssekretär ab Mai: Gunther Adler DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 2 2
Aufgabengebiete des Referates Immobilien und Wohnungswirtschaft 05.04.2017 Aufgabengebiete des Referates Immobilien und Wohnungswirtschaft Volkswirtschaftliche Fragen der Wohnungspolitik Insbesondere Analysen und Vorbereitung von Gesetzgebung und Förderpolitik Vergabe und Betreuung wissenschaftlicher Studien Bezug zum Thema Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln (2002) Integration energetischer Differenzierungsmerkmale in Mietspiegeln (2010) Arbeitshilfe für die Festlegung angemessener Unterkunftskosten im Rahmen der Kosten der Unterkunft (2012) Hinweise zur Integration der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung von Wohnraum in Mietspiegeln – Arbeitshilfen für die kommunale Mietspiegelerstellung (2013) DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 3 3
Klima- und Energiepolitik der Bundesregierung 05.04.2017 Klima- und Energiepolitik der Bundesregierung Vorgaben der EU: Verpflichtung, die Treibhausgasemissionen bis 2020 um 20 Prozent zu verringern, den Anteil erneuerbarer Energiequellen an der Energieversorgung auf 20 Prozent zu erhöhen und die Energieeffizienz um 20 Prozent zu steigern. Die Treibhausgasemissionen sollen bis 2050 um 80 bis 95 Prozent gegenüber 1990 reduziert werden. Vorgängerregierung Energie- und Klimakonzept 28.9.2010 Beschlüsse zur beschleunigten Energiewende 6.6.2011 DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 4 4
Klima- und Energiepolitik der Bundesregierung 05.04.2017 Klima- und Energiepolitik der Bundesregierung Koalitionsvertrag der neuen Regierungskoalition: „Wir werden das energieeffiziente Bauen und Sanieren als entscheidenden Beitrag zur Energiewende weiter fördern u wollen dafür sorgen, dass qualitätsvolles energiesparendes Wohnen für alle bezahlbar bleibt.…“ Das KfW- Programm zur energetischen Stadtsanierung schreiben wir fort….“ Unter dem Stichwort Bündnis für Wohnen: „Alle Maßnahmen werden wir in einem Aktionsprogram zu Belebung der Wohnungsbaus und der energetischen Gebäudesanierung zusammenfassen“. DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 5 5
Klima- und Energiepolitik der Bundesregierung 05.04.2017 Klima- und Energiepolitik der Bundesregierung Der Schlüssel zu mehr Energieeffizienz liegt im Gebäudebestand. Insgesamt werden knapp 40 Prozent der Endenergie im Gebäudesektor für Beheizung, Warmwasserbereitung und Beleuchtung verbraucht. Rund zwei Drittel des Endenergieverbrauchs von Gebäuden entfallen auf 18 Mio. Wohngebäude. Bis 2050 soll durch die Reduzierung des Primärenergieeinsatzes um 80 Prozent ein nahezu klimaneutraler Gebäudebestand erreicht werden. Bis 2020 soll der Energiebedarf für die Wärmebereitstellung um 20 Prozent reduziert werden. Ab 2020 sollen alle Neubauten klimaneutral errichtet werden. DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 6 6
Klima- und Energiepolitik der Bundesregierung 05.04.2017 Klima- und Energiepolitik der Bundesregierung Etwa drei Viertel der Bestandsgebäude wurden vor Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung 1978 in aus heutiger Sicht oft schlechter energetischer Qualität errichtet. Der Gebäudebestand weist insgesamt noch erhebliche Energieeinsparpotenziale auf. Jährlich wird z.Zt. etwa 1 % des Wohngebäudebestandes energetisch modernisiert. Eine breite Akzeptanz der Ziele der Energiewende in Wirtschaft und Gesellschaft ist Voraussetzung für ihre erfolgreiche Umsetzung. Bekenntnis zum Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Instrumentenmix von „Fordern, Fördern, Informieren – Marktkräfte stärken DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 7 7
Grundsatz „Fordern“ – die EnEV 05.04.2017 Grundsatz „Fordern“ – die EnEV Zentrales Instrument ist die Energie- Einsparverordnung (EnEV)seit 2002 (Ablösung der WärmeschutzVO und der HeizanlagenVO) In § 9 Pflicht, bei allen Modernisierungsmaßnahmen energetische Standards einzuhalten. Jede größere Modernisierungsmaßnahme ist mit einer energetischen Verbesserung zu verbinden (Koppelungsprinzip) DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 8 8
Grundsatz „Fordern“ – die EnEV 05.04.2017 Grundsatz „Fordern“ – die EnEV Novellierung vom 1. Oktober 2009: bezweckt eine nachhaltige Verbesserung der Energieeffizienz von Neubauten und wirksamere Maßnahmen zur Steigerung der energetischen Qualität bestehender Gebäude. Schwerpunkte bei der Verschärfung der Anforderungen an den Jahres-Primärenergiebedarf beim Neubau sowie bei größeren Sanierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden um durchschnittlich 30 Prozent. Vorschriften zur besseren Dämmung nicht begehbarer oberster Geschossdecken und die Erstreckung dieser Pflicht auf begehbare Dachböden Neben materiell-rechtlichen Änderungen sieht die EnEV 2009 Maßnahmen zur Stärkung des Vollzugs vor. DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 9 9
Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 05.04.2017 „Fordern“ – die EnEV Novelle EnEV 2013 tritt am 1.5.2014 in Kraft Energetische Anforderungen an den Neubau werden ab dem 1.1. 2016 weiter verschärft um durchschnittlich 25 % des Jahres- Primärenergiebedarfs und 20 % bei der Wärmedämmung der Gebäudehülle Zwischenschritt zum EU-Niedrigstenergiehausstandard, (gilt ab 2021 Keine Verschärfung bei der Sanierung bestehender Gebäude Schärfere Vorgaben für Energieausweise DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 10 10
Grundsatz „Fordern“- Energieausweis 05.04.2017 Grundsatz „Fordern“- Energieausweis Schärfere Vorgaben für Energieausweise Energieausweise mussten bisher beim Verkauf oder der Vermietung „zugänglich“ gemacht werden. Nun wird festgelegt, dass der Energieausweis zum Zeitpunkt der Besichtigung des Kauf- oder Mietobjektes vorgelegt und dem Käufer oder Mieter ausgehändigt werden muss. In Immobilienanzeigen müssen die energetischen Kennwerte angegeben werden. Dabei muss die Energieeffizienzklasse angegeben werden (A+ bis H). (betrifft allerdings nur neue Energieausweise für Wohngebäude, die nach dem Inkrafttreten der Neuregelung ausgestellt werden). DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 11 11
Grundsatz „Fordern“- Energieausweis 05.04.2017 Grundsatz „Fordern“- Energieausweis Zum Energieausweis: Es gibt sog. Verbrauchsausweise und Bedarfsausweise. Der Verbrauchsausweis wird auf der Basis des tatsächlichen Verbrauchs der Mieter als Mittelwert mehrerer Jahre erstellt. Er ist für Wohngebäude ab 5 Wohnungen zulässig. Der Bedarfsausweis wird auf der Basis eines normierten Verbrauchs wissenschaftlich ermittelt. Verbrauchsausweise haben den Nachteil, dass sie vom Verhalten der Bewohner abhängig sind und damit von Zufälligkeiten. Sie sind jedoch Massengeschäft für die Wohnungswirtschaft, lassen sich leicht erstellen. Ab 8 Wohnungen dürften sich Zufälligkeiten „herausmitteln“ DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 12 12
Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 05.04.2017 Grundsatz „Fördern“ CO2-Gebäudesanierungsprogramm Seit 2006 bis Ende November 2013 hat die Förderung die energieeffiziente Sanierung oder Errichtung von mehr als 3,4 Mio. Wohnungen mit einem Investitionsvolumen von rund 152 Mrd. € unterstützt. Etwa die Hälfte der in den letzten Jahren neu errichteten Wohngebäude ist KfW-gefördert. Auch für 2014 stehen zur Finanzierung des CO2-Gebäudesanierungsprogramms 1,8 Mrd. Euro Programmmittel aus dem Energie- und Klimafonds zur Verfügung. Daneben für energetische Stadtsanierung zusätzliche Mittel in Höhe von rd.50 Mio. €. DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 13 13
Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 05.04.2017 Grundsatz „Fördern“ Marktanreizprogramm für erneuerbare Energien im Wärmemarkt (MAP). Soziale Wohnraumförderung der Länder Ein erheblicher Teil der Förderung fließt in die Modernisierung, insbesondere die energetische Modernisierung. Seit der Föderalismusreform 2007 ist die Zuständigkeit für die soziale Wohnraumförderung vollständig auf die Länder übergegangen. Der Bund zahlt den Ländern bis 2019 jährl. 518 Mio. € an sog. Kompensationsmitteln, die Länder setzen insgesamt rd. 1 Mrd. € ein. DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 14 14
Mietwirksamkeit der Förderung 05.04.2017 Mietwirksamkeit der Förderung Die Förderung der energetischen Gebäudesanierung nach dem KfW- Programm hat erhebliche Breitenwirkung (3,4 Mio. WE) Sie muss wie jede Förderung von der Mieterhöhung nach § 559 abgesetzt werden. Damit wird ermöglicht, dass energetisch hoch effiziente Wohnungen für Mieter ohne entsprechende Mietaufschläge zugänglich sind. Sie setzt allerdings voraus, dass die Vorgaben der Energieeinsparverordnung übertroffen werden. Sanierungen nach EnEV Standard sind mietwirksam. In der sozialen Wohnraumförderung werden auch Maßnahmen gefördert, die die Vorgaben der EnEV einhalten. Sie sind mit entsprechenden Mietbindungen versehen. Geförderte Wohnungen gehen nicht in Vergleichsmiete ein. DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 15 15
Wirtschaftlichkeit der Energieeinsparung 05.04.2017 Wirtschaftlichkeit der Energieeinsparung Damit muss die Hauptfinanzierung einer üblichen energetischen Sanierung über die Miete erfolgen. Dies wirft die Frage nach der Wirtschaftlichkeit auf. Die Energiekosten – die sog. zweite Miete - haben einen großen Anteil an den Wohnkosten Der Anteil der warmen Betriebskosten an der Brutto- Warmmiete beträgt rd. 15 % - bezogen auf die Netto-Kaltmiete rd. 22 %. Wirtschaftlichkeit: während der Lebensdauer der Investition muss der Wert der eingesparten Energie insgesamt – der finanzmathematisch berechnete Gegenwartswert aller Einsparungen - höher sein als die Kosten der Investition. DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 16 16
Wirtschaftlichkeit der Energieeinsparung 05.04.2017 Wirtschaftlichkeit der Energieeinsparung Es gibt unterschiedliche Studien zur Beschaffenheit des Gebäudebestandes und zur Wirtschaftlichkeit energetischer Modernisierungsmaßnahmen. Z. B Evaluierung der ENEV 2009 im Auftrag des BMVBS, durchgeführt vom Institut für Wohnen und Umwelt: energetische Maßnahmen sind überwiegend wirtschaftlich und erforderliche Mieterhöhungen können durch Ein-sparungen bei warmen Betriebskosten übertroffen werden. Andere Studien kommen zu anderen Ergebnisse. Z.B. kommt eine Studie im Auftrag einer Kommission des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen zu einem differenzierten aber insgesamt zu einem eher kritischen Ergebnis. DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 17 17
Wirtschaftlichkeit der Energieeinsparung 05.04.2017 Wirtschaftlichkeit der Energieeinsparung Diese unterschiedlichen Ergebnisse haben verschiedene Ursachen Der Wohngebäudebestand ist sehr heterogen. Die Marktbedingungen sind unterschiedlich. Zurechnung der Kosten der energetischen Sanierung: Nach dem Grundsatz der ENEV sind energetische Sanierungen in Zusammenhang mit ohnehin durchgeführten Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen vorvorzunehmen (sog. Koppelungsprinzip). Die Wirtschaftlichkeitsberechnung bezieht sich nur auf diese Mehrkosten. Andere Studien beziehen sich auf „Paketlösungen“. Vielfach beziehen sich die Kosten auf umfassende Modernisierungen. DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 18 18
Mietrechtliche Behandlung der energetischen Investitionen 05.04.2017 Mietrechtliche Behandlung der energetischen Investitionen Die Aufteilung der Kosten ist im Mietrecht geregelt. Das Mietrecht ist wegen der Dominanz privater Eigentümer zentraler Rahmen für den deutschen Wohnungsmarkt. Sog Nutzer- Investor- Dilemma: der Mieter hat den Vorteil der Investition in Form geringerer Heizkosten und eines höheren Wohnwertes. Der Vermieter muss die Kosten für die Investition aufbringen. Zwei Instrumente: Umlage auf die Miete nach § 559 BGB um 11 % der Kosten Damit kann sich die Investition grundsätzlich relativ schnell amortisieren. DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 19 19
Mietrechtliche Behandlung der energetischen Investitionen 05.04.2017 Mietrechtliche Behandlung der energetischen Investitionen Alternativ kann eine höhere Vergleichsmiete nach § 558Abs. 2 BGB in Ansatz gebracht werden. Klarstellung nach Mietrechtsänderungsgesetz 2013 : „Die ortsübliche Vergleichsmiete …. für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit…….“ DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 20 20
Mietrechtliche Behandlung der energetischen Investitionen 05.04.2017 Mietrechtliche Behandlung der energetischen Investitionen § 559 versus § 558: Umlage nach § 559 grundsätzlich starker Anreiz In Verbindung mit umfassenden Modernisierungen tw. untragbare Mieterhöhungen, kann als Instrument der Mieterverdrängung missbraucht werden in schwachen Wohnungsmärkten aber nicht durchsetzbar, eine Mieterhöhung im Umfang von 11 % zu realisieren. in angespannten Wohnungsmärkten u. U. der Anreiz zu gering, weil sich die Mieten am Markt auch ohne Modernisierungen dynamisch entwickeln. Der finanzielle Vorteil aus der Umlage ist relativ schnell aufgezehrt. Bei der Anwendung häufig Rechtsstreitigkeiten (korrekte Aufteilung zwischen Modernisierung und Instandhaltung, Herausrechnung von Förderung.) DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 21 21
Rolle des energetischen Mietspiegels 05.04.2017 Rolle des energetischen Mietspiegels Viele sehen in energetischen Mietspiegeln wirkungsvolles Instrument der Energieeinsparpolitik –z.B. Beschluss im Rahmen des Energie- und Klimakonzept von 2010. Auch in Gutachten wird die verstärkte Anwendung empfohlen. Dabei wird der energ. Mietspiegel häufig als Anreiz- und Belohnungsinstrument gesehen: gute energetische Qualität soll honoriert werden. Mieten sind jedoch keine politisch festgesetzten Preise sondern bilden sich durch Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Mietspiegel sollen Einflussfaktoren auf die Miete sichtbar machen. Mietspiegel sind kein Lenkungsinstrument, sondern dienen der Transparenz DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 22 22
Rolle des energetischen Mietspiegels 05.04.2017 Rolle des energetischen Mietspiegels Verbreitung energetischer Merkmale in Mietspiegeln. Es gibt schon seit längerem in verschiedenen Kommunen eine Einbeziehung energetischer Merkmale. Laut einer Auswertung von. F+ B in 50 % aller Mietspiegel (168 von 325 untersuchten Mietspiegeln). Der Bund (bisher BMVBS) hat zur Unterstützung der Verbreitung energetischer Mietspiegel verschiedene Projekte initiiert.: Integration energetischer Merkmale in Mietspiegeln (2010)- Methodenstudie von IWU und F&B. Umsetzung und Evaluierung von energetische differenzierten Mietspiegeln in Modellkommunen- laufendes Projekt DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 23 23
Rolle des energetischen Mietspiegels 05.04.2017 Rolle des energetischen Mietspiegels Methodenstudie: Im Rahmen des Modellprojektes wird die Erstellung von Mietspiegeln in 7 Modellkommunen wissenschaftlich begleitet.: Freiburg, Jena, Kiel Speyer, Darmstadt, Saar- Pfalz- Kreis, Fürth. Auftragnehmer sind die beiden anwesenden Institute IWU und F+B. verschiedene Möglichkeiten der Erstellung von energetischen Mietspiegelnd wurden wissenschaftlich analysiert. DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 24 24
Rolle des energetischen Mietspiegels 05.04.2017 Rolle des energetischen Mietspiegels Es werden beide Methoden einbezogen: der sog. Regressionsmietspiegel und der Tabellenmietspiegel. verschiedenen Schritte von der Erfassung der energetischen Qualität über die Erfassung der Mietwirksamkeit bis hin zum geeigneten Nachweis im Mietspiegel. Insbesondere die Eignung der Energieausweise nach EnEV kritisch untersucht und ein System von Energiekennziffern vorgeschlagen. Die Studie setzt sich auch auseinander mit Befürchtungen, Mieten könnten steigen auf Grund energetischer Sanierungen. DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 25 25
Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 05.04.2017 Modellprojekte Ergebnisse der werden in der zweiten Jahreshälfte vorliegen Modellprojekte zeigen große Realisierungsschwierigkeiten auf Unterschiedliche Gründe für schwierigen Nachweis: Energetische Beschaffenheiten häufig bei Wohnungen feststellbar, die auch im übrigen hohen Ausstattungs- und Beschaffenheitstandard haben Isolierter Einfluss schwierig feststellbar Politische Mietenbildung: Vorgaben öffentlicher Eigentümer bzw. Förderung DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 26 26
Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 05.04.2017 Folgerungen Es steht zu erwarten, dass Bedeutung energetischer Beschaffenheit für Mieten und Preise zunimmt Zunehmende Transparenz wird zu stärkerem Bewusstsein der Eigentümer und Mieter beitragen Größere Verbindlichkeit der Energieausweise wird Transparenz fördern Trotz aller Schwierigkeiten bleibt das Thema energetischer Mietspiegel eine lohnende Zukunftsaufgabe und wird weiterhin von der Politik unterstützt. DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Immobilien- und Wohnungswirtschaft 27 27
Tagung „Der energetische Mietspiegel“ 28./29.3. Hannover 05.04.2017 Tagung „Der energetische Mietspiegel“ 28./29.3. Hannover Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! DMB Fachtagung Hannover, 28.3.2014 Dr. Adolf Völker Referatsleiter Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 28 28