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Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Referent: RA Dr. Dirk Sütterlin Prof. Nauschütt & Collegen Rechtsanwälte.

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1 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Referent: RA Dr. Dirk Sütterlin Prof. Nauschütt & Collegen Rechtsanwälte Fachanwälte Steuerberater Kaflerstr. 2, München Tel.: 089 / , Fax: 089 / ,

2 Agenda Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 WEG bei Rechtsstreitigkeiten mit der Eigentümergemeinschaft Rechtliche Würdigung zu Rauchwarnmeldern: Muss die WEG regeln oder kann der einzelne Eigentümer erfüllen? Haftung und Risiken Erfüllung der Trinkwasserverordnung bei Feuerlöschleitungen in Tiefgaragen, Teil 2 Verwaltungsbeirat: Rechte-Pflichten-Haftung; Ein Tanz auf dem Eis? 18. Oktober 2014 Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH 2

3 Rechtliche Würdigung zu Rauchwarnmelder n: Muss die WEG regeln oder kann der einzelne Eigentümer erfüllen? Haftung und Risiken 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

4 Für welche Wohnungen gilt die Rauchmelderpflicht in Bayern? Wie viele Rauchmelder müssen in einer Wohnung installiert werden? Eingeführt wurde die Rauchmelderpflicht in Bayern am 25. September 2012, mit Wirkung zum 01. Januar Wohnungen, die ab dem 1. Januar 2013 errichtet werden, müssen mit Rauchmeldern entsprechend der gesetzlichen Vorgaben ausgestattet sein. Für bestehende Wohnungen gilt eine Übergangsfrist zur Nachrüstung mit Rauchmeldern bis zum Für welche Wohnungen gilt die Rauchmelderpflicht in Bayern? - alle Neubauten, die ab dem 1. Januar 2013 errichtet werden; - alle Bestandswohnungen müssen bis zum 31.Dezember 2017 nachgerüstet werden Wie viele Rauchmelder müssen in einer Wohnung installiert werden? Vorgeschrieben ist laut Gesetz mindestens 1 Rauchmelder in jedem Kinderzimmer, in jedem Schlafzimmer und in jedem Flur, der eine Verbindung zu Aufenthaltsräumen hat. 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

5 Wer ist für Einbau und Wartung der Rauchmelder zuständig? - Wo wird die Rauchmelderpflicht Bayern gesetzlich geregelt? Wer ist für Einbau und Wartung der Rauchmelder zuständig? - Zuständig für den Einbau der Rauchmelder sind die Eigentümer der Wohnungen (Eigentümer sind in der Regel die Vermieter). - Der Besitzer der Wohnung (in der Regel die Mieter) ist für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchmelder zuständig, es sei denn, der Eigentümer (Vermieter) übernimmt die Wartung selbst. Für diesen Fall kann er die anfallenden Kosten im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf den Mieter ‚ umlegen. Wo wird die Rauchmelderpflicht Bayern gesetzlich geregelt? Die Rauchmelderpflicht Bayern wird in der Bayerischen Bauordnung (BayBO) geregelt. 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

6 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Art. 46 (4) BayBO Wohnungen In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer so-wie Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindes-tens einen Rauchwarnmelder haben. 2 Die Rauchwarn-melder müssen so eingebaut oder angebracht und betrie-ben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemel-det wird. 3 Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2017 entsprechend auszustatten. 4 Die Sicherstellung der Be- triebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. 1 In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer so-wie Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindes-tens einen Rauchwarnmelder haben. 2 Die Rauchwarn-melder müssen so eingebaut oder angebracht und betrie-ben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemel-det wird. 3 Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2017 entsprechend auszustatten. 4 Die Sicherstellung der Be- triebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

7 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Zuständigkei t Eigentümer für den Einbau Eigentümer Mieter für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft Mieter

8 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Handlungspflicht des WEG-Verwalters (1) Die in Artikel 46 (4) BayBO gesetzlich normierte Pflicht, Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten, be-deutet, dass Gebäude nur zu Wohnzwecken nutzbar sind, wenn sie – wie vorgeschrieben – mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind. Rauchwarnmelder gehören heutzutage als unverzicht-bares Warnsystem zur Grundausstattung von Wohn-räumen (Bundesozialgericht, Urteil vom , B 3 KR 8/13 R).

9 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Der WEG-Verwalter ist damit als weisungsgebundener Sachverwalter des Vermögens einerseits und anderer-seits als Vollzugsorgan der Wohnungseigentümerge- meinschaft verpflichtet, diese über die Rechtslage rechtzeitig zu informieren und der Eigentümergemein-schaft zu empfehlen, aufgrund ihrer Beschlusskom-petenz (BGH, Urteil vom – Aktenzeichen V ZR 238/11) die dem jeweiligen Eigentümer obliegen-de Einbauverpflichtung nach § 10 Abs. 6 Satz 2 Halb-satz 2 WEG an sich zu ziehen, indem ein Beschluss über die Anschaffung und Wartung gefasst wird. Handlungspflicht des WEG-Verwalters (2)

10 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Beschlussvorschlag (1) Die Eigentümergemeinschaft beschließt, den Verwalter zu beauftragen und zu bevollmächtigen, aufgrund von drei vorliegenden Angeboten die Firma XY mit dem Einbau sowie der Wartung der Rauchwarnmelder zu beauftragen. Die Kosten werden nach Miteigentums-anteilen umgelegt.

11 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Beschlussvorschlag (2) Sofern Eigentümer bzw. Mieter den Zugang zu ihrer Wohnung verweigern, ist der Verwalter ermächtigt, eine angemessene Nachfrist zur Gewährung des Zugangs zu setzen und nach fruchtlosem Verstreichen einen Rechtsanwalt mit der außer-gerichtlichen/gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs auf Zugang zur Installierung der Rauchwarnmelder namens, im Auftrag und auf Kosten der WEG zu beauftragen. Dies gilt auch, sofern der Zugang für die notwendige Wartung verweigert wird. Das Sonderhonorar des Verwalters für die Umsetzung dieses Beschlusses beträgt EUR …. zzgl. gesetzlicher MwSt. pro Wohn-einheit und darf dem Konto der Wohnungseigentümer- gemeinschaft entnommen werden.

12 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Problemfälle Eigentümer/Mieter verweigern Zugang Lösung Lösung: Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung Rauchwarnmelder sind bereits installiert Lösung Lösung: Diese Auffassung ist juristisch nicht haltbar. Der gefasste Beschluss ist umzusetzen.

13 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Umlagefähigkeit EinbaukostenEinbaukosten Kosten einer Anmietung (streitig)Kosten einer Anmietung (streitig) Kosten für Anmietung und Wartung können als sonstige Betriebskosten dem Wohnraummieter formularvertraglich auferlegt werden (LG Magdeburg, Urteil vom , 1 S 171/11)Kosten für Anmietung und Wartung können als sonstige Betriebskosten dem Wohnraummieter formularvertraglich auferlegt werden (LG Magdeburg, Urteil vom , 1 S 171/11)

14 für Ihre geschätzte Aufmerksamkeit! 18. Oktober Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH


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