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1 Referenten RA Uwe Wanderer RA Dr. Egbert Kümmel W.I.R.WANDERER und PARTNER Rechtsanwälte Tel.: 030 405994-0 Fax: 030 405994-16

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1 1 Referenten RA Uwe Wanderer RA Dr. Egbert Kümmel W.I.R.WANDERER und PARTNER Rechtsanwälte Tel.: Fax: Aktuelle Rechtsprechung des BGH zum WEG

2 2 BGH, Urteil vom – V ZR 251/11 Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Aufnahme von Krediten BGH, Urteil vom 16. November V ZR 9/12 Auslegung von Kostensonderzuständigkeitsbestimmungen in der Gemeinschaftsordnung BGH, Urteil vom – V ZR 162/11 Verpflichtung des Verwalters zur Vorlage der Eigentümerliste im Anfechtungsrechtstreit BGH, Urteil vom – V ZR 224/11 Einordnung einer optische Veränderungen des Gemeinschaftseigentums als modernisierende Instandsetzung, Modernisierung oder bauliche Veränderung BGH, Urteil vom – V ZR 246/11 Reichweite der Bezeichnungen im Aufteilungsplan; Betrieb einer Speisegaststätte in einer als "Laden" bezeichneten Teileigentumseinheit BGH, Urteil vom V ZR 88/12 Auslegung der Teilungserklärung hinsichtlich der Berechtigung eines Wohnungseigentümers zum Ausbau der Dachgeschossbereiche

3 3 BGH, Urteil vom – V ZR 57/12 Abgrenzung Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum an Versorgungsleitungen BGH, Urteil vom – V ZR 182/12 Ordnungsgemäßheit eines Sanierungsbeschlusses BGH, Urteil vom – V ZR 220/12 Zulässigkeit der Überwachung des Gemeinschaftseigentums mit einer Videoanlage BGH, Urteil vom – V ZR 241/12 Gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters im Beschlussanfechtungsverfahren; Folgen der fehlerhaften Ladung eines Eigentümers, der seine ladungsfähige Anschrift nicht mitgeteilt hat BGH, Urteil vom – V ZR 209/12 Rechtsnatur des Vorrechts der Eigentümergemeinschaft aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG

4 4 Kann die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss über die Aufnahme eines Kredites fassen? Beschlusstext: die Gesamtsanierung der Wohnanlage mit einem Aufwand von insgesamt sowie dessen Finanzierung über staatliche Zuschüsse und zinsbegünstigte Kfw-Darlehenmit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Laufzeit von 20 Jahren wird beschlossen. Die Finanzierungskosten sollen regelmäßig in den Wirtschaftsplan eingestellt und in monatlichen Teilbeträgen von den Wohnungseigentümern gemäß den vorliegenden Einzelauswertungen getragen werden. Der Beschluss wurde nicht angefochten. Fragestellung:

5 5 § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters. (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, 4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;

6 6 WEG § 21 Abs. 3 u. 4, § 23 Abs. 4 Satz 1; BGB § 242 Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Aufnahme von Krediten Leitsatz: a) Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen. b) Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden. c) Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt; etwas anderes gilt nur dann, wenn schwerwiegende Gründe - etwa bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse - die Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lassen. BGH, Urteil vom V ZR 251/11

7 7 In der Teilungserklärung heißt es: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzusetzen und in- standzuhalten. Fragestellung: Welche Tragweite haben Kostensonderzuständigkeitsbestimmungen in der Gemeinschaftsordnung?

8 8 WEG § 5 Abs. 4 Satz 1 i.V.m. WEG § 10 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Auslegung von Kostensonderzuständigkeitsbestimmungen in der Gemeinschaftsordnung Leitsatz Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen. BGH, Urteil vom 16. November V ZR 9/12

9 9 Ist der Verwalter verpflichtet, auf Anforderung des Gerichts im Anfechtungsrechtsstreit eine Eigentümerliste einzureichen? Fragestellung:

10 10 § 44 WEG Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift. (1)Wird die Klage durch oder gegen alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Gegners erhoben, so genügt für ihre nähere Bezeichnung in der Klageschrift die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks; wenn die Wohnungseigentümer Beklagte sind, sind in der Klageschrift außerdem der Verwalter und der gemäß § 45 Abs. 2 Satz 1 bestellte Ersatzzustellungsvertreter zu bezeichnen. Die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer hat spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu erfolgen. § 142 ZPO Anordnung der Urkundenvorlegung. (1)Das Gericht kann anordnen, dass eine Partei oder ein Dritter die in ihrem oder seinem Besitz befindlichen Urkunden und sonstigen Unterlagen, auf die sich eine Partei bezogen hat, vorlegt. Das Gericht kann hierfür eine Frist setzen sowie anordnen, dass die vorgelegten Unterlagen während einer von ihm zu bestimmenden Zeit auf der Geschäftsstelle verbleiben.

11 11 WEG § 44; ZPO § 142 Verpflichtung des Verwalters zur Vorlage der Eigentümerliste im Anfechtungsrechtstreit Leitsatz Bei einer Beschlussmängelklage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen, und die Anordnung nach Fristablauf gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln durchsetzen (§ 142 ZPO analog). BGH, Urteil vom – V ZR 162/11

12 12 Ist eine Maßnahme, die zu einer optischen Veränderung des Gemeinschaftseigentums führt, als modernisierende Instandsetzung, Modernisierung oder bauliche Veränderung einzuordnen? Fragestellung: Beschluss: Die sanierungsbedürftigen, aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen sollen im Wege der modernisierenden Instandsetzung durch solche aus Stahl und Glas ersetzt werden.

13 13 § 22 WEG Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau. (1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. (2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. (3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4.

14 14 WEG § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Einordnung einer optische Veränderungen des Gemeinschaftseigentums als modernisierende Instandsetzung, Modernisierung oder bauliche Veränderung Leitsatz a) Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden. b) Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen. c) Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. BGH, Urteil vom – V ZR 224/11

15 15 Kommt es für die Frage der zulässigen Nutzung von Sondereigentum auf Bezeichnungen des Sondereigentums im Aufteilungsplan an? Teilungserklärung: Teileigentum Nr. 1, Laden, verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 233/1000. Aufteilungsplan: Fragestellung: Nr. 1 Nr.1 Nr. 1

16 16 § 7 WEG (4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen: 1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen; § 15 WEG (3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

17 17 WEG §§ 7 Abs. 4 Nr. 1, 15 Abs. 3, BGB § 1004 Reichweite der Bezeichnungen im Aufteilungsplan; Betrieb einer Speisegaststätte in einer als "Laden" bezeichneten Teileigentumseinheit Leitsatz Der Aufteilungsplan ist rechtlich verbindlich. Seiner sachenrechtlichen Abgrenzungsfunktion entsprechend regelt er aber grundsätzlich nur die räumliche Abgrenzung und nicht die Nutzung der Räumlichkeiten. BGH, Urteil vom V ZR 246/12

18 18 In welchem Umfang darf bei einem erlaubten Dachgeschossausbau in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen werden? Fragestellung: Teilungserklärung: Der jeweilige Eigentümer der Raumeinheit Nr. 22 ist befugt, die seiner Berechtigung unterliegenden Dachgeschossbereiche auf eigene Kosten zu Wohnzwecken auszubauen und die neu geschaffenen Räume von Teileigentum in Wohnungseigentum umzuwandeln, sobald hierfür die behördlichen Genehmigungen vorliegen. Dabei ist der jeweilige Eigentümer berechtigt, nach Maß-gabe bauaufsichtsrechtlicher Zulässigkeit Fenster aller Art, Gauben, Balkone, Loggien und Dachterrassen zu errichten.

19 19 WEG §§ 10 Abs 2 S, 13 Abs 2, 15 Abs 1, 15 Abs 3, § 22 Abs 1 Auslegung der Teilungserklärung hinsichtlich der Berechtigung eines Wohnungseigentümers zum Ausbau der Dachgeschossbereiche Orientierungssatz 1. Ist ein Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung zu einem Ausbau der Dachgeschossbereiche berechtigt, "sobald hierfür die behördlichen Genehmigungen vorliegen", kommt es bei nächstliegendem Verständnis nicht darauf an, ob die Behörde das Vorhaben genehmigen kann (Genehmigungsfähigkeit), sondern allein darauf, ob die für einen Baubeginn erforderlichen Behördenakte vorliegen. Ersichtlich soll mit der Regelung sichergestellt werden, dass die zuständigen Behörden vor Baubeginn in die erforderlichen Prüfungen eintreten, und damit der Gefahr begegnet werden, dass die Bauaufsichtsbehörde gegen bauliche Veränderungen schon wegen formeller Baurechtswidrigkeit einschreitet. BGH, Urteil vom V ZR 88/12

20 20 Wann sind Versorgungsleitungen als Sondereigentum zu qualifizieren? Fragestellung: Sperrhahn In der Teilungserklärung heißt es: Gegenstand des Sondereigentums sind die in § 3 … bezeichneten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungserbbauberechtigten über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Mithin gehören zum Sondereigentum: … e) die Wasserleitungen vom Anschluß an die gemeinsame Steigleitung an

21 21 § 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums. (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. (2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. (3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

22 22 WEG §5 Abs. 1, Abs. 2 Abgrenzung Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum an Versorgungsleitungen Leitsatz a) Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 3. April 1968 V ZB 14/67, BGHZ 50, 56, 60). b) Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 8. Juli 2011 V ZR 176/10, NJW 2011, 2958). Beachte: Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. BGH, Urteil vom V ZR 57/12

23 23 Ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, eine Sanierung DIN-gerecht auszuführen? Beschlusstext: Die Eigentümer beschließen, den Echten Hausschwamm Im Dachgeschoss entsprechend der DIN … zu sanieren. Ja: 18 Nein: 37 Enth. 50 Beschluss ist abgelehnt Fragestellung:

24 24 § 21 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. (8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt..

25 25 WEG §21 Abs. 3 Leitsatz Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung; da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, sind solche Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen BGH, Urteil vom – V ZR 182/12

26 26 Kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, z.B. den Eingangsbereich einer Wohnungeigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen? Beschlusstext: Die Eigentümer beschließt unter Zustimmung der Klägerin, in dem Eingangsbereich eine Videoüberwachungsanlage zu installieren. Die Videodaten werden durch ein zertifiziertes Unternehmen ausgelesen, wenn drei Eigentümer für ein und denselben Vorgang mit Schadensfolge oder mit kriminellen Handlungen bei der Verwaltung oder direkt bei einem zugelassenen Unternehmen gemeldet werden. Fragestellung:

27 27 § 6b BSDG Beobachtung öffentlich zugänglicher Räume mit optisch-elektronischen Einrichtungen. (1)Die Beobachtung öffentlich zugänglicher Räume mit optisch-elektronischen Einrichtungen (Videoüberwachung) ist nur zulässig, soweit sie 1. zur Aufgabenerfüllung öffentlicher Stellen, 2. zur Wahrnehmung des Hausrechts oder 3. zur Wahrnehmung berechtigter Interessen für konkret festgelegte Zwecke erforderlich ist und keine Anhaltspunkte bestehen, dass schutzwürdige Interessen der Betroffenen überwiegen. (2) Der Umstand der Beobachtung und die verantwortliche Stelle sind durch geeignete Maßnahmen erkennbar zu machen. (3) Die Verarbeitung oder Nutzung von nach Absatz 1 erhobenen Daten ist zulässig, wenn sie zum Erreichen des verfolgten Zwecks erforderlich ist und keine Anhaltspunkte bestehen, dass schutzwürdige Interessen der Betroffenen überwiegen. Für einen anderen Zweck dürfen sie nur verarbeitet oder genutzt werden, soweit dies zur Abwehr von Gefahren für die staatliche und öffentliche Sicherheit sowie zur Verfolgung von Straftaten erforderlich ist. (4) Werden durch Videoüberwachung erhobene Daten einer bestimmten Person zugeordnet, ist diese über eine Verarbeitung oder Nutzung entsprechend den §§ 19a und 33 zu benachrichtigen. (5) Die Daten sind unverzüglich zu löschen, wenn sie zur Erreichung des Zwecks nicht mehr erforderlich sind oder schutzwürdige Interessen der Betroffenen einer weiteren Speicherung entgegenstehen..

28 28 WEG § 21 Abs. 4, § 22 Abs. 1 Zulässigkeit der Überwachung des Gemeinschaftseigentums mit einer Videoanlage Leitsatz Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamera überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung von § 6b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt. BGH, Urteil vom – V ZR 220/12

29 29 Ist ein Verwalter ohne weiteres befugt, die beklagten Eigentümer in einem Bechlussanfechtungsverfahren zu vertreten und für diese einen Rechtsanwalt zu beauftragen? Kann sich ein Eigentümer auf seine fehlerhafte Ladung zu einer Eigentümerversammlung berufen, wenn er dem Verwalter seine ladungsfähige Anschrift nicht mitgeteilt hat? Fragestellung:

30 30 § 27 WEG Aufgaben und Befugnisse des Verwalters. (2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen; § 24 WEG Einberufung, Vorsitz, Niederschrift. (4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.

31 31 WEG §27 Abs. 2 Nr. 2; § 24 Abs. 4 Gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters im Beschlussanfechtungsverfahren; Folgen der fehlerhaften Ladung eines Eigentümers, der seine ladungsfähige Anschrift nicht mitgeteilt hat Leitsatz Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen. Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden. BGH, Urteil vom – V ZR 241/12

32 32 Können die nach neuem Recht in der Zwangsversteigerung bevorrechtigten Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen Wohngeldschuldner nach Veräußerung der Wohnung im Wege der Duldung der Versteigerung auch gegen den Erwerber geltend gemacht werden? Fragestellung:

33 33 § 10 ZVG (1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge: 2. bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;

34 34 ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2 Rechtsnatur des Vorrechts der Eigentümergemeinschaft aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG Leitsatz Das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft BGH, Urteil vom 13. September V ZR 209/12 -


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