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Aktuelle und praxisrelevante Rechtsprechung zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht Erfurt, 6. November 2013 Miet- u. Wohnungseigentumsrecht Immobilienverwaltungsrecht.

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Präsentation zum Thema: "Aktuelle und praxisrelevante Rechtsprechung zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht Erfurt, 6. November 2013 Miet- u. Wohnungseigentumsrecht Immobilienverwaltungsrecht."—  Präsentation transkript:

1 Aktuelle und praxisrelevante Rechtsprechung zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht Erfurt, 6. November 2013 Miet- u. Wohnungseigentumsrecht Immobilienverwaltungsrecht Grundstücks- u. Maklerrecht Bau- u. Architektenrecht Inkasso © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a Erfurt Tel Fax: https://itunes.apple.com/de//id ?mt=8www.immobilienrecht-inkasso.dehttps://itunes.apple.com/de//id ?mt=8 Kanzlei-APP

2 Mietrecht © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

3 Exkurs: Sicherungsanordnung bei der Zahlungs- u. Räumungsklage § 283 a ZPO n.F: (1) Das Prozessgericht ordnet auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit 1. die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und 2. die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt deren Glaubhaftmachung. Streiten die Parteien um das Recht des Klägers, die Geldforderung zu erhöhen, erfasst die Sicherungsanordnung den Erhöhungsbetrag nicht. Gegen die Sicherungsanordnung findet die sofortige Beschwerde statt. (2) Der Beklagte hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen. (3) Soweit der Kläger obsiegt, ist in einem Endurteil oder einer anderweitigen, den Rechtsstreit beendenden Regelung auszusprechen, dass er berechtigt ist, sich aus der Sicherheit zu befriedigen. (4) Soweit dem Kläger nach dem Endurteil oder nach der anderweitigen Regelung ein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistung nicht zusteht, hat er den Schaden zu ersetzen, der dem Beklagten durch die Sicherheitsleistung entstanden ist. § 717 Absatz 2 Satz 2 gilt entsprechend. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

4 Exkurs: Sicherungsanordnung bei der Zahlungs- u. Räumungsklage Voraussetzungen/Einschränkungen: Beantragung im bereits anhängigen Hauptsacheverfahren Sicherungsfähig sind nur Geldforderungen, die nach Rechts- hängigkeit der Klage aber vor Erlass der Sicherungsanordnung fällig geworden sind. Sicherungsanordnung wegen erst künftig fällig werdender Geldforderungen kommt nicht in Betracht Ausgenommen sind auch Ansprüche auf Zahlung einer erhöhten Miete im Mieterhöhungsverfahren. Klage hat hohe Aussicht auf Erfolg Interessenabwägung zugunsten des Vermieters © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

5 Exkurs: Einstweilige Verfügung zur Räumung von Wohnraum § 940 a ZPO n.F: (1) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden. (2) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. (3) Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a ZPO) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet. (4) In den Fällen der Absätze 2 und 3 hat das Gericht den Gegner vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

6 Exkurs: Einstweilige Verfügung zur Räumung von Wohnraum Einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten, wenn: -er im Besitz der Mietsache ist -wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und -der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat Einstweilige Verfügung gegen Mieter (auch), wenn: -Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, -wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a ZPO) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

7 Sicherungsanordnung - Wann liegt ein besonderer Nachteil vor? Zur Annahme eines besonderen Nachteils reicht das allgemeine Prozessrisiko eines jeden Gläubigers, die Forderung nicht realisieren zu können, als Sicherungsinteresse nicht aus, vielmehr muss der Vermieter in besonderer Weise auf den laufenden Eingang der Zahlungen angewiesen sein, etwa weil er sie zum Bestreiten seines Lebensunterhalts oder zur Tilgung eines Darlehens benötigt, oder ob ein Ausfallrisiko im Hinblick auf seine Altersvorsorge ihn in besonderer Weise belastet. OLG Celle, Beschluss vom W 205/13 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

8 Die Räumungsverfügung gemäß § 940 a ZPO gilt nur für Wohnraummietverhältnisse Der Erlass einer Räumungsverfügung nach § 940 a ZPO erstreckt sich nur auf Wohnraummietverhältnisse. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll der Wohnraummieter im Vergleich zu anderen Mietern einen höheren Schutz genießen, damit verbietet sich die Ausweitung des Anwendungsbereichs der Norm im Sinne einer "erst-recht"-Auslegung. LG Köln, Beschluss vom – 1 T 147/13 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

9 Klausel: Mieter darf nur gegen Hinterlegung mindern ist zulässig! Die Klausel: "Macht ein Mieter Minderungsrechte geltend, so ist er verpflichtet, den Betrag auf ein Notaranderkonto oder bei der Vermieterin zu hinterlegen." ist wirksam und verstößt nicht gegen § 307 BGB. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

10 Baulärm berechtigt nicht zur Mietminderung Der Mieter einer Mietwohnung in der Berliner Innenstadt kann nicht ohne Weiteres von einem unveränderlichen Umfeld seiner Mietwohnung ausgehen, sondern muss mit nachteiligen Veränderungen durch eine Anpassung der vorhandenen Bebauung an das Umfeld rechnen. Daher stellt die vorübergehende Belastung durch Baulärm keinen Grund zur Mietminderung dar. LG Berlin, Urteil vom S 465/12 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

11 Feuchter Keller auch im Altbau ein Mietmangel Ist eine im Jahre 1939 errichtete Doppelhaushälfte vermietet, stellt es einen gemäß § 535 I 2 BGB zu beseitigenden Mangel dar, wenn der Keller des Hauses derart durchfeuchtet ist, dass dort gelagerte Lebensmittel und Schuhe schimmeln und jeden Monat mehrere Kehrbleche Bausubstanz von den Kellerwänden rieseln. LG Berlin, Urteil vom S 628/12 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

12 Wie muss Vertragsbeginn zur Wahrung der Schrift- form geregelt sein Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen. BGH, Urteil vom XII ZR 104/12 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

13 Vertrag vorzeitig gekündigt - Mieter muss entgangene Miete ersetzen Wird ein befristetes Gewerbemietverhältnis vor Ablauf der Frist wegen Vertragsverletzungen des Mieters durch den Vermieter gekündigt, muss der Mieter den Schaden ersetzen, der dem Vermieter durch das vorzeitige Ende des Mietvertrages entstanden ist. Der Vermieter soll sich um eine alsbaldige Weitervermietung kümmern. Die Beweislast für diesbezügliche Versäumnisse liegt jedoch beim Altmieter. OLG Düsseldorf, Urteil vom U 20/12 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

14 Eigenbedarf absehbar: Vermieter muss neue Mieter informieren Den Vermieter, der seinen zukünftigen Mietern einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit anbietet, obwohl er weiß oder in Erwägung ziehen müsste, dass er die Mietsache in absehbarer Zeit wieder benötigt trifft die Pflicht, die zukünftigen Mieter auf die voraussichtlich kurze Dauer des Mietverhältnisses hinzuweisen. AG Grünstadt, Urteil vom C 273/12 Eigenbedarfskündigung nach drei Monaten: Ohne vorherigen Hinweis unzulässig (BGH, Beschluss vom –VIII ZR 180/09). © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

15 Vergleichswohnungen müssen genau identifizierbar sein! Bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters müssen die Vergleichswohnungen so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann. Dazu gehört die genaue Adresse mit Hausnummer, Geschoss und bei mehreren Wohnungen an einer Adresse - die genaue Lage der Vergleichswohnung. AG Ibbenbüren, Urteil vom C 26/13 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

16 Wann ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich? Die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag stellt im Allgemeinen keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Überschreitet die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte um mehr als 10%, ist bei einer anstehenden Mieterhöhung anstelle der vertraglich vereinbarten die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde zu legen, weil es für den Vermieter nicht zumutbar ist, für die Dauer des Miet- verhältnisses an der vereinbarten Wohnungsfläche festgehalten zu werden. LG Halle, Urteil vom S 263/12 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

17 Winterdienst nur auf dem Gehweg vor dem eigenen Grundstück Die Verpflichtung von Anliegern zum Winterdienst erstreckt sich nur auf den Gehweg vor dem eigenen Grundstück. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden (VG Berlin, Urteil vom K ). Nach dem Berliner Straßenreinigungsgesetz seien die Anlieger zwar zum Winterdienst jeweils vor ihren Grundstücken auf den in gleicher oder ähnlicher Richtung verlaufenden nächstgelegenen Gehwegen verpflichtet. Der Begriff des nächstgelegenen Gehwegs sei aber nicht derart weit zu verstehen, dass davon auch noch der Gehweg vor den Grundstücken auf der gegenüberliegenden Straßenseite erfasst sei. Weise die Straße – wie in dem zu entscheidenden Fall - eine Fahrbahn auf, sei nächstgelegener Gehweg nur derjenige, der sich zwischen dem Grundstück des jeweiligen Anliegers und der Fahrbahn der Straße befinde. Die Fahrbahnmitte bilde die natürliche Grenze für Reinigungs- bzw. Winterdienstpflichten. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

18 Ersatzvornahme bei mangelhafter Treppenhaus- reinigung durch den Mieter Kommt der Mieter der turnusmäßig geschuldeten Treppenhaus- reinigung zum betreffenden Monatsanfang nicht nach, ist der Vermieter ohne vorangehende Fristsetzung zur entsprechenden Ersatzvornahme auf Kosten des Mieters berechtigt. AG Bremen, Urteil vom C 346/12 Die Kosten der Ersatzvornahme können bei Bestehen einer ordnungsgemäßen Umlagevereinarung hinsichtlich der Treppen- hausreinigung ggf. im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

19 Auszahlung des Guthabens als Schuld- anerkenntnis Allein die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter rechtfertigt nicht die Annahme eines Schuld- anerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (auch nicht beim Gewerberaummietverhältnis). BGH, Urteil vom XII ZR 62/12 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

20 Schadenersatzpflicht des Mieters bei Schlüsselverlust Der Mieter hat dem Vermieter bei Verlust oder sonstiger Nichtrückgabe eines ihm überlassenen Schlüssels bei Vertragsende Schadensersatz zu leisten, sofern er sich hinsichtlich seines Verschuldens nicht entlasten kann. Zu ersetzen sind im Fall eines zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels nicht nur die erforderlichen Kosten zur Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels, sondern darüber hinaus auch die erforderlichen Kosten zur Erneuerung der Schließanlage. Dies gilt auch, wenn die Schließanlage tatsächlich nicht erneuert wird. LG Heidelberg, Urteil vom S 52/12 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

21 Generelles Verbot der Hunde- und Katzenhaltung Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. BGH, Urteil vom VIII ZR 168/12 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

22 Exzessives Rauchen auf Nachbarbalkon als Miet- mangel Bei massiven Zigarettenrauch, der während der Sommermonate zwei bis dreimal pro Stunde von einem Nachbarbalkon des Mieters in dessen (Oberlieger-)Wohnung zieht, wenn Türen und/oder Fenster nicht geschlossen gehalten werden, ist die Miete selbst in einer Großstadt um 10 Prozent gemindert, wenn die Wohnung praktisch über keine andere ausreichende Belüftungs-möglichkeit verfügt. Der Mieter darf (darüber hinaus!) in einem solchen Fall sein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zur Mängelbeseitigung durch den Vermieter in Höhe des dreifachen Minderungsbetrags ansetzen. LG Berlin, Urteil vom S 307/12 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

23 12 Zigaretten am Tag sind keine Beeinträchtigung anderer Bewohner! Grundsätzlich ist das Rauchen in einer Wohnung bzw. auf einem Balkon zwar eine vertragsgemäße Nutzung, aber nicht uneingeschränkt zulässig. Das Rauchen von ca. 12 Zigaretten am Tag auf dem Balkon ist jedoch keine wesentliche Beeinträchtigung der anderen Bewohner, vor allem dann nicht, wenn der Balkon über einen längeren Zeitraum zur rauchfreien und damit ungestörten Nutzung zur Verfügung steht. AG Rathenow, Urteil vom C 300/13 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

24 Welche Rechnungen des Contractors muss Vermieter vorlegen Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist dem Mieter gegenüber nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet. BGH, Urteil vom VIII ZR 322/12 Achtung! Auch im Rahmen der Überprüfung der Wirtschaftlichkeit kann Billigkeit der Preise geprüft werden. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

25 Wohnungseigentumsrecht © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

26 Wohnungseingangstüren sind Gemeinschafts- eigentum Der BGH hat heute entschieden, dass Wohnungs- eingangstüren nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer sind. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet. BGH V ZR 212/12 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

27 Sanierung muss dem allgemein anerkannten Stand der Technik sowie den Regeln der Baukunst ent- sprechen Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung; da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, sind solche Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen. BGH, Urteil vom V ZR 182/12 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

28 Dringende Baumaßnahmen dürfen nicht verschoben werden Der WEG-Verwalter muss das gemeinschaftliche Eigentum regelmäßig nach Baumängeln überprüfen bzw. überprüfen lassen. Die Kontrollpflichten des Verwalters finden lediglich dort ihre Grenze, wo ihm etwaige Kontrollmaßnahmen nicht zugemutet werden können oder wo er zu einer Beurteilung, ob Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind, mangels Fachkenntnis nicht in der Lage ist. Werden erforderliche Maßnahmen festgestellt, muss der Verwalter die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und deren Entscheidung herbeiführen. Die Entscheidung über die Notwendigkeit, die Art und den Umfang solcher Maßnahmen fällt jedoch in die Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümer. Der Verwalter ist nicht befugt, bei einem finanziell weitreichenden Vorhaben, wie etwa umfangreiche Bauarbeiten nach einem Wasserschaden, eigene Entscheidungen zu treffen; seine Pflicht besteht vielmehr in der Information der Eigentümer nebst Vorbereitung entsprechender Beschlussfassungen. Lehnt die Eigentümerversammlung einen Beschluss hierüber ab, kommen Ersatzansprüche gegen die übrigen Eigentümer in Betracht, nicht gegen den Verwalter. Das Verschieben von Erhaltungsmaßnahmen angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustandes ist trotz einer hohen finanziellen Belastung nicht zulässig. LG Hamburg, Urteil vom S 91/12 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

29 Berufungsbeschluss nichtig Ein in einer Eigentümerversammlung gefasster Beschluss, wonach gegen ein Urteil, ausweislich dessen ein Beschluss für ungültig erklärt wurde, Berufung eingelegt werden soll ist nichtig. AG Erfurt - 2 C (WEG) 46/12 Dem Verfahren vorausgegangen war ein Anfechtungsprozess, in dem der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wurde. Die Verwaltung ließ nun in einer Eigentümerversammlung darüber abstimmen, ob gegen das Urteil Berufung eingelegt werden soll. Das AG Erfurt hat entsprechend der diesseitig vertretenen Auffassung entschieden, dass der Beschluss über die Berufungseinlegung nichtig ist, da der Eigentümergemeinschaft diesbezüglich keine Beschlusskompetenz zur Seite steht. Parteien im Anfechtungsverfahren sind nämlich die einzelnen Wohnungs- eigentümer - keinesfalls jedoch die Eigentümergemeinschaft selbst. Deshalb kann der Gemeinschaft auch keine Beschlusskompetenz diesbezüglich zufallen. © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

30 Vertretung durch Verwalter in Beschluss- anfechtungsklagen Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen. BGH, Urteil vom V ZR 241/12 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

31 Verwalter haftet für verjährte Hausgeld- zahlungen Schuldet ein Wohnungseigentümer Hausgeldzahlungen und ergreift der Verwalter keine verjährungshemmenden oder - hindernden Maßnahmen, indem er weder Klage erhebt, noch die übrigen Wohnungseigentümer auf die drohende Verjährung hinweist, verstößt er gegen seine Pflichten aus dem Verwalter- vertrag und muss den Schaden, der infolge der Verjährung der Hausgeldzahlungen eintritt, ersetzen. AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom b C 42/12 WEG © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

32 Anforderungen an wirksame Jahresabrechnung Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die WEG-Verwaltung nicht in der Lage war, innerhalb eines Zeitraums von mehr als einem Jahr die Jahresabrechnung als geordnete Darstellung der Einnahmen und Ausgaben vorzunehmen. Die von der Verwaltung fehlerhaft erstellte Jahresabrechnung schließt ihre wirksame Entlastung im Wege einer entsprechenden Beschlussfassung aus. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungs- rücklage sind in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung weder als Ausgabe, noch als sonstige Kosten zu buchen. Vielmehr sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. Bilanzmäßige Darstellungen sind in Jahresabrechnungen unzulässig. Auch bei fehlerhaftem Verwaltungshandeln in der Vergangenheit kommt eine wirksame Neubestellung dieser Verwaltung in Betracht. Diesbezüglich ist den Wohnungseigentümern ein Ermessensspielraum zuzubilligen, vor allem dann, wen es sich um korrigierbare Fehler der Verwaltung handelt, bei denen die Aussicht besteht, dass sie in Zukunft "abgestellt" werden können. AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom a C 28/12 WEG © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

33 Empfehlungen des Beirats sind nicht verbindlich Es widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Jahresabrechnung zu genehmigen, nachdem ein Verwaltungs- beirat eine ablehnende Empfehlung in der Eigentümer- versammlung gegeben hat. Es gibt keine Pflicht der Eigentümer auf einer Eigentümerversammlung, den Empfehlungen des Beirats zu folgen. LG Berlin, Urteil vom S 170/12 WEG © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

34 Bei Fassadenumgestaltung gilt das Einstimmigkeits- prinzip Die Zustimmung aller Mitglieder der Wohnungseigentümer- gemeinschaft ist bei Eingriffen in die Fassadengestaltung in der Regel bereits dann erforderlich, wenn der Charakter der Fassade beeinträchtigt wird. LG München I, Urteil vom S 4112/11 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

35 Fällen großer Bäume als bauliche Veränderung Die Fällung eines großen, eine Anlage prägenden Baumes, ist keine Instandsetzung oder Instandhaltung, sondern mit einer baulichen Maßnahme wie der Errichtung oder dem Abbau eines Schuppens vergleichbar. Daher muss das Fällen großer Bäume von den Wohnungs- eigentümern in Ausübung gemeinschaftlicher Verwaltung beschlossen werden. LG Lüneburg, Urteil vom S 111/12 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

36 Zustimmung zu Glasveranda umfasst keinen Wintergarten Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümer- grundsatzbeschlusses, wonach der Bau von Glasveranden auf Terrassen grundsätzlich genehmigt wird, kann ein Eigentümer aus Gründen des Bestandsschutzes oder aus dem Gleich- behandlungsgrundsatz keine Rechte herleiten, wenn er seine Terrassenfläche ohne Wissen und Genehmigung der übrigen Wohnungseigentümer verändert hat. OLG München, Beschluss vom Wx 129/13 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

37 Aus einem "Laden" darf kein Wettbüro gemacht werden Wird eine Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichnet, so ist darin eine entsprechende Zweckbestimmung zu sehen, die die Nutzung der Gewerbe- einheit als Wettbüro untersagt. AG München, Urteil vom C 24227/11 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

38 WEG kann Nutzung als Ferienwohnung nicht ver- bieten Die Wohnungseigentümer können nicht per Beschluss verbieten, dass eine Wohnung an wechselnde Personen für Zeiträume von einer Woche oder weniger als sieben Tagen überlassen wird, da es sich dabei nicht um eine bloße Gebrauchsregelung handelt, sondern um teilweisen Ausschluss von bestimmten Nutzungsarten. LG Berlin, Beschluss vom S 143/12 WEG © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

39 Wohngeldschulden als Eigenverbindlichkeiten des Erben Nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründete Wohngeld- schulden sind (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der Wohnung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann. Hiervon ist in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen. BGH, Urteil vom V ZR 81/12 © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

40 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! © Rechtsanwalt Stephan Scharlach Andreasstraße 25 a, Erfurt

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